房地产开发全流程培训讲义

目录
第一部分 房地产基本知识 第二部分 房地产开发基本流程 第三部分 土地取得流程 第四部分 房地产开发流程
土地出让方式
取得国有土地使用权
国有土地使用权
1. 出让方式 2. 划拔方式 3. 承租方式
（1）招 标 （2）拍 卖 （3）挂 牌 （4）协 议
国有土地使用权出让流程
(1)公布出让计划 确定供地方式
铁路、公路、管道运输、港口和机场等城市对外交通运输及其附属设施等用地； 市级、区级和居住区级的道路、广场和停车场等用地
市级、区级和居住区级的市政公用设施用地，包括其建筑物、构筑物及管理维 修设施等用地 市级、区级和居住区级的公共绿地及生产防护绿地，不包括专用绿地、园地和 林地 除以上各大类用地之外的用地
完成三通一平 完成施工资源招标
“示范区”开工 取得施工许可证 基础工程开工 “示范区”完工开放
预售许可证 开盘
完成项目施工 完成竣工备案
组织交房 销售完成95% 工程结算完成
项目收尾
五证两书
一、《国有土地使用证》 二、《建筑用地规划许可证》 三、《建设工程规划许可证》 四、《建设工程施工许可证》 五、《商品房销售(预售)许可证》
房地产的基本特征
一、 位置的固定性和不可移动性 ——房地产的区域性 二、 使用的长期性 ——房地产的周期性 三、 影响因素多样性 ——房地产的风险性 四、 投资大量性 ——房地产的资金密集型特征 五、 保值增值性 ——房地产的投资性 六、产业链长——房地产的产业相关性（60个行业）
建筑物的分类
1、按用途分类 （1）民用建筑：1）居住建筑；2）公共建筑 （2）工业建筑：包括车间、变电站、锅炉房、仓库等 2、按结构材料分类
房地产开发经营——指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施 建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。
房地产业和建筑业的区别
1、房地产业，是从事房地产综合开发、经营、管理和服务的综合性行业。包括房 地产生产、流通和消费过程的各项经营和管理业务。房地产业总体上属于服务行业， 即第三产业。 资源整合（土地、建筑业、建材业、设计、金融、物业管理等） 资本运营（资金投入、增值、产出等） 内部管理（行政、财务、人事等） 2、建筑业，是专门从事土木工程、房屋建设和设备安装以及工程勘察设计工作的 生产部门。其产品是各种工厂、住宅以及公共设施的建筑物、构筑物和设施。建筑 业属于制造业，属于第二产业。
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第一部分 房地产基本知识 第二部分 房地产开发基本流程 第三部分 土地取得流程 第四部分 房地产开发流程
房地产开发八大流程
1、7大专业 2、8个阶段 3、126个关键节点 4、近800个小节点 5、一个项目整合
上百个资源单位
物业 阶段
收尾 阶段
土地 投资 阶段
开发 流程
策划 阶段
营销 阶段
施工 阶段
“两书” 《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》
房地产开发流程可以用“五证”的取得来贯穿
一
二
三
四
五
建
国
建
建
商
设
有
设
筑
品
用
土
工
工
房
地
地
程
程
销
规
使
规
施
售
划
用
划
工
许
许
证
许
许
可
可
可
可
证
证
证
证
开发流程中所涉及到的政府部门、证件、文件
1.房地产开发过程中所涉及的部门有: 发改委、规划局、国土局、建设局、环保局、人防办、气象局、房管局等
木结构、砖木结构、砖混结构、钢筋混凝土结构、钢结构等 3、按结构承重方式分类 （1）承重墙结构；（2）框架结构；（3）排架结构； （4）其他——剪力墙结构体系、桶式结构体系 4、建筑高度分类 建筑物可根据其楼层数量分为以下几类：低层（1-3层）、多层（4-6层）、小高 层（7-10层）、高层（10层以上）、超高层。
城市用地种类
类别 代号
R C
M W TS
U
G E
类别名称
居住用地 公共设施用地
工业用地 仓储用地 交通道路广场用地 市政公用设施用地
绿地 水域和其它用地
范围
居住小区，居住街坊、居住组团和单位生活区等各种类型的成片或零星的用地
居住区及居住区级以上的行政、商业金融、文化、教育、卫生、体育以及科研 设计等机构和设施的用地，不包括居住用地中的公共服务设施用地 工矿企业的生产车间、库房及其附属设施等用地。包括专用的铁路、码头和道 路等用地，不包括露天矿用地，该用地应归入水域和其它用地（E） 仓储企业的库房、堆场和包装加工车间及其附属设施等用地
房地产开发流程培训
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第一部分 房地产基本知识 第二部分 房地产开发基本流程 第三部分 土地取得流程 第四部分 房地产开发流程
什么是房地产、房地产开发和房地产开发经营？
房地产——又称不动产，是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的 部分及其附带的各种权益。
房地产开发——指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设 的行为。
(2编) 制、确定 出让方案
(3)地价评估 确定出让底价
(4) 编制出让文件
(5) 发布出让公告
(6)
(7)
申请及资格审查 招拍挂实施
签订出让合同 (8)公布结果
核(9发) 《交建付设土用地地批准书》(办10理) 土地登记
招标
拍卖
挂牌
协议
土地出让方式
招标
招标方式概念 指土地所有者（出让人）向多方土地使用者（投标者）发出投标邀请，通过
2.房地产开发过程中从政府部门取得的主要证件有: 《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、 《建设工程施工许可证》、《商品房销售(预售)许可证》
3.房地产开发过程中从开发商应提供的主要文件有: 《项目建议书》、《立项报告》、《可行性研究报告》、《设计方案送审书》、 《施工图》等以及各相关部门的批文
设计 阶段
前期 阶段
京御开发流程中23个关键节点：
序号
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23
关键节点
项目启动 完成策划、规划及概念设计
取得集团立项审批 完成方案设计 完成政府立项
取得建设用地规划许可证 完成施工图设计
取得工程规划许可证 市政供电
各投标者设计标书的竞争，来确定土地使用权受让人的方式。
招标流程
出让人
投标人
确定标的及标底
投标
出让人、投标人 开标
评标小组 评标
确定中标人
对能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准，或者能 够满足招标文件的实质性要求且来自格最高的投标人，应当确定为中标人。