北京地铁八通线对沿线住宅价值影响分析

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( 1. School of Civil Engineer ing and Ar chitecture, Beijing Jiaotong U niversity , Beijing 100044, China;
Abstract: Aft er t he qualit at ive analysis, a sound methodology f ramework, hedonic price met hod, is in t roduced t o calculate t he impact s of Beijing Metro L ine Batong on real est at e value in t his study. Based on t he data of 40 sample residences along the met ro line, w e take t his method t o est imat e the valueadded of adjacent real est ate propert ies along Line Bat ong. T he reg ression analysis is carried out by a semilogarit hm ic model, in w hich the real estate averag e price is dependent variable, and t he dist ance t o the nearest met ro st at ion, t he distance t o the CBD, the real est at e t ype, t he decorat ion st at us, and now or futures marketable housing are independent variables. T he calculat ed result s indicate t hat, ce t eris paribus, t he short er t he dist ance betw een a residential propert y and a met ro st at ion, t he higher the value of t he property . More specifically, t he met ro station of M et ro L ine Bat ong raises t he value of adjacent resident ial properties by RMB 179 3 on average, or approx imately 4 43% , which is consis t ent wit h the experient ial f acts. T he comparison w ith the case of Beijing Metro 13, helps t o hold it s charact er and direct ion of the real estate value increment due t o Beijing Met ro Line Batong. Key words: Beijing metro line Bat ong; hedonic price met hod; residential propert y; value 城市轨道交通在满足大运量城市交通需求的同 时, 还具有明显的外部 效益, 即 能够给沿线的 土地 ( 房地产) 带来显著的增值效益 . 另外, 城市轨道交通 所具有的高度可达性效能 , 不仅能够节省城市轨道 交通利用者的出行时间和经济成本, 而且能够减少 道路交通的拥挤程度, 节省道路交通使用者的走行
收稿日期 : 2006 11 28; 修回日期 : 2008 03 11 作者简介 : 杨广武 ( 1959 ) , 男 , 河北衡水人 , 高级工程师 , 博士生 . email: urrt @ bjt u. edu. cn
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时间和经济成本 , 这种 高度可达性还具有 磁 力效 应! , 它能够吸引各种生活、 商务、 商业、 文化、 娱乐等 设施向轨道交通站点周围集中 , 刺激站点周围土地 的高密度开发, 繁荣轨道交通沿线的经济. 城市轨道 交通的良好可达性 , 以及由此所带来的沿线土地的 高密度开发与经济繁荣必将促进沿线房地产的价值 增值 . 国外有关轨道交通开发利益即 城市轨道交通 对沿线房地产价值的影响! 的研究早在 20 世纪 70 年代便已开始, 近年来更是成为欧美各国研究的热 点问 题 . L ew is - Workman 于 1997 年 以 旧 金 山 BART 快速线 Pleasant H ill 车 站为中心 , 研究轨 道 交通对 1 英里 ( 1 609 km) 半径区域内住宅 价值的 影响 , 结果表明每远离车站 100 英尺( 30 5 m) , 平均 每栋住宅价格大约下降 1 578 美元. 美国联邦交通 管理局于 2002 年在华盛顿全市范围内选取了 2 800 个商用房产作为样本, 研究轨道交通对其价值的影 响, 结果表明每远离车站 1 000 英尺 ( 305 m ) , 每平 方英尺 ( 0. 929m 2 ) 的商用房价格大约下降 2 30 美 元; 英国和其他欧洲国家也开展了许多相关研究. 我 国在该领 域的研 究则还 处于 刚刚起 步阶段 . 2003 年, 北京市交通发展研究中心和北京交通大学城市 轨道交通研究中心以北京市地铁 13 号线沿线 70 个 楼盘为研究对象 , 开展了城市轨道交通沿线住宅价 值增值的定量化分析 研究, 并采 用 hedonic 方 法进 行定量化计算研究[ 1] . 与北京地铁 13 号同一时期开通的北京地铁八 通线 , 在服务区域、 线路性质和功能定位、 线路特征、 客流特征等方面有较大差别. 那么 , 北京地铁八通线 对沿线住宅价值会有什么影响 ? 对沿线住宅究竟带 来了多大的增值? 增值的规律和趋势与地铁 13 事 情线有什么不同 ? 本文作者对此进行了研究探讨 .
第 32 卷 第 3 期 2008 年 6 月
北 京 交 通 大 学 学 报 JOU RN AL O F BEIJIN G JIAOT O NG U N IV ERSI T Y
V ol. 32 N o. 3 Jun. 2008
文章编号 : 1673 0291( 2008) 03 0037 05
北京地铁八通线对沿线住宅价值影响分析
杨广武1 , 孔令洋1 , 梁青槐1 , 张 杰1, 2
( 1. 北京交通大学 土木建筑工程学院 , 北京 100044; 2. 北京中城捷工程咨询有限责任公司 , 北京 100044)
摘 要: 在定性分析北京地铁八通线对沿线住宅价值影响的基础上, 以八通线沿线 2003 年开盘的 40 个住宅楼盘作为样本 , 采用特征价格法 , 以楼盘均价为因变量 , 以楼盘到最近地铁车站距离 、 楼 盘到 CBD 距离 、 楼盘类型 、 装修程度和是否现房等属性作为自变量 , 选用半对数模型 , 进行了回归 分析计算. 计算结果表明, 北京地铁八通线对沿线 2 km 范围内住宅平均每建筑平方米增值 179 3 元, 增值百分比为 4 43% , 40 个样本楼盘的总增值约为 15 52 亿元, 增值计算结果与经验估算值基 本相符 . 通过与地铁 13 号线沿线住宅增值定量计算结果及影响特征的比较 , 明确了地铁八通线对 沿线住宅价值影响的规律和趋势. 关键词: 地铁八通线 ; 特征价格法; 住宅; 价值 中图分类号 : F570 73; U231 文献标志码: A
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地铁八通线沿线住宅特征
北京地铁八 ( 八王坟 ) 通( 通州区) 线是北京地铁 1 号线的东延长线, 是一条专门为连接市区和郊区 的城市快速轨道交通线路. 线路于 2003 年 12 月建 成通车, 全长 18 95 km, 共设 13 座车站 . 1 1 沿线住宅项目特征 八通线沿线区域将发展成为京城最适合居住的 地区之一 , 除了交通便利外, 良好的生活环境也是居 民选择的重要因素 , 其沿线住宅项目主要有以下几 个特点. 1) 东西房价落差大. 价格由西向东出现一种递 减的趋势 . 2003 年, 离通州区域首站八里桥 站最近
第3期
杨广武等 : 北京地铁八通线对沿线住宅价值影响分析
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沿线住宅增值定量计算方法选择 美国家有关轨道交通与房地产价值方面的定
本 , 调查各楼盘的属性数据 . 部分变量的描述性统计 如表 1 所示 .
表 1 40 个样本部分变量的描述性统计 T ab. 1
Analysis of Real Estate Value Increment Due to Beijing Metro Line Batong
YA NG Guangw u , K ON G L ingyang , LIA N G Qinghuai , ZH A N G Jie
2. China M etro Eng ineering Consulting Co rporation, Beijing 100044, China)
的项目京贸国际公寓 , 目前的销售价格已经达到了 5 680 元 / m 2 , 而最后一站土桥站的项目都市 T 站的 销售价格仅仅为 2 690 元 / m , 两者的差价近 3 000 元/ m2. 2) 良好的生活环境 . 相对来看, 通州地产在自然 与健康方面要超过城八区 . 环境、 水资源、 交通等众 多优势都是购房者看好通州地产的重要因素 . 八通 线沿线不少楼盘都紧挨着绿化带, 坐落在低密度绿 色自然环境丰富的郊区 , 所以这些楼盘充分利用天 时与地利, 将社区营造成绿色生态社区, 绿化率高达 近 45% 的楼盘极为常见 . 3) 地铁缩短城郊间距离 . 通州区低廉的房价有 着无比的诱惑力, 加上八通线地铁的落成提供了廉 价而高效的交通方式 , 极大拉近了居住与工作区之 间的时间距离 . 许多看好八通线沿线楼盘的购房者 都想以地铁作为日常工作和生活的主要交通工具. 4) 年轻人成为通州地区主要消费群 . 在 CBD 区 域工作的职员中, 大部分是青年人, 他们工作时间不 长 , 经济实力有限 , 随着中央电视台及北京电视台的 东迁, 本区域将会产生更多的年轻消费群体. 他们中 包括金融、 政府、 媒体等机构的从业人员, 由于 CBD 房价过高, 他们的居住需求由此向周边区域释放 . 5) 大社区形式. 大社区是八通线沿线楼盘的一 大特点 . 例如康城、 新华联家园、 新华联锦园等社区 不仅社区规模庞大, 社区内的园林、 健身休闲场所、 超市等商业、 银行、 邮局 等生活配套设 施也设计齐 全 . 这种成熟的生活社区使得小区居民基本不用出 社区, 就能享受到日常几乎所有的便利生活. 1 2 地铁八通线对沿线住宅特点影响 地铁八通线的开通大大缩短了城区与郊区在时 间上的距离 , 带动了沿线房地产的发展, 对沿线楼盘 产生重要影响. 1) 沿线楼盘增多. 2003 年通州区共开盘住宅项 目 42 个 , 总规模约为 770 万 m 2 , 大部分项目都聚集 在地铁八通线车站周边 . 2) 沿线房价上涨. 有资料显示, 受地铁八通线的 影响, 八通线沿线 53 个住宅楼盘中 , 高达 78 6% 的 楼盘价格攀升, 价格平均上涨超过 30% . 3) 二手房市场升温 . 在 2003 年通州区二手房交 易市场中 , 总成交量的 50% 以上都集中在地铁八通 线沿线 . 4) 购房、 租房组成变化 . 地铁八通线的开通缩短 了通州区与 CBD 的时间距离, 交通问题的解决加上 较低的价位, 吸引了大量京城年轻白领到通州区购 房租房 .