定位策划商业综合体隆塬地产广东东莞桥头镇201商业综合体春日电子发展思路精品PPT课件
商业广场商业分析及业态设计初步方案
商业广场商业分析及业态设计初步方案目录一、深圳市区核心商业圈分析---------------------------------------------2二、深圳宝安商业圈分析--------------------------------------------------17三、宝安中心区片区商业分析与预测-----------------------------------45四、正中商业广场顾客群定位--------------------------------------------54五、竞争对手业态分析-----------------------------------------------------56六、正中商业广场业态设计思路-----------------------------------------62七、正中商业广场的商业文化设计--------------------------------------65八、不同商业业态对租金影响分析--------------------------------------68本报告以市场分析为主，业态设计仅仅是初步思路，正式业态方案需要进入考察论证后做出正式设计方案。
关于顾客分析，建议在周边住宅落成后进行较大规模消费者问卷调查。
一、深圳市区核心商业圈分析深圳零售业在激烈市场竞争中不断发展壮大。
接连的洗牌和重组，不仅给深圳零售业带来了生机和活力，也带来了扑朔迷离的市场局面。
单打独斗、称霸一方的现象已成过去时，各零售商经过市场的洗礼，已逐步认识到只有依靠整体力量，形成规模效应，重新进行资源整合，才能得到进一步发展，因此，随着深圳交通状况的改善、基础设施的完善，特别是地产的发展，已促使深圳在一定区域内形成了各具特色的不同商圈。
2002年8月，深圳特区报主办了首届“深圳商圈论坛”，第一次明确提出了“深圳八大商圈”的概念。
时隔两年，深圳商圈的发展如何？具有何种变化？谁将在这商圈的楚河、汉界中脱颖而出，成为称雄市场的王者？深圳商圈的划分在2002年的“深圳商圈论坛”上提出的八大商圈，是指：以东门步行街为中心的“东门商圈”，以人口密度、地理优势自然形成的“人民南”商圈，以专业市场、主题商城为主体、多种业态组合的“华强北商圈”，正在兴起的“南山商圈”，位居深南中路市区中心以国际时尚品牌为主流的“深南中路商圈”，以购物、旅游、休闲为特色的“华侨城商圈”，有待创新开发的宝安商圈、龙岗商圈。
商业综合体配套策略吸引消费者流量
商业综合体配套策略吸引消费者流量一、商业综合体概述与市场定位商业综合体，作为现代城市经济的重要组成部分，集购物、餐饮、娱乐、休闲等多种功能于一体，为消费者提供一站式的服务体验。
随着城市化进程的加快和消费升级趋势的日益明显，商业综合体成为吸引消费者流量的重要场所。
本文将探讨商业综合体的配套策略，旨在通过有效的策略吸引更多的消费者流量，提升商业综合体的市场竞争力。
商业综合体的市场定位是其吸引消费者流量的关键。
首先，商业综合体需要明确其目标消费群体，包括年龄、性别、消费习惯等特征。
其次，商业综合体需要根据目标消费群体的需求，进行市场细分，确定自身的市场定位。
例如，针对年轻消费群体，商业综合体可以定位为时尚潮流中心；针对家庭消费群体，可以定位为亲子娱乐中心。
二、商业综合体的配套策略2.1 多元化业态组合商业综合体的业态组合是吸引消费者流量的重要因素。
商业综合体应该根据市场定位，合理规划业态组合，包括零售、餐饮、娱乐、文化、教育等多个领域。
多元化的业态组合可以满足不同消费者的需求，提高消费者的满意度和忠诚度。
2.2 品牌招商策略品牌是商业综合体吸引消费者的重要资源。
商业综合体应该制定科学的品牌招商策略，吸引国内外知名品牌入驻，提升商业综合体的品牌影响力。
同时，商业综合体还应该注重本土品牌的培育和发展，形成品牌多元化的格局。
2.3 环境设计与空间布局商业综合体的环境设计与空间布局直接影响消费者的购物体验。
商业综合体应该注重环境设计，营造舒适、美观、具有特色的购物环境。
此外，商业综合体还应该合理规划空间布局，提高空间利用率，创造更多的商业价值。
2.4 营销推广活动营销推广活动是商业综合体吸引消费者流量的重要手段。
商业综合体应该制定多样化的营销推广策略，包括节日促销、会员活动、线上线下联动等。
通过营销推广活动，商业综合体可以提高知名度，吸引更多的消费者。
2.5 智能化服务与管理随着科技的发展，智能化服务与管理成为商业综合体提升竞争力的重要途径。
项目基本情况简介
项目基本情况简介
这个项目是一项关于建造一座大型综合商业中心的计划。
该项目旨在为社区提供现代化、方便和多元化的购物场所，以满足当地居民的日常购物需求。
商场将包括主要的购物区、餐饮区、家庭娱乐中心和一个多层停车场。
此外，商业中心还将提供各种服务，如公共交通、银行、医疗服务和其他便利设施。
这个项目总面积为15万平方米，其中建筑面积为8万平方米。
商场地处市中心区域，交通便利。
商业中心的建筑将采用现代化的设计理念，采用玻璃、金属和混凝土等材料，以打造一个优雅、舒适、现代化的购物环境。
商场内将拥有大型品牌商店和国际连锁店，以及当地商家和小型独立店铺，以满足不同消费者的需求。
商业中心的建设将分为两个阶段。
第一阶段包括主要建筑和停车场的建设，预计需要两年时间完成，并于两年后开放。
在第二阶段，商业中心将在第一阶段成功运营的基础上扩建，增加更多的店铺和娱乐设施，以满足日益增长的消费需求。
整个项目的投资将超过1亿美元，包括土地购置、建筑物的建设、商家及租户的招募等费用。
项目的运营和管理将由专业的运营公司负责，以确保商业中心能够经营良好并保持市场竞争力。
该商业中心项目是一个重要的城市发展计划，旨在改善当地社区的购物体验，促进经济增长，提高居民的生活质量。
通过引入国际品牌商和提供各种服务，商业中心将创造就业机会和增加税收收入，同时促进当地产业的发展。
东莞大朗富盈·世界汇商业定位及营销策划案
返租模式
/ /
5年年回报率6% / /
5年年回报率8%
说明：因按此方案规划，主力店单层面积4000㎡左右，难以引进品牌实力较强的主力店， 故租金及售价方面适当低一些，对于项目价格预测将在第二部分由详细分析。
东莞大朗富盈·世界汇商业定位及营销策划案
从经济收益分析
业态组合方案1：（-1-2F三层部分联体规划主力店）
本项目租售收益分析
楼层
规划业态
建筑 面积
租金预 估（元 /月㎡
）
首年租 金收益 （万元
）
前5年租 金收益（
万元）
前10年租 金收益（
万元）
售价预 销售总 估（元 收益（ /㎡） 万元）
-1F
主力店 3112
20
75
373
766
1F街铺 品牌零售 3535 90
382
1967
4409 22000 7777
对项目总体价值有所拉高，所以租金及售价适当拉高，对于项目价格预测将在第二部分由
详细分析。
东莞大朗富盈·世界汇商业定位及营销策划案
从经济收益分析
业态组合方案2：（1F部分、2F整层规划主力店）
本项目租售收益分析
楼层
规划业态
建筑 面积
租金预 估（元 /月㎡
）
首年租 金收益 （万元
）
前5年租 金收益（
万元）
东莞大朗富盈·世界汇商 业定位及营销策划案
学习改变命运,知 识创造未来
2021年2月27日星期六
报告核心 解决目的
1 解决主力店的大与小问题？ 2 解决本项目的租与售问题？ 3 解决项目短期资金回笼问题？ 4 解决本项目招商的突围问题？
新建综合商业体施工方案(业态布局与交通流线)
《新建综合商业体施工方案（业态布局与交通流线）》一、项目背景随着城市的不断发展和人们生活水平的提高，对商业设施的需求也日益增长。
本新建综合商业体旨在打造一个集购物、餐饮、娱乐、办公等多种业态于一体的现代化商业中心，满足周边居民及上班族的各种需求。
该商业体位于城市核心地段，交通便利，周边配套设施完善。
总建筑面积为[X]平方米，由地上[X]层和地下[X]层组成。
其中，地上部分主要包括商场、写字楼等；地下部分主要为停车场和设备用房。
二、业态布局1. 商场区域- 一层：主要设置国际知名品牌专卖店、珠宝首饰店、化妆品店等，打造高端购物氛围。
同时，设置部分休闲餐饮区域，如咖啡店、甜品店等，方便顾客休息。
- 二层：以时尚女装、女鞋、配饰等为主，满足女性消费者的购物需求。
此外，设置一些美容美发店、美甲店等，为顾客提供全方位的美丽服务。
- 三层：主要为男装、男鞋、运动品牌等，满足男性消费者的购物需求。
同时，设置一些户外运动用品店、健身器材店等，迎合现代人对健康生活的追求。
- 四层：以儿童用品、玩具店、亲子餐厅等为主，打造亲子购物娱乐空间。
此外，设置一些儿童教育培训中心，为孩子们提供多元化的学习机会。
- 五层：主要为餐饮区域，包括各种特色餐厅、火锅店、中餐厅、西餐厅等，满足不同消费者的口味需求。
同时，设置一些露天餐厅，让顾客在享受美食的同时，欣赏城市美景。
2. 写字楼区域- 写字楼位于商业体的高层部分，提供现代化的办公空间。
内部设置中央空调、高速电梯、智能化办公系统等设施，满足企业的办公需求。
- 写字楼周边配套完善，有银行、便利店、咖啡店等，为上班族提供便利。
三、交通流线1. 外部交通流线- 商业体周边有多条城市主干道，交通便利。
设置多个出入口，方便顾客和车辆进出。
- 在商业体周边设置充足的停车位，包括地上停车位和地下停车位，满足顾客的停车需求。
- 与公共交通系统紧密连接，附近有多条公交线路和地铁站，方便顾客乘坐公共交通工具到达商业体。
综合体商业计划书
综合体商业计划书一、工作目标1. 建立品牌影响力我们的目标是通过高质量的编辑内容和精准的市场定位，在读者心中建立一个强大的品牌影响力。
为此，我们将致力于深入了解目标受众的需求，为他们提供有深度、有价值、有趣味的内容，以此吸引并留住他们。
我们还将通过线上线下活动、社交媒体推广等方式，扩大我们品牌的影响力，让更多的人了解并认可我们的价值。
2. 提升内容质量内容是编辑的核心，我们将不断追求内容的深度和质量。
我们会定期对编辑团队进行培训，提升他们的专业技能和知识储备，确保他们能够提供最优质的内容。
同时，我们还将建立严格的质量控制流程，确保每一篇发布的内容都经过严格的审核和筛选，只有那些真正有价值、有深度的内容才能呈现在读者面前。
3. 增加用户粘性用户粘性是衡量一个编辑工作成功与否的重要指标。
我们将通过多种方式来增加用户的粘性。
首先，我们会定期与用户互动，了解他们的需求和反馈，以此改进我们的工作。
其次，我们会通过精准的内容推荐，使用户在我们的平台上找到他们感兴趣的内容，从而增加他们的停留时间。
最后，我们还会通过各种活动和服务，增加用户对我们的忠诚度。
二、工作任务1. 内容策划内容策划是我们的核心工作之一。
我们需要根据市场趋势和用户需求，制定合适的内容策略。
这包括确定内容的主题、风格、格式等，以及制定内容的发布计划和推广策略。
我们需要确保我们的内容能够吸引用户的注意力，让他们在我们的平台上停留更长时间。
2. 编辑加工编辑加工是我们的另一项重要工作。
我们需要对收到的稿件进行审核、修改和完善，确保它们的质量符合我们的标准。
这包括检查稿件的逻辑结构、语言表达、信息准确性等，以及提出改进意见和建议。
我们需要确保每一篇发布的内容都是经过精心编辑和打磨的，让读者能够享受到最好的阅读体验。
3. 用户互动用户互动是我们的最后一项重要工作。
我们需要通过各种方式与用户保持紧密联系，了解他们的需求和反馈，为他们提供更好的服务。
这包括定期发布问卷调查，收集用户对内容的评价和建议；定期举办线上活动，增加用户的参与度和粘性；以及建立用户社群，让用户可以互相交流和分享。
商业综合体设计方案
本方案旨在为项目提供全面、严谨、人性化的设计方案，以满足各方需求，实现项目价值最大化。在项目实施过程中，需根据实际情况调整、优化方案，确保项目顺利推进。
第2篇
商业综合体设计方案
一、项目概述
商业综合体作为现代城市发展的重要商业形态，以其集成性、多元化和高效性成为城市经济繁荣的象征。本项目旨在构建一个集购物、餐饮、娱乐、休闲及办公为一体的综合性商业空间，旨在提升城市商业层级，增强城市活力，同时为投资者提供稳定的回报。
-建筑面积：总建筑面积XX平方米，包括商业裙楼、办公塔楼和地下室。
-建筑高度：办公塔楼XX层，商业裙楼XX层。
2.功能布局
-商业裙楼：包括主力店、次主力店、餐饮区、娱乐休闲区。
-主力店：位于裙楼一层，引进大型超市等主力零售业态。
-次主力店：位于二层及以上，引入品牌专卖店、时尚零售等。
-餐饮区：分布在不同楼层，设置各类餐饮设施，满足不同消费需求。
2.功能分区
（1）商业裙楼
-主力店：位于商业裙楼的一、二层，设置大型超市、家电卖场等，满足消费者日常生活需求。
-次主力店：位于商业裙楼的二层以上，设置品牌服饰、家居用品等，提供多样化的购物选择。
-餐饮：设置特色餐饮、快餐、咖啡厅等，满足消费者餐饮需求。
-娱乐：设置电影院、健身房、儿童乐园等，丰富消费者的休闲娱乐生活。
-娱乐休闲区：包含电影院、儿童乐园等，提供多样化的娱乐体验。
-办公塔楼：包括高标准办公空间、会议中心、企业服务中心等。
-办公空间：提供灵活多变的办公布局，满足不同规模企业的需求。
-会议中心：配备先进的会议设备，适宜举办各类商务活动。
-企业服务中心：提供商务支持服务，助力企业发展。
综合体项目营销策划方案
综合体项目营销策划方案一、项目背景综合体项目是一种集购物、娱乐、餐饮、居住等功能于一体的大型商业建筑群，以满足消费者多样化的需求。
随着人们生活水平的提高，综合体项目在城市中的需求逐渐增加。
因此，开发一家具有竞争力的综合体项目是有较高的潜力和商机的。
本文将针对综合体项目的营销策划进行分析和规划，旨在帮助项目方制定有效的市场推广策略，提高项目的知名度和吸引力。
二、项目定位本项目的定位是为城市中的家庭提供一站式的购物、娱乐、餐饮和居住体验。
着重强调品质、便利、时尚与休闲的结合。
目标市场：城市中的家庭，特别是中产阶层。
三、市场分析1. 市场需求通过市场调研可以得知，城市中的家庭对综合体项目的需求主要体现在以下几个方面：- 购物：方便、种类多样的购物中心，提供了各种品牌和商品的选择；- 娱乐：儿童乐园、电影院、游戏中心等提供了丰富多样的娱乐活动；- 餐饮：各种风味的餐饮场所，满足了消费者对不同口味的需求；- 居住：配套住宅楼，方便家庭在购物娱乐之后休息居住。
2. 竞争分析综合体项目的市场竞争主要来自于同类综合体项目以及附近的购物中心、娱乐场所等。
因此，在制定营销策略时需要考虑如何与竞争对手区别开来，吸引并留住目标消费者。
- 与竞争对手的差异化：通过提供独特的服务和体验，例如引进国内外知名品牌，打造特色主题活动等，吸引消费者选择本项目；- 客户体验的提升：提供良好的消费环境、优质的服务以及创新的消费体验，以赢得重复购买和口碑宣传；- 多元化的合作伙伴：与各种品牌、企业建立合作关系，共同推出优惠活动和套餐，增加消费者的黏性。
3. 市场推广机会随着互联网的发展，市场推广可以通过多种渠道进行，以吸引目标消费者的注意力和参与。
- 社交媒体：在微信、微博、抖音等社交媒体平台上开展品牌宣传、推广活动，通过精确定位的广告投放，吸引目标受众；- KOL合作：与具有影响力的KOL（Key Opinion Leader）合作，进行品牌宣传和活动推广，增加产品和品牌的曝光度；- 线下活动：结合本综合体项目的特点，组织线下活动，如主题展览、演出、儿童乐园等，吸引目标消费者参与；- 合作促销：与附近的商家、企业进行合作促销活动，增加消费者的选择和参与。
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人居消费
2012年上半年，全镇社会消 费品零售总额8亿元人民币， 同比增长8.2%
从消费水平上看，
桥头镇是全国明星城镇，居民的消费能力较强；
2011年，金融机构各项存款余额78.8亿元，增长 9.1%，农村居民人均纯收入15067元，增长9.1%。
从产业结构上看， 桥头镇第三产业发展好于全国和东莞市的平均水平，
敬呈：东莞桥头镇春日电子厂“三旧”改造开发商
东莞桥头镇春日电子厂“三旧”改造项目
——发展思路探讨
2012年11月4日
方案说明
本次报告目的：
1 阐述我司对该项目发展的理解，就相关问题做进一步沟通； 2 对项目产品属性、区域属性进行分析，提出相应的操盘思路。
项目初探
商业体量大 商业对外依存度高 小型城市综合体特征明显 住宅价值潜力大
本项目正处于该区域， 拥有广阔的发展前景！
桥头镇以“工业进园、居住进区”的 集中发展策略，规划“一大三小”四 个城市组团；其中中心组团为综合服 务中心，东部组团北部组团西部组团 则定位为工业园区。
从城镇用地规划上看， 项目所在的中心组团集中了大量的 居住、商业金融、行政用地，这意 味着城市基础设施重点投入、商业 集中、消费人群充足的市场条件。
说明当地的商业具有一定的成熟基础，商业服务业升级是趋势。
2011年桥头镇三大产业比例图
“十二五”期间，加快发展第三产业，继续壮大传 统服务业，加快发展生产性服务业，房地产业、培 育现代物流业和信息、中介等新兴服务业，特别要 发挥我镇酒店服务业的优势，推动资金、信息、人 流、物流向我镇集聚，有效发挥服务业对产业转型 升级的支撑作用。
休闲商务
镇政府
项目 中心组团
凤凰山庄 三正半山酒店 华尔登国际酒店 恒丰酒店
教育资源
桥头小学 桥头中学 文德中学 田新小学 新联小学
景观资源
莲湖公园 桥头公园
生活配套
体育中心 博雅画廓 文明商业城 高虹电器商场 东莞市桥头医院 宏达步行街 三余百货 裕华百货 田新文化广场 电子数码街 大和百货 森鸿商业广场 万事发百货
从优势产业上看， 桥头镇工业会集了2000家的民营企业和大量外资企业，
说明当地的人群消费有一定偏向性，项目有多元化商业规划的可能。
“广东省中心镇”“全国综合实力千强镇”“广东省技术创新专业镇”“广东省重点工业卫星镇”
区域宏观总结
1 有一定商业基础，发展前景看好 2 外来务工人员大量增加，市场需求呈增长态势 3 商业服务业将迎来升级 4 城市综合体开发潜力巨大
项目具备充足的中高端消费人群。
1 商住项目竞争较少，有较大的操作空间 2 电子、纺织、家私等优势产业为商业规划提供基础 3 高端零售商业是当前的市场缺口 4 小型城市综合体较为可行
第三部分 项目本体解读
从区域资源看，项目拥有较好的景观体闲商务教育资源；
项目所属区域价值居桥头镇较高位，具备高端商住项 目的基本条件。
博罗县
桥头镇
惠州市
深圳市 香港 一小时交通圈
从整个东莞市看，桥头镇
位于东部核心位置，承担着周边9镇交互发展的功能，这为当地的房 地产市场发展不仅奠定了区位条件，也指明了综合体项目的方向。
东莞市
龙溪镇
企石镇
横沥镇 东坑镇
桥头镇
大朗镇
樟木头镇
潼湖镇
潼侨镇
沥林镇
从经济发展态势上看，桥头镇
抢先摆脱低谷，经济发展高于全市平均水平，特别是工业发展迅猛， 为本区域房地产的发展带来大量常住人口。 。
问题汇总
问题一： 6万余㎡商业体量，未来将发展为集中商业？ 还是多元化商业？ 问题二：综合体的开发招商与销售，如何操作才能将 价值利益最大化？ 问题三：商业与住宅的产品组合如何搭配？
方案大纲 区域宏观分析 市场环境分析 项目本体解读 项目操作思路
第一部分 区域Biblioteka 观分析从整体上看，桥头镇具备
不错的工业、设施建设、 经济基础、地理条件
为项目中高端定位发展策 略奠定基础！
各类居住用地 行政用地 商业金融用地
中心组团 （项目所在区域）
从人口和消费上看， 桥头镇外来务工人员占较大比例，随着工业进一步发，外来人口增加，
社会消费能力将进一步提升，对地产的租售市场也将产生影响。
人口统计
广东省东莞市2010年第六 次人口普查数据：全镇人口 为166774，占全市人口的 2.03%；户籍人口为35887 人，外来人口130887人；
商业形象欠佳， 极需提升整体商业质量
商业集中度明显， 居民目的性消费较强
二手商住项目 现售商住项目 待售商住项目
石竹山水园 蓝湖半岛
高端消费人群
宝安山水 江南
凯达华庭 旧商业城 商业步行街
凯达华庭 二三期
中高端消费人群
富盈御荷
从市场供应看，目前在售、待售项目较少；
项目具备相对较好的竞争环境。
从商住市场看， 目前在售、待售项目中绝大多数位于2公里核心消费圈内；
2011年桥头镇主要经济数据
2012年上半年，全镇国民生产总值 36.2亿元，同比增长8.3%；工业生 产总值76亿元，同比增长20.8%
从交通规划上看，桥头镇
将与周边城镇、城市的联系 大大加强，这将促进城市商 业迎来大发展 。
红色道路名称为桥头镇（2004-2020）总体规划道路
从城镇人居规划上看，桥头镇 未来商业人居中心是以镇政府 所在区域为核心的中心组团。
从商圈环境看， 桥头镇商业现有零售业 态主要是中低端百货， 高端商业项目较少；
该区域拥有两大 和丰百货 五星级酒店，充 分说明了潜在的 发展潜力。
商业街
电子数码街
大和百货 恒丰酒店
三正半山酒店
华尔登国际酒店 东欧百货
岭头商业街
优势产业培育出 “电子数码”“服装服饰”特色商业街
零售业以中低端百货为主， 缺少高端商业
广州市
桥头镇位于东莞市东北部，东江河畔，穗、 深、港经济走廊之间，北隔东江分别与惠 州市的惠阳、博罗2市(县)相望，东南、西 北和西南分别与谢岗、企石、常平三镇相 邻。距离莞城48公里，深圳60公里。全 镇面积56平方公里； 是“国家卫生镇”、 “广东省教育强镇”、“广东省重点工业 卫星镇”。
增城市 东莞市
第二部分 市场环境分析
从东莞整个商业环境看， 城镇商业相距较为分散，核心商圈对周边城镇的吸引有一定的阻碍。
这给了并不处于第一梯队的桥头镇专营辖区商业的机会。
东莞“”一主八副“商业中心规划图
“一主”以莞城、东城、南城和万江主要 商圈为核心 “八副”松山湖、虎门、常平、厚街、塘 厦、长安、樟木头、石龙八个商业副中心。