资产评估师 cpv 《评估实务一》-讲义-多选题1-12
资产评估师 cpv 《评估实务一》-讲义-成本法的运用
第03讲成本法的运用【考点4】成本法的运用一、要求掌握成本法的计算公式，以及利息等成本构成项目的计算。
教材一共三个地方涉及到成本法的利息及利润的计算问题：1.成本法利息和利润的计算基数基本上是一样的，只是利润的计算不一定都基于成本投入方法来计算2.虽然三种方法利息和利润计算原理基本上一样，但是三种方法下投入成本的计算内容和构成不一样，所以需要记住三个公式，别混淆。
3.以上所有方法，都是基于建设投入，加上利息及利润后，就等于建成后土地或者建构筑物的价值。
该等式的时间点是建筑物或土地建设完成的时间，因此所有投入都需要计算利息和利润。
只不过计算利息时，需要注意资本投入的时间及是否均衡投入，折算出计算的时间长短。
成本法计算出完工后的建筑物或者不动产的总价值后，考虑完工率或者成新率得到评估值，其中土地使用权价值，需要考虑年期修正和其他因素修正后得到评估值。
二、出题模式：综合题和选择题（一）综合题（掌握教材例题）【例1.综合题】（2018年协会机考模拟题）某资产评估机构对乙企业的一幢办公楼进行评估，评估基准日为2017年12月31日，采用重置成本法。
该办公楼由企业出资委托施工企业承建，建设工期1年，于2010年12月底建成并投入使用，建筑面积10 000平方米，经济使用年限50年，办公楼使用、维修和保养正常。
资产评估专业人员对该厂房的结构部分、装修部分和设备部分的状况进行了评判打分（满分100），分值分别为92、69、88，权重系数分别为85%、10%、5%。
按照重编预算的方法计算得出土建工程造价为3 785万元，安装工程造价为705万元。
前期费用费率为2%，期间费用费率为5%，资金成本率为4.35%，利润率为5%。
要求：计算该办公楼的评估值。
『正确答案』（1）确定重置成本前期费用＝建安综合造价*2%＝（3 785＋705）*2%＝4490*2%＝89.8（万元）期间费用＝建安综合造价*5%＝4490*5%＝224.5（万元）（在题目没有说明的情况下，期间费用应该按照教材例题计算，即以建安综合造价和前期费用为基数。
资产评估师 cpv 《评估实务一》-讲义--债券投资的评估
第01讲债券投资的评估【考情分析】本章考客观题和计算分析题。
分值在8-20分，在考试中应重点关注具有控制权股权的评估（特点、评估结论确定以及特殊情形）、缺乏控制权股权的评估（特点、方法）和股票投资的估价。
为了防止大家货币时间价值基础不够，本章最后部分补充了货币时间价值的内容。
基础好可以做讲义中题目，如果出错的话就一定要重听。
2019年教材新增加“第三节投资基金的评估”。
两个注意事项：1.本章股票收益率＝净利润/（股数×每股面值）2.公司留存盈利扩大再生产，当年股利相对上年不变化，次年就会收益增加，需要计算股利增长率g。
【主要考点】1.具有控制权股权的评估（特点、清查核实、评估结论确定以及特殊情形）（重点）2.缺乏控制权股权的评估（特点、清查核实、评估方法）（重点）3.固定红利型、红利增长型和分段型股利分配政策假设前提下的股票价值评估方法4.优先股的价值评估5.投资基金的评估6.非上市交易债券的评估方法长期投资性资产，是指不准备随时变现、持有时间超过一年以上的投资性资产。
长期投资性资产按其投资的性质可分为债券投资、股票投资、投资基金和长期股权投资等。
第一节债券投资的评估一、债券投资的特点1.投资风险较小，安全性较强（发行债券有严格的限定条件）。
2.到期还本付息，收益相对稳定。
3.具有较强的流动性（对上市交易的债券而言）。
二、债券投资的评估（一）上市交易债券的评估1.上市交易债券的定义上市交易的债券是指可以在证券市场上交易、自由买卖的债券。
2.评估方法（1）一般采用市场法（现行市价）进行评估。
①按照评估基准日的当天收盘价确定评估值。
②公式债券评估价值＝债券数量×评估基准日债券的市价（收盘价）③特别说明采用市场法进行评估债券的价值，应在评估报告书中说明所有评估方法和结论与评估基准日的关系。
并说明该评估结果应随市场价格变动而适当调整。
（2）特殊情况下，某种上市交易的债券市场价格严重扭曲，不能够代表实际价格，就应该采用非上市交易债券的评估方法评估。
资产评估师 cpv 《评估实务一》-讲义-概述、投资性房地产公允价值评估
第01讲概述、投资性房地产公允价值评估导言：本章介绍以财务报告为目的的评估，涉及投资性房地产、金融工具、企业合并对价分摊、资产减值多项会计核算业务。
考查客观题和主观题，预计分值在15分左右。
教材变化情况：18年第三节在19年移到第五节；18年第五节在19年移到第三节；细节表述变动。
第一节概述一、以财务报告为目的的评估及其作用（一）以财务报告为目的的评估的定义以财务报告为目的的评估，是指资产评估机构及其资产评估专业人员遵守相关法律法规、资产评估准则及企业会计准则或相关会计核算、披露要求，根据委托对以财务报告为目的所涉及各类资产和负债的公允价值或特定价值进行评定、估算，并出具评估报告的专业服务行为。
以财务报告为目的的评估是为会计的计量、核算及披露提供意见的一种专业服务。
根据编制报告的需求不同，评估对象也不同，但是这些评估对象通常来看是构成财务报告信息所需要的资产、负债和或有负债。
如资产减值测试的评估对象可能是具体的单项资产，也可能是资产组或者资产组组合。
投资性房地产公允价值评估对象是在投资性房地产科目核算的房地产资产，金融工具公允价值评估涉及的评估对象包括基础金融工具，如股票、债券等基础资产，也包括金融衍生工具，如互换、掉期等衍生品。
非同一主体控制下的企业合并行为，编制合并会计报表时，需要对被购买方的可辨认资产、负债及或有负债等进行公允价值评估，这时的评估对象是被购买方资产负债表内的资产、负债，以及可以量化的表外无形资产和或有负债。
（二）以财务报告为目的的评估的作用财务报告的目标是向财务报表的使用者提供最有意义的信息以支持其投资决策。
财务报告的主要当事方包括企业财务报表的编制人、审计师和财务报告使用者。
企业财务报表的编制人需要评估专家作为其工作人员或者聘请外部顾问进行评估；审计师可能依靠其公司的评估专家作为技术资源和审计过程的复核人。
因此财务报告强调以公允价值计量，为评估提供了机会。
具体作用体现在三方面：1.评估技术能够满足会计计量专业上的需求。
2022年资产评估师《资产评估实务一》试题及答案(最新)
2022年资产评估师《资产评估实务一》试题及答案(最新)1、[多选题]关于低值易耗品的评估说法正确的有( )A.在库低值易耗品的评估,可以采用与库存材料评估相同的方法B.在用低值易耗品的评估，一般采用成本法进行评估C.在用低值易耗品采用成本法时，一般不考虑其功能性损耗和经济性损耗D.低值易耗品评估时候，要注意区分出低值易耗品和固定资产的界限。
E,低值易耗品的摊销可以完全反映低值易耗品的实际损耗程度【答案】ABCD【解析】参见教材。
2、[多选题]影响建筑物价格的因素可分为建筑物的自身因素、外部因素以及交易因素等，其中建筑物自身因素包括( )。
A.权益因素B.心理因素C.区位因素D.政策因素。
E,实物因素【答案】ACE【解析】ACE属于建筑物的自身因素;政策因素属于外部因素;心理因素属于交易因素。
3、[单选题]某被评估进口设备评估基准日的离岸价格为10万美元，海外运输及保险费用为离岸价的10%，关税税率为20%，增值税税率为17%，国内运输费率为2.5%。
人民币对美元的汇率为8：1，不考虑其他因素，该进口设备的国内运输费用最接近于( )万元人民币。
A.2.00B.2.20C.2.64D.3.01【答案】B【解析】进口设备国内运杂费=进口设备到岸价×进口设备国内运杂费率。
海外运输及保险费用=10×10%=1万美元，到岸价=离岸价+国外运费+国外运输保险费=10+1=11万美元，国内运输费用=11×8×2.5%=2.2万人民币。
4、[多选题]评估应收账款时，下列关于确定可能发生的坏账损失的说法中，正确的有()。
A.账龄分析法中，一般来说，账龄越长，发生坏账损失的可能性就越大B.一般来说，账面上的“坏账准备”科目按零值计算C.坏账比例法中的坏账比例，一般通过分析以前若干年的实际坏账情况确定D.坏账比例法中的坏账比例，一般通过预测未来若干年的坏账情况确定。
E,账龄分析法，是根据应收账款的账龄估计坏账损失的方法【答案】ABCE【解析】注意C说法正确，所以D不正确。
2023年资产评估师-资产评估实务(一)(新版)考试备考题库附带答案2
2023年资产评估师-资产评估实务（一）（新版）考试备考题库附带答案第1卷一.全考点押密题库(共50题)1.(单项选择题)(每题 1.00 分)下列关于股票投资特点的说法中，错误的是（）。
A. 股票投资人有可能“血本无归”B. 股票的市场价格是证券市场上买卖股票的价格C. 在证券市场比较完善的情况下，股票的市场价格可以代表其内在价值D. 在发育尚未成熟的证券市场中，股票的市场价格可以代表其内在价值正确答案：D,2.(多项选择题)(每题 1.00 分)下列属于清查核实手段的是()。
A. 进行逐项调查B. 借鉴设备使用单位提供的设备档案资料C. 利用专业机构出具的检测或鉴定意见D. 进行抽样调查E. 对设备进行现场观察正确答案：B,C,E,3.(多项选择题)(每题 2.00 分) 下列选项中，属于长期待摊费用评估程序的有()。
A. 抽查受益期的有关文件，了解摊销政策B. 了解长期待摊费用核算情况、形成新资产和权利情况C. 选择合适的评估方法D. 对该摊销数据进行复核计算E. 估算长期待摊费用的价值，得出评估结论正确答案：B,C,E,4.(单项选择题)(每题 1.00 分) 甲公司委估的应收款项账面原值5000元，坏账准备500元，净值4500元。
评估时确定其回收风险损失率为20%，审计机构确定的坏账准备为800元，该应收款项的评估值接近于()元。
A. 3600B. 3700C. 4000D. 4500正确答案：C,5.(多项选择题)(每题 1.00 分)按照设备的修理策略，可分为（）。
A. 预防性修理B. 事后修理C. 改善修理D. 更换修理E. 质量修理正确答案：A,B,C,E,6.(单项选择题)(每题 1.00 分)设备本体重置成本的计算，（）是确定设备购置成本最简单.有效并且可信的途径。
A. 物价指数调整法B. 重置核算法C. 综合估价法D. 市场途径询价法正确答案：D,7.(多项选择题)(每题 1.00 分)在预付费用的评估中，正确的说法有（）。
2024年资产评估师-资产评估实务(一)(新版)考试历年真题摘选附带答案
2024年资产评估师-资产评估实务（一）（新版）考试历年真题摘选附带答案第1卷一.全考点押密题库(共100题)1.(单项选择题)(每题 1.00 分)如果设备评估对象采用了更新重置成本，在功能贬值算中应考虑（）。
A. 超额投资成本B. 超额营运成本C. 超额投资成本和超额营运成本两者均考虑D. 超额投资成本和超额营运成本两者均不考虑2.(单项选择题)(每题 1.00 分)长期股权投资评估的关键因素为（）。
A. 被投资单位的获利能力或其战略投资价值B. 企业持续经营C. 被投资企业权益的可分性D. 被投资单位的费用发生额3.(多项选择题)(每题 2.00 分)可以看作森林资源资产的特点的是（A. 再生的长期性B. 管理的艰巨性C. 便于管理D. 功能的多样性E. 分布的辽阔性4.(多项选择题)(每题 2.00 分)下列各项中属于盘点现金时应注意的问题的有（）。
A. 复盘时，必须要求现金出纳人员始终在场B. 对于盘点中发现的充抵库存现金的借条.未作报销的收据和发票，要在“库存现金盘点表”中加以说明C. 盘点完毕，现金退回给出纳人员时，应取得出纳人员签字的收条或由出纳人员在盘点表上注明已收回盘点的现金D. 对于存放在不同地点的库存现金，应将全部现金打上封条，并同时盘点，以避免企业将已盘点的现金转移为未盘点现金E. 复盘时，必须要求会计主管人员始终在场5.(单项选择题)(每题 1.00 分)某进口轿车到岸价为人民币80万元，关税税率15%，增值税率17%，消费税率20%，确定该进口轿车重置成本时，应计入的消费税为人民币（）。
A. 23万元B. 18.4万元C. 26.91万元D. 20万元6.(单项选择题)(每题 1.00 分)某在用低值易耗品的原价2 000元，摊销后的账面余额为1 800元，该低值易耗品的使用寿命是1年，截止到评估基准日已经使用了8个月，该低值易耗品的现行市价为1 400元，则评估该低值易耗品的价值约为（）元。
资产评估师cpv《评估实务一》-讲义-在建工程评估
第12 讲在建工程评估第四节在建工程评估一、概述（一）在建工程的概念一般把是否进行了整体竣工验收作为界定的主要依据。
（二）在建工程的特点1. 所有权的相对确定性2. 合法性3. 可变价性4. 可比性差（1）种类繁多；（2）造价差异大；（3）建设工期长短差别较大；（4）形象进度与实际投资额较难致。
这些特点造成了在建工程房地产之间难以进行横向比较，可比性较差。
5. 法定抵押权优先于约定抵押权建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿，即承包人的法定抵押权优先于银行与抵押人的约定抵押权。
（三）在建工程的分类（四）影响在建工程价值的因素1. 项目总投资项目总投资是指项目建设投资、流动资金投资和建设期利息之和，也叫投资总额。
房地产开发项目的总投资通常包括土地费用、前期工程费用、建设配套费、建筑安装工程费用、室外工程费、建设监理费、建设单位管理费、预备费以及建设期贷款利息等。
具体构成如图4-10 所示。
图^-10建设工程投资构成 2. 工程进度工程进度也称工程的形象进度，一般指的是可以直观感觉到的进度，即反映工程完成的程度，通常用百 分比表示，也可以用图表表示。
形象进度可分为工程总形象进度和分项工程形象进度。
3. 建设期建设期（也称为建设工期）是指项目从资金正式投入开始到项目建成投产或交付使用为止所需要的全部 时间。
主要包括土建施工、设备采购与安装、生产准备、设备调试、联合试运转、交付使用等阶段。
二、评估程序（一）搜集与在建工程相关的资料（1） 土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、建设项目总 平面审批图等。
（2） 目前各项目形象进度及相应的完成工作量报表。
（3） 实际投入成本明细表（土地价款、前期报建税费、前期工程费、已支付工程款、设备款）。
（4） 已交纳建审费用凭证（劳保统筹、城建配套等原始发票、收据复印件等，装订成册）。
（5） 施工单位出具的欠（或不欠）付工程款证明。
2023年资产评估师-资产评估实务(一)(新版)考试备考题库附带答案9
2023年资产评估师-资产评估实务（一）（新版）考试备考题库附带答案第1卷一.全考点押密题库(共50题)1.(单项选择题)(每题 1.00 分)下列关于企业合并对价分摊说法错误的是（）。
A. 消费者基础、客户服务能力、地域优势、经过特别训练的员工等无形资产不作为可辨认无形资产B. 即使某项无形资产无法单独出售、转移、授权许可、租赁或者交换，也可以与其他相关合同、资产或负债一起仍然满足可分离的确认条件C. 企业合并对价分摊中的企业价值评估一般为企业整体价值、股东的全部权益价值或部分权益价值D. 满足可分离条件的无形资产的出售、转移、授予许可、租赁或者交换不能受到任何限制正确答案：C,2.(单项选择题)(每题 1.00 分) 债券基金以债券为主要投资对象，债券比例须在( )以上。
A. 80%B. 30%C. 60%D. 50%正确答案：A,3.(多项选择题)(每题 2.00 分) 在资产评估领域，从()方面对机器设备进行定义。
A. 自然属性B. 人文属性C. 科技属性D. 经济属性E. 资产属性正确答案：A,E,4.(单项选择题)(每题 1.00 分) 下列关于长期股权投资评估的说法正确的是()。
A. 股东部分权益等于股东全部权益与股权比例的乘积B. 应当把被投资单位作为-一个有机整体C. 不用关注账外资产和负债D. 长期股权投资只是为了获取投资收益正确答案：B,5.(单项选择题)(每题 1.00 分)关于金融工具评估对象说法错误的是（）。
A. 现金类分为证券类和其他现金类，衍生类分为交易所交易的金融衍生品和柜台金融衍生品B. 基础金融工具评估对象包括应收账款、债券投资、普通股以及期权合同C. 权益工具通常指企业发行的普通股、在资本公积下核算的认股权等D. 衍生工具包括远期合同、期货合同、互换和期权，以及具有远期合同、期货合同、互换和期权中一种或一种以上特征的工具正确答案：B,6.(单项选择题)(每题 1.00 分) 对于施工，形象进度正常的在建工程，其评估价值一般应以在建工程的（）为准。
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第05讲多选题1-122.2 多选题1.关于具有控制权股权的评估，下列说法正确的有（）。
A.不能够将被投资企业的资产和负债与投资方合并，而应该单独评估股权投资的价值，并记录在长期股权投资项目之下B.对被投资企业进行整体评估后再测算股权投资的价值，整体评估只能采用收益法C.在评估报告中披露是否考虑了控股权溢价D.评估股东部分权益价值，应当在适当及切实可行的情况下考虑控股权溢价E.对被投资企业的整体评估，评估基准日与投资方的评估基准日相同知识点：第二章：长期投资性资产评估-第四节：长期股权投资的评估（37页）（1）评估思路：对被投资企业进行整体评估后再测算股权投资的价值对被投资企业整体评估，基准日与投资方的评估基准日相同（2）不能够将被投资企业的资产和负债与投资方合并，而应该单独评估股权投资的价值，并记录在长期股权投资项目之下。
（3）评估人员评估股东部分权益价值，应当在适当及切实可行的情况下考虑由于控股权和少数股权等因素产生的溢价或折价。
资产评估人员应当在评估报告中披露是否考虑了控股权和少数股权等因素产生的溢价或折价。
解题思路：理解“具有控制权股权”的评估相关知识。
『正确答案』ACDE2.运用收获现值法评估模型计算用材林资产价值时，需要考虑的要素有（）。
A.主伐时的纯收入B.评估基准日前的造林投资C.林分质量调整系数D.间伐的纯收入E.评估基准日到主伐时的营林成本知识点：第五章：资源资产评估-第二节：森林资源资产评估（178页）收获现值法是通过预测林分生长到主伐时可生产的木材的数量，并利用木材市场价倒算法测算出其立木的价值并将其折成现值，然后再扣除评估基准日后到主伐前预计要进行各项经营措施成本（含地租）的折现值，将其剩余部分作为被评估林木资产的评估值。
解题思路：理解“收获现值法”方法解释。
『正确答案』ACDE3.对工业企业生产设备采用重置成本法评估时，假设设备原地继续使用，则设备重置成本通常包括（）。
A.运杂费B.增值税C.资金成本D.设备本体重置成本E.安装费知识点：第三章：机器设备评估-第三节：机器设备评估方法（73页）进口设备进口的增值税是需要计入进口设备从属成本，从而计入重置成本。
但是一般设备的重置成本中并不包括增值税。
解题思路：理解“书上原话”。
『正确答案』ACDE4.下列关于采用物价指数调整法计算设备本体重置成本的说法中，正确的有（）。
A.采用物价指数调整法确定购买时间较长的设备本体重置成本，应尽可能用其他方法校核B.物价指数可以采用定基物价指数和环比物价指数C.物价指数调整法通常用于更新重置成本的确定D.采用物价指数调整法计算进口设备本体重置成本，应使用我国的分类物价指数E.物价指数一般采用某一类产品的综合物价指数知识点：第三章：机器设备评估-第三节：机器设备评估方法（67页）C的正确说法是：物价指数调整法通常用于复原重置成本的确定，价格指数法估算的重置成本仅考虑了价格变动因素，因而确定的是复原重置成本。
解题思路：理解“书上原话”。
『正确答案』ABDE5.评估应收账款时，下列关于确定可能发生的坏账损失的说法中，正确的有（）。
A.坏账比例法中的坏账比例，一般通过预测未来若干年的坏账情况确定B.账龄分析法，是根据应收账款的账龄估计坏账损失的方法C.一般来说，账面上的“坏账准备”科目按零值计算D.账龄分析法中，一般来说，账龄越长，发生坏账损失的可能性就越大E.坏账比例法中的坏账比例，一般通过分析以前若干年的实际坏账情况确定知识点：第一章：流动资产及负债评估-第二节：流动资产评估（18页）正确说法是：坏账比例法中的坏账比例，一般通过预测未来若干年的坏账情况确定不正确说法是：坏账比例法中的坏账比例，一般通过分析以前若干年的实际坏账情况确定解题思路：理解“坏账损失的确认”。
『正确答案』ABCD6.运用折现现金流量法评估矿业权价值时，其中投资支出项目主要包括（）。
A.土地使用权投资B.后续地质勘查投资C.销售税金及附加D.经营成本E.固定资产投资知识点：第五章：资源资产评估-第三节：矿产资源资产评估（199页）投资支出项目主要包括：1.后续地质劫查投资2.固定资产投资3.无形资产投资（含土地使用权）4.其他资产投资解题思路：理解“投资支出项目”。
『正确答案』ABE7.在运用市场法评估建（构）筑物价值时，对可比实例的选取要求包括（）。
A.可比实例成交日期与估价时点相近B.可比实例与估价对象的付款方式必须一致C.可比实例成交价格为正常价格或可修正为正常价格D.可比实例成交日期与估价时点必须相同E.可比实例是估价对象的类似建（构）筑物知识点：第四章：不动产及在建工程评估-第三节：不动产评估方法（109页）选取可比实例应符合下列要求：（1）是评估对象的类似不动产;（2）成交日期与评估基准日相近，不宜超过一年（3）成交价格为正常价格或可修正为正常价格。
解题思路：理解“坏账损失的确认”。
『正确答案』ACE8.采用资产基础法和收益法评估具有控制权的股权价值，确定最终评估结论时，需要考虑的具体问题有（）。
A.收益法评估结果小于资产基础法评估结果时，应判断企业经营性资产是否存在经济性贬值B.收益法与资产基础法评估结果不一致时，应调整资产基础法相关资产评估值C.收益法评估结果大于资产基础法评估结果时，应关注资产基础法评估结果是否涵盖了企业全部有形资产和无形资产价值D.收益法与资产基础法评估结果不一致时，应调整收益法溢余资产范围E.应当考虑两者的评估对象与评估范围的一致性知识点：第二章：长期投资性资产评估-第四节：长期股权投资的评估（39页）资产基础法和收益法：首先，应考虑两者的评估对象与评估范围的一致性。
资产基础法是以被评估企业资产负债表为基础，合理评估企业表内及表外各项资产、负债价值，确定评估对象价值的评估方法。
收益法将被评估企业预期收益资本化或折现所得出的测算结果有时并不完全对应于账面资产，可能还包含了表外资产的贡献，特别是轻资产公司。
其次，当收益法测算结果高于资产基础法测算结果时，应关注资产基础法测算结果是否涵盖了企业全部有形资产和无形资产价值。
如果资产基础法未考虑无形资产，则可能导致两种评估方法测算结果的差异。
处于成长期企业或预期业绩将出现高增长的企业，资产基础法测算结果通常无法充分体现其价值，而收益法测算结果必然会高于资产基础法测算结果。
最后，当收益法测算结果低于资产基础法测算结果时，应关注企业的收益和资产使用状况，判断持续经营前提下企业经营性资产是否存在经济性贬值。
对评估基准日前后资产价格处于较大波动中的企业，应关注该波动对测算结果的影响程度。
对长期处于亏损状态的企业，或者现金流为负数的企业，预期的未来亏损也无法客观地体现在资产基础法測算结果中，其收益法结果必然会低于资产基础法结果。
解题思路：理解书上的“比较分析”。
『正确答案』ACE9.运用收益法评估建（构）筑物价值时，下列关于确定收益、费用和净收益的说法中，正确的有（）。
A.总费用通常包括折旧费、管理费、维修费、保险费、税金等B.有租约限制的，租约期内的租金宜釆用租约所确定的租金C.非正常支出应从总费用中剔除，选择正常支出作为费用D.净收益由总收益扣减总费用求得E.总收益通常以客观收益为基础计算知识点：第四章：不动产及在建工程评估-第三节：不动产评估方法（118页）（1）净收益的概念。
净收益是指归属于不动产的除去各种费用后的收益，一般以年为单位。
在确定浄收益时，必须注意不动产的实际净收益和客观净收益的区别。
净收益由总收益（毛收益）扣除总费用求得。
（2）客观总收益。
总收益是指以收益为目的的不动产和与之有关的各种设施、劳动力及经营管理者要素结合产生的收益，也就是被估不动产在一年内所能得到的所有收益。
求取总收益时，是以客观收益即正常收益为基础，而不能以实际收益计算。
运用收益法评估不动产时，有租约限制的，租约期内的租金宜采用租约所确定的租金，租约期外的租金应当采用正常客观的租金，并在评估报告中恰当披露租约情况。
（3）客观总费用。
总费用是指取得该收益所必需的各项支出，如维修费、管理费等，也就是为创造总收益所必须投入的正常支出。
总费用也应该是客观费用。
用来求取不动产净收益的不动产总费用不包含折旧费，通常包括管理费、维修费、保险费、税金等。
解题思路：理解“收益、费用和净收益”。
『正确答案』BCDE10.影响建筑物价格的因素可分为建筑物的自身因素、外部因素以及交易因素等，其中建筑物自身因素包括（）。
A.心理因素B.区位因素C.实物因素D.政策因素E.权益因素知识点：第四章：不动产及在建工程评估-第三节：不动产评估方法（118页）建筑物自身因素：区位因素实物因素权益因素政治因素属于外部因素心理因素属于交易因素解题思路：理解“建筑物自身因素”。
『正确答案』BCE11.库存材料评估时，应根据材料购进情况的不同，选择适应的评估方法，并考虑其数量和质量，合理确定评估值，下列相关说法正确的有（）。
A.购进时间长、市场价格变化大的库存材料，可采用市场法B.购进时间短、市场价格变化大的库存材料，可采用成本法C.失效、变质、残损、报废、无用的库存材料，应扣除相应的贬值额D.库存材料计价方式的差异不应影响评估结果E.购进时间短、市场价格变化不大的库存材料，可采用成本法知识点：第一章：流动资产及负债评估-第二节：流动资产评估（8页）（1）近期购进库存材料的评估。
近期购进的材料库存时间短，在市场价格变化不大的情况下，其账面价值与现行市价基本接近。
评估时，可以采用成本法，也可采用市场法。
（2）购进批次间隔时间长、价格变化大的库存材料的评估。
对这类材料评估时，可以采用最接近市场价格的材料价格或直接以市场价格作为其评估值。
（3）缺乏准确现价的库存材料评估。
企业库存的某些材料购进的时间早，市场已经脱销，评估基准日时无明确的市场价格信息可供参考或使用。
评估时，可以通过寻找替代品的价格变动资料修正材料价格;也可以在分析市场供需的基础上，确定该项材料的供需关系，并以此修正材料价格;还可以通过市场同类商品的平均物价指数进行评估。
（4）呆滞材料价值的评估。
呆滞材料是指从企业库存材料中清理出来，需要进行处理的材料。
由于这类材料长期积压，时间较长，可能会因为自然力作用和保管不善等原因而造成使用价值下降。
对这类材料的评估，应在对其数量和质量进行核实和鉴定的基础上，区分不同情况进行评估。
对其中失效、变质、残损、报废、无用的部分，应通过分析计算，扣除相应的贬值额后，确定评估值解题思路：理解“库存材料”的评估方法。
『正确答案』ACDE12.下列用材林资产评估方法中，属于市场法的有（）。
A.收获现值法B.重置成本法C.木材市场价倒算法D.年金资本化法E.市场成交价比较法知识点：第五章：资源资产评估-第二节：森林资源资产评估（176页）市场法：木材市场价倒算法又叫剩余价值法，是将被评估林木资产皆伐后所得木材的市场销售总收入，扣除木材生产经营所消耗的成本和合理利润，剩余价值部分作为林木资产评估值的一种方法。