房地产开发全流程培训资料
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房地产开发全流程培训
二
投资
级
预审
会
会（
议
拓展
分管
领导
）
三项 级目 会投 议资
预
产品 定位 决策 会 （产 品开发
概念方 案决策 会（产 品开发 委员会）
示范 区 方 案决 策会 （产 品 开 发委 员会 ）
实施方 案决策 会 （产 品 开发 委员会 ）
项目运 营目标 预备会 （运营
分管领 导）
项 目 启 动
产 品 定 位 预
回 融
销 存
资金流出 成本
储
物
建
结
供
回 融
销 存
品牌增值 客服、物业
储
物
建
结
供
回 融
销 存
2、全开发流程主线二：盈利
9阶核心逻辑
储
物
建
？ 结
供
回
销
融
存
企业是什么？
盈利 企业一般是指以
为目的，运用各种生产要素（土地、劳动力、资本、技术和企业
家才能等），向市场提供商品或服务，实行自主经营、自负盈亏、独立核算的法人或其他社会
三级会议： 1.项目投资预备会 2.项目启动会 3.产品定位预审会 4.概念方案预审会 5.实施方案预审会 6.施工图方案决策会 7.合约规划决策会 8.工程管理规划决策会 9.施工单位交底会
10.开盘方案决策会 11.开盘后评估会 12.集中交付方案决策会
13.后评估预审会
（2）项目运营决策类：三级会议体系
营销规划、项目推广方案策划、项 目前期推广及销ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ前准备
销售事务管理
项目后评估会 交房
客服阶段
交房配合
万科集团房地产开发全套流程(内部培训资料)
2
万科集团房地产开发全套流程(内部培训资料) 市场、客户、区域、选址、历史文化、习俗等研究，寻找合作伙伴，签定合作意向，协议及合同书
万科集团房地产开发全套流程(内部培训资料)
第一章 房地产开发程序简介
房地产开发是指房地产开发企业，以盈利为目的投资开发房 地产项目，从立项、规划、土地出让或转让、拆迁、建设、到销 售等一系列经营行为。我国《城市房地产管理法》第 2 条对房地 产开发下的定义是“指在依据本法取得国有土地所有权的土地上 进行基础建设，房屋建设的行为”。房地产开发流程主要包括以 下几个程序。
万科集团房地产开发全套流程(内部培训资料)
房地产开发全套流程 目录
第一章 房地产开发程序简介 ........................ 1 第二章 房地产开发公司的设立 ...................... 9
第一步 房地产开发公司设立的法律程序 ............ 9 第一项 房地产开发公司设立的相关税费 ........... 10 第三章 土地使用权取得流程 ....................... 10 第二步 取得开发土地使用权的法律程序 ........... 11 第二项 取得开发土地使用权的相关税费 ........... 12 第三步 拆迁安置阶段的法律程序 ................. 13 第三项 拆迁安置阶段的相关税费 ................. 14 第四章 房地产开发阶段 ........................... 14 第四步 立项和可行性研究的法律程序 ............. 14 第四项 立项和可行性研究阶段的相关税费 ......... 14 第五步 规划设计和市政配套法律程序 ............. 15 第五项 规划设计和市政配套的相关税费 ........... 15 第五章 项目建设阶段 ............................. 16 第六步 项目开工、建设、竣工阶段流程 ........... 16 第六项 项目开工、建设、竣工阶段的相关税费 ..... 18 第六章 销售经营阶段 ............................. 19 第七步 销售经营阶段的法律程序 ................. 19 第七项 销售经营阶段的相关税费 ................. 20 第七章 物业管理 ................................. 21 第八步 物业管理阶段的法律程序 ................. 21 第八项 物业管理阶段的相关税费 ................. 21 附录： 房地产开发专业术语 ........................ 21 第一节 面积类 ................................. 21 第二节 价格类 ................................. 24 第三节 实务类 ................................. 26 第四节 管理政策类 ............................. 36
万科集团房地产开发全套流程(内部培训资料) 市场、客户、区域、选址、历史文化、习俗等研究，寻找合作伙伴，签定合作意向，协议及合同书
万科集团房地产开发全套流程(内部培训资料)
第一章 房地产开发程序简介
房地产开发是指房地产开发企业，以盈利为目的投资开发房 地产项目，从立项、规划、土地出让或转让、拆迁、建设、到销 售等一系列经营行为。我国《城市房地产管理法》第 2 条对房地 产开发下的定义是“指在依据本法取得国有土地所有权的土地上 进行基础建设，房屋建设的行为”。房地产开发流程主要包括以 下几个程序。
万科集团房地产开发全套流程(内部培训资料)
房地产开发全套流程 目录
第一章 房地产开发程序简介 ........................ 1 第二章 房地产开发公司的设立 ...................... 9
第一步 房地产开发公司设立的法律程序 ............ 9 第一项 房地产开发公司设立的相关税费 ........... 10 第三章 土地使用权取得流程 ....................... 10 第二步 取得开发土地使用权的法律程序 ........... 11 第二项 取得开发土地使用权的相关税费 ........... 12 第三步 拆迁安置阶段的法律程序 ................. 13 第三项 拆迁安置阶段的相关税费 ................. 14 第四章 房地产开发阶段 ........................... 14 第四步 立项和可行性研究的法律程序 ............. 14 第四项 立项和可行性研究阶段的相关税费 ......... 14 第五步 规划设计和市政配套法律程序 ............. 15 第五项 规划设计和市政配套的相关税费 ........... 15 第五章 项目建设阶段 ............................. 16 第六步 项目开工、建设、竣工阶段流程 ........... 16 第六项 项目开工、建设、竣工阶段的相关税费 ..... 18 第六章 销售经营阶段 ............................. 19 第七步 销售经营阶段的法律程序 ................. 19 第七项 销售经营阶段的相关税费 ................. 20 第七章 物业管理 ................................. 21 第八步 物业管理阶段的法律程序 ................. 21 第八项 物业管理阶段的相关税费 ................. 21 附录： 房地产开发专业术语 ........................ 21 第一节 面积类 ................................. 21 第二节 价格类 ................................. 24 第三节 实务类 ................................. 26 第四节 管理政策类 ............................. 36
07596_房地产开发全流程培训
01
建立完善的质量管理体系，明确质量管理目标、责任和措施。
过程质量控制
02
通过原材料检验、施工工艺控制、隐蔽工程验收等手段，确保
施工过程质量可控。
工程验收
03
在工程竣工后，组织专业人员进行综合验收，确保工程符合设
计要求和质量标准。
19
工程变更与索赔处理
工程变更管理
建立工程变更管理流程，对变更申请进行评估、 批准和执行。
等。
2024/1/26
17
工程进度计划与监控
2024/1/26
制定进度计划
根据工程规模、复杂程度等，制定详细的施工进度计划。
进度监控
通过定期会议、现场检查等手段，实时跟踪和监控工程进度。
进度调整
根据实际情况，及时调整进度计划，确保工程按时完成。
18
工程质量管理及验收
2024/1/26
质量管理体系建立
物业管理模式及服务内容
物业管理模式
介绍常见的物业管理模式，如自主管理、委托管理等，并分析各种 模式的优缺点。
服务内容
详细阐述物业管理服务的内容，包括保安、保洁、绿化、维修等， 以及各项服务的标准和要求。
物业服务合同
解释物业服务合同的签订流程、主要条款和注意事项，确保双方权益 得到保障。
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15
CHAPTER 04
工程建设与管理
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工程招标与承包商选择
工程招标流程
明确招标条件、编制招标文件、 发布招标公告、接受投标、开标
、评标与定标。
承包商选择标准
评估承包商的资质、经验、技术 实力、管理能力及信誉等。
合同签订
明确双方权责，包括工程范围、 质量标准、进度计划、付款方式
房地产开发全流程培训(2024)
2024/1/30
17
典型案例分享：成功项目规划设计经验
案例一
某大型商业综合体项目
成功经验
通过合理的空间布局和交通组织，实现了商业、办公、酒 店等多种功能的有机结合；同时，注重景观设计和绿化配 置，提升了项目的整体品质。
案例二
某高端住宅项目
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成功经验
在规划设计中充分考虑了居住者的需求和舒适度，通过合 理的户型设计、高品质的建筑材料和精细化的施工管理， 打造了一个高品质的居住环境。
管理流程制定
建立规范的物业管理流程 ，包括前期介入、接管验 收、入住管理、装修管理 、维修管理等环节。
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后期运营维护内容和方法介绍
设备设施维护
定期检查、维修和更换设备设施，确保 正常运行，包括电梯、空调、给排水、
消防等系统。
安全管理
2024/1/30
加强安全巡查和监控，及时处理安全 隐患和突发事件，保障业主和租户的
人身和财产安全。
环境卫生管理
保持公共区域和绿化带的清洁和美观 ，定期清理垃圾和进行消杀工作。
客户服务
提供优质的客户服务，包括接待咨询 、处理投诉、协助办理相关手续等。
29
持续改进和创新思路探讨
引入科技手段
运用物联网、大数据等科技手段，提高物业管理 效率和服务水平。
加强社区文化建设
组织丰富多彩的社区文化活动，增强业主的归属 感和凝聚力。
18
04 施工管理与质量控制
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19
施工管理组织架构搭建及职责划分
01
02
03
设立施工管理部门
负责全面管理施工过程， 包括进度、质量、成本、 安全等方面。
房地产开发全流程培训doc(2024)
合同履行监管
探讨合同履行过程中的监管措施，如进度款支付、质量验收、变更 管理等，以保障合同的有效执行。
32
风险识别、评估及防范措施
2024/1/30
风险识别
介绍常见的房地产开发风险，如政策风险、市场风险、财 务风险、法律风险等，并提供风险识别方法。
风险评估
阐述风险评估的基本原则和方法，如风险矩阵评估、敏感 性分析、蒙特卡洛模拟等，以帮助企业对风险进行量化和 排序。
土地评估方法
介绍土地评估的常用方法，如市场比较法、收益还原法、成本逼近法等。
选址策略
分析项目选址的关键因素，如地理位置、交通状况、周边配套设施等，并提供 相应的选址建议。
2024项
前期准备工作
列举项目开工前需要完成的重要准备工作，如规划设计、报批报建、资金筹措等 。
探索创新服务模式，如智能家居、社区 O2O等，提升服务品质和竞争力。
2024/1/30
29
07
法律法规与风险防范
2024/1/30
30
房地产开发相关法律法规解读
1 2
土地管理法
介绍土地管理的基本原则、土地利用总体规划、 耕地保护、建设用地管理等核心内容。
城乡规划法
阐述城乡规划的制定、实施、修改及监督检查等 相关规定。
2024/1/30
20
质量安全管理与验收标准
质量管理体系建立
建立完善的质量管理体系，确保施工质量符合相关标准和 要求。
安全防护措施
制定并执行各项安全防护措施，确保施工过程中的安全。
质量检查与验收
定期对施工质量进行检查和评估，确保符合验收标准。组 织专业人员进行竣工验收，确保项目质量合格。
2024/1/30
探讨合同履行过程中的监管措施，如进度款支付、质量验收、变更 管理等，以保障合同的有效执行。
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风险识别、评估及防范措施
2024/1/30
风险识别
介绍常见的房地产开发风险，如政策风险、市场风险、财 务风险、法律风险等，并提供风险识别方法。
风险评估
阐述风险评估的基本原则和方法，如风险矩阵评估、敏感 性分析、蒙特卡洛模拟等，以帮助企业对风险进行量化和 排序。
土地评估方法
介绍土地评估的常用方法，如市场比较法、收益还原法、成本逼近法等。
选址策略
分析项目选址的关键因素，如地理位置、交通状况、周边配套设施等，并提供 相应的选址建议。
2024项
前期准备工作
列举项目开工前需要完成的重要准备工作，如规划设计、报批报建、资金筹措等 。
探索创新服务模式，如智能家居、社区 O2O等，提升服务品质和竞争力。
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07
法律法规与风险防范
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房地产开发相关法律法规解读
1 2
土地管理法
介绍土地管理的基本原则、土地利用总体规划、 耕地保护、建设用地管理等核心内容。
城乡规划法
阐述城乡规划的制定、实施、修改及监督检查等 相关规定。
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质量安全管理与验收标准
质量管理体系建立
建立完善的质量管理体系，确保施工质量符合相关标准和 要求。
安全防护措施
制定并执行各项安全防护措施，确保施工过程中的安全。
质量检查与验收
定期对施工质量进行检查和评估，确保符合验收标准。组 织专业人员进行竣工验收，确保项目质量合格。
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房地产开发流程培训(ppt 45张)
Research Page 3
第二阶段：探索阶段：炒作与调整
1978 1991 1999 2007 2010
①1993年朱镕基海南视察，发现土地市场迅速形成了非常严重的泡沫。
②停止银行贷款，银根收紧使房地产市场遭到重创。
③1993年下半年到1998年上半年，中国的房地产市场始终波澜不兴。
Research
例如：一块地每亩500万，容积率为2.5，请计算一下此地块的可售楼面地价是多少？
500万/666.7/2.5=2999.8元/平方米 溢价率 （土地拍卖或是挂牌成交价—土地挂牌或是拍卖起始价）/土地挂牌或是拍卖起始价*100%
3.建筑术语
建筑用地面积
建筑或建筑群实际占用的土地面积,包括室外工程(如绿化、道路、停车场等)的面 积,其形状和大小由建筑红线加以控制。
房地产整体开发流程简析
讲师：尹利华
目 录
一、 房地产发展历程
二、 房地产基础知识
三、房地产发展历程
第一阶段：中国房地产市场萌芽阶段
1979 1991 1999 2007 2010
①深圳、广州搞商品房开发的试点，在这以前，国内只有房地产开发， 没有商品房开发。 ②事业单位、企业单位造房子主要是用于内部职工福利分配，包括政府 造房子也是用于福利分配，没有房地产市场。 ③试点比较成功后，小范围的开始试点开发。 ④1992年邓小平同志南巡深圳，其中房地产开发非常成功，开发区的经 验值得向全国推广，吹响了中国房地产开发的号角。 ⑤沿海城市开始展开，但时间不长，海南的房地产市场形成了严重的泡 沫。
低层建筑
高度小于或等于10米的建筑。低层居住建筑为一层至三层。
多层建筑
高度大于10米，小于或等于24米的建筑。多层住宅为四层至六层。
第二阶段：探索阶段：炒作与调整
1978 1991 1999 2007 2010
①1993年朱镕基海南视察，发现土地市场迅速形成了非常严重的泡沫。
②停止银行贷款，银根收紧使房地产市场遭到重创。
③1993年下半年到1998年上半年，中国的房地产市场始终波澜不兴。
Research
例如：一块地每亩500万，容积率为2.5，请计算一下此地块的可售楼面地价是多少？
500万/666.7/2.5=2999.8元/平方米 溢价率 （土地拍卖或是挂牌成交价—土地挂牌或是拍卖起始价）/土地挂牌或是拍卖起始价*100%
3.建筑术语
建筑用地面积
建筑或建筑群实际占用的土地面积,包括室外工程(如绿化、道路、停车场等)的面 积,其形状和大小由建筑红线加以控制。
房地产整体开发流程简析
讲师：尹利华
目 录
一、 房地产发展历程
二、 房地产基础知识
三、房地产发展历程
第一阶段：中国房地产市场萌芽阶段
1979 1991 1999 2007 2010
①深圳、广州搞商品房开发的试点，在这以前，国内只有房地产开发， 没有商品房开发。 ②事业单位、企业单位造房子主要是用于内部职工福利分配，包括政府 造房子也是用于福利分配，没有房地产市场。 ③试点比较成功后，小范围的开始试点开发。 ④1992年邓小平同志南巡深圳，其中房地产开发非常成功，开发区的经 验值得向全国推广，吹响了中国房地产开发的号角。 ⑤沿海城市开始展开，但时间不长，海南的房地产市场形成了严重的泡 沫。
低层建筑
高度小于或等于10米的建筑。低层居住建筑为一层至三层。
多层建筑
高度大于10米，小于或等于24米的建筑。多层住宅为四层至六层。
房地产开发流程培训【41PPT】
2
一、房地产基础知识
（一）现行土地制度
• 房地产：房地产又称不动产，是房产和地产的总称，房产总是与地产联贯为一
体的，具有整体性和不可分割性。
中国住宅房产沿革简史： 新中国成立后的传统福利分房，由国家和职工所在单位投资建设，以实物形式无偿或近似无偿分配给职工。 1978年6月，中共中央、国务院正式宣布将实行住宅商品化政策。 1982年实行政府、单位、个人各负担房价的33%的“三三制”售房。 1994年，《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》发布实施，源于新加坡、首先在上海试点的住房公积金制度全 面建立。 1999年，全国停止福利分房制度，中国建设银行发出中国第一份个人住房抵押贷款。
4
一、房地产基础知识
（一）中国大陆现行土地制度
国有土地使用权出让方式——土地二级市场 1. 城中村改造
城中村改造西安模式 ——“政府主导、市场运作、整村拆除、安置优先、有形无形改造并重”
政府主导，市场运作: 统一策划招商，统一编制规划，统一编制改造方案，统一实施拆迁
安置，统一实行无形改造工作，以解决好各方利益问题。这一做法，使政府牢牢掌握了改造 主导权和方向。城中村改造资金需求量大，必须坚持市场运作的主渠道。
房地产知识系列培训
目录
一、 房地产基础知识 二、 房地产开发流程
“泉顺·北岸生活”小区鸟瞰
0
一、房地产基础知识 （一）中国大陆现行土地制度
全部土地都为
社会主义公有制
全民所有制（国有土地）
集体所有制（集体土地）
全民所有制：所有权属于国家代表的全体人民，具体由国务院代表国家行使。 集体所有制：村农民集体；村内两个以上农村集体经济组织的农民集体。在集
5
一、房地产基础知识 （一）中国大陆现行土地制度
开发培训开发流程房地产开发流程(PPT内部培训资料
过 认书》和《国有土地使用权出让合同》。与其它申报材料 一起上报。市计委在收到申报资料后，根据具体情况，进
程 行现场勘察，对符合条件的，市计委予以批复。对属上级
程 发展计划部门审批权限内的项目，由市计委负责转报。 （4）办结时限：
序 在收到申报资料后，5个工作日内予以批复可研报告。
（5）收费标准：
如在开发办办理立项，须缴纳2元/平方米的开发管理费
得 ⑦主持人连续三次宣布同一应价而没有再应价的，主持 程 人落槌表示拍卖成交；
⑧主持人宣布最高应价者为竞得人。
序
竞买人不足三人，或者竞买人的最高应价未达
到底价时，主持人应当终止拍卖。开发培训开发流程房地产开发流程
(PPT内部培训资料
土 二、实施程序
地
使 ①在挂牌公告规定的挂牌起始日，出让人将挂牌宗地的
得 程 序
方式等；
⑹ 确定中标人、竞得人的标准和方法；
⑺ 投标、竞买保证金；
所属地区土地收购储备中心对投标申请人、竞买申请人进行资格
审查。对符合招标拍卖挂牌公告规定条件的，应当通知其参加招标拍
卖挂牌活动。
开发培训开发流程房地产开发流程 (PPT内部培训资料
土 二、实施程序
地
使 ①投标人在投标截止时间前将标书投入标箱。招标公告 用 允许邮寄标书的，投标人可以邮寄，但出让人在投标截
。
开发培训开发流程房地产开发流程 (PPT内部培训资料
二、实施程序
项 目 立 （1）承办部门：济南市计划发展委员会投资处 项 （2）申报资料： 过 ①书面申请；
②国家或省、市计委批复项目可行性研究报告；
程 ③规划部门出具的建设项目规划许可意见； 程 ④跨年度建设项目，需提供市计委上年度下达的年度投
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6
土地获取
定位决策
产品设计
项目报建
施工建设
推广销售
入伙交付
企业获得土地的方式
行政命令式：划拨/协议出让。危改项目、工商企业改造、经济适用房和基础设施建设中的建设用
地分配基本上是控制在政府手里。
资本市场: 1、投资参股：用资金入股或用土地入股，通过土地与资金的互换共同组成项目开发公司; 2、土地收购：直接收购获得土地，这种直接收购按国家规定要缴纳营业税、土地增值税、所
关键要素：项目可研报告。
10
土地获取
定位决策
产品设计
项目报建
施工建设
推广销售
入伙交付
地产项目开发三大核心要素：钱、地、人！
决策资金：如何使用、如何平衡、盈利期望、融资渠道。 决策项目：发展方向、盈利模式、承担功能、实施进度。 决策人力：团队运作能力和执行能力、合作团队、主管部门。
11
土地获取
得税、印花税、契税等税费; 种收购公司的形式现阶段主要涉及企业所得税或个人所得税等税费，不用缴纳营业税、土地增值税、 契税。这是近年来比较红火的一种方式，比如万科收购浙江南都，香港路劲收购顺驰。
3、收购有土地的公司：为了避免缴纳契税与营业税等，一般都通过直接收购公司的股权，这
土地市场：
通过在土地市场进行招标、拍卖、挂牌公开获得土地，这也是自2002年7月以来，获取土地的主 要方式。通常的情况下是以“价高者得”为唯一的衡量标准。
定位决策
产品设计
项目报建
施工建设
推广销售
物业管理
案例：佳兆业项目定位决策三大要素
定位——项目形象定位、产品定位、客户定位、市场定位等！ 定案——总图、户型、单体、外立面、园林、配套、展示区等！
定价——销售均价、价格听证会、价格专题报告、利润指标等！
12
土地获取
定位决策
产品设计
项目报建
施工建设
3
房地产项目的整体开发流程——企业视角与客户视角
企业视角的房地产流程
产品策划 项目论证 营销策划 销售实现 规划设计 施工管理 产品交付 物业服务
客户视角的房地产流程
看楼 比较 决策 签约 等待 收楼 收拾 乔迁 居住
发展商
物业管理
4
案例：佳兆业项目整体开发流程 18个关键节点——里程碑计划（一级计划） 签订土地合同至获取施工许可证5个月时间； 拿
土 地 测 量 、 评 估
土 地 确 认 、 报 批
土 地 交 易
国 有 土 地 使 用 权 证
开 发 管 理 费
墙 改 基 金
消 防 设 施 费
环 境 评 估 及 排 污 费
方 案 审 批
建 设 工 程 规 划 许 可
城管大队 执法大队
规划局
开发办
建委基建科
放 线 管 理
预 售 许 可 证
施 工 许 可 证
房地产项目整体开发流程
----业务关键节点与控制
1
房地产项目的整体开发涵义——通过整合多种资源为人们提供居住空间并改变 人们生存物质环境的一种活动。
土地
城市基础、公 用 配套设施 房地产开发 需要整合的资源 品牌
建筑材料
资金
劳动力
专业人员 经验
2
房地产项目的整体开发流程——一个房地产项目的整体开发经营行为 土地获取 定位决策 产品设计 资源流通
9
土地获取
定位决策
产品设计
项目报建
施工建设
推广销售
入伙交付
各部门职责：
投资开发部：收集土地信息——项目立项报告（分公司）——项目立项审批 （董事会）——项目可研报告（集团）——项目投资决策（董事会）——项目获 取（招牌挂、股权收购）——成交确认书移交给项目公司。 营销部：初步市场调研及定位草案。 设计部：概念规划设计方案。 工程部：现场踏勘。（确定是生地、熟地还是毛地） 财务部：可研版投资收益、初步筹资方案。 成本部：控制性成本目标（限额指标、成本控制系统规范）、可研版成本。 （根据设计部提供的规划要点进行估算） 采购部：制定项目合约计划方案、市场调研合作方资源。
7
土地获取
定位决策
产品设计
项目报建
施工建设
推广销售
入伙交付
拿地与否及拿地价格应该考虑哪些因素？
市场未来预期；
项目或区域发展预期； 规划条件的市场实现及经济实现；
企业发展战略和机会成本；
竞争对手的情况分析。
8
案例：佳兆业拿地原则
住宅为主，实现快速开发，快速销售，资金快速回笼。严格控制持有物业在整体开发量中 的比例。 选择预售条件宽松、±0可以卖楼、资金占用少的城市，土地位置以城市发展区的交通便利 的具备快速变现条件的土地为首选。 避免拿超级大盘（建面100万平方米以上），以免过多占用资金。
深耕目前已进驻城市，特别是成都、长沙、江阴、沈阳，确保每个已进入城市有3个可售建 筑面积在30万㎡以上的项目，保证三年的开发量，做好土地储备结构规划并严格执行。
加速进入以下城市： 长三角：有强劲实力的县级市，如 常熟、昆山等； 环渤海和东北地区：天津、青岛、威海、烟台等； 内地省会城市：武汉、西安等。 同行案例：恒大07年中进入长沙，至今共有5项目，均以住宅为主，只有一个是过100万平 方米大盘，其他均为40-50万平方米的项目，够恒大三年的销售周期，现在恒大销售金额已 是长沙冠军。
质检站 散水办 劳保办 定额站 安检站 安 全 许 可 定 额 鉴 别 劳 保 统 筹 散 水 押 金 质 检 委 托
招标办
中 标 通 知 书
20
房 地 产 项 目 一 般 报 批 报 建 流 程
21
土地获取
定位决策
产品设计
项目报建
施工建设
推广销售
入伙交付
如何加快项目报批报建进程？ 内部控制：设计图纸的图纸质量、 出图时间、图纸变更（报建图纸的变更）
项 目 开 工
施 工 许 可 证
主体 开工
预 售 证
开 盘
主 体 封 顶
竣 工 验 收
入 伙
5
项目启动会（即项目启动时间，取得设计要点后经集团评审通过的时间）；
国有土地使用证(指国有土地使用证的签发时间)； 建设用地规划许可证（指建设用地规划许可证的签发时间）； 总平图规划设计完成（指规划设计完成时间，以上报规划局的签收时间为准）； 方案设计完成（指方案通过集团董事会批准的时间）； 方案图报建（指取得政府相关部门批文时间，以最后部门的批文时间为准）； 桩基施工图完成（指可用于招标及施工的桩基施工图完成时间）； 主体施工图完成（指可用于招标及施工的施工图完成时间）； 建设工程规划许可证（指建设工程规划许可证的签发时间）； 精装交楼标准施工图及材料定板（指拟批量精装交楼项目可用于招标及施工的施工图完成时间）； 项目开工（指项目动土时间，以土方开挖或桩基施工的开始时间为准）； 施工许可证（指施工许可证的签发时间）； 主体开工（指总包单位进场，以地下室底板或者承台基础施工开始时间为准）； 预售证（指预售许可证的签发时间）； 开盘（指取得预售证后，正式开盘销售的时间）； 主体封顶（指主体屋面结构的完成时间）； 竣工验收（指竣工验收备案证明的签发时间）； 入伙（指第一批办理集中交付的时间,不指与小业主签订购房合同上的交楼时间）。
质量问题：评价体系和评价经验的缺失。
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土地获取
定位决策
产品设计
项目报建
施工建设
推广销售
入伙交付
设计控制点 概念设计研究 区域确认概念设计研究结论 规划方案设计 区域规划设计评审会 区域单体确认 实施方案完成 基础施工图 全套施工图完成 景观设计 销售包装设计
项目重要节点
关键要素：各类设计方案、合作方资源、项目营销总纲、土方开挖及边坡支护。
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土地获取
定位决策
产品设计
项目报建
施工建设
推广销售
入伙交付
关注风险点：
工程部、投资开发部、设计部关注设计指标表！ 工程部、设计部、营销及客服部关注交楼标准！
设计部、工程部、营销及客服部关注一户一图！
工程部、设计部、营销及客服部、投资开发部要关注变更和报建图纸！
采购部：营销合作方资源（广告、代理公司等）、概念性设计单位。
关键要素：项目经营策划书、概念设计深化方案。
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土地获取
定位决策
产品设计
项目报建
施工建设
推广销售
入伙交付
地产项目标准设计周期
设计周期3：5：2
设计前期
3个月
实施方案 实施方案
5个月
施工图 施工图
2个月
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土地获取
定位决策
产品设计
项目报建
及再流通 施工建设
推广销售
项目报建
资源获取
资源加工
入伙交付
房地产的本质问题就是土地资源的再分配及流通：政府流向开发商、开发商流 向消费者、消费者之间的转移！
前期(决策期)——由拿地到方案定案——重在决策(大局已定)； 中期(实施期) ——由施工图设计到入伙——重在执行； 后期(运营期) ——入伙后到房屋拆除——重在服务,重在总结反馈。
施工建设
推广销售
入伙交付
包含的主要设计阶段： 概念设计：大概6周； 详规设计：大概6周；
单体方案：大概12周；
扩初方案：大概6周； 施工图设计：施工标准和结构形式，大概10周； 景观设计：大概5-6周； 样板房及会所设计：大概4周。
关键要素：各阶段方案评审。
常见的问题： 进度问题：进度难以控制、各专业公司难以衔接。
产品设计
项目报建
施工建设
推广销售
入伙交付
如何处理无证施工？
1、技术处理
文物考察？政府工程？先行土方开挖？先行基础施工？
土地获取
定位决策
产品设计
项目报建
施工建设
推广销售
入伙交付
企业获得土地的方式
行政命令式：划拨/协议出让。危改项目、工商企业改造、经济适用房和基础设施建设中的建设用
地分配基本上是控制在政府手里。
资本市场: 1、投资参股：用资金入股或用土地入股，通过土地与资金的互换共同组成项目开发公司; 2、土地收购：直接收购获得土地，这种直接收购按国家规定要缴纳营业税、土地增值税、所
关键要素：项目可研报告。
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土地获取
定位决策
产品设计
项目报建
施工建设
推广销售
入伙交付
地产项目开发三大核心要素：钱、地、人！
决策资金：如何使用、如何平衡、盈利期望、融资渠道。 决策项目：发展方向、盈利模式、承担功能、实施进度。 决策人力：团队运作能力和执行能力、合作团队、主管部门。
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土地获取
得税、印花税、契税等税费; 种收购公司的形式现阶段主要涉及企业所得税或个人所得税等税费，不用缴纳营业税、土地增值税、 契税。这是近年来比较红火的一种方式，比如万科收购浙江南都，香港路劲收购顺驰。
3、收购有土地的公司：为了避免缴纳契税与营业税等，一般都通过直接收购公司的股权，这
土地市场：
通过在土地市场进行招标、拍卖、挂牌公开获得土地，这也是自2002年7月以来，获取土地的主 要方式。通常的情况下是以“价高者得”为唯一的衡量标准。
定位决策
产品设计
项目报建
施工建设
推广销售
物业管理
案例：佳兆业项目定位决策三大要素
定位——项目形象定位、产品定位、客户定位、市场定位等！ 定案——总图、户型、单体、外立面、园林、配套、展示区等！
定价——销售均价、价格听证会、价格专题报告、利润指标等！
12
土地获取
定位决策
产品设计
项目报建
施工建设
3
房地产项目的整体开发流程——企业视角与客户视角
企业视角的房地产流程
产品策划 项目论证 营销策划 销售实现 规划设计 施工管理 产品交付 物业服务
客户视角的房地产流程
看楼 比较 决策 签约 等待 收楼 收拾 乔迁 居住
发展商
物业管理
4
案例：佳兆业项目整体开发流程 18个关键节点——里程碑计划（一级计划） 签订土地合同至获取施工许可证5个月时间； 拿
土 地 测 量 、 评 估
土 地 确 认 、 报 批
土 地 交 易
国 有 土 地 使 用 权 证
开 发 管 理 费
墙 改 基 金
消 防 设 施 费
环 境 评 估 及 排 污 费
方 案 审 批
建 设 工 程 规 划 许 可
城管大队 执法大队
规划局
开发办
建委基建科
放 线 管 理
预 售 许 可 证
施 工 许 可 证
房地产项目整体开发流程
----业务关键节点与控制
1
房地产项目的整体开发涵义——通过整合多种资源为人们提供居住空间并改变 人们生存物质环境的一种活动。
土地
城市基础、公 用 配套设施 房地产开发 需要整合的资源 品牌
建筑材料
资金
劳动力
专业人员 经验
2
房地产项目的整体开发流程——一个房地产项目的整体开发经营行为 土地获取 定位决策 产品设计 资源流通
9
土地获取
定位决策
产品设计
项目报建
施工建设
推广销售
入伙交付
各部门职责：
投资开发部：收集土地信息——项目立项报告（分公司）——项目立项审批 （董事会）——项目可研报告（集团）——项目投资决策（董事会）——项目获 取（招牌挂、股权收购）——成交确认书移交给项目公司。 营销部：初步市场调研及定位草案。 设计部：概念规划设计方案。 工程部：现场踏勘。（确定是生地、熟地还是毛地） 财务部：可研版投资收益、初步筹资方案。 成本部：控制性成本目标（限额指标、成本控制系统规范）、可研版成本。 （根据设计部提供的规划要点进行估算） 采购部：制定项目合约计划方案、市场调研合作方资源。
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土地获取
定位决策
产品设计
项目报建
施工建设
推广销售
入伙交付
拿地与否及拿地价格应该考虑哪些因素？
市场未来预期；
项目或区域发展预期； 规划条件的市场实现及经济实现；
企业发展战略和机会成本；
竞争对手的情况分析。
8
案例：佳兆业拿地原则
住宅为主，实现快速开发，快速销售，资金快速回笼。严格控制持有物业在整体开发量中 的比例。 选择预售条件宽松、±0可以卖楼、资金占用少的城市，土地位置以城市发展区的交通便利 的具备快速变现条件的土地为首选。 避免拿超级大盘（建面100万平方米以上），以免过多占用资金。
深耕目前已进驻城市，特别是成都、长沙、江阴、沈阳，确保每个已进入城市有3个可售建 筑面积在30万㎡以上的项目，保证三年的开发量，做好土地储备结构规划并严格执行。
加速进入以下城市： 长三角：有强劲实力的县级市，如 常熟、昆山等； 环渤海和东北地区：天津、青岛、威海、烟台等； 内地省会城市：武汉、西安等。 同行案例：恒大07年中进入长沙，至今共有5项目，均以住宅为主，只有一个是过100万平 方米大盘，其他均为40-50万平方米的项目，够恒大三年的销售周期，现在恒大销售金额已 是长沙冠军。
质检站 散水办 劳保办 定额站 安检站 安 全 许 可 定 额 鉴 别 劳 保 统 筹 散 水 押 金 质 检 委 托
招标办
中 标 通 知 书
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房 地 产 项 目 一 般 报 批 报 建 流 程
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土地获取
定位决策
产品设计
项目报建
施工建设
推广销售
入伙交付
如何加快项目报批报建进程？ 内部控制：设计图纸的图纸质量、 出图时间、图纸变更（报建图纸的变更）
项 目 开 工
施 工 许 可 证
主体 开工
预 售 证
开 盘
主 体 封 顶
竣 工 验 收
入 伙
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项目启动会（即项目启动时间，取得设计要点后经集团评审通过的时间）；
国有土地使用证(指国有土地使用证的签发时间)； 建设用地规划许可证（指建设用地规划许可证的签发时间）； 总平图规划设计完成（指规划设计完成时间，以上报规划局的签收时间为准）； 方案设计完成（指方案通过集团董事会批准的时间）； 方案图报建（指取得政府相关部门批文时间，以最后部门的批文时间为准）； 桩基施工图完成（指可用于招标及施工的桩基施工图完成时间）； 主体施工图完成（指可用于招标及施工的施工图完成时间）； 建设工程规划许可证（指建设工程规划许可证的签发时间）； 精装交楼标准施工图及材料定板（指拟批量精装交楼项目可用于招标及施工的施工图完成时间）； 项目开工（指项目动土时间，以土方开挖或桩基施工的开始时间为准）； 施工许可证（指施工许可证的签发时间）； 主体开工（指总包单位进场，以地下室底板或者承台基础施工开始时间为准）； 预售证（指预售许可证的签发时间）； 开盘（指取得预售证后，正式开盘销售的时间）； 主体封顶（指主体屋面结构的完成时间）； 竣工验收（指竣工验收备案证明的签发时间）； 入伙（指第一批办理集中交付的时间,不指与小业主签订购房合同上的交楼时间）。
质量问题：评价体系和评价经验的缺失。
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土地获取
定位决策
产品设计
项目报建
施工建设
推广销售
入伙交付
设计控制点 概念设计研究 区域确认概念设计研究结论 规划方案设计 区域规划设计评审会 区域单体确认 实施方案完成 基础施工图 全套施工图完成 景观设计 销售包装设计
项目重要节点
关键要素：各类设计方案、合作方资源、项目营销总纲、土方开挖及边坡支护。
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土地获取
定位决策
产品设计
项目报建
施工建设
推广销售
入伙交付
关注风险点：
工程部、投资开发部、设计部关注设计指标表！ 工程部、设计部、营销及客服部关注交楼标准！
设计部、工程部、营销及客服部关注一户一图！
工程部、设计部、营销及客服部、投资开发部要关注变更和报建图纸！
采购部：营销合作方资源（广告、代理公司等）、概念性设计单位。
关键要素：项目经营策划书、概念设计深化方案。
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土地获取
定位决策
产品设计
项目报建
施工建设
推广销售
入伙交付
地产项目标准设计周期
设计周期3：5：2
设计前期
3个月
实施方案 实施方案
5个月
施工图 施工图
2个月
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土地获取
定位决策
产品设计
项目报建
及再流通 施工建设
推广销售
项目报建
资源获取
资源加工
入伙交付
房地产的本质问题就是土地资源的再分配及流通：政府流向开发商、开发商流 向消费者、消费者之间的转移！
前期(决策期)——由拿地到方案定案——重在决策(大局已定)； 中期(实施期) ——由施工图设计到入伙——重在执行； 后期(运营期) ——入伙后到房屋拆除——重在服务,重在总结反馈。
施工建设
推广销售
入伙交付
包含的主要设计阶段： 概念设计：大概6周； 详规设计：大概6周；
单体方案：大概12周；
扩初方案：大概6周； 施工图设计：施工标准和结构形式，大概10周； 景观设计：大概5-6周； 样板房及会所设计：大概4周。
关键要素：各阶段方案评审。
常见的问题： 进度问题：进度难以控制、各专业公司难以衔接。
产品设计
项目报建
施工建设
推广销售
入伙交付
如何处理无证施工？
1、技术处理
文物考察？政府工程？先行土方开挖？先行基础施工？