商业地产经营与管理-姜新国(清华大学房地产总裁实战班授课原版讲义) 2008-78页PPT课件
《房地产开发与经营》课程标准
《房地产开发与经营》课程标准课程代码：180512117 建议课时数：64学分：4适用专业：工程造价专业先修课程：工程财务平行课程：工程经济学、AutodeskRevitArchitecture,建设工程投资与控制一、前言1.课程的性质《房地产开发与经营》课程是本专业的主干课程之一，通过本课程的学习，使学生能够掌握房地产的基本概念和属性特征；能够对房产业、房地产市场、房地产开发与经营管理活动等相关内容有一个初步的、较为全面地了解2.设计思路注重实用性和系统性，以全面阐述房地产知识体系为着力点，详细介绍房地产项目管理全过程所涉及的开发、投资分析、市场营销、资金融通、产权确认及物业管理等系列知识和房地产咨询业务中所涉及的房地产估价及房地产经济等相关知识，并与我国现行房地产管理的有关法律、法规、规范及标准相结合，贴近房地产实际项目运作的各项工作。
依据工作任务完成的需要，职业学校学生的学习特点和职业能力形成的规律，按照“学历证书与职业资格证书嵌入式”的设计要求确定课程知识和技能等内容。
依据各学习项目的内容总量以及在该门课程中的地位分配各学习项目的课时数。
学习程度用语主要使用了“了解”、“熟悉”、“掌握”。
“了解”、“熟悉”、“掌握”用于表述对于基本知识点的学习程度，二、课程目标根据本专业的培养目标和人才规格，按照知识、能力、素质三个维度的分析方法，概括出本课程的目标。
（一）知识目标掌握房地产的基本概念和属性特征，熟悉房地产行业，熟悉房地产开发与经营管理活动的主要环节和内容和房地产行业人员的从业资格与要求，了解房地产产权与房地产制度的内容及我国房地产政策制度演变的历史。
（二）能力目标了解房地产业的范畴及其组织机构，了解我国房地产业政策制度的演变历史，熟悉房地产市场体系、结构和房地产市场交易的主要形式，熟悉城市规划与房地产开发的关系，以及房地产开发的基本程序与步骤，了解房地产开发经营企业设立的条件，熟悉房地产行业从业人员的执（职）业能力要求（H）素质目标培养学生掌握房地产开发与经营管理的基本理论与知识，培养学生爱岗敬业、团结协作、热爱科学的学风和创新精神三、课程内容和要求本课程采用模块式教学，模块内容和要求及活动与建议，参考教学课时如下表所示：（-）教学内容第1章房地产基本概念与属性教学内容：11什么是房地产？1.2房地产的基本属性与特征13房地产的类型教学要求：掌握房地产的基本概念与属性特征；熟悉房地产的类型。
清华大学房地产经营与创新总裁班年
房地产经营与创新总裁(CEO)班清华大学优秀EDP项目清华大学总裁俱乐部人脉平台超过2000名房地产企业总裁的选择房地产经营与创新总裁(CEO)班中国的房地产业正在告别一个时代! 在经历了十年的快速发展后，特别是近几年来，连续的非理性暴涨期已透支了房地产的平稳发展周期，促使房地产业直接从高速发展硬着陆进入了调整期。
在2009年一系列的政府经济刺激计划中，房地产业在采用复苏中扮演了极为重要的角色。
随着“后危机时代”的到来，曾经创造辉煌的中国房地产业将会展现一个什么样的景象呢？与时俱进的清华大学“房地产经营与创新总裁（CEO）班”，旨在汇集业界精英，共同探讨新时期房地产业的未来，提高企业的生存能力，迎接中国房地产市场转型时代的到来。
【招生对象】房地产及相关企业的董事长和总经理。
包括：? 房地产开发商；? 建筑、建材企业；? 各类投资公司；? 房地产设计与咨询机构；【学习回报】系统学习房地产开发经营流程交流并探讨新形势下房地产行业的经营与创新模式加入清华大学总裁俱乐部，增进人脉关系、搭建合作与交流平台【学习方式】经典课程讲授、楼盘考察、清华大学总裁俱乐部的定期活动【学制】学制一年。
每2个月到清华大学学习1次，每次4天(周四至周日)2010年“房地产经营与创新总裁班”招生计划【学费标准】 人民币38,800元/人（含教材、讲义、证书、报告、午餐）【证 书】 学员完成全部课程，颁发清华大学“房地产经营与创新总裁（CEO ）班”结业证书，证书统一编号，加盖钢印，证书编号可在清华大学教育培训与认证网站查询。
【报名地点 清华大学留学生楼九段108室【报名办法】 将报名表填好后传真至： 010- 。
经审核确认后发送“入学通知书”，学员收到入学通知书后办理汇款手续，并将银行汇款底联传真至招生办公室【招生电话】010-【联 系 人】 冯尚岭【主办单位】 清华长三角研究院以往邀请师资名单(部分)李伏安中国银监会业务创新监管协作部林少洲北京厚土投资机构总经理冯仑万通集团董事局主席王平中国城市房地产开发委员会会长董藩北京师范大学房地产研究所所长李忠华高莱斯有限公司董事长朱鹏祖中国税收咨询网首席运营官顾云昌中国房地产协会秘书长聂梅生全国工商联房地产分会会长孙克放建设部住宅产业化促进中心主任庄惟敏清华大学建筑设计院院长刘福垣? 国家计委宏观经济研究院副院长赵? 晓? 北京科技大学经济管理学院教授俞孔坚? 北京大学景观设计学院院长曾宪斌? 中国十大房地产策划专家之一卞华舵? 中科招商基金管理公司副总裁于宝钢? 金诺投资管理公司执行总裁孟晓苏中国房地产开发集团一个为中国企业家打造的高端交流平台！清华大学总裁俱乐部成立于2005年3月，作为一个由总裁学员自愿组成的联谊性机构，成立两年来，不仅成为了清华大学总裁班学员交流和学习的平台，同时，非总裁班学员也开始关注清华总裁俱乐部的活动，并在国内企业界产生相当大的影响。
房地产经营与管理部分课件
房地产经营与管理部分课件第一部分：房地产经营与管理概述1.1 房地产经营与管理的定义房地产经营与管理是指对房地产项目进行规划、开发、销售和管理的一系列经营活动。
1.2 房地产经营与管理的重要性房地产经营与管理的重要性体现在以下几个方面： - 对于房地产开发商而言，有效的经营与管理可以帮助其提高房地产项目的质量、效益和竞争力，从而获得更好的经济效益。
- 对于投资者而言，了解房地产经营与管理的基本知识可以帮助他们评估房地产项目的投资价值，并做出明智的投资决策。
- 对于购房者、租房者而言，了解房地产经营与管理的原理可以帮助他们更好地选择适合自己的房地产项目，避免不必要的风险和损失。
1.3 房地产经营与管理的主要内容房地产经营与管理的主要内容包括： - 房地产市场分析与预测：通过对宏观经济、政策法规、市场供求等因素的分析，预测房地产市场的发展趋势，为房地产经营与管理提供依据。
- 开发规划与设计：根据市场需求和整体规划，确定房地产项目的功能定位、规模布局和建筑设计方案。
- 房地产销售与营销：制定合理的销售策略，进行市场推广和销售活动，吸引客户购买、租赁房地产产品。
- 房地产运营与管理：对已经开发的房地产项目进行监督与管理，包括物业管理、设施维护、安全管理等方面的工作。
第二部分：房地产市场分析与预测2.1 房地产市场的影响因素房地产市场的发展受到多种因素的影响，包括宏观经济因素、政策法规因素、人口因素、地理位置因素等。
2.2 房地产市场的分类根据用途和性质的不同，房地产市场可以分为住宅市场、商业市场、工业市场、农业市场等。
2.3 房地产市场的预测方法房地产市场的预测方法包括定性预测和定量预测两种方法。
其中，定性预测主要基于专家经验和市场调研，通过判断房地产市场的发展趋势来进行预测；定量预测则主要基于数学模型和统计分析，通过对历史数据的分析、建立预测模型来进行预测。
第三部分：房地产开发规划与设计3.1 房地产项目的功能定位与规模布局房地产项目的功能定位是指确定房地产项目用于住宅、商业、工业或其他用途的决策。
清华大学房地产经营与创新管理高级研修班
学院派：著名学府清华大学以及国内外知名院校的房地产专家教授。
政府派：房地产开发和金融及相关政策的制定者课程体系一、房地产企业经营管理１、房地产企业创新经营２、现代房地产企业经营战略３、现代营销管理与品牌建设４、人力资源管理与团队建设５、领导艺术与组织行为6、公司治理与执行力二、房地产企业金融运作１、房地产土地评估与项目预算２、房地产企业成本管理与全程成本控制３、房地产财务管理４、房地产资本运作实务５、房地产融投资策略与风险管理三、房地产政策与市场分析１、新形势下房地产发展机遇与挑战２、土地管理体制与城市发展走势３、房地产法律风险规避４、房地产税务筹划与合理避税５、房地产建筑发展的新趋势６、后地产时代的国际资本对市场的影响与应对四、房地产开发运营与项目策划１、土地运营操作实务２、房地产开发与资本运作３、建筑规划、城市发展与项目开发４、项目全案策划要点实例解析５、城市化与城市运营６、现代房地产景观设计与健康楼市绿色人居五、实战型商业地产与旅游地产１、商业、旅游地产发展现状、趋势２、商业、旅游地产开发调研与全程策划３、商业、旅游地产业态分类、特征与组合策略５、商业、旅游地产招商策略与销售策略6、二、三级旅游城市的投资环境分析与定位境内外房地产项目考察一：6所城市具有代表性房地产项目考察境内考察：北京上海广州重庆杭州香港二：3个国家重点建筑物借鉴与实地考察。
境外考察：美国英国澳大利亚招生对象房地产及其相关企业（集团）总裁、副总裁、董事长、总经理、总监、高级经理等高层管理人员；各大银行、信托公司、基金公司、投资公司等机构负责房地产金融业务的高级管理人员；房地产业相关研究机构的中高级管理者及研究人员；各级政府房地产相关管理部门领导；准备进军房地产界的企业家、投资人及高级职业经理人。
师资力量樊纲：经济学家，经济学博士，中国社会科学院研究员，中国社会科学院研究生院教授，国家级有突出贡献的中青年专家。
现任中国经济体制改革研究基金会秘书长，国民经济研究所所长;余世维：美国诺瓦大学公共决策博士.哈佛大学企管博士后、牛津大学国际经济博士后;莫少昆：著名华人经济学家、新加坡华新世纪企业管理研究院院长;宁向东：清华大学中国经济研究中心常务副主任;清华大学中国经济研究中心常务副主任，经济管理学院教授。
2008年房地产企业运营管理经典培训教程
31
前言
——房地产企业运营管理综述
认识误区： 认为运营管理就是项目计划管理
最新难题： 多项目跨区域开发的企业计划和目标 如何保证
32
前言 ——房地产企业运营管理综述
二、房地产企业运营管理与项目计划管理的关系 （一）运营与项目 （二）项目管理简介 （三）运营管理与项目管理的区别 （四）运营管理与项目计划的关系
(Management of main business activity:the organizing and controlling of the fundamental business activity of providing goods and services to customers).
输入
职能过程
输出
材料 设备 人员 信息 资金
制 造
产品
供
服务
应
运
输
服
提供产品和服务的过程
务
9
前言
——运营管理的概念与内容 二、运营管理的基本概念
1、运营管理的几种定义 2、企业价值链 3、基于企业价值链的运营管理
10
前言
——运营管理的概念与内容 二、运营管理的基本概念 1、运营管理的几种定义 运营管理（Operations Management）相近的概念有制造管理、生 产管理、生产与运作管理、作业管理、运作管理等，它们的名称之 所以不同，实际上是反映了这一学科的发展过程。 与工业化联系在一起的有形产品，可称为“Production”或 “manufacturing”,对应的 （production Manage-ment），如： 汽车、 生产等 提供服务的活动称为“operations”,运作/运营管理（Operations Management）
《房地产经营与管理》课程教学大纲
《房地产经营与管理》课程教学大纲Real Estate Management一、课程基本信息（一）知识目标全面系统地学习房地产开发和经营的基本概念、基本理论、基本内容和程序。
（二）能力目标具备房地产经营与管理相关岗位上岗能力。
（三）素质目标具备相关房地产案例的分析解决素质，可以独立进行相关项目的实施素质。
三、基本要求— 1 —（一）了解中国房地产开发行业和房地产市场的现状。
（二）理解政府、金融机构和开发商在房地产开发过程中扮演的角色。
（三）掌握房地产投资开发及经营管理的基本知识和技能。
四、教学内容与学时分配第一章绪论（4学时）第一节房地产概述知识点：概述第二节房地产产权及我国住房政策知识点：住房政策第三节房地产经营与管理的概念和特点知识点：概念和特点第四节房地产经营与管理的发展知识点：经营与管理的发展第五节房地产投资形式与利弊知识点：投资形式与利弊第六节房地产投资的风险知识点：投资的风险难点、房地产种类及其投资特性；重点：房地产经营与管理的概念和特点；房地产投资形式及利弊；房地产投资风险；投资组合的概念。
思考题：1.简述房地产概念和特性以及分类。
2.简述房地产业的特性及分类。
作业：房地产投资形式及利弊？建议教学方法：理论与实际结合，以实际应用为主。
— 2 —第二章房地产投资分析基础知识（4学时）第一节现金流量的构成知识点：流量的构成第二节资金的时间价值与资金等效值的计算知识点：等效值的计算第三节房地产投资经济效果评价指标知识点：效果评价指标重点、资金的时间价值与资金等效值的计算；难点：房地产投资经济效果评价指标。
思考题：房地产投资经济效果评价指标？作业现金流量的构成。
建议教学方法：理论与实际结合，以实际应用为主。
第三章房地产市场与市场调查（6学时）第一节房地产市场概述知识点：市场概述第二节房地产市场供求分析知识点：供求分析第三节房地产市场运行的一般规律知识点：一般规律第四节房地产市场调查知识点：市场调查第五节房地产市场预测知识点：市场预测重点：房地产市场及其特点、房地产市场调查内容、调查方法，以及分析模型、房地产市场走势预测等。
商业地产培训PPT课件
• 1.实用性 • 2.保值性 • 3.投资性
案例：四季青
三、商业地产项目成功的三大要素
1.定位：
定位主要决定服务对象和功能辐射范围
2.招商：
决定经营基础
3.运营管理：
决定经营的成败
五、商业地产几大主要体现形式
1.购物中心——天河城、正佳广场、华润万象城 2.百货店——杭州大厦、银泰百货 3.大卖场——乐购、世纪联华、好又多 4.商业街——武林路商业街 5.市场、商城——义乌、柯桥、四季青 6.各种形式的商业业态构成的商圈形态
特色产业：中国家纺布艺名镇--河山，中国羊毛衫之乡--濮 院、中国皮革重镇--崇福，中国鞋业之乡-洲泉。
桐乡世贸中心
桐乡世贸中心总投资30亿，500亩 建筑面积60万平米，一期260000平方 二期40万平米，主营：MALL时代购物中心
风情酒廊、主题百货、品牌之都（精品专 卖店）、环球梦工场、娱乐总汇·五星级酒 店、豪华会所、商务写字楼高级酒店式公 寓
什么样的商铺才是好商铺？
买个好商铺，栽棵摇钱树？ 好的商铺才是摇钱树！ 一铺养三代？好的商铺才可以养三代！
1.地段 2.招商 3.运营管理 4.开发目的 5.硬件配套
五星级中庭效果图
业态分布
一层做箱包、皮鞋 二楼皮衣 三楼裘皮 四层餐饮·国际品牌连锁超市
投资有保障
包租6年，每年8% 得回报。前3年1次性 返还24%，后3年每年10.6%，保低8% 每年。6年后如租金不足8%开发商可条件 回购。
前景看得见
六、商业地产投资的具体体现
具体体现——商铺
七、商业地产与住宅地产的区别
• 商业地产 • 住宅地产
区别
• 投资性
商业地产规划必读---商业地产开发、经营和管理的十项精华
商业地产规划必读---商业地产开发、经营和管理的十项精华商业地产规划必读---商业地产开发、经营和管理的十项精华商业地产开发、经营和管理（一）编者按：姜新国全国著名商铺专家、中国商业地产理论奠基人、“在行”首席投资咨询策划师、中国城市商业网点管委会专家委员会高级专家、清华大学企业培训中心商业地产主讲教授，具有丰富的实践经验和理论知识，他先后出版的书籍《商铺投资》、《商铺韬略》是中国商业网点规划的授课课本。
先后发表论文有“动态租金成本”、“一铺养三代”、“商铺开发的郊区化趋势”、“商铺投资风险一面倒的形势被颠覆”、“社区商铺的投资价值”等对全国商业房地产有影响力的文章。
从本期《旺铺掘金》开版起，将连续刊登由姜新国日前在清华大学职业经理人训练中心授课的“商业地产开发、经营和管理”精华内容，希望能给商铺投资者带来启发。
文／特约撰稿人姜新国一、前期研究“土地肥沃的程度，果树最有发言权”前期研究是项目投资、开发、决策的基础，没有这个基础，任何决策都是不科学的，作为房地产开发商、投资者在决策前肯定会对土地进行研究。
对商业地产而言，围墙之内的因素都是次要因素，围墙之外的才是最重要的因素，那么，商业地产的研究是从围墙之外因素，如商业环境、商业资源等因素开始着手的。
１、城市类型：对商业地产前期而言，主要研究这个城市的经济类型，同样是大城市，北京是政治、科教文化中心，而上海则是金融、商贸、航运中心。
不同经济类型，就有不同的产业构成，不同的产业就有不同行业收入，不同的收入就有不同的消费水平。
城市消费总量决定了这个城市的商业地产的总价值量。
２、人口：一个城市的商业物业的当年价值量是这个人口×消费支出×商业利润率×租金成本。
人口是基数，消费是变量，一个城市大而消费水平高，那么这个城市的商业物业的最高价值是很高，如上海、深圳、宁波等地方就属于这种类型的城市。
３、消费是拉动产业发展的主要动力之一。
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商业地产开发考虑的问题
可操作性
开发效率
利润的产出能力
市场接受情况
商业地产开发考虑的问题
商圈的合适性
市场的需求性
市场的认同性
对市场的影响力
第三讲
商业地产开发的前期研究 ——商业地产的项目研究
商业地产的开发方向
销售型：单位面积小，容易卖 租赁型：大小不一，根据商业的需求进行开发 销售租赁型 融资型
第二讲
商业地产开发的前期研究 ——商业房地产商场研究
商业地产价格的影响
别人的租金 就是我的租金
规模的大小有 不同的影响力
人数最多、消费能 力和消费量的关系
角地、岐地、带地
角地：有 二条以上 临街道路
岐地：单 面临街
带地：影 响力最小
商业用地存在的问题
商业的生态环境 商业定位 土地形态 地段的好坏 平地
商业利润或租金 经营或商业环境改善
舒适、安全、便捷、私密、 经济、景观
土地或居住环境改善
消耗方式 价值转移(中间商品)
终端消耗
获得方式 类型 属性
投资 经营型物业 生产资料
购置 消耗型物业 生活资料
商铺的价值和投资价值
商业和商铺之 间的关系：商铺 对商业的有效性 越大，它越有使 用价值。
商铺的投 资价值：资 本的增殖。
商业地产的开发类型
购物中心：shopping mall 商业步行街 商业市场 专业卖场 专业市场 社区商业中心
商业地产的开发类型
住宅街铺 奥特莱斯 Shopping town 休闲街区 超级大卖场（批零兼营）
商铺产品的设计
建筑 设计
经营模 式设计 投资形 式设计
法律 人为 道路
商业地产受到的障碍
土地的成本
土地的购买 区块的繁荣趋势和增长趋势
商业的选址
风水问题 门前的路 土地的形状 建筑的形式，就以和谐大气为主
项目的定位和决策
开发什么样 的商业地产？
商业和房地 产的双重开发
政府对我们 项目的要求
政府对城市 的规划
城市的经济类型
不同的产业有不同的经营范围
劳动力 密集型
知识密 集型
城市的人口及消费市场研究
人口多，生活水平高，商业地产的价值也比较高 家庭复合比 收入水平 消费的研究 团体消费的研究
商业的层次
商圈
商业 街市
商业 企业
商业未来的发展趋势
商业集聚和扩展的发展趋势 宏大化和细小化的发展趋势 专业化和综合化的发展趋势 有形商品和无形商品的发展趋势 智能化和人格化的发展趋势 文化和艺术化的发展趋势
(交通、橱窗、广告）
产品的定价原则
商业经营者的利益点 投资者的利益点 开发商的利益点
三点合一
定位决定依据
SWOT分 析比较机 械
关键成功 因素分析
商业地产的风险分析
决策风险 法律风险 市场风险 开发风险 质量环境的风险 软环境：当地的管理环境，民风，行业竞争
绿化档窗柱当门 种树对着中间柱；
剪力墙，上下道 转换成本又很高；
技术要素与诀窍
剪围栏超过一米四 内部锐角少就好； 建筑商业相交融 商业文化更突出； 小商铺要通透 商场大了可封窗； 柱距不能太随意 方便布置和分隔； 层高变化对面积 承重配置要合理； 分时营业区域划 免得阴阳不调没法做； 灯光亮点不吃亏 三个要素要记牢。
从事房地产近20年，担任过大型开发企业的
总助、副总经理，谙熟商业地产的策划和规划、
开发、营销、招商全程技术，著有《商铺投资》、
《商铺韬略》、《商业地产开发、经营和管理》
（清华大学房地产总裁班重点教材），实用教
材——《招商定输赢》，主持或参与了“世博
轴”、“南站地下商业空间”、“万科”项目等
近百个项目的策划、规划、招商和开发运营工作，
是国内外公认的实战型专家，还同时担任多家大
型企业发展战略顾问、项目首席咨询等。
第一讲
商业地产的前期开发
商业地产的概念
商业地产是固化的资本
价值表现 商业价值影响房地产 价值表现商业利润支 持租金， 租金支持 房价。
商铺和住宅的差异
比较项目
商业物业
居住物业ห้องสมุดไป่ตู้
最终用途
商业经营
居住
评判标准 升值条件
商业地产市场研究
商业用地（商业地产的期货市场） 在交易中的商业物业 经营中的商业物业
商铺租金的研究
反映商业的经营状况 反映区域商铺的价值 反映供求关系 反映商铺的内在价值
商业用地的价值
工业用地 办公用地 仓储地和物流用地 商贸流通用地 零售业和服务业用地
产能销能 销售的平台
商业资源的开发
商业价值开发的利润 房地产开发的利润
开发商要有二次分配的观点， 掌握商业和商业房地产的发展趋势。
招商活动
进入商业 领域圈
商场的 资源
发布信息 行业协会
商业会议
企业访问
商机招商是成功关键
（1）招商目标设立 （2）和商业企业关系 （3）招商的组织机制 （4）招商方案 （5）优惠政策影响价格
影响商铺设计的因素
商业的因素 位置 动线 面积：大面积，小价格 楼层：楼层越高，价值越低 商业的景观性 橱窗、广告位置等
技术要素与诀窍
商场因素多
细节很重要；
台阶高，客人少 立面不要太波折；
角多不吉利
弧线巧设计；
开门不可对路角 路冲“主入”要档照；
动线设计扫遍角 盲道布置不可少；
清华大学房地产总裁实战班 主讲：姜新国
姜新国简介
姜新国 中国商业地产理论主要奠基人之一、全国 著名商业地产专家，中国第一部商业地产专著作 者，在清华、北大、交大、人大、复旦、西南交 大等名校讲授商业地产，业界有商业地产“教父” 之称。上海知名商业地产服务机构—上海在行置 业投资咨询有限公司首席策划师，商务部属下的 中国城市商业网点开发管理联合会、中国商业步 行街管理委员会的专家委员、学术委员。
商业地产的财务分析
投资效率分析 投资效益分析
商业地产的商业性开发分析
招商步骤
招商难度
法律纠纷
建筑不适用
第四讲
商业地产的项目研究 ——商业地产的项目研究
商业生态环境
商品推动了商业的业种和业态的根基 业态：大卖场，百货，专业卖场，购物中心，网
上购物，便利店等
商业资源
商业的产量、数量，还有商业的销售能 力，以及见习力的变化、消费的倾向，这 些因素都可以称为商业资源。