第四章房地产开发的基本政策-课件

（四）关于房地产产权产籍的法规
《土地管理法》、 《城市房地产管理法》、《城市房屋产权产 籍管理办法》、《城市地籍调查规程》、《土地登记规则》等对房 地产权属、房地产权属登记等做了规定。
第二节 房地产开发流程
一、传统的开发流程
（一）选择项目 开发商要根据自己的资金能力、开发目的和市场前景寻找并确定项目。
二、房地产开发管理的主要法规规定
（一）关于土地使用的法规
《土地管理法》、《城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》、 《城市房地产管理法》、《土地管理法实施条例》、《招标拍卖挂 牌出让国有土地使用权规定》等规定了如果通过国有土地划拨使用， 国有土地出让使用、集体土地征收使用进行房地产开发。
（二）关于房地产开发建设的法规
《城市房地产管理法》、《城市房屋拆迁管理条例》、《城市 规划法》、 《土地管理法》、《工程建设施工招标投标管理办法》、 《建设监理试行规定》等对房地产开发的规划、城市房屋拆迁、房 地产开发项目的全过程做了规定。
（三）关于房地产交易的法规
《城市房地产管理法》对房地产市场、房地产转让、房地产抵 押、房屋租赁等做了规定。
第四章房地产开发的基本政策
第一节 房地产开发的主要法规
一、房地产开发机构的分类及资质管理规定
（一）房地产开发公司的分类 （1）房地产开发公司按所有制结构分为：1）国有的房 地产开发公司；2）集体所有的房地产开发公司；3）私 营的房地产开发公司；4）中外合资的房地产开发公司； 5）中外合作的房地产开发公司；6）外商独资的房地产 开发公司等。 （2）房地产开发公司按业务范围分为：1）房地产开发 专营公司；2）房地产开发项目公司；3）房地产开发兼 营公司。
（二）房地产开发公司资质管理的法律规定
我国有关法律规定，有关管理房地产业的行政主管部门对房地 产的开发公司实行资质等级管理。管理内容包括： （1）房地产开发专营公司应当规定申报资质等级。兼营公司经营房 地产开发业务亦要经省级以上建设行政主管部门批准，但不定资质 等级。项目开发公司也不定资质等级，由项目所在地的建设行政主 管部门根据其项目规模审定其资金、人员条件，并核发一次性资质 证书。 （2）房地产开发专营公司按资质条件划分为一、二、三、四、五个 等级，各级公司的资质标准均有严格规定。资质标准的内容包括： 自由流动资金和注册资本的数额、专业技术人员的数额和相应的职 称要求，从事房地产开发的经历和业绩等。 （3）房地产开发专营企业的资质等级实行分级审批。一级房地产开 发公司由省、自治区、直辖市建设行政主管部门主审，报建设部审 批；二级以下由省、自治区、直辖市建设行政主管部门审批。 （4）房地产开发专营公司的资质每年核审一次。对于不符合原定资 质标准的企业，由原资质审批部门予以降级或吊销房地产开发企业 资质等级证书。 （5）一、二、三、四级公司必须按照房地产开发企业资质等级证书 确定的业务范围从事房地产开发，公司不得越级承接房地产开发业 务。五级资质的公司只能限于在本地区范围内的村镇从事房地产开 发经营业务。
二、新的开发流程
（一）土地一级开发的流程 具体流程见教材P72的图4-1。
（二）通过招标、拍卖、挂牌方式取得土地使用权的主要开发流程 （1）取得国有土地。通过招标、拍卖、挂牌等方式取得土地使用权的 标志是开发商与土地管理部门签订土地使用权出让合同，并按合同约 定支付相应的土地款（包括一级开发费、原土地方的补偿费和土地出 让金）。开发商取得的是这块土地的半财产权，因为根据合同约定， 开发商要在规定的时间完成相应的开发任务，逾期不开发，将被处以 罚款或无偿收回。 （2）取得立项批复。通过发改委的立项或可研批复，开发商可取得项 目的开发经营权。 （3）取得审定方案通知书。 （4）领取建设工程规划许可证。 （5）领取开工证。 （6）领取销售许可证。 （7）办理产权证。
（八）领取（临时）国有土地使用证
当开发商支付一定比例的土地出让金后，在工程未完工、土地出让金未支付完的情 况下，土地行政管理部门颁发给开发商非正式国有土地使用证。
（九）申报并领取建设工程规划许可证
开发公司持注明勘察设计号的总平面图，单体设计平、立、剖面图纸，基础图，地 下室平、剖面图等，施工图纸报城市规划行政管理部门进行审查，经审查批准后，得 到建设工程规划许可证。
（六）申报规划设计方案并取得通知书
由开发公司提供设计方案、图纸（包括模型）后，城市规划行政主管部门对多个方 案进行审查比较，进行方案选择和技术经济指标的分析，确定设计方案和提出规划设 计的修改意见，核发审定设计方案通知书。开发公司据此可委托设计单位进行施工图 设计。
（七）列入年度建设计划
开发公司持审定方案通知书到计划主管部门申ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ年度开工计划。
房地产开发项目属基建类投资项目，要获得国家发展与改革委员会的审 批或备案才能获得开发权。 （五）申请建设用地规划许可证
当地规划行政主管部门通过颁发此证来确认某一宗土地的用途。由房地 产开发公司提出建设用地申请，城市规划行政主管部门根据规划和建设项目 的用地需要，确定建设用地位置、面积、界限的法定凭证。申请建设用地规 划许可证是在城市规划区内取得开发建设用地的第一道法定程序，建设用地 规划许可证是一种批准性文件，是土地可以用于开发的法律凭证。
（十）领取开工证
开发公司持建设工程规划许可证、年度计划批文、施工单位中标通知书等文件向建 设行政主管部门申领建设工程施工许可证（俗称开工证）。
（十一）领取销售许可证
项目完工前可向房屋行政管理部门申领房屋预售许可证，竣工后可申领销售许可证。
（十二）办理产权证
房屋竣工验收合格后，开发公司持竣工备案表和前面的相关文件去房屋管理部门办 理整个项目的（大）产权证，并到土地管理部门办理正式的国有土地使用证。然后， 对已经售出的房屋办理每套房屋的（小）产权证。
（二）申报控规及批复 控规是编制项目所在地块一定区域的控制性详细规划。该规划的内容包
括地块的用途、各类用地的结构、各类建筑的布局、各类建筑物的面积、建 筑容积率、建筑物的限高、交通组织等。 （三）申报规划意见书及批复
由于控制性详细规划的范围比较大，各类指标还比较粗，要把这些指标 分解落实到具体的地块上，就需要获得规划部门的规划意见书。 （四）申报立项