资产评估师考试(假设开发法)整理和复习资料

假设开发法

一.假设开发法公式(开发完成后价值及各项取值应为预测值，没有说明为预测值算错)

待开发房地产价值=开发完成后房地产价值-后续开发成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-开发利润-取得待开发房地产税费

(一).开发完成后的价值：

1.用于销售：⑴采用市场法并考虑类似房地产价格的未来变动趋势

⑵市场法和长期趋势法求取

2.用于出租营业：预测其租赁或经营收入，再用收益法求取

(二).后续开发成本(续建成本各项取值是否说明理由)

后续开发成本=勘察设计和前期工程费+建筑安装工程费+基础设施建设费+公共配套设施建设费+其他工程费+开发期间税费

1.勘察设计和前期工程费(专业费)

2.建筑安装工程费

3.基础设施建设费(如果取得的房地产开发用地是熟地，则基础设施费已部分或全部包含在土地取得成本中)

4.公共配套设施建设费

5.其他工程费 (包括工程监理费、竣工验收费等)

6.开发期间税费

(三).管理费用

管理费=(后续开发成本)×管理费率 (管理费率确定要有依据)

(四).销售费用

销售费用=开发完成后的房地产价值×销售费率 (销售费率确定要有依据)

(五).投资利息 (传统方法才计算投资利息，现金流量折现法不计投资利息)

应计息项目：⑴待开发房地产价值

⑵取得待开发房地产的税费

⑶后续的开发成本、管理费用

⑷销售费用( ①销售之前发生应计息销售费用也均匀投入②与销售同时发生不计息)

*销售税费不计息

(六).销售税费

销售税费=开发完成后的房地产价值×销售费率 (销售费率确定要有依据)

销售税费包括⑴销售税金及附加①营业税②城市维护建设税③教育费附加

⑵其他销售税费①印花税②交易手续费

(七).开发利润 (传统方法才计算开发利润，现金流量折现法不计开发利润)

投资利润率，计算基础待开发房地产价值+开发成本+管理费用+销售费用+取得税费

(八).取得待开发房地产的税费

取得待开发房地产的税费=待开发房地产价值×税费率

二．折现率

折现率 = 资金的利率+ 开发利润率

假设开发法常见错误

1. 应采用现金流量折现法计算，如采用传统方法，不在报告中说明不采用现金流量折现法的理由算错

2. 待开发房地产价值=开发完成后房地产价值-后续开发成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费

-开发利润-取得待开发房地产税费

3. 待开发房地产价值（7项目）是否漏计

4. 开发完成后价值及各项取值应为预测值，没有说明为预测值算错

5. 续建成本各项取值是否有依据

6. 后续开发成本=勘察设计和前期工程费+建筑安装工程费+基础设施建设费+公共配套设施建设费

+其他工程费+开发期间税费

7. 后续开发成本各项内容是否计算

8. 管理费是否计算，管理费=(后续开发成本)×管理费率，管理费率确定要有依据

9. 销售费用是否计算，销售费用=开发完成后房地产价值×销售费率，销售费率确定要有依据

10.传统方法才计算投资利息，现金流量折现法不计投资利息

11.投资利息应计息项目：⑴待开发房地产价值

⑵取得待开发房地产的税费

⑶后续的开发成本、管理费用

⑷销售费用(①销售之前发生应计息销售费用也均匀投入②与销售同时发生不计息)

12.销售税费不计息

13.开发利润不计息

14.销售税费是否计算，销售税费=开发完成后的房地产价值×销售费率，销售税费率确定要有依据

15.传统方法才计算开发利润，现金流量折现法不计开发利润

16.投资利润率计算基础：待开发房地产价值+开发成本+管理费用+销售费用+取得税费

17.非XX 公司的直接成本利润率，而是客观行业平均利润率

18.取得待开发房地产的税费是否计算，取得待开发房地产的税费=待开发房地产价值×税费率

19.出让土地，建筑物晚于土地结束，按建筑物经济寿命减去晚于土地使用年限的那部分寿命后的寿命计

算折旧时，应说明土地出让合同已约定不可续期

20.折现率取值应为同一市场上类似房地产开发项目所要求的平均报酬率

21.折现率取值是否有依据