第6章 资产评估途径与方法

运用市场途径及其方法评估单项资产应 考虑的可比因素主要有：
第一、资产的功能； 第二、资产的实体特征和质量； 第三、市场条件； 第四、交易条件。
市场途径中涉及到的相关因素
场途径 中涉及 到的相 关因素
参照物
参照物是运用市场途径的 必备条件,没有参照物就没 有市场途径
可比指标
参照物与评估对象具有良 好的可比性和参照物的数
从本质上讲，资产评估技术思路就是市场定价原 理和市场规则在资产价值评估的具体体现。而资产评 估中的具体评估方法是实现评估思路的工具和手段。
6.1资产评估途径与方法概述
6.1.2 资产评估途径与市场的关系
资产评估中的市场途径、收益途径和成本途径是建立 在市场供求原理、替代原理、效用原理以及投入产出等基 础上的资产评估技术思路与实现这些评估思路的评估具体 方法的结合体。
(2)市价折扣法
市价折扣法是以参照物成交价格为基础, 考虑到评估对象在销售条件、销售时限等方面 的不利因素,凭评估人员的经验或有关部门的 规定,设定一个价格折扣率来估算评估对象价 值的方法。用数学式表达：
资产评估价值＝参照物成交价格×(1－价格折扣率)
(6-3)
此方法一般只适用于评估对象与参照物之间仅存在 交易条件等方面差异的情况。
收益途径的技术思路以及 评估技术方法集合
成本途径的技术思路以及 评估技术方法集合
其中，资产评估技术思路为评估资产价值的技术理念、 路线或路径的结合
6.1资产评估途径与方法概述
资产评估技术思路的选择标准 1.符合人们的价值取向 2.符合市场价值形成机制及价值决定规律和规则 3.能够被客户及及其社会公众接受或认同
量
参照物与评估对象具有的可比性是通过参照物 与评估对象之间的可比指标体现出来的。
6.2 市场途径
6.2.5 市场途径中的具体方法 按照参照物与评估对象的差异程度以及需要
调整的范围可分为直接比较法和间接比较法 1）直接比较法 2）间接比较法
6.2 市场途径
1）直接比较法
直接比较法是指直接利用参照物价格或利用参照物的交易价 格及参照物的某一基本特征直接与评估对象的同一基本特征进行 比较而判断评估对象价值的各种具体评估技术方法。
[例6-1]评估某拟快速变现资产,在评估时点与 其完全相同的正常变现价为10万元,经评估师综合分 析,认为快速变现的折扣率应为40%。
资产评估价值=10×(1-40%)=6(万元) 因此,拟快速变现资产价值接近于6万元。
实际上，资产评估途径是人们模拟市场定价机理和规 则所设计出来的若干资产价值评估基本模型。
因此我可将市场与资产评估途径之间的关系归纳为本 质与形式、源与流的关系。
6.2 市场途径
6.2.1Байду номын сангаас市场途径的基本含义
市场途径是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价 格，经过直接比较或类比分析来估测资产价值的评估技术 思路和实现该评估技术思路的各种评估技术方法的总称。
(1）现行市价法 （2）市价折扣法 （3）功能价值类比法。 （4）价格指数调整法（亦称物价指数法） （5）成新率价格调整法 （6）市场售价类比法 （7）价值比率法
(1)现行市价法
当评估对象本身具有现行市场价格或 与评估对象基本相同的参照物具有现行市 场价格的时候,可以直接利用评估对象或参 照物在评估基准日的现行市场价格作为评 估对象的评估价值。
6.2 市场途径
可比的资产及其交易活动应具有可比性具体体现在以下 三方面：
（1）参照物与评估对象在功能上具有可比性，包括用 途、性能上的相同或相似；
（2）参照物与评估对象面临的市场条件具有可比性， 包括市场供求关系、竞争状况和交易条件上的相同或相似；
（3）参照物成交时间与评估基准日间隔不能过长，应 在一个适度时间内，同时，这个时间因素对资产价值的影响 是可以调整的。
其基本数学表达式为：
评估对象价值 参照物成交价格 修正系数1 修正系数 2
修正系数 n
（6—1）
或
评估对象价值 参照物成交价格 基本特征差额 1
基本特征差额 2 基本特征差额 n
（6—2）
6.2 市场途径
当参照物与评估对象的差异仅仅体现某一基本特征的时 候，直接比较法就还可以演变成以下评估方法：
在资产评估实践中市场途径亦被称为市场法。 市场途径是根据替代原理，采用比较和类比的思路及 其方法判断资产价值的评估技术规程。
6.2 市场途径
6.2.2 市场途径的基本前提
通过市场途径及其方法进行资产评估需要满足两个最基 本的前提条件：
一是要有一个活跃的公开市场，既符合公开市场假设； 二是公开市场上要有足够多的可比的资产及其交易活动。 可比的资产及其交易活动是指近期公开市场上已经发生 过的，且与被评估资产业务相同或相似可比的资产及其交易 活动。并选取可比的资产及其交易活动作为被评估资产业务 的参照物，将与其相关的交易数据作为进行比较分析的主要 依据。因此，可比的资产及其交易活动应具有可比性。
目录
第6章 资产评估途径与方法
6.1 资产评估途径与方法概述 6.2 市场途径 6.3 收益途径 6.4 成本途径 6.5 评估途径及其方法的选择
6.1资产评估途径与方法概述
6.1.1 资产评估途径内涵
资产评估中所运用的各种方法是利用或借用 工程学、统计学、财务管理、会计学等学科或领 域中的技术方法，并根据自身的特点组合成一整 套资产评估的方法体系。而上述方法体系是按照 资产评估运作的内在要求，用资产评估的技术思 路加以重组的。
概括地讲，资产评估途径是判断资产价值的 技术思路，以及实现该评估技术思路的各种评估 技术方法的集合。目前，最具代表性的资产评估 途径主要有市场途径、收益途径和成本途径。
6.1资产评估途径与方法概述
6.1.1 资产评估途径内涵
资产评 估方法 体系基 本架构
市场途径 收益途径 成本途径
市场途径的技术思路以及 评估技术方法集合
6.2 市场途径
6.2.3 市场途径的基本程序 1）选择参照物：质量和数量问题 2）在评估对象与参照物之间选择比较因素：
即对比指标的选择问题，选对资产价值形成影响较 大的因素。 3）指标对比、量化差异：差异程度数量化和货币化 4）在各参照物成交价格的基础上调整已经量化的对比 指标差异 5）综合分析确定评估结果