物业管理模式的反思与再造

服务企业依法办事 。
２ ．３管理 方面。在物业 管理领 域 ，政府及 其相关 部 门要 想保 障物 业管理模式 的再造 ，就必须加强对 物业服务企业 的管理 ，无论 是在 日常 的工作之 中、具体的业务操作之上或是对应急事务的处理方式 上 ，都要 加强管理 ，保障物业管理依法实行，有规 有矩 。
我国的物业管 理的产生 和发展 ，顺应了住房市场化 的改革要求 ，填 补了在单位制住房解体后住房管理 的真空 ，逐渐形成了 由企业 主导 的一 体化物业管理模式 ，也培育 了人们物业服务的消费意识。但我们也要 看 到 ，隐藏在其中的深层次 问题 。
１ ． 关 于 我 国 物业 管 理模 式 的反 思 １ ．１物 业管理主体严 重错位。物业 管理在 本质上 是业 主们实行 的 种 共 同 管 理 ，物 业 的所 有 权归 业 主所 有 。但 在 我 国 物 业 管 理 的 发 展 过 程 中，业主的主体地位和权 力长期被漠视 ，物业管理企业成为 物业 管理
一
活动的实际主导者 ，《 物业管理条例》 更是直接 确认 了业 主委托物业 管 理企业 的单一物业管理方 式。物业管理企业和业主在物业管理 中主题角
色的错位 ，客观上导致了社会 上对物业管理的错误认识 ，限制 了业主对 物业管理方式行使 自由决策权和选择权 ，也业 主怠慢与行使共 同管理物 业 的权力 、不履行义务整下了制度上的缺 口。 １ ．２物业服务 市场机制 完全失 灵。在物业 管理市 场上 ，卖方 显然 是物业服务公 司。由于物业服务的提供带有集体性 ，所 以其 属于准公共 物 品的范畴 ，任何单一业主都不能决定其价格 。换句话说 ，只有业主全 体或代表业 主全体 的业主大会才是真正 的买方 。但在我 国的物业管理市 场上 ， 作为真正买方 的业主大会在大部 分住宅 区还没有 成立 ，这就使得 物业管理市场处于有卖无买 ，强卖强买的状态 。在这种 状态下 ，物业服 务企业 即使不提高 自身服务水平 ，也能够生存 和赚取 暴利 ，导致我 国物 业管理行业整 体上缺乏足够强大的市场竞争力和不断进步的动力 ，市 场 机制完全失灵 ，最终 阻碍物业管理行业的健康发展。 １ ．３物业服务和政府提供 的相 关公共服 务界 限不 清。在 现行 的物 业管理模式下 ，物业 服务包含 了大量的政府应提供的公共服务 内容 ，使 物业管理偏 离了行业 的核心价值 。物业服务和政府提供的相关公共 服务 界限不清 ，一定程度上免 除了政府应 当承担的职责 ，掩盖 了政府公 共服 务的缺失。 由此导致了物业 服务企业 以管理者 自居 ，忽略 了保 障住房使 用安全 、宜居和保值增值 的物业管理核心价值 。这不仅给政府 的公 信力
式进行 了反思 ，并从政府 和业主角度 出发提出了再造 的建议 ，相信如果我们在平时的物业管理操 作之 中可 以 注意以上几 点的话 。我 国的物 业管理服 务一定会上 升到一个新 的高度 ， 同时我国居民的 自主管理权力及其行使也会得 到充分 的落 实。 （ 作者单 位 ：吉 林 建 筑 大 学 ）
学习 ， 通过知识 的丰富来提高员工的工作效率和知识理论储 备 ， 保 障新 的管理模式 的实施 。 ２ ．２监督方面。在新 型物业 管理模式 的实施 过程 中 ，为避免 出现 过多问题 ，需要政府及其相关部门和业 主大会 的监督 。主要 可以从 以下 方面人手：第一 ，对物业管理主体的权利落实监督 。由前文可知 ，物业 管理行业存在严重 的主体错位问题 ，业 主应有 的物业所有权被 物业服务 企业所代替 。由此 ，监督方需要保障业主权益 ，使 的物业服 务企业角色 回归 ，成为物业服务 的提供者 ，提高物业管理 效率；第 二 ，对物业管理 服务进行监督 。由前文 ，物业管理行业存 在物业服务 和政府 提供的相关 公共服务的交叉部分 ，容易造成政府的缺位和物业服 务企业的越位 。所 以对物业管理服务 的监督是面 向两方面的 ，由此 ，业 主的监督就提 到了 更重要的地位。一方面 ，需要 监督 物业服 务企 业不会 偏离 原有 服务 宗 旨，回归服务中心 ， 保 障服务于业主 ，另一方面 ，也需 要监督政府履 行 自身承担的职责 ，共同创造 良好 的物业服务环境。第 三 ，对物业服务 企 业 日常工作的监督。任何行业在 日常工作 的过程 中都会 存在一定 的失误 和差错 ，所 以，为了保障物业服务企 业的 日常工作职能可 以有效 发挥 ， 监督方应该不定时的对物业 服务企业进行工作程序上的监督 ，使得 物业
物 业 管理 模 式 的反 思 与再 造
冷 天皓 宋瑛璐
摘 要 ：物 业管理作为 市场经济的产物 ，代表 着一种 专业化 、社会化 、企业化的房屋管理模 式。但迄 今为止 ，经历 了 ３ Ｏ多年的发展 ， 我 国尚未形成真正的物业管理市场 ，没有孕育出成 熟的物业 管理模式和管理制度。若不尽 快探 索 出符合我 国国情 ，适应房屋 管理客 观规律 的物业管理模 式，不仅不能使我 国的物业管理走 上可持 续发 展道路 ，还会 由于体制 、模 式的不健 全 ，引起 大量 的社会 问题 。基 于以上 问 题， 本 文在梳理我 国物业管理 ３ Ｏ年实践的基础上 ，分析 了我 国现行物业管理模 式存在 的主要 问题 ，并在此基础上提 出几点建议 。 关键 词 ：物 业 管理 模 式 ；反 思 ；再 造
和威信带来 了负面影响 ，也阻碍 了物业管理企业 的健康发展。
１ ．４现行 物业管理 制度基 本失 效。近年来 ，物 业管理 深层次 矛盾 逐渐 显现 ，因物业管理引发的各种纠纷层 出不穷 ，这些群 体事件 、暴力 事件 已经严重影响到住宅区的生活秩序 和和谐社会 的建设 ，而这些问题 的产生根源就在于现行物业管理制度 和模 式的不适应 。如若 再不改革现 行制度 ，再造物业管理模式 ，必将危及房屋的可持续管理 。 ２ ．我 国物业管理模式的再造 我们认为 ，物业管理再造的 中心在于发挥 政府及其 相关事业单位 和 业主大会 的共 同努力 。对物业服务企业进行指导、监督 和管理 。 ２ ．１ 指导方 面。在物业管 理行业 中 ，政府 及其相 关事业 单位必须 把握好指导职能。首先 ， 政府应指定相应的行业规则以及物业服务 企业 的具体职能 ，指导其正确运营；其次 ，对于物业服务企业 的不 当之处甚 至违规操作 ，政府及其相关部 门应 当及 时指 出，保 障业 主权利 ；最 后 ， 相关部 门应定期组织工作人员和物业服务企业 的相关管理者进行 培训和