物业管理模式创新

“ ”物业管理模式创新物业纠纷在不断增加、冲突日益激 烈的局面。

全国瞩目的“美丽园”事件提 醒我们：如果不抓紧对现行模式进行变 革，物业管理将成为诱发基层社会冲突、 破坏社会稳定的导火索，对和谐社会的 建设构成致命的制肘。

而“没有稳定和安 全，就不会有发展” 。

一、美丽园事件的简单回放美丽园小区位于北京市海淀区五棵 松路 20 号，最早为该小区承担物业管理 服务的是北京市鸿铭物业公司。

最初的 纠纷源于一些业主长期拖欠物业费而被 物业公司告上法庭，这些业主则辩称他 们是对物业公司乱收费行为不满才缓交 有争议部分的物业费的。

两审法院均未 支持业主的抗辩理由，业主完全败诉且 被判承担滞纳金。

法院判决称，小区公 共事务应由业主委员会起诉。

为此，2004年8月，美丽园小区成立了业委会，希望借此维护自己的权利。

2005年3月，根据多数业主的要求，业委会将鸿铭物业公司告上法庭，提出13项诉讼请求，要求“挤掉”物业管理费中的水分，并提出物业公司应停止对外租赁电梯，将相关收益返还业主。

2005年9月14日，一审法院驳回业委会的诉讼请求。

业委会不服，随即上诉。

2005年12月，在当年秋末发生的法院强制执行一些小区业主交纳物业管理费的“堵被窝事件”风波影响下，业委会终审反败为胜，一中院判决支持了业委会13项诉求中的12项，小区物业费由从2.72元下调至1.58元。

美丽园小区业委会近乎全胜，并因此成为北京首个打赢物业费纠纷官司的业主委员会。

但是，该判决未能执行。

2006年1月，物业公司向北京一中院提交再审申请，要求进行重新审理。

2006年3月30日，5名法律专家出具《论证意见书》，认为一中院的判决改变了合同规定的价格条款，是不妥当的。

2006年4月13日，北京市物业管理协会向北京一中院主管领导发出一封《行业专家对美丽园物业纠纷案给物业管理行业造成严重影响的意见及情况反映》，认为法院的判决会引发整个物业管理行业的混乱，也要求重审。

2006年5月30日，北京一中院发出《民事裁定书》，决定另行组成合议庭对此案进行审理，同时裁定在审理期间中止原判决的执行。

2006年8月11日，美丽园案件再审“维持原判”，这一结果令广大业主很受鼓舞。

但受到打击的物业管理公司“放风”：因物业费太低，将放弃对美丽园小区的管理。

业委会则认为物业管理公司不会撤离。

9月1日，鸿铭物业果真宣布撤离，一段时间由于家中停水、电梯停运、门禁系统失效、保洁工作停止，美丽园小区立刻陷入混乱，变成了垃圾园。

在这种情况下，拥护业委会与反对业委会的两派业主开始激烈地相互指责与争吵，甚至发动了小区内的游行。

小区内悬挂起“罢免业委会，还我业主权利”的横幅，不时有居民前来签字。

200多名业主聚集在小区内，要求业委会给出解决办法。

部分业主决定自发召开临时业主大会，并提出3项议题：是否以2.04元的单价续聘鸿铭物业；是否同意罢免现行业委会；是否同意重新以招投标的方式选择新的物业公司。

在舆论的重压下，2006年9月9日，海淀区居住小区办公室下发通知，要求9月11日之前鸿铭物业全面恢复美丽园小区的物业服务工作，同时责令业委会在45天之内召开业主大会临时会议。

2006年9月11日，鸿铭物业返回美丽园小区进行暂时性管理，为期3个月。

2006年11月，美丽园业委会在北京市建委网站发出物业招标公告，对外宣布招聘新管家。

“秩序是老天的第一规律”。

但在“ “ “这一时间的美丽园，秩序逃离得无影无踪，剩下的只有争吵、指责、对抗、怨 愤和混乱，甚至颇有些“文革”的气氛了。

二、死结”是如何形成的？物业公司的盈利状况，多数回答都是“亏损”，少量的人说“勉强持平”。

但另一方面，几乎所有的小区业主又都 说物业公司是“天使的脸庞，魔鬼的心肠” ，并顺嘴就能说出物业公司“随意提高价 格”、乱收费”、私吞公共部位广告费”、 “不公开成本”等一系列罪名。

在美丽园事件以及其他一些物业纠纷中，许多学者给出了自己的解释。

这 些解释表面上看起来都有道理，但我认 为都未能切中肯棨。

如果抓不住问题的 本质，当然也开不出科学的“药方”；“药 方”不对，自然也无法理顺物业管理这团 “乱麻”。

小区物业管理纠纷的产生，源于现行物业服务的公共产品（Public Goods）和准公共产品（Quasi-public Goods）属性。

从萨谬尔森(Paul A.Samuelson)到布坎南(James M.Buchanan)，西方经济学家们对公共产品已经有过许多论述。

按照萨缪尔森的说法，公共产品是“指那种不管个人是否愿意购买，都能使每一个社会成员获益的物品，即被生产出来的具有非竞争性和非排他性的物品”。

与公共产品相对应的是私人产品，即个人单独消费和受益的产品和服务。

布坎南认为，萨谬尔森讲的公共产品可以看作一种纯公共产品，在纯公共产品和私人产品之间，还存在一种介于二者之间的产品，可以称为准公共产品。

纯公共产品、准公共产品和私人产品都是人们生产、生活中不可或缺的，它们各有各的供给渠道或方式，如果错位配置，就可能引起生产、生活秩序的混乱。

公共产品作为满足人们联合消费、共同受益的物质产品或非物质产品形态的服务产品，按照内容，又可以分为公共物质性产品（公共建筑、公用设施、道路、码头、车站、港口、机场、桥梁等）、行政性产品（社会公正、社会管理、治安）、服务性产品（各种办证、咨询、教育、文化、体育、卫生、保险、社会福利等）三大类。

一般说来，公共产品的效用具有不可分割性，因此在消费上也就具有了非排他性。

公共产品是向整个社会或者某个群体共同提供的，其成员共同享用公共产品的效用，而不能将其分割开来，分别归属于某些个人、家庭或企业享用。

公共产品的消费还具有非竞争性，某个人消费（使用）该项物品时并能不阻止其他人的消费行为；尽管它先被某个人消费了，但其他人依然可以消费，效用一般也没有损失。

在一个居民区中，现在的物业服务从性质上看，大多具有纯公共产品特点。

例如，居民区的保安服务、绿化、公共区域的卫生管理、公共设施和设备的维护维修等，我们就没法把它们按照居民户区分开来，没法做到谁付费就让谁享用，因此也就具有了非排他性。

在小区内部，这些服务项目也没有办法按照谁付款谁受益的原则，限定特定家庭共同享用，让其成为这一部分家庭（类似俱乐部成员）的公共产品、另一部分不交费者的私人产品。

如果动用力量，加强监管，限制不交费者使用，不仅成本很高，而且也很难增加物业公司的收入，所以，这是与物业公司的逐利动机相悖的。

另外，由于这一部分服务项目还具有非竞争性，例如对绿化的享用，对保安服务的享用，交费家庭和不交费家庭是一样的，不交费家庭“搭便车”不影响缴费者的使用效果，对不交费者进行监管的必要性也就大打折扣。

如此看来，物业管理公司虽是企业，但更像政府或者事业单位这样的纯公共产品提供者。

准公共产品一般只具有非竞争性或者非排他性中的一个特征。

有的产品的特点是消费上具有非竞争性，但是可以借助一定方式较容易地做到排他，如公共游泳池以及公共电影院等。

布坎南将这类产品形象地称为俱乐部产品（Club Goods）。

有的产品与俱乐部产品刚好相反，在消费上具有竞争性，但是却无法有效地排他，如公共渔场、牧场、林地等。

这类物品具有共同资源（Common Resources）性质。

有一些物业服务项目从性质上看就是准公共产品——居民区物业服务中的入户项目就是典型的具有俱乐部产品特点的准公共产品。

从供给角度看，虽不具有竞争性（一般物业公司都有足够的能力为全小区业主服务），但可以做到排他，例如入户维修上下水、维修电路和灯具、维修宅内门窗与玻璃、更换纱窗等等，是可以做到对不付费者不提供服务的。

但是，由于在所有物业服务项目中，这部分服务比重不大，而且为逃避交费，业主愿意而且能够自己或者求人维修、维护，所以，物业公司入户服务的排他性约束力其实是很差的，不能帮助公司较有力地维护缴费秩序。

而小区的娱乐、体育设施则是接近于共同资源性质的公共产品，对它们的利用虽具有竞争性，一些人占用着，另一些人暂时就无法使用，但却是很难做到排他的，我们几乎无法控制那些不交费的业主利用这些娱乐、体育设施，因为识别、监督成本太高，而且如果进行监控，可能带来背地里对这些设施的报复性破坏活动。

有人可能认为公共产品和准公共产品的供应者一般都是公共部门，但物业管理公司一般却被视为私人产品提供者，所以我的上述解释不合逻辑。

的确，按照安东尼"B.阿特金森和约瑟夫"E.斯蒂格里茨的说法，准公共产品是“这样一些物品，就向个人供给的成本来说，它们与私人物品一样，但却是由公共部门供应的”，公共产品更是公共部门提供的。

但是，物业管理公司虽然一般被视为私人企业，当它面对存在两个以上甚至众多业主的居住区时，由于服务的不可分割性，除与个别业主约定的特殊服务项目外，绝大多数服务项目已经失去了私人产品的特点。

另外，现代经济学也已经证明，私人或私人企业同样能提供公共产品或准公共产品，如私人或私人企业可以向社会提供知识成果，可以捐建医院或者学校，可以通过BOT方式建设公路等。

对物业服务认识上的不清晰，也导致了对物业服务收费模棱两可甚至相互矛盾的规定。

例如，根据现行《物业管理条例》和《物业服务收费管理办法》，虽然国家鼓励“物业服务收费通过市场竞争形成”，但又强调“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。

显然，这是排斥供求关系”“定价原则即市场定价原则的。

再如，规 定“物业服务收费应当区分不同物业的性 质和特点分别实行政府指导价和市场调 节价……实行市场调节价的物业服务收 费，由业主与物业管理企业在物业服务 合同中约定”，另一方面，又规定“国务 院价格主管部门会同国务院建设行政主 管部门负责全国物业服务收费的监督管 理工作”，县级以上地方人民政府价格主 管部门会同同级房地产行政主管部门负 责本行政区域内物业服务收费的监督管 理工作”，显然行政力量又没有区分地全 面介入了物业服务价格的形成。

这些不 一致甚至矛盾的规定带来了物业服务费 用纠纷处理的难度和复杂性。

美丽园事 件已经充分体现出了这一点，只是尚未 引起学界和舆论界的关注。

美丽园事件告诉我们：在物业管理 公司和业主之间存在着一个难以解开的 “死结”——在一个居住小区里，在“自利 性”的影响下，总是有人有理由或者无理由地不交物业费。

这样，物业管理公司的收益就大受影响，物业管理工作的运转就受到制约，物业管理公司就不得不在下一步的服务质量上打折扣。

服务质量的下降会引起更多业主的不满，一些原本缴费的业主也加入到不交费者的行列，于是物业公司的运转更加困难，陷入困境。

要么打官司促缴物业费，要么撤出，不再服务。

撤出后，小区会选聘新的物业公司，但运行的轨迹仍然是“部分业主欠费——物业服务打折扣——更多业主不满并拒缴物业费——物业服务陷入困境——对立、诉讼，物业公司撤出”，双方之间的矛盾总是存在，纠纷总是不可避免。