南宁市房地产业发展现状及前景分析
南宁市房地产业发展现状及前景分析
中文摘要
在近年来，南宁房地产业历经了较大的波动，市场供求状况在国家调控政策、市场销售价格波动、刚性需求有一定转移的情况下，出现了一些新的情况。本文研究结合客观数据，从政府、房地产企业、消费者的角度，探讨南宁房地产业的发展现状。重点分析南宁房地产业的市场供求状况，明确南宁房地产业发展中存在的一些突出问题。进而，理清在当前目标市场变动下，南宁房地产业的市场发展走向，提出政府调控、房地产市场供给等层面的建议，希望对南宁房地产市场的有序发展有一定帮助。
关键词：南宁市；房地产；调控；供给；需求
目录
1引言 (1)
2南宁房地产业发展现状 (1)
2.1南宁房地产市场投资情况 (1)
2.2南宁房地产市场销售情况 (3)
2.3南宁房地产业的配套环境 (3)
3南宁房地产市场发展存在的问题及分析 (4)
3.1市场交易量下降且空置率上升 (4)
3.2市场需求受到抑制 (4)
3.3市场调控与宏观环境 (5)
4推动南宁房地产业健康发展的建议 (6)
4.1细化南宁房地产目标市场，进而为房地产企业战略调整指明方向 (6)
4.2发挥正常调控功能，稳定市场发展 (9)
4.3借助住房贷款与公积金等刺激市场需求 (10)
结论 (10)
参考文献 (11)
致谢 (12)
1引言
房地产业是我国重要的支柱产业，近年来南宁房地产市场波动较大，以前探讨的房地产过热，到现在已经逐步倾向于研究房地产市场的供求矛盾，以及如何调控房地产市场来更好地释放供给、满足需求，降低房地产市场的潜在风险，推动其价格稳定等。在南宁，城镇化带动了城市房地产市场发展，但是在国家东西部经济发展差异较大的背景下，一些年轻人更多地倾向于离开本地到发达地区发展甚至定居，这就使得南宁房地产市场的刚性需求被抑制。曾经一度南宁房地产市场价格也急速攀升，到目前其房地产市场单价仍然高于居民平均收入，这些都会影响房地产市场的实际交易量。加上政策影响，以及市场竞争等影响，南宁房地产业进入了发展方向并不明朗的格局，这就需要我们关注南宁房地产市场，分析其发展方向，探讨推动市场稳定和秩序发展的相关策略。
2南宁房地产业发展现状
2.1南宁房地产市场投资情况
根据南宁市统计局2014年统计年鉴，南宁市在1978-2014年的固定资产及房地产投资情况如下表所示：
注：数据来源于南宁市2014年统计年鉴
结合上表2-1可以看出，在1978-2009年，南宁市固定资产投资规模增长较快，固定
南宁市房地产业发展现状及前景分析
南宁市房地产业发展现状及前景分析 中文摘要 在近年来，南宁房地产业历经了较大的波动，市场供求状况在国家调控政策、市场销售价格波动、刚性需求有一定转移的情况下，出现了一些新的情况。本文研究结合客观数据，从政府、房地产企业、消费者的角度，探讨南宁房地产业的发展现状。重点分析南宁房地产业的市场供求状况，明确南宁房地产业发展中存在的一些突出问题。进而，理清在当前目标市场变动下，南宁房地产业的市场发展走向，提出政府调控、房地产市场供给等层面的建议，希望对南宁房地产市场的有序发展有一定帮助。 关键词：南宁市；房地产；调控；供给；需求
目录 1引言 (1) 2南宁房地产业发展现状 (1) 2.1南宁房地产市场投资情况 (1) 2.2南宁房地产市场销售情况 (3) 2.3南宁房地产业的配套环境 (3) 3南宁房地产市场发展存在的问题及分析 (4) 3.1市场交易量下降且空置率上升 (4) 3.2市场需求受到抑制 (4) 3.3市场调控与宏观环境 (5) 4推动南宁房地产业健康发展的建议 (6) 4.1细化南宁房地产目标市场，进而为房地产企业战略调整指明方向 (6) 4.2发挥正常调控功能，稳定市场发展 (9) 4.3借助住房贷款与公积金等刺激市场需求 (10) 结论 (10) 参考文献 (11) 致谢 (12)
1引言 房地产业是我国重要的支柱产业，近年来南宁房地产市场波动较大，以前探讨的房地产过热，到现在已经逐步倾向于研究房地产市场的供求矛盾，以及如何调控房地产市场来更好地释放供给、满足需求，降低房地产市场的潜在风险，推动其价格稳定等。在南宁，城镇化带动了城市房地产市场发展，但是在国家东西部经济发展差异较大的背景下，一些年轻人更多地倾向于离开本地到发达地区发展甚至定居，这就使得南宁房地产市场的刚性需求被抑制。曾经一度南宁房地产市场价格也急速攀升，到目前其房地产市场单价仍然高于居民平均收入，这些都会影响房地产市场的实际交易量。加上政策影响，以及市场竞争等影响，南宁房地产业进入了发展方向并不明朗的格局，这就需要我们关注南宁房地产市场，分析其发展方向，探讨推动市场稳定和秩序发展的相关策略。 2南宁房地产业发展现状 2.1南宁房地产市场投资情况 根据南宁市统计局2014年统计年鉴，南宁市在1978-2014年的固定资产及房地产投资情况如下表所示： 注：数据来源于南宁市2014年统计年鉴 结合上表2-1可以看出，在1978-2009年，南宁市固定资产投资规模增长较快，固定
中国房地产市场现状分析
1 中国房地产市场现状 我国房地产业逐渐发展成为国民经济中的支柱产业。然而随着国内的投资速度放缓，但是消费需求依然旺盛，供给结构不合理，导致房价虚高，空置率居高不下。虽然我国房地产投资额平均增长率达到20％以上，房地产销售额也以每年超出27％的速度增长，但一个无法回避的事实却是：中国房价总体已高得离谱。从中国社会科学院发布的《2007年中国房地产蓝皮书》来看，中国的房地产的增幅一直保持在20%以上，同时房地产价格一直呈显著上升的趋势。 2 房地产市场中博弈行为分析 2.1 房地产市场的内涵 房地产市场是一个很复杂的市场，是整个房地产产权交易的集合。房地产的交易过程就是房地产博弈过程，同时房地产的价格也是市场上主体之间博弈行为的结果。随着产权的受让方以一定的价格获取房地产产权，产权让渡方让渡房地产产权以获得相应的资金回报，交易的价格由此形成。 2.2 房地产市场的博弈主体 房地产市场中的博弈主体有很多，一般包括房地产开发商、银行、房地产的消费者、房地产相关专业人员、政府以及其他的金融机构。但是从价格的决定性因素角度来看，房地产市场的主要博弈主体还是开发商、政府和消费者。他们之间既有相互之间的博弈，也有同类主体之间的博弈，最终决定了房地产的价格。 3 博弈模型与博弈分析 3.1 地方政府与开发商的博弈分析 首先我们通过土地的供给与需求曲线来看一下土地价格为什么会如此高？ 通过图形可以看出，土地的稀缺性，房屋开发量不足决定了房地产商的需求曲线会向右移动（由demand1曲线向右移动变成demand2曲线），如今房地产商不惜投入大笔的资金进行土地的储备，大势“攻城掠地”的行为已经证明了他们的需求曲线向右移动；与此同时，政府也把有限的土地资源拿到市场上进行拍卖和抛售，说明了土地的供给在不断减少，而政府对于农村郊区土地的开发和强制征用也证实了可用作开发的土地在减少，这样土地的供给曲线就会向左移（supply1曲线向左移动变成supply2曲线）。经过曲线的移动后，两条曲线的均衡点也由E1变成了E2，很容易得到土地的价格升高了。 模型分析：首先对于某一块土地，假设当地政府和开发商是信息完全的，双方都知道对于这个房地产项目开发的收益为多少，双方博弈的焦点就在于如何分配这个收益E。作为政府，这块土地的成本就是基本的行政费用，而作为房地产商，他的整个项目的成本主要包括地价、建安费、销售费用等等。假设土地市场的逆需求函数为p=a-b×Q(p)，土地的固定成本为C，那么政府的收益函数为
房地产发展前景分析
房地产市场发展前景及价格影响因素分析近年来，伴随着国家在货币政策、财政政策、以及其他信贷政策等方面采取的对房地产市场强有力的调控措施，我国房地产发展的强劲趋势也有所回落，但在我看来，在未来几年、几十年甚至是更长远的将来我国的房地产市场发展前景还比较乐观。房地产业作为我国的支柱产业之一，与银行信贷业、钢材、木材、水泥、市场以及劳动力市场等都息息相关，房地产业发展的大起大落势必会影响其他行业的发展，可谓是牵一发而动全身。当然，在国家各种强有力的调控措施下，房地产业必然会出现强强联合、企业兼并等现象，同时伴随着房地产可视化、透明度的提高，房地产业的利润也一再压缩，这将督促房地产业由以前的粗放式经营管理模式向集约式经营管理模式发展，这在一定程度上将把我国的房地产业推向工厂化、市场化、标准化发展的一个新台阶，促进房地产市场的良性循环。下面我们通过我国几家房地产龙头企业的SWOT 分析来了解一下我国房地产业的最新状况：一、万科优势1、中国房地产龙头企业，主营住宅物业发展，竞争优势明显。综合竞争力、市场占有率和品牌价值排名第一。2、万科强大的竞争力不仅体现在其强大的销售规模和跨区域运营能力，还体现在其稳健的商业模式、完善的公司治理结构、强大的融资能力以及快速应变的营销策略等。3、公司财务状况良好，融资渠道通畅。即使在2008 年行业整体资金较为紧张的背景下，公司仍保持充裕的流动性和健康的负债状况。4、公司的增长方式由规模速度增长向质量效益增长转变，重点关注项目的质量和赢利能力，这将有助于公司在市场调整期的平稳增长。5、1992-2008 年公司收入和净利润的复合增速分别为28.7和33.6。劣势土地储备约2200 万平方米，仅能满足万科2-3 年的发展需要，低于行业平均水平，可能会影响其增长并增加土地购置成本。机会1、中国房地产行业集中度仍较低，万科将通过整合行业资源提高市场占有率。2、住宅产业化或将成为万科未来核心竞争力的主要来源之一。威胁绿城、恒大等民营房地产公司的高速扩张，削弱了万科的竞争优势，对其未来增长构成有力威胁。二、保利地产优势1、公司最大的竞争优势在于其资源优势。由于公司的控股股东保利集团源于总参装备部，其在全国各主要城市和地区都具有丰富的资源，包括土地、资金和人脉。这有利于保利地产在全国各地的扩张，而且也非常有利于控制公司的扩张风险。2、土地储备规模快速增长，保利地产项目储备增至3200 万平方米，在一、二线城市形成全国性布局。其中二、三线城市分布集中在珠三角、环渤海和西南地区，占总储备的71。其具有刚性需求占比高、政策紧缩风险小等优势。3、公司成长性好，增长迅猛。过去五年保利地产的营业额和净利润的复合增长率分别为72和77，远高于同行业其他竞争对手。4、良好的执行力将保证公司高速发展。劣势1、公司在2009 年购入约1000 万平方米的土地储备，土地成本较高，这使其应对市场调整时的销售价格弹性较小。2、经营风格偏激进。机会1、保利地产基本完成了全国化布局，开始进入收获期，市场占有率将迅速提升。2、二、三线城市化进程提速。威胁保利集团将深圳等地的地产业务注入保利香港，与保利地产产生竞争关系，对其资源获得和市场均造成威胁。三、中海地产优势1、公司是具有央企背景的中国房地产龙头企业，品牌优势明显。2、公司凭借母公司中国建筑的强大背景跨区域发展房地产，资产规模庞大。3、公司实施全国性的品牌扩张策略，竞争优势强，经营业绩良好，过去六年实现净利40以上的复式增长。4、公司共拥有土地储备约3450 万平方米，可满足4 年的开发规模需要。公司获取土地质量较高，主要布局于主要经济发达地区，区位优势明显。5、发展物业以中高端物业为主，毛利率水平较高。6、资产负债表状况良好，公司的净现金流为正，持有现金超过300 亿元。劣势1、公司在一线城市购地成本偏高，从而导致销售价格调整弹性较小。2、公司2009 年斥资227 亿元购入1165 万平方米项目储备，一改其稳健的项目储备作风，其业务增长的稳定性可能有所波动。机会房地产行业的集中度仍偏低，中海外有望通过整合行业资源提升市场占有率。威胁1、中海外与中国建筑的另一家子公司中建地产存在同业竞争关系，两者在多个地区房地产业务出现重合。2、政府对闲置土地的态度越发严厉，土地持有成本上升将难以避免。通
房地产中介公司发展前景及思路
房地产中介公司发展前景及思路 房地产中介企业发展迅速，从资料查阅，目前全国从业人员已达几十万人，已逐步深入到社会生活的方方面面，特别是随着房地产市场运行机制日趋完善以及市场细分的日益加剧，房地产中介行业逐步凸显，对于盘活存量，联动消化增量，促进房地产投资与消费的双向拉动，完善房地产市场流通体系等方面发挥了越来越重要的作用。其主要以销售2手房和信贷业务来赚取服务费为主。业务拓展思路较窄，经营服务不够专业. 房地产中介是房地产市场细分和集约化经营的结果，是房地产市场活动的重要组成部分，其发达程度已经成为房地产市场是否成熟的重要标志。目前地产中介受国家政策的推进管理更加完善，客户更加信赖，但是重庆地产中介行业起步较晚，过去主要销售顶帐房为基础起步，所沉淀的各类社会资源较少（特别是人才资源），而且一定程度上存在着不规范、人员素质良势不齐、资金 实力不足和品牌力度不够等劣势，但重庆中介行业已表现出良好的发展势头，有以下几个方面的因素： 第一、消费者的消费偏好存在差异性，给中介企业提供了较大的发展空间。重庆房地产市场已进入个体消费者占主导的市场，个人购房占九成，但每年的住宅增量市场中新增商品房毕竟有限，由于房子本身存在的不可移动性和单一不可挑剔性，已显出不能满足消费者多样性的需求特征。中介企业所掌握的房源量多、差异化明显且层次梯度较强，易满足消费者的多样化需求。 第二、房子价位的优势。在重庆地区一般二手房的价格与同地段同档次的一手房相比一般会低10－20％，这样就推动了价格影响因素占主导的住房需求与有效供给的对接，形成了住房的梯级消费，房产中介将会更多人来选择。尤其农村进入城市的一些消费群体更加突出。 第三、城市化进程因素。随着城市旧城改造的深入以及城市规模的扩大，城市中心区的房地产资源将来供给会更多地呈现写字楼、商场和店面等非住宅形式，而且从长远来看，作为居住之用的住宅的开发势头会逐渐减缓，今后存量市场将成为房地产市场的主导市场。 第四、重庆市场化的必然要求。开发企业专门致力于开发市场，将房子的销售流通环节交由中介企业来运作是必然趋势，也是市场细分的结果，中介企业利用雄厚的客户资源和网络系统加速房子的流通，这种“双赢”促进中介企业规模的扩大，促进房地产市场的良性循环，最终促进房地产市场的繁荣。 第五、重庆地区的发展房地产中介业也是很关键的推动。一个成熟的房地产市场应该是一个交易便捷和频繁的房地产市场。因此加强房地产服务体系建设是市场发展所必须的，发展房地产中介行业是首当其冲的。 综上述房地产发展势头，我公司开展房地产中介企业要在行业竞争中求得发展，必须加强以下几个方面： 第一、房源的竞争。房源是中介企业的命根子，所有的中介经营活动都围绕着这个核心运转。要构建服务网络，收集不同地段、不同层次的各类房源信息。同时通过专业的评估大胆收购重庆地区有投资潜力的房子。给实力相对较弱的房产中介公司构成危机。如重庆地区的一些经纪公司在原有的业务范围之上又开展了收购、联合收购、以及房屋置换业务。也在不断推出一些新思路。 第二、技术产品的竞争。中介企业要发展，必须提高科技含量，要加大硬件设施投入和办公软件的开发，要加强网络技术与中介经纪技术的结合，依托网络提高市场化运作效率。要加强人员的培训，优化队伍业务素质，更好地实现房子与消费者的对接。同时多与开发企业、以及重庆地区物业公司沟通，专门成立沟通小组来满足该项目客户方讯息，从中搜寻商机（通过调研来考证是否可行）。
南宁市房地产市场调研报告
2006上半年南宁市房地产市场调研报告 房价的变动与都市经济进展、人口增长、居民收入水平变化、土地资源供应、住房保障制度等都有专门大关系。自中国?东盟博览会永久落户南宁之后，中央扶持，“10＋1”、“9＋2”差不多和南宁紧密联系起来，南宁与周边省市和国家的经济往来也越来越频繁，与此同时地点政府加大建设力度，改善都市居住环境，都市的价值和阻碍力得到专门大的提高，从而带动了南宁房地产市场的蓬勃进展。
车库1189 2086.36 其它717 2816.94 （一）南宁市上半年批准预售情况 从2004年－2006年上半年各物业类型批准预售面积来看，2004年和2005年住宅批准预售面积分不为253.11万平方米、365.56万平方米，到了2006年住宅批准预售面积达到了252.44万平方米。2006年上半年住宅批准预售面积分不占了2004年和2005年住宅批准预售面积的99.74％、69.06％。从供应量能够看出，2006年上半年的住宅供应量是大量的增加。 南宁市商业用地供应量为41.45万㎡,青秀区仍占重数，中
国东盟博览会在南宁永久落户，会展中心落巢青秀区的凤岭，对其楼市具有极大的促进作用，加上凤岭的开发商开始注重商业配套建设，青秀区商业批准预售大量增加。上半年写字楼的批准预售面积要紧集中在青秀区、兴宁区以及江南区，共1.85万㎡。 分析显示，2006年上半年南宁市房地产整体市场呈现批准预售大于消化量的状况，但差距不大，差不多保持供给平衡，市场供应十分充裕。而从各行政区看，该情形的市场状况最突出的为青秀区，住宅批准预售面积为159.41万㎡，销售面积达10 9.56万㎡,剩余量为49.85万㎡。地价较为昂贵的兴宁区以及偏僻的新开发区——邕宁区也有小幅度的供大与求的状况，其住宅批准预售面积分不为22.12万㎡和17.43万㎡，销售面积分不为17.43万㎡和1.77万㎡。 江南区、西乡塘区、良庆区在扩区以后，房地产进展极其迅速，楼盘如落地开花一样座座而起，具市场反映上看，这三大片区进展潜力相当好。2006年上半年这三大片区分不批出住宅用
我国房地产业的发展现状及趋势分析
进入世纪以来，国内地房地产市场日趋火爆，创造出了一个又一个地财富奇迹，在很多地区，房地产业甚至成为当地经济发展地支柱.在这种大地风潮之下，人们纷纷涌向房地产领域，不论之前做过何种工作，仿佛一旦进入房地产就可以资产翻倍.然而，经过几年盲目地火爆之后，房地产市场地泡沫不断增大，国家和政府也已经意识到了这个问题，一些调控措施不断出台，房地产市场终于开始逐渐回归理性.那么，国内房地产业未来地趋势又是如何，当房地产企业不再暴利之后，房地产市场是否会如有些人所想地那样彻底崩盘亦或是逐步走下坡路呢？本文认为对这个问题地思考将有助于今后房地产市场地规范化发展.虽然在过去地几年中房地产市场展现出了不完善地一面，但是我们有理由相信，在国内作为有着刚性住房需求地房地产业依然会继续稳定地发展下去，而本文地研究在理论上金额以指导我们今后更好地完善这个产业. 中国房地产业发展现状 房地产投资状况 从目前国内房地产地经济来源分析，房地产投资依然呈现出不断增长地态势，占全社会固定资产投资地比重也比较大.这种投资一方面来自国内民间资本地投入，另一方面就是国际投资.其中前者是主要投资来源，占到国内房地产市场投资总额地绝大部分，年这一比例约在左右，而从增长速度来看，除了年有较小回落，年至年都保持了高速增长状态，年随着国内房地产调控政策地出台，这一数据又逐渐开始归落.从投资结构来看，投资对象则逐渐由商业营业用房转向住宅投资.资料个人收集整理，勿做商业用途 房地产开发状况 根据中国房地产协会地统计数据，国内房地产开发整体呈现出两个特点，一是新开工面积增多，竣工面积增速减缓.随着国内对房地产市场政策地一些改变，一些开放商对土地地囤积情况逐渐向使用过渡，开工情况增加很多，但是为了保证足够地利益，往往故意要求施工单位减缓进度，导致竣工面积地增长很缓慢.二是拆迁规模受到遏制，但土地控制形势依然严峻.随着房地产开发不断出现地负面拆迁新闻，国家也对此越来越重视，相继出台了若干文件用于规范拆迁规模和方式，但是土地使用依然难以得到控制，这其中既有开放商地想法，也有地方政府地授意，而且开发过程中屡屡出现经济问题.国家审计署发布地《个市县年至年土地管理及土地资金审计结果》，列举了个市县在土地出让、征用及相关资金管理使用中存在一些不合规、不规范地问题，实际情况可能远不止如此.国土资源部和监察部年联合召开地电视电话会议中，通报了年月至年月全国“未报即用”违法用地清查整改情况，个省（区、市）不同程度存在“未报即用”违法用地现象，其中包括一些国家和省级重点项目.至今年月日，全国共清理“未报即用”违法用地案件宗，涉及土地总面积万亩，其中耕地面积万亩.资料个人收集整理，勿做商业用途 房地产销售状况 从房地产市场地销售情况来看，销售量呈现出一定地波动，从年至年，销售量不断增加，即使在年中间有过短暂回落，但是从全年来看，销售量仍然是增加地，国家统计局公布地数据显示，年全国商品房销售面积亿平方米，比上年增长，首度超过亿平方米.尽管面临严厉地楼市调控，商品房开发投资全年同比增速仍然达到.但是这一情况到年随着国家调控地坚决执行而发生了改变，数据报道年房地产市场相比年下降了左右，且这一比例依然在继续增加中.但是房地产销售价格和销售量有所不同，虽然调控力度很大，但是房价近年来依然处于高位运行，虽然在个别地区稍有回落，但是不具代表性，从全国范围来看，房地产价格依然较高.从房地产市场地需求来看，受中国城镇化运动地影响以及年轻人落户城市地主观意愿，房地产地刚性需求依然很强，而且还有一个很重要地因素就是投资性购房热度依然不减.中国城镇化是目前世界上有人类历史以来最大规模地城镇化，在“十一五”期间城镇化已经到了，规模是非常巨大地，这场城镇化运动也使中国人地生活发生了非常深刻地变化，也直接
房地产业未来的发展方向
房地产业未来的发展方向 房地产企业逐步走向民营化 近年来，民营经济在房地产领域中迅速崛起，并逐渐成为我国房地产投资增长的主要动力。民营企业具有良好的管理机制而迅速增强了企业综合实力。而国有企业由于体制和机制以及历史遗留问题等深层次原因，往往在竞争中处于劣势。目前民营房地产开发商已经在市场基础好、发育快的地区如广州、深圳等地迅速崛起，并逐步从市场的“少壮派”向“实力派”转变。民用企业虽然实力较国有企业还是有一定的差距，但是民营企业的管理水平，特别是在决策，机遇的把握，市场的适应能力都比国有企业强了很多，在用人和激励体制更较国有企业先进很多，更能适合经济全球化和市场经济的变化，将来必然会成为房地产业的支柱。 逐步走向法制化正规化 制度化是企业发展规模化，民营化的制度基础和保障，加强企业内外制度的建设是中国房地产企业下一步的重点。改革以来，我们在制度建设、市场规范和企业发展等方方面面都取得了长足进步，然而如果套用国际游戏规则的要求则又在各方面都存在着不规范，远未能与之“接轨”。未来我国房地产企业将按照现代企业制度的要求，完善企业内部的管理制度、激励制度、用人制度和财务制度等。企业的内部运行和组织建设及企业的外部环境和行业管理也都将进一步向制度化、规范化方向发展。只有想制度化和规范化发展，才能去适应这个日益竞争的社会，才能在外来行业的冲击下独领风骚，虽然这个不是一朝一夕的事情，但是这是未来发展的必然趋势，也是我国房地产业最终的归宿。 房地产企业逐步走向集团化规模化 随着科学技术的提升，外来行业进军中国等一系列因素，将导致房地产企业向规模化。集团化方向发展，企业集团化经营有利于房地产业的全面发展。房地产市场的特性，决定了不论是在开发，还是在交易和使用过程中，均需一系列专业服务的支持，以保证市场的有序运行和房地产价值的实现。纵观西方发达国家的经济发展历程，当经济水平达到一定高度时，某些行业就会出现集中的趋势。未来我国房地产企业竞争加剧，只有增强规模优势、走集团化道路、全面提升企业的综合竞争力，才是企业赢得竞争的关键。随着房地产市场的日趋成熟，国家政策的不断完善，房地产开发行业的准入程度将不断提高，只有那些具备雄厚的资金实力、显著的品牌优势、规模化经营、占据较大市场份额的大型房地产企业，才能在市场中站稳脚跟。 逐步走向专业化和品牌化 目前，我国城镇居民已处在从追求“ 量”向追求“ 质”转轨的时期。从市场的微观层面看，市场需求和消费者偏好是多变的，有时变得很快，开发企业如果事先不充分考虑到这些变化将会尽失先机。“ 得客户者得天下”，研究消费者偏好，开发适销对路的产品，研究细分市场，形成独特的他人无法模仿复制的产品特征和竞争优势，将是未来我国房地产开发企业考虑的一个主要问题。将来想要立于不败之地，房地产业只有走向专业化和品牌化。 专业化的管理要求房地产企业在房地产开发的各个环节上配备专业化的管理人才，提升企业及项目的管理水平，提高效率，降低成本，以获得更多的利润。随着竞争的加剧，国内房地产业逐步进入微利时代，企业只有具备较高的项目成本管理水平，使开发成本低于行业平均水平，才能在竞争中获得优势。 品牌是一个企业的实力、产品质量、管理水平等指标的综合体现，以核心竞争力和综合
房地产市场现状及未来发展趋势(精)
房地产市场现状及未来发展趋势 苏州房地产市场是中国房产的重要支流，国家的宏观政策及经济形势都会对苏州现在及未来房地产产生影响。 随着经济的持续快速发展，苏州城镇居民家庭收入增长较快。城镇居民人均可支配收入的增加，居民的住房状况也不断改善，人均住房面积从以往的十几平方米上升到现在的几十平方米，年均增长率达到5%左右。较北京等一线城市相比，苏州的房地产市场较为稳定。 即使温总理给我们留下的“限购令”，但苏州的房市丝毫未受其影响。楼市政策微调不可触及底线。北京、上海、天津、武汉、厦门等城市放宽普通住宅标准，重庆、合肥、南京等提高住房公积金贷款额度，还有其他地方政府从税费减免、购房补贴、户籍限制等方面对“刚性需求”给予保护。中央在限购等方面的政策导向仍然严厉，在坚持房地产调控的前提下，不触及“限购”、不明显鼓励购房、顺应房地产市场发展的政策微调其生存的可能性较大。 2007年8月，国家在保障性住房的政策上，国务院发布《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，提出了住房保障制度目标和框架。其核心内容是要“加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系”。今后一段时间，保障性住房将成为中国住房供给中发展的重点，住房供应结构将改变原来单一商品房供给体系，将会形成针对不同收入水平下的分层次的住房供应体系，以满足不同居民的购房需求。对于苏州，从短期来看，目前保障性住房的投入相对很小，短期增加的供应有限，受益者是原本就不参与商品房市场的低收入人群，房价上涨的推动力基本不受影响；同时，房地产业一直以来都是政府财政收入的重要部分，短期内减少财政收入增加支出，执行上存在很大困难，今后保障性住房建设能否按照规划执行就要看政府的决心及其财政投入；中长期来看，国家政策上规定“保障住房建设用地占总土地供应70%”、信贷、税收等政策，明确了国家对于房地产业的产业方向，从源头上引导保障性住房的建设，未来保障性住房力度将持续加大，对市场的影响会逐渐显现，结构性的调整将引起
最新国内房地产业发展现状及原因
国内房地产业发展现状及原因 [摘要]：房地产业作为国民经济的基础性和先导性行业，对国民经济的发展起着举足轻重的作用。我国自1998年住房制度改革实施以来，城市房地产市场得到了快速、持续地发展，房地产业己经发展成为城市经济的支柱产业之一，并带动着多个产业发展，房地产业的特殊性，决定了它是一个备受人们关注的产业。本文首先从我国的房地产发展现状入手，总结了房地产发展的现状；其次，结合我国的具体国情，总结了我国房地产发展的原因，这是本文的创新之处。 [关键词]：房地产业发展现状原因 一、我国房地产发展现状 （一）商品房屋销售价格上涨势头依然较快从中国房产信息集团提供的全年均价来看，北京2010年新建商品住宅均价已达到20328元/平方米，同比大涨42%，涨幅居四大一线城市之首；上海全年均价达22261元/平方米，堪称全国房价最高的城市，全年均价同比涨幅为40%；广州2010年均价也突破万元大关，达到11579元/平方米，同比上涨23%；深圳均价也已站在2万元以上，达到20596元/平方米，同比涨幅为33%。 （二）房地产行业市场需求依然旺盛 2009年，为应对国际金融危机，国家采取了一系列促进房地产市场健康发展的政策，对提振信心、活跃市场、解决低收入家庭住房困难问题、促进住房消费和投资发挥了重要作用。2009年以来，商品房销售面积增幅持续增加，房价同比涨幅自6月份开始上涨后不断走高。部分城市商品房销售猛增、价格上涨的特点
表现得更为明显。受市场变化影响，全国房地产信贷也出现较快增长。（三）房地产开发投资持续增长二、我国房地产高速发展的原因分析第二，中国是人口大国，又处在城市化阶段，世界上是没有这样的先例。世界上没有这样一个大国在现代化的过程中，伴随着如此快速的城镇化进程。2009年的10月21日，人民日报发表了一篇文章：未来20年，我国人均居住面积将达到35平方米而2008年只有28平方米左右，意味着光是每年的需求就要达到4.2亿平方米，再加上城市化合计的真实需求要达到8亿平方米，有限的供给无法满足大量的需求，房价就会上涨。第四，我国民间资本投资渠道狭窄。2009年国际金融危机深度席卷，长三角、珠三角等很多民营企业经营下滑，实体经济走势相当不明，而竞争不充分的高利润领域，基本被垄断，欲进无门。投资楼市成为民资的一条主要的安全通道。投资客和炒家很大程度上直接抬高了房价，随着地王频出，楼价越来越高的趋势给人们造成了很大心 中国 https://www.360docs.net/doc/021859987.html,理压力，加之未来通胀预期的增强，让手里略有积蓄的老百姓急于寻找资金保值的渠道，投资房产成为首要选择。
2019年房地产行业发展趋势
2019年房地产行业发展趋势 第一节政策发展趋势 2018年中央经济工作会议对房地产的表述为“要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系”。在经济尚存在较大不确定性的背景下，中央经济工作会议对房地产行业政策态度出现了微妙变化，也给2019年政策调整留了空间：首先，强调了房地产的民生属性。涉房表述不再单独成项，而是作为加强保障和改善民生中的一项。而在住建部2019年的十大工作“稳定”和“租赁”仍是工作重点，其中，以稳地价稳房价稳预期为目标，促进房地产市场平稳健康发展为第一位。其次，政策更强调地方的能动性和主动性。2018年末，菏泽、广州、杭州、珠海等城市房地产出现的微调，预计未来因城施策是主基调，更以地方为主导。 总体来看，展望2019年，当前房地产市场缓降、预期稳定的格局来之不易，因此整体不可能调控宽松。未来房地产行业的定调将与稳增长、促民生更加相关，而“房住不炒”仍然是硬约束，更多采用因城施策的模式，而不是全局性老路。 第二节行业发展趋势 2019年房地产行业运行继续下行，预计销售面积受棚改货币化安置走弱影响同比负增长，低库存环境下新开工面积增速同比放缓，地产投资增速或仍正增长但受土地购置费用增长放缓，增速同比回落。
一、棚改政策变动导致三四线城市销售下滑商品房销售将下降 预计2019年商品房销售面积将下降，结构上一二线城市会略微回升而三四线城市会有所降温。由于三四线城市占比更高，带动整体销售下降。2019年一二线城市销售会略微回升，主要原因在于推盘提提升，以及去化率处于较低水平；三四线城市销售预计将明显回落，主要受棚改货币化安置放缓影响，叠加改善类等需求自然回落。从各区域情况来看，中西部棚改货币化安置面积占当地销售面积的比例更高，例如新疆、青海、内蒙古、陕西、贵州、湖南、甘肃、湖北、云南、陕西等地区受棚改货币化影响相对更大，而珠三角、长三角、环渤海等东部沿海地区受影响相对较小。 二、谨慎预期下投资拿地积极性受阻房地产开发投资增长同比放缓 2018年的房地产开发投资增长主要依赖于土地购置费增长。本年土地购置费用与本年上半年和上年下半年土地市场相关度较高。2018年土地市场先扬后抑，2季度开始，土地成交价和溢价率同比走低。待开发土地面积增速10年新高叠加市场销售趋冷，房企拿地意愿减弱。预计2019年土地购置费用增长将显著放缓。受此影响，预计2019年房地产投资继续保持增长，增速低于2018年。 三、需求放缓、土地市场回落等因素致房企新开工动力不足 预计2019年房屋新开工面积继续保持增长，但增幅低于2018年。首先，截至2018年11月，房地产开发企业的待开发土地面积累计为45597.38万平方米，同比增长33.4%，当前房企的存货组成中有较多待开发土地资源，预计为2019年新开工提供较强支撑。但是2018年土地成交溢价率较低，企业新开工面积意愿下降。其次，商品房销售面积是开工面积的先行指标，当销售情况发生变化时，
房地产发展状况分析与建议
房地产业是第三产业的重要组成部分，它是一项综合性产业，也是国民经济的基础性、先导性产业。我国的房地产市场是在政府决定进行住房制度改革，停止福利化分房，实施住房商 品化、货币化、社会化后才开始起步。从宏观经济上看，长期内房地产业正处于快速发展 的起步阶段。居民的消费能力大大提高，消费结构也会变化，这种消费结构的变化主要体现在居民对汽车和住宅这类代表着资产和财富的商品需求的快速增长上。中国宏观经济正处于快速增长阶段，房地产投资在其中起着重要的贡献作用，国外经济发展历程也证明，国民经济中房地产业的贡献是必需的而且是稳定的。同时，中国人口的城市化正处于加速阶段，城市人口购买能力不断提高，住房的有效需求增加。家庭规模的小型化、家庭世代的降低、消费观念的转变、个性化需求的增加都将逐步影响到住房需求结构，小户型住宅将成为住宅市场中重要的组成部分。 国家的宏观调控政策使房地产行业外部环境发生变化，货币的紧缩使得企业不得不承担巨大的资金压力，开发企业将比以往更加注重融资能力。在资金压力及金融风险下，很有可能会出现新的融资渠道，房地产企业的融资手段会呈现出多样化和专业化。由此融资能力所带来的强弱分化将使行业整合进一步展开，各种资源向营运效率较高的企业集中。 保障性住房政策将是最为重要、影响最为深远的产业政策。中国房地产将向保障性住房倾斜，保障性住房将成为多层次住房供给体系的重要组成部分，结构性的调整过程将主要通过土地、信贷和税收政策逐步调整实现，短期内由于市场供应量有限，对整个房地产市场影响有限；中长期看，结构调整无法避免，行业利润率将回落到合理水平，开发企业也将更多涉足保障性住房开发。 目前中国房地产处于行业快速发展阶段，短期内由于新政策影响，市场不可避免出现调整。在土地、资金、市场观望的压力之下，行业内部不断调整和变革，市场将会更加规范，远期来看市场拥有稳定的需求。 未来中国房地产业的机会在于：以高周转和产品创新为核心的传统住宅开发、以资产管理为核心的办公楼宇的开发、以改造升级和管理提升为核心的存量房开发、以产业、旅游、养生、度假等支撑为核心的新型地产开发、以服务配套为核心的老年服务社区的开发和以直接融资为核心的多元化资本结构的构建 四、若干政策建议 我国的房地产市场是从计划经济转轨进入市场化阶段的，受国家宏观经济政策的影响很深。并且，我国的房地产市场刚刚步入正规化发展阶段，相应的金融市场才刚刚起步，还远远不能适应房地产业的迅速发展。对于房地产开发商来说，市场上没有很好的信息及融资渠道使他们能够更准确地把握房地产市场的动向。因此，尽快制定并调整房地产业的宏观政策，建立并完善相应的金融体系以及建立相应的信息服务体系已经迫在眉睫。我国的住宅产业要成为新的经济增长点并成为经济可持续发展的源动力，从对我国房地产市场的周期分析可以看出，政府在其中的作用举足轻重。因此；要使房地产市场健康发展，关键在于要有正确的政策措施，坚持统一的政策和目标指导，因地制宜地组织实施，并坚持短期利益与长远利益、总体利益和局部利益的辩证统一。比如在国家税收、政府投资等一些方面，给予房地产市场宏观上的政策支持。具体可以从以下几个方面入手：1）整顿房地产行业的经营秩序，确定降低民用商品房的成本和价格。2 ）尽快取消对居民现有住房进入市场交易的各种限制，努力活跃民用住房市场。3 ）努力推进居民购房的抵押贷款消费，完善居民抵押贷款的法律支持，以保证普通居民能够以抵押贷款的方式购买住房，使银行的此项业务得到安全保障。现在，房地产市场的主要问题之一就是房地产价格居高不下。要切实提高居民支付能力，必须建立有效率的住宅金融体系，从观念上、政策上及实践上将房地产融资的重点转移到住房消费上，拓展和利用好政策性住房资金，形成稳定的低成本的住房资金来源。在资金来源上，
房地产行业未来发展趋势
房地产行业未来发展趋势 第一阶段:理论的突破与试点的起步阶段 1978年在理论界提出了住房商品化、土地产权等观点。1980年 9月北京市住房统建办公室率先挂牌,成立了北京市城市开发的总公司,拉开了房地产的综合开发序幕。1982年国务院在四个城市进行 售房试点。1984年广东、重庆开始征收土地使用费。 第二阶段:非理性炒作与调整推进阶段(1992至1995年) 1992年房改全面启动,住房公积金制度全面推行。1993年“安居工程”开始启动。房地产市场在经历一段时间的低迷之后开始复苏。 第三阶段:相对稳定协调发展阶段(1995至2002年) 2003年以来,房屋价格持续上扬,大部分城市房屋销售价格上涨 明显。随之而来出台了多项针对房地产行业的调控政策。 中国房地产价格的走势,1998年开始起到的房地产市场到2003年,这一轮的上扬达到高峰,然后从2003年到2007年都在头部横盘 整理,2004年调控供给、2005年调控需求、2006年调控结构、2007 年继续调整,估计到2007年底差不多调整完毕。 目前而言,中国的高房价算是控制住了,可是未来中国楼市又将会何去何从呢?我认为,未来两三年,房价不可能再上升,但是也不会狂降,应该是出于一种稳中有降的态势,每个地区降幅可能会不太一样, 降幅最大估计也就是15%左右。 因为房地产业就目前而言依然是国民经济的一个支柱性产业,如 果房地产市场大跌,那么经济增速就将会放缓,可能会引起社会不稳 定现象,而且房地产业关系到一系列产业链的发展和大批工人的就业 问题,如果大跌,社会经济颓废将是必然的。
虽然预测房价不会出现较大幅度的下跌,但在未来3到5年房价“基本保持稳定”的情况下,算上通胀因素,假设中国名义GDP按照 每年10%的速度继续增长,平均来看中国老百姓的收入将会以每年10%以上的速度上升,那么三五年之后,相当于房价降了30%到50%,以前 买不起房的人就可以买得起了。 至于三五年后,房价回归理性,限购高准备金率是否还会继续下去。个人认为,最有可能的是房地产价格略有下降,地方政府限购政策会 放宽一点,微调微调,交易量上升一些,再降下来再微调,这是一个政 府与房地产商博弈的过程。
南宁房地产发展历程
南宁房地产发展历程 (2010-06-02 08:33:04) 1994年开始接触房地产、土地评估，那时中国的房地产市场还极其不发育，土地和房地产估价也还只是刚刚启步。 在从事房地产估价行业和与之相关行业十几年中，我和中国房地产共成长，见证了它的历史进程和成长经历。 我不是楼市的领跑人，但我是楼市和经济发展参与者、领先人也是见证人。以南宁发展为例，其实也从中看到整个中国房地产的发展历程。 一、南宁市的最初的原形如此狭小落后（中国当时的房地产状况也是如此） 以南宁为例，90年代初期，南宁最高楼层还是星湖路的广西保险公司大厦，那时我们高中地理老师还曾开玩笑说：“你们要想出名，直接炸保险公司。”想不起来当时老师为什么开这么大的国际玩笑。但记忆深刻的是，在当时楼层最高的就是保险公司大楼，它十三层的茶色玻璃窗是多么的时尚和耀眼，它是那个时代南宁市标志性大楼。 而南宁的商业中心圈仅仅是以为百货大楼为幅射，带动和平商场，民族商场，中华电影院这一带成为南宁市唯一的中心商域。 那时有兴宁路但它还不是步行街，也还没有裕丰商场，只有旧的和平商场。也还没有东葛路延长线，民族大道到92年后才通到现在的麻村菜市路口。园湖南路90年后来才打通，并成为南宁的环城路。那时麻村还只是农村，甚至鲤湾路这一带即现在的广西电台周围也还是杂草丛生像是农村郊区。甚至十一中（现在的天桃实验中学）前面还没有路，周转都是杂草丛生，周围是垃圾回收地。星湖路和园湖路还未完全相连.南宁市当时人口也只是几十万人口，真像个不小县城。虽是广西首府，但城市功能单一，经济发展还很落后。 二、南宁市的初发展，速度慢，多磨难 随着92年邓小平南巡讲话，改革的春风开始吹遍全国，打破了全国包括广西平静的水面，93、94年的时候，广西北海开发热潮涌现，全国各地的投机和投资者蜂涌而进这个令人追梦的城市，短暂的繁荣后，开发热潮还没持续一两年，随着泡沫的剧烈增长，宏观政策的调控，银根紧缩，土地政策的调整的诸多原因。北海楼市在96年时破灭，也带走了许多人美好的梦想，满目苍夷一直到2007 年前后，北海的房地产市场和烂尾楼才开始盘活，经济才得到复苏。 94、95年那时南宁还赶不上北海的热闹，但也有少量的开发商进驻南宁。所以后来随着楼市泡沫的破裂，南宁所受到的影响也是有限，但依然留下了一部分破碎后的痕迹，南宁也出现了多个烂尾楼盘。著名的如现在的民族大道和朝阳路交接处的三个影响南宁形象的重要地块，当时一个叫“润华大厦”，那张“润华大夏，永远的庆典”足足挂了近十年也还未动工。国贸大厦也就围起挖了个大坑而搁置了近十年光阴。民族大道上最耀眼的大楼仍是金融大夏和电信大楼。东葛路上也
浅谈房地产发展现状及未来趋势和建议
龙源期刊网 https://www.360docs.net/doc/021859987.html, 浅谈房地产发展现状及未来趋势和建议 作者：石磊 来源：《科学大众》2019年第09期 摘 ; 要：随着人民生活水平和城市化水平的提高，房地产市场也发展迅速。房地产市场的繁荣在一定程度上促进了中国经济的发展，但是过度繁荣容易产生“泡沫”，一旦“泡沫”刺破对人民生活和中国经济都有着重要影响，因此分析房地产发展现状，并预测其发展趋势并针对性提出相关建议，对保持房地产市场健康平稳发展有着重要意义。 关键词：房地产;发展现状;趋势;建议 1 ; ;房地产发展概述 回首改革开放30多年中国老百姓的住房变迁，可以发现从20世纪90年代初开始，中国房地产市场初步形成后，经历了30年的突进式发展过程，有资料显示短短的30年间，中国商品房销售面积从1987年的2 697万平方米，增长到2018年的14.6亿多平方米，年均增长 18.51%，商品房价格从1987年的408元每平方米，增长到2018年8 736元每平方米，是1987年的21.4倍，年均增长11.87%，由此可见从1987年到2018年短短的30年里，我国房地产出现了过度繁荣的现象。 2 ; ;房地产过度繁荣因素及相关危害 2.1 ;房地产过度繁荣因素 造成房地产过度繁荣的主要因素主要有：（1）经济快速增长，居民收入快速提升。（2）城镇化水平快速提升。（3）国家严格的耕地保护政策。（4）东方人传统的购房情节。（5）宽松的货币政策向市场释放流动性。（6）土地财政及不合理的土地招拍挂制度。（7）房地产投机等。这些因素推高了房地产价格上涨预期心理，增加了恐慌性心理需求，进一步推高房价。 综上，房地产过度繁荣无外乎4点：（1）长期宽松的货币政策是房地产泡沫产生的直接推助剂。（2）投资投机需求过度膨胀是房地产泡沫产生的重要诱因。（3）居住型需求和实际购买力是支持房地产持续发展的发展基石。（4）土地财政顽疾与税收政策缺失是推高房价的重要制度性因素。 2.2 ;过度繁荣危害分析
中国房地产市场发展现状及未来发展趋势
中国房地产市场发展现状及未来发展趋势 摘要： 我国房地产业从20世纪80年代开始兴起，1998年国家停止福利分房实行住房货币化后，房地产业开始真正发展起来。90年代发展壮大，在国家积极的财政政策刺激下，全国固定资产投资快速增长，房地产投资占GDP 比例逐渐增加。21世纪随着城镇居民的经济水平不断提高，购房需求不断增长，房地产业得到飞速发展，近30年的发展取得了令人瞩目的成就。全国人均住房面积城市达到20平方米，农村达到25平方米，住宅成套率达到70%。住宅业增加值占GDP的比重，城市达4%，城乡合计达7.5%，房地产业己上升到支柱产业的地位。近两年来住宅建设对经济增长的贡献率均在1.5个百分点左右。关键词：市场发展 （一）房地产的总体规模越来越大 第一，房地产投资规模不断扩大。房地产开发投资占全社会固定资产投资比重逐年增加。1999年房地产开发投资额为4010.17亿元，到2004年达到13158.25亿元，房地产投资额平均每年增长1000亿元，房地产开发投资占GDP的比例也逐年增加。 第二，开发规模快速增长。2004年全国房地产施工面积从1999年的56858万平方米上升到140451万平方米，增加了83593万平方米，平均每年增长25 %，房地产开发规模逐步扩大。房地产开发的各项指标增长速度都在10%以上，最高接近30%，近几年增长的更快。 （二）地区发展不平衡 第一，房地产发展规模和增长速度存在地区差异。主要表现在①无论是房屋施工面积还是房屋竣工面积，东部都占有很大比例。这是由于东部地区经济发展水平较高，房地产市场起步较早所致。②中部的增长速度(除了销售额)基本处于领先水平，并明显高于全国平均水平。随着东部地区土地资源偏紧，房地产价格的上升和竞争激烈，一些房地产开发商开始向中、西部转移，房地产的地区结构发生变化，尤其是随着中部经济的发展，中部的各项指标(除销售额)的增长速度均高于其他两部。③地区间差距正逐步缩小。随着生活水平的提高，中、西部的房屋销售面积占全国销售面积的比例都较前有所增加，且中、西部居民个人购买商品住宅在全国的份额也在增加，由2002年的13.6%，21.7%上升到15.7%，24.3%，中、西部居民购买商品住宅的增长比例较大，均高于全国平均的增长比例。可以看出，随着西部大开发战略的实施，中、西部经济的发展，地区间正逐步缩小差距。 第二，城镇居民居住水平存在地区差异。在中国人口增长的情况下，人均建筑面积仍在增长，反映了城镇居民的居住水平得到了提高，但因各地区的不同而略有差异。从表3-4可以看出：从城镇居民人均住宅建筑面积的绝对数量上来看，东部地区24.91 >西部地区23.25>中部地区22.06。这是因为东部地区经济发达，房地产市场比较活跃，居民可支配收入最高，西部地区虽然房地产发展不完善，但人口密度较小，相对来说居住面积较为宽松，中部地区人口密度大，经济又不很发达，所以人均住宅建筑面积最小；从其增长速度来看，西部地区5.1%>中部地区4.6%>东部地区3.6%。 （三）房价居高不下 近来，房地产市场出现了“三高”，房价高、居民购房热情高和居民可支配收入高。2004年全国商品房价格大幅攀升，达到了2714元/平方米，比2003年增长了355元，远大于19982003年年平均售价的增长，其中上海、北京、深圳的商品房均价分别达到8627元/平方米、6232元/平方米、6037元/平方米，与之对应的居民家庭人均收入分别为16683元、15638元和27596元。