房地产行业发展矛盾分析

（上接第79页）房地产行业发展矛盾分析周迎玉（天津市华驰房地产有限公司）摘要：近些年来，由于受各方面因素的影响，我国的房地产行业得到了跨越式的发展，但是在发展过程中，也出现了各种各样的矛盾和问题，其中比较突出的就是高房价与居民收入之间的矛盾。

可以说，房地产行业发展过程中的矛盾目前已经发展成为了一个社会话题，引起了各方面的关注。

本文首先对房地产行业的发展现状进行了简要介绍，在对发展过程中存在的主要矛盾进行说明的基础上，对如何应对提出了建议。

关键词：房地产发展矛盾1我国房地产行业发展现状我国房地产行业真正意义上的起步始于1998年住房分配货币化政策的提出，最近几年来，我国经济和城市化水平都得到了明显提高，越来越多的人口向城市转移，由此拉动了城市购房需求量的迅猛增长，房地产行业也由此获得了快速进步，并逐渐成为我国的支柱行业之一，对国民经济的发展产生着巨大的影响。

但与此同时，国内的房地产行业也出现了一些不正常现象，值得引起我们的注意。

1.1房地产的整体规模增大首先，就是我国房地产行业的投资规模逐渐扩大，占社会固定资产投资的比例也逐年增加。

其次是开发规模快速增长。

全国房地产施工面积每年以25%的速度递增，房地产开发的规模逐渐加大，而其余各项指标每年的增长幅度也都超过了10%，最高的达到了30%。

1.2区域发展不平衡房地产行业区域发展不平衡主要表现在不同地区的增长速度和发展规模上，东部地区和沿海地区的经济发展水平较高，因此房地产行业起步早，发展更为完善，虽然中西部地区近年来也得到了飞速的发展，但是地区间仍旧存在着不小的差距。

其次是城市居民的生活水平存在着较大的差异，虽然经济的发展使全国各地城市居民的生活水平都得到了很大的提高，但是从整体上来看，东部地区仍旧要远高于西部地区。

东部地区的经济发达，居民较高的可支配收入使房地产行业在这一地区表现异常活跃。

西部地区的居民可支配收入较少，因此房地产行业的发展并不完善，但是受地广人稀的影响，居住面积反而更加宽松。

而中部地区则兼具经济不发达和人口稠密两大弊端，人均居住面积是最低的。

在行业增长速度来看，则呈现出相反的趋势。

1.3房地产业成为GDP上升的重要力量政府部门为了确保我国更好的应对国际金融危机而采取的相对宽松的货币政策，在该政策的激励下，银行的信贷空前放松，房地产行业也因此成为了地方政府举债的主要流向。

很多地方政府手和房产商手握土地资源和大量的信贷资金争相突破国家有关居民第二套住房的按揭限制，部分地区甚至推出了所谓的“改善性”住房企图蒙混过关，但是这并没有为居民的居住条件改善带来积极的影响，反而成为了房地产行业撬动银行信贷资金的有力工具。

1.4房地产价格提升过快我国商品房价格一直保持稳定增长的趋势，但是在2009年，全国商品房价格开始飙升，其中北京、上海、广州等一线城市的商品房价格更是达到了城市人均可支配收入的50余倍。

与国外中产阶级的的主体地位不同，国内中低收入家庭占社会比重更大，随着相关政策的改革，住房问题逐渐发展成为了一个社会性的问题，是社会利益和矛盾冲突的集中体现。

另外，我国目前的房地产市场还存在着非常严重的空置率问题，在大多数民众无力承受高房价的同时，少量的投机者却拥有着为数甚巨的投机房，这种现象在我国各级城市均有出现，在大城市的高级住宅区表现尤为突出。

2行业发展的主要矛盾我国房地产市场目前主要的矛盾主要体现在四个方面，分别是政府在房地产市场调控与GDP增减之间的矛盾、地方政府在实现产业平衡与自身财政收入增长之间的矛盾、银行风险与房地产价格之间的矛盾、房地产行业与人民群众的利益矛盾。

2.1政府在房地产市场调控与GDP增减之间的矛盾房地产行业的发展能够同时带动我国钢铁、建材等诸多行业的共同发展，因此，房地产行业的变动对于这些行业同样会造成较大的影响，左右着国家宏观经济的稳定和协调发展。

从2009年开始，国内用于房地产市场开发的资金开始激增，对GDP的增长起到了一个巨大的推动作用，这一点从商品房销售额占GDP比重就可以明显看出。

如果国家采取相关政策抑制房地产市场的发展，那么GDP 的高速增长肯定会受到不良影响，但是如果不进行调整，那么高位运行的房地产价格与同期国民收入的增长水平之间的差距将会越来越大。

据有关部门的调查结果显示，北、上、广三地的住房闲置率已经超过了10%，局部地区甚至达到了50%，日本房产泡沫、美国次贷危机都明确的告诉了我们房地产泡沫的积累会产生怎样的影响，所以国内有关房地产行业的政策也由以往的大力支持逐渐向初步抑制的方向转变，其目的就是在促进产业升级的同时遏制房价的过快上涨。

2.2地方政府在实现产业平衡与自身财政收入增长之间的矛盾我国分税制改革的实行使地方政府50%的税收都上缴中央，税专利授权数、城镇居民人均消费支出以及每万人在校大学生人数与生产总值的关联度分别为0.85、0.82、0.81、0.79、0.77，表明这五项指标与生产总值之间存在明显的正相关关系，均促进了山东省经济的增长，也即推动山东省经济增长的主要因素为科技教育因素、物质资本投入及消费水平。

另一方面，产业结构、制度因素、劳动力投入及人力资本投入有一定的推动作用，但作用较小。

通过以上分析，山东省近年来发展速度很快，综合实力大大增强，但是经济增长主要还是依靠大量增加资本投入来实现的，经济增长的质量和效益相对较低。

近年来，山东省利用外资取得了很大的成就，促进了技术水平的提高和研发能力的增强，虽然技术因素对经济增长的作用在加强，但是与北京、上海等科技较为发达的地区的技术进步对经济增长的贡献相比，山东省的科技进步因素的推动作用显然较小。

因此，未来推进技术进步仍然是推动经济增长的主导力量。

4对策建议首先，加快“创新型山东”建设。

进一步提高研发经费投入，提升创新能力，积极引导外资对于高新技术开发环节的投资，运用高新技术改造传统产业，加快传统产业优化升级，以市场需求为导向，培植优势产业，建立企业技术创新机制，以科技创新带动发展；其次，加快制度创新和人才结构调整的步伐，加大人力资本投资，重点培养高素质人才，积极合理引进配置人才，促进人力资本的合理集聚；第三，进一步调整产业结构，提升产业竞争力，重视推进高科技低能耗工业的发展，突出发展现代服务业、新兴服务业，开拓服务业发展新领域；最后，注重保持投资增长的稳定性、协调性，注重优化投资结构、提高投资质量和效益，强化政策对投资的引导，引导资金投向改善经济发展环境的基础设施建设及一些重点领域，为经济结构的转型和增长方式转变提供保证。

参考文献：[1]范玉波.山东经济增长方式转变中存在的问题及对策[J].理论学习，2007（9）.[2]侯风云等.山东省人力资本与经济增长的相关性研究[J].山东经济战略研究，2006（7）.[3]缪春华.固定资产投资与经济增长关系实证分析[J].中国集体经济，2010（7）.[4]申宝辉.山东省要素投入与经济增长关系的实证分析[J].经济研究，2009（19）.[5]宋廷山.经济预测与决策方法及计算机实现[M].吉林大学出版社，2006.[6]王燕杰.我国经济增长多因素模型实证研究———基于主成分回归分析[J].长春大学学报，2010（1）.[7]宗兆礼.山东省经济增长方式实证研究[J].山东社会科学，2006（7）.社科论坛80收为地方政府创造的收入较以往明显降低，给不少地区的地方政府带来的很大的困难。

为了增加财政收入，很多地方政府将目标瞄准了手中握有的土地资源，就目前国内的实际情况来看，仅土地出让金一项，就占据了不少地方政府财政收入总数的40%，也就是说，如果将相关收入也算入其中的话，地方财政收入的一大半都是由房地产行业支撑的，这样就使一些地区形成了依靠房地产市场实现快速增收的错误观念，在本地区大力发展房地产行业，但是就一个地区而言，土地资源以及民众对于商品房的需求都不是无限增长的，这种模式下的增收虽然具有较高的短期利益，但是却不符合地区长期发展的需求，发展的持续性和稳定性较低。

在帮助房地产行业发展的各类资源当中，土地资源无疑是最重要的一种，它是房地产市场的基础，但是地方政府的限量供应政策却使得土地的市场价格大幅攀升，为了应对较高的土地获取价格、实现企业利润的最大化，房地产商就开始不断提高商品房的价格，若出台降低商品房价格的政策，开发商对于房地产投资的信心就会被极大的挫伤，由此带来的土地流拍则会对地方政府财政造成极大的影响，由此导致的产业失衡现象也会被进一步放大，进而严重影响地区经济的稳定发展。

2.3银行风险与房地产价格之间的矛盾就目前的实际情况来看，国内大部分的商业银行都将房地产信贷看做是一只“会下金蛋的母鸡”，在经营业务的过程中存在着放松信贷条件的倾向。

商业银行的按揭信贷一方面使消费者和房地产商双双受益，在很大程度上促进了房地产行业的发展，另一方面，房地产商的一些违规行为却增加了商业银行的资产风险。

虽然在大多数情况下，这种违规贷款并不会转变为不良贷款，但在房地产泡沫的积累方面，这些贷款无疑起到了推波助澜的作用。

如果房地产价格上升过快而脱离了真实价值，那么就会产生房地产泡沫，如果泡沫破裂，就会导致房地产行业的急剧缩水，进而给银行带来极大的损失。

同时，房地产行业的竞争也日趋激烈，加之监管不严、房地产企业良莠不齐的影响，使开发商的资金链条日益紧张，如果发生断裂，风险就会暴露出来，使看似繁荣的房地产信贷市场迅速转向，这不仅会对银行、股市造成影响，甚至还会对整个金融市场造成危害。

2.4房地产行业与人民群众的利益矛盾受较高的土地获取价格的影响，房地产开发商所承贷的建设费用和非建设费用居高不下，为了实现利益最大化的目标，开发商开始大幅提高商品房价格，每年的增幅指数已经超过了物价指数的升幅。

国外房地产行业的利润约为5%，而国内则至少达到了15%，并且还有继续增加的势头。

高利润对房地产行业的发展将会起到积极的推动作用，但是房价的过快上涨却在很大程度上抑制了居民在其他方面的消费水平，成为了普通民众的沉重负担。

对于北、上、广等地的工薪阶层来说，即便是不吃不喝的工作一辈子，也无法购买一套市区住房，使“居者有其屋”的社会理想较难实现，不利于和谐社会的建设，对于国家的宏观调控来说，这已经成为了一个难点问题。

3如何对房地产发展中的矛盾进行解决3.1加强市场监管和控制政策和宏观经济形势的改变，往往会引起一些连锁反应，包括企业利润、金融环境、居民收入、劳动就业和国家税收等。

因此，政府部门有关政策的制定以及对宏观经济的全方位调控就成为了防范房地产泡沫的重要措施。

房地产具有消费性和资产性两方面特征，因此，房地产投资非常活跃，容易导致泡沫的产生，管理工作的重要性由此可见一斑。

首先，就是要进一步加强和完善房地产行业的监督管理机制，对全国房地产行业的有关信息进行及时的整理、归纳和分析，以便对市场发展的实际情况进行准确评估，从而正确引导市场。