协信踩盘报告
关于踩盘
关于踩盘一、对于踩盘的认识1、踩盘在市场调研中的地位当今竞争激烈的经济环境下，市场调研的作用越来越大，是决策的重要甚至唯一依据，“没有调查就没有发言权”。
踩盘属于一手信息的重要搜集途径，是非常重要的。
2、踩盘是为了解哪些信息平时可通过多渠道了解相关楼盘信息：◎基本技术指标——各大房产网和项目网站◎项目规划——到销售中心看沙盘或者楼盘自己的网站◎推盘节奏——项目动态监控◎户型配比——市场信息网，自己打开楼盘表数◎销售率——网上备案都能查到（用已售量除总供应量）◎购房者对楼盘的评价——业主论坛踩盘的作用可以对以下的信息有较为直观的了解：（1）对项目以及周边的经济、区位、人文、自然环境有个直观的感受；（2）可以了解一些项目的细节，比如销售人员的素质、销售案场的包装以及样板间等一些营销方面的感受。
还有工程进度、建筑及园林风格、商业部分、内部配套等一些产品细节的认知。
（3）可以调查到一些网上无法查到的数据信息，比如客户调查，细致价格、停车调查、入住情况调查、真实销售情况调查等。
二、踩盘信息搜集方法1、对各种环境的感性认识踩盘不能只在售楼部和项目里面打转，关键是感受到一些数据不能表达的东西。
这就需要调查人员不仅只局限于和售楼员交谈，还要到项目周边走一走，看一看，体会一下氛围。
“衣食住行”与大家的生活密切相关，一个区域，各个阶层、年龄、文化的人对楼市的看法都不一样，所以一定要注意关注一些关系到生活方面的东西，比如经济、文化、真实交通、目前配套、居住氛围等。
2、对营销方面的感受对于在售楼盘来说，有关它的营销方面的信息也是很重要的，比如销售人员的素质、销售案场的包装、样板间的设置等。
这主要通过观察和交谈来了解，必要时要仔细拍几张照片。
3、对产品细节的关注产品细节方面包括工程进度、建筑及园林风格、商业部分、内部配套等，这就需要你想办法到小区内部去对这些有关产品观察和感受，注意和其它同区域楼盘作个对比，必要时候也要拍照。
交大归谷踩盘报告
交大·归谷项目跟踪报告交大·归谷项目定位“科技豪宅”，从区域的高端住宅物业市场中进一步做出细分，使产品相对区域已有的传统豪宅“丽府”项目有更鲜明的特点和标志，从而实现差异化竞争，避免了因同质化带来的恶性竞争。
因该项目还未进入销售，其市场接受度还有待观察，但其打造差异化产品的思路是值得借鉴。
一、项目基本情况交大归谷项目位于成都市武阳大道，该项目所处地段自2009年置信高端楼盘丽都花园丽府销售后成为了城西片区新的高端楼盘集中区域。
归谷项目定位为“科技豪宅”，并取得“3A”认证，该定位与交大房产历年来致力打造“科技住宅”以及项目所属区域属性（土地价值所决定的项目价值）有紧密联系。
项目规划为6栋13层精装修电梯住宅，包括板式2梯2户和点式2梯4户，呈行列式布局。
由于该项目不受90/70条件限制，且定位高端，因此户型面积统一偏大，目前所推出的最小户型100.66平方米（2室2厅单卫），最大219.71平方米跃层户型。
100.66平方米-2室2厅单卫165.59平方米三室两厅双卫219.71平方米五室三厅三卫（跃层）139.36平方米三室两厅双卫137平方米三室双厅双卫184.5平方米三室双厅双卫二、科技技术运用交大·归谷项目定位“科技豪宅”，这也是该项目最大的“亮点”，归谷项目不同于同样打“科技住宅”牌的摩玛城项目，摩玛城项目是将各个住宅科技技术拼凑于产品，而归谷项目则是按统一的产品理念，将户型设计、科技技术、精装标准完整地融合形成体系化的产品。
（一）统一理念，统一标准交大·归谷项目首先将客户定位为具有欧美生活经验或向往其生活方式的高知群体，包括留学归国的高级白领、医生、大学教授等，因此其产品理念也更贴近于欧美的住宅理念：私密、环保、健康。
3A住宅标准是目前国家认定的性能、舒适度最好的住宅，归谷项目统一按照国家3A住宅标准进行设计和建设，并取得了3A住宅认证，从而进一步提高了自身产品的说服力。
协信星都会个案
项目配套分析
现有配套：集中在金开大道沿线 教育：人和实验小学 重庆一中国际实验学校 医疗：人和医院、北部新区医院 公园：照母山森林公园 商业：金科大社区配套、协信TOWN 城商业 规划中配套： 教育：人民小学、规划中学 娱乐：体育公园、奥体综合馆、九曲河湿地 公园、颐和公园 商业：万科悦峰（6.9万方）、棕榈泉（3万 方）、约克郡商业（30万方） 项目自身配套： 教育：幼儿园 商业：协信星光天地（13万方） 目前区域内配套尚不成熟，但规划配套较多， 经过规划建设后期配套将大力发展 7
9485
8836
8月28日首次开盘，推出3号楼，开盘去化60%，预计后期将推出跃层4号楼产品， 今年高层、洋房、别墅均会推盘
项目推广渠道
注重线上和区域内推广
巡展、扫楼、DM单
报媒推广 主题活动 Call客 媒体见面会 老业主座谈会 竞品拦截 企业推介 户外广告 短信
项目客群分析
高层跃层户型
B户型1层
B户 型2 层
A户型2 层
A户型1层
偶数层为A户型，奇数层为B户型
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高层跃层户型
套内65㎡ 实得88㎡ 套内67㎡ 实得91㎡
户型跃层设计，赠送面积大 主卧面积大，约14.5㎡，居住舒适度高
产品设计不合理，次卧私密性较差，客厅狭长
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高层跃层户型
套内51㎡ 实得60㎡ 套内49㎡ 实得58㎡
项目推售节点
约3个月
• 临时售房 部开放
2012年6月
2012年7月
• 星光品质 馆开放
• 首次报媒 推广
2012年7月下旬
2012年8月上旬
• 示范区开 放
• 项目首次 开盘
2012年8月28日
重庆南坪协信星光时代广场的市调报告PPT课件
外立面结构
消费者
三、项目具体参数
项目 楼层
参数 B2-6F
物业管理费用 （元） 电梯（部）
停车位（个）
消防通道（条）
服装服饰：3 餐饮：5
生活配套：4
共90多 直通手扶：40
客梯：30 货梯：20
共约3000 地上：约500 地下：约2500
约150
附近街道（条）
4
四、项目的商品布局及顾客流向 1F
谢谢！
关于南坪协信星光时代广场的 市调报告
一、项目的宏观环境 位置
位于重庆主城区
位于南岸区 南岸区江南大道28号
地处：重庆市南岸区商业中心
协信星光时代广场
占地面积：5.4万㎡ 建筑面积：24万㎡ 商业面积：14万㎡ 楼层层数：8楼
• 交通设施：轻轨3、4号线，环线 ，多个公交站台 • 商圈供求概况（半径1公里内）：
五、各层的平面图（底—高） B1 超市家电
儿童主题馆 L1-03
超市 L1-01
家电 L1-02
1F 服装服饰、个人护理、眼镜店
屈臣氏 1F01
宝岛眼镜 1F08
玛索 1F02
妍 布奇里尼 SONY
1F03 1F04
1F05
ELLE 1F06
LEE 1F07
六、商品的品牌档案
档案 楼层 店铺面积（㎡） 品牌名（中英文） 业态 客单价（元） 日销量（元） 适合人群 联系人 公司名
具体参数 1F02 30 妍 / YAN 银饰
300 10000 时尚男女 肖照丽 重庆东望阳服饰有 限公司
档案
具体参数
楼层
1ห้องสมุดไป่ตู้03
店铺面积（㎡） 40
泰禾、华夏、协信、蓝光……房企爆雷声中的启示录
泰禾、华夏、协信、蓝光……房企爆雷声中的启示录作者：地产圈没秘密来源：《投资与理财》2021年第11期2020年，房企爆雷最令人震惊的是泰禾，一个追求产品极致的企业遭遇房企生死劫，令人唏嘘。
而泰禾之外，尚有新华联、福晟以及在天津并不知名的三盛。
2021年，华夏幸福在传闻许久之后终于暴露危机，与华夏幸福同样出身河北的荣盛亦岌岌可危。
但是蓝光倒在了荣盛之前，别忘了还有大名鼎鼎的泛海。
地产行业的50强企业已经有3家曝出債券违约，与此同时，远洋以仅仅40亿元就拿下了红星70%的股份，虽然小编并不看好这笔交易，不是因为标的资产不值这个价格，而是红星的劣根性。
但红星有人接盘还是幸运的，虽然近乎廉价。
稍微关注一下曾经在天津有过项目的奥园痛痛快快把地产业务剥离出让了，回归医疗主线;广西一哥彰泰;保利地产拟针对北大资源的收购，以及同样被觊觎的苏宁置业。
有人说2021年是房企的违约潮，但实话说违约潮早在三年前就已经拉开序幕，只不过在“三道红线”之下，这股寒潮今年表现的更加凛冽：能级高，数量多，频次高。
因为今年房企历史偿债规模达到极值，偿债总额达12822亿元！小编并不关注这些房企，更关注这些房企背后呈现出来的异同，因为任何一家爆雷的房企几乎都有迹可循。
有券商复盘了今年爆雷的部分企业，可以看到房企爆雷既有经营因素，也有财务因素。
当然，也少不了其他因素，比如股东风险、治理缺陷。
对于券商来说这是保本的策略，但是对于草民来说，关注这些风险点，无异于是一本启示录。
从券商复盘来看，风险要素最高的点在于“周转与去化速度缓慢”，因为三个杯子一个盖儿的游戏玩儿不转了。
另一个要素就是项目分布区域集中度极高，在政策主导的市场环境下，一旦一个地方政策收紧，很容易出现连锁反应。
债券的集中到期与负面舆情及外部融资环境恶化，几乎是相伴相生的。
典型如蓝光，在刚刚爆出违约的时候，地产行业的大金主平安第一时间进行切割，因为平安也是一朝被蛇咬，十年怕井绳，在华夏幸福身上吃了苦头。
某某年深圳万科里城踩盘报告.docx
XXXX年深圳万科里城踩盘报告版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归深圳世联地产顾问股份有限公司所有，未经深圳世联地产顾问股份有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。
谨呈： XX市东平新城建设管理委员会汇报稿本次汇报流程 :1、深圳世联地产汇报策划成果，用时35 分钟；2、ECS（易城）国际公司进行方案的多媒体演示，用时25 分钟；3、沟通交流时间，用时20 分钟。
世联整体策划思路：1XX城市研究2东平新城研究3项目整体定位4项目方案5开发运营建议6经济分析规划单位(ECS)介入Chapter 1-XX 城市研究XX位于珠三角经济圈中部，具有良好的地缘优势XX市位于亚太经济发展活跃的东亚和东南亚的交汇处，处在中国最具经济实力和发展活力的珠三角经济圈中部, 与广州地缘相连、文化同源。
XX市中心区距广州车程均在 1 小时之内。
毗邻港澳，与香港、澳门车程均在2 小时左右，使 XX能够充分利用港澳的市场优势和国际性大都市的地位，推动 XX广泛参与世界经济。
珠三角经济圈XX是广佛都市圈的重要组成部分，是辐射珠江西岸和粤西城市的重要驱动力XX通过广湛铁路、西江水道、佛开高速公路链接粤西和大西南，成为广州实施‘西联战略’辐射珠江西岸城市的重要驱动。
XX产业基础合理向西扩散，一方面，利用西岸邻近城市优势产业，例如中山古镇的灯饰，和 XX 建材、家具制造业连成整体，将产业链条向西延长。
另一方面，本地产业合理地扩散至珠江西岸邻近城市，利用西岸城市广阔的地域和资源，促进西岸城市的发展，例如 XX陶瓷企业在西岸设厂。
XX是全国重要的现代制造业基地， XX的整合和发展对珠三角城市群实现“多赢”以及给周边地区的发展提供有力的推动作用。
目前珠三角地区城市呈现东强西弱的局势，广佛增长极的增强有利于加强珠三角珠江以西城市如江门、肇庆乃至粤西城市的发展。
XX是珠三角发展的重要经济引擎，GDP列全省第三 , 人均 GDP超过 1 万美元XX经济实力在广东省名列前茅。
协信·黄金海岸定位
竞争楼盘分析
对同区域内的竞争对手楼盘进行详细分析，包括地理位置、建筑 设计、户型、价格等方面。
优劣势比较
对比自身与竞争对手楼盘的优劣势，找出自身的核心竞争力。
市场空白点
通过竞争分析，发现市场空白点，为项目定位提供依据。
价格定位
成本核算
根据项目开发成本、市 场调研等因素，进行价 格核算。
价格策略
根据市场状况和目标客 户群体，制定合理的价 格策略。
预约看房服务
为客户提供预约看房服务，方便客户实地了解项目情况， 亲身感受协信·黄金海岸的品质和环境。
售后服务
01
售后服务承诺
协信·黄金海岸承诺提供优质的售后服务，确保客户的权益得到保障，
解决客户在购房后可能遇到的问题和困难。
02
售后服务内容
包括房屋维修、保养、退换房等服务，为客户提供全方位的售后支持。
项目位置
01
协信·黄金海岸位于重庆市南岸区南滨路，地处长江与嘉陵江交 汇处，拥有得天独厚的自然景观和地理位置优势。
02
项目周边交通便捷，紧邻南滨路、江南大道等城市主干道，可
快速到达市中心和其他区域。
周边配套设施完善，包括商业、教育、医疗等，为居民提供便
03
利的生活服务。
项目规模
协信·黄金海岸总占地面积约为10万平方米，总 建筑面积约为35万平方米，是一个集住宅、商 业、休闲为一体的综合性住宅项目。
协信·黄金海岸定位
• 项目介绍 • 目标客户群定位 • 产品定位 • 市场定位 • 营销策略定位 • 服务定位
01
项目介绍
项目背景
重庆作为中国西南地区的经济中心，拥有丰富的自然和文化资源，以及巨大的市场 潜力。
房地产踩盘报告
房地产踩盘报告随着城市化进程的加速和人口的不断增长，房地产市场成为了一个备受关注的话题。
在这个复杂而庞大的市场中，许多购房者常常面临着众多选择和信息不对称的问题。
为了帮助购房者做出明智的决策，房地产踩盘报告应运而生。
房地产踩盘报告是一项通过实地考察，对房地产项目进行全面评估和分析的工作。
购房者往往只能通过开发商提供的宣传资料和销售员的描述来了解楼盘的情况，这样的信息往往存在一定的主观性和片面性。
房地产踩盘报告的目的就是通过客观、全面的数据和实地观察，为购房者提供一个真实可信的评估结果。
首先，房地产踩盘报告对楼盘的地理位置进行考察和分析。
地理位置是影响一个房产项目价值的重要因素之一。
报告会对楼盘周边的基础设施、教育资源、医疗条件以及交通便利程度等进行客观评估，帮助购房者了解项目所处的地理位置是否符合自己的需求和期望。
其次，房地产踩盘报告对楼盘的建筑质量进行评估。
购房者往往对楼盘的质量问题最为关注，而这个问题只有通过实地踩盘才能真正了解。
报告会评估楼盘的施工工艺、建筑质量以及后期维护等方面的情况，为购房者提供一个有关楼盘质量的客观而准确的评价。
除了地理位置和建筑质量，房地产踩盘报告还会考察楼盘周边的配套设施和环境。
购房者通常也会关注楼盘附近的购物中心、餐饮娱乐场所以及公园绿地等配套设施的情况。
报告将对这些设施的种类、数量和质量进行考察，为购房者提供一个全面了解周边环境的参考。
此外，房地产踩盘报告还会对楼盘的价格趋势和潜在增值空间进行分析。
购房者通常会考虑房产的投资价值，而这个价值往往需要通过长时间观察和分析才能得出结论。
报告会通过对市场走势和项目价值的评估，为购房者提供一个关于楼盘未来增值潜力的参考。
房地产踩盘报告的出现为购房者提供了一种更加客观、全面的房产信息评估方式，帮助他们更好地了解楼盘的真实情况和潜在风险。
购房者在购买前可以通过阅读踩盘报告来了解楼盘的地理位置、建筑质量、周边环境以及未来价值等方面的情况，从而做出明智的决策。
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开发商分析
协信作为重庆本土房地产企业，自1999年起一直致力于创新 及打造精品高端住宅，洋房，别墅，并在重庆屡获好评，已
经走上了品牌地产商发展道路
协信从1994年成立至今，已经有丰富的项目运作经验， 协信不断与外来开发商联合发展，有利于吸收外界新的管理
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项目内部噪音分析
项目几乎都处在主城支路上面,内部 噪音影响不大,唯有天骄城中5，6，7 号楼靠近城市主干道,而且项目本身 属于向心式规划.所以几栋楼在布局上 没有任何噪音防备措施. 在实行人车分流的小区中,以组团为单位 设有各个车库入口,只允许人员进出,既 方便了生活所需,又不会对小区环境造 成直接噪音 污染
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1.开发商分析
1.开发商简介及背景 2.代表作品 3.现开发项目及代表项目鉴赏 4.所获荣誉 5.开发商分析
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彩云湖容积率1.19，因此除了联排，独栋之外，还有少量高层
阿卡迪亚综合容积率1.0以上，项目内部有独栋，双拼，高层等 云栖谷容积率3.49，项目内部只有高层
天骄城容积率3.34.项目内部只有高层
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其他元素
石头
游鱼
假山
混搭中国园林手法，增加其园林设计多样性
借景
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园林设计风格点评
协信园林设计注重多层空间的表现形式，善于运用各 种植物本身的颜色进行整个楼盘的合理点缀，以小型
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建筑
协信园林风格中以植物为主，极少出现专门的园林景观建筑.少量 的园林景观有利于提升项目总体品质的作用
Town中喷水池
彩云湖湖畔有少量凉亭
天骄城中水池景观
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开发商简介及背景
协信集团，创建于1994年6月，是一家以房地产开发为主 导产业的大型集团，下辖城建、长建、阿卡迪亚、远都、远 润、远创等九家房地产开发公司，天骄物业，商厦物业等十 几家经营公司，数家全资，控股，参股公司，注册资本达到 4.15亿元，总资产规模逾60亿，现有员工1500人，现开发 量超过300多万平方米，战略土地储备600万平方米。
日 本 五 针 松
三 维 景 观 园 林
彩云湖。
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小品
协信各楼盘以软景为主,配以少量硬景, 硬景配臵精巧，有效提升园 林品质。
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代表项目品鉴
创酒店式公寓之先河—时代天骄
首个人车分流小区—天骄俊园
十佳住宅小区——协信TOWN城
现代主义江山别墅——阿卡迪亚
中央公园岛居别墅——彩云湖1号
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保证项目内部均好性，利于行车。
3.围合式布局.以高层为主的云栖谷为例，项目分为小板块，形成有效生活区，便于 进行配套划分
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楼型分析
根据地块容积率标准不同，对于项目定位也有所区别。 协信town容积率0.74，因此项目内部只能进行别墅修建。
点评:阿卡迪亚作为协信高端楼盘代表用如此一条景观大道作为项目入口，与其定位不符
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景观广场分析
大气的景观广场，以国外进口珍贵树 种或有艺术特征的喷水池作为主要特 色
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踩盘报告
踩盘日期： 2011.3.23 楼盘名称: 协信楼盘
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踩盘概要
踩盘目的：协信作为重庆三大地产开发商之一，具有丰富的项目经验 及楼盘开发风格，本调查着重了解协信开发设计风格 踩盘地点：协信彩云湖1号，协信天骄城，协信阿卡迪亚、协信云栖 谷、协信town 踩盘方式：楼盘走访与销售人员调查相结合 踩盘研究内容：其园林设计风格，建筑规划风格，物业管理水平等
经验与开发思想，有利于融资渠道扩大。
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项目基本指标分析
园林景观设计分析
建筑规划分析户型分析 Nhomakorabea© Copyright Centaline Group, 2010
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项目内部细节分析
个人认为,协信在项目内部细节方 面处理比较粗糙,虽然局部有意识的 进行过处理,但是并没完全到位,例如 空调挂机,电机遮掩物等物品直接落 楼在外,未形成隐蔽方案.
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外立面分析
协信高层几乎都是用深灰色作为建筑主色调,并且 配以白色装饰,外墙以环保涂料装饰,用大量窗口进 行点缀,使建筑外形生动，是典型的现代主义风格 建筑
点评:作为别墅来讲,多半是在绿化率较高的地方, 周围环境以绿色为主，因此色彩适宜高彩度低明 度。但是作为高层建筑物来讲,若处于城市主干道 考虑到行人视觉接受能力与片区规划，及城市天 际线等问题，以庄重颜色为主，辅以少量彩色， 但若处于支路上，应以色泽柔和轻快为主色调， 制造温馨淡雅气氛，而协信的高层几乎都处在 支路上，却选择深层颜色，与重庆气候条件及 行人心里特征等定位不相符合。
调查目标选取标准：从05年至今，协信开发的高端住宅，别墅等楼盘
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目录
1.开发商分析 2.项目园林景观设计分析 3.建筑规划分析 4.项目配套分析 5.物业管理分析 6.亮点介绍
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道路
内部道路设计多样化,有水泥路面. 鹅卵石路面,花岗岩路面，人造大理 石路面，地转等,丰富社区景观
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植物
协信园林设计风格非常显著 ，除了在协信town中采取了 徳式风格园林之外，以国外珍 贵观赏树种作为项目亮点 其余的楼盘中全部采用三维 式立体结构园林设计，利用乔 木，灌木，花卉及草坪打造出 层次丰富、色彩鲜艳的景观园 林。其中最具代表性的为协信
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建筑体大厅分析
协信在各高层内皆进行了 建筑体大厅简单设计,安装 沙发\信箱\休闲桌椅、艺术品 等物品,烘托其楼盘档次
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现开发项目鉴赏 售磬：
柠檬郡
再云端 时代天骄
在售：
town
阿卡迪亚 天骄城
彩云湖
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所获荣誉
“中国私营企业五百强” “中国房地产百强” “中国房地产著名品牌” “中国房地产诚信企业” “重庆市百户重点私营企业” “重庆市纳税大户百强” “重庆市企业法人知名字号” “五十佳诚信房地产企业”
项目规划
项目布局分析 楼型分析
人车道规划分析
项目景观大门分析
项目噪音分析
入户大厅分析
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项目布局分析
根据地形情况，外景资源，项目定位等情况不同，分为以下几种项目布局： 1.向心式布局。以高层为主的天骄城为例，以中庭景观作为项目中心，进行项目规划 ，有效保证项目内部均好性,并且空出大量空间进行景观造型 2.排列式布局。以高端别墅为主的town为例，以道路轴线，依次排列建筑体，有效
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道路
采用半环式道路设计与尽端式道路设计相结 合的方式，有半环式大道作为步行通道， 并以尽端式小径直接通往各单体建筑物，
这种方式比较多见于其以高层为主的小区