售后返租的涉税风险分析
售后返租风险防范
售后返租的风险及防范房地产市场蓬勃发展，商业地产的开发销售也迅速升温。
随着住宅价格的攀升，住宅投资的收益减少、风险增大；而商业房产则显现出一派蓬勃气象，让不少投资者趋之若鹜。
从底商，到商业街、再到MALL，短短时间内商业地产以“奔腾”的速度完成了多次升级。
在商业地产运作模式中，比较典型的和广泛的是采用“售后包租”的方式，然而，这种模式各个地方都出现了各种不同的法律纠纷，售后包租是陷阱还是馅饼？笔者现从法律角度分析。
一、商铺售后包租的概念及历史沿革售后包租，是指房地产开发经营企业或房屋产权单位，在其投资建造的商品房出售时与买受人约定，出售后的一定年限内，由出售人以代理出租的方式进行包租，以包租期间的部分租金预先冲抵部分售房价款，或每年支付一定比率回报。
售后包租一般出现在商铺、写字楼、商用住宅(如酒店式公寓、商住楼)等的销售过程中，售后包租有多种形式，包括返租回报、带租约销售、利润共享、保底分红等等，但其共同点是都以承诺一定比例的租金回报的方式吸引买家购买，其各种具体形式都必然包括房屋买卖及租赁两个环节，只是在投资者收益方式等细节安排上有所不同。
二、商铺售后包租过程中存在的法律关系商铺售后包租的运作过程中，主要形成了以下几种法律关系：1、房屋买卖法律关系即开发商将商铺出售（预售）给投资者的房屋买卖法律关系。
2、房屋租赁法律关系投资者与开发商或其他经营管理公司签订商铺租赁合同，将商铺返租给开发商或出租给管理公司，由开发商或管理公司经营商铺，投资者收取租金或采取利润共享、包底分成的等形式分享商铺的经营收入，该收入可以用于冲抵购房款。
虽然上述投资者和开发商或管理公司的合同有时候也以委托经营、承包经营、联营等名义出现，但就其合同实质内容而言，投资者都不参与商铺的经营管理、不承担商铺的经营风险，而只是收取固定收益，投资者出让的是商铺的占有权、使用权，这些均符合租赁合同关系的法律特征。
因此，上述各种名义的合同就其实质而言都是租赁合同。
售后返租模式在商业地产中的应用及风险防范研究
售后返租模式在商业地产中的应用及风险防范研究售后返租模式作为商业地产行业的一种新型模式，其具有明显的优点。
通过售后返租，商业地产开发商能够更好地获得资金回流，降低企业负债率，提高现金流水平，同时也为企业带来更大的发展空间。
但是，售后返租模式在应用中也存在一些风险，需要进行有效的风险防范。
售后返租模式的应用售后返租模式指的是商业地产开发商在将已投入使用的商业地产出售给其他投资方后，租回该物业用于自身经营或其他用途的一种模式。
具体来说，售后返租模式的实施流程如下：1、商业地产开发商向投资方出售经营对象并签署租赁合同。
2、投资方成为物业所有者，并将物业租回给原所有人。
3、商业地产开发商用于经营的租金将成为投资方的收益。
售后返租模式虽然具有一定的优点，但在实际应用中也面临着一定的风险和挑战。
为了更好地防范风险，商业地产开发商需要有下列几个方面的风险防范措施：1、规避市场风险售后返租模式的风险除了包括市场风险、信用风险、经营风险外，还应该考虑到市值变化带来的波动。
因此，在执行售后返租模式时，商业地产开发商需要通过市场分析，精确把握市场变化，降低投资方的信用风险，优化资源配置，规避风险。
2、加强合同管理售后返租的核心是租赁合同，因此，加强合同管理具有重要的意义。
在签订合同时，需要明确规定租金、租赁期、物业维护责任等条款，防止合同中含有不合理、不清晰的条款，杜绝漏洞。
此外，商业地产开发商还需要加强对投资方信用状况的了解，确保收益权益不受到影响。
3、提高退出策略未来的销售、收购或其他退出策略也是售后返租模式的重要组成部分。
商业地产开发商需要提前规划退出方式，并在合同中明确规定，降低交易中的风险。
退出方式包括预先约定的条件和购回价格，可风险措施等。
总之，售后返租模式的实施能够为商业地产开发商带来更多的利益和空间，但在应用中还需要进行有效的风险防范。
商业地产开发商需要从规避市场风险、加强合同管理、提高退出策略等方面来做好风险防范措施，确保售后返租模式的实施顺利、风险可控。
售后回租涉税分析
售后回租涉税分析房地产开发企业为了促进销售，解决客户置业后的后顾之忧，对其开发的产品有时会选择售后回租模式销售。
参照《从事房地产开发的外商投资企业售后回租业务所得税处理问题的批复》（国税函［2007］603号）文件规定，企业以销售方式转让其生产、开发的房屋、建筑物等不动产，又通过租赁方式从买受人回租该资产，企业无论采取何种租赁方式，均应将售后回租业务分解为销售和租赁两项业务分别进行税务处理。
有时房地产企业为了能更好的吸引购买者，还会承诺回租环节税费由企业承担。
此种模式下，回租环节涉税情况具体如下：一、增值税《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第16号）第四条第（二）项规定：“其他个人出租不动产（不含住房），按照5%的征收率计算应纳税额，向不动产所在地主管地税机关申报纳税。
其他个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额，向不动产所在地主管地税机关申报纳税。
”出租住房应纳税款＝含税销售额÷（1+5%）×1.5%出租非住房应纳税款＝含税销售额÷（1+5%）×5%另《国家税务总局关于小规模纳税人免征增值税政策有关征管问题的公告》（国家税务总局公告2019年第4号）第四条规定：“《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第九条所称的其他个人，采取一次性收取租金形式出租不动产取得的租金收入，可在对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入未超过10万元的，免征增值税。
”此种情况下，如果月租金收入未超过10万元的，则业主不需要缴纳增值税。
需要注意的是，如果需要开具增值税专用发票，此时，无论月租金收入的金额是多少，向税务机关申请代开专用发票时均需要缴纳增值税。
二、附加税随同增值税征收城建税、教育费附加、地方教育附加。
应纳城建税＝实纳增值税税额×适用税率（市区：7%，县城、镇：5%，其他：1%）应纳教育费附加＝实纳增值税×3%应纳地方教育附加＝实纳增值税×2%三、房产税《关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》（财税[2016]43号）第二条规定：“房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税。
房地产售后返租的税务处理和筹划分析
房地产售后返租的税务处理和筹划分析随着房地产市场的不断发展，房地产售后返租成为一种常见的投资方式。
在这种模式下，投资者将房产出售给租赁公司或经纪人，并与其签订租赁合同，成为租户继续居住的租赁人。
与传统的购房模式相比，房地产售后返租在税务处理和筹划上有一些特殊的考虑因素。
本文将对房地产售后返租的税务处理和筹划进行分析，并提供一些参考意见。
首先，房地产售后返租涉及的税务问题主要包括增值税、个人所得税和房产税。
在增值税方面，根据《中华人民共和国增值税法》，售后返租属于税务上的转让出租无形资产，因此需要缴纳增值税。
在房地产售后返租的模式中，原房产所有者作为出售方，将出售权转让给租赁公司作为承租方，因此需要收取增值税。
增值税的税率根据具体情况而定，投资者需要与租赁公司或经纪人协商确定具体税率。
在个人所得税方面，投资者需要根据《中华人民共和国个人所得税法》的规定，按照不同的情况进行税款的申报和缴纳。
如果房产出售期限超过5年，投资者可以享受长期资产所得税减免政策，减少个人所得税的负担。
然而，如果房产出售期限不足5年，则需要按照短期资产所得税的税率进行缴纳。
在房产税方面，根据《中华人民共和国房产税法实施条例》，房地产售后返租模式下的房产仍然需要缴纳房产税。
房产税的税率根据房产的市场价值和所在地区的政策而定。
投资者应该根据具体情况，咨询相关税务机构或专业人士，确保按时申报和缴纳正确的房产税金额。
此外，房地产售后返租的税务处理还需要考虑到税务规划方面的问题。
首先，投资者可以考虑将房地产售后返租纳入公司的经营范围，以公司名义购买和出租房产。
通过这种方式，投资者可以利用公司的税务优惠政策，减少个人所得税和其他税务的负担。
其次，投资者可以根据税务规划的需要，调整房产出售和租赁的时间节点。
例如，将房产出售时间延后，以享受长期资产所得税减免政策，或者将租赁时长安排到下一个计税年度，以减少个人所得税的负担。
此外，投资者还可以考虑通过物业管理费、租金调整和抵扣等方式来进行税务规划。
售后返租法律案件分析(3篇)
第1篇一、案件背景近年来，随着我国房地产市场的蓬勃发展，售后返租作为一种新型销售模式逐渐兴起。
售后返租是指开发商将已售出的房屋在一定期限内返租给购房者，购房者支付一定租金，期满后购房者可自由选择购买或继续租赁。
然而，在实际操作过程中，售后返租模式存在诸多法律风险，引发了众多纠纷。
本文将以某售后返租法律案件为例，对售后返租法律问题进行分析。
二、案件简介某市某房地产开发公司（以下简称“开发商”）在市区某处开发了一处住宅项目，项目开盘后，开发商推出了一种售后返租模式。
具体来说，购房者购买房屋后，开发商承诺在购房者入住前将其房屋返租给购房者，每月支付一定租金，租赁期限为5年。
期满后，购房者可自由选择购买或继续租赁。
然而，在执行过程中，开发商因资金链断裂，无法继续履行返租承诺，导致购房者利益受损，引发了一系列纠纷。
三、案件分析1. 售后返租合同的效力根据《合同法》的规定，售后返租合同是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，因此，该合同应认定为有效。
然而，在司法实践中，部分售后返租合同因存在欺诈、胁迫等情形，被认定为无效。
因此，在签订售后返租合同时，购房者应仔细审查合同条款，确保合同内容的合法性和有效性。
2. 开发商违约责任在本案中，开发商因资金链断裂，无法继续履行返租承诺，构成违约。
根据《合同法》的规定，违约方应承担违约责任。
具体包括：（1）继续履行：开发商应继续履行返租承诺，每月支付购房者租金。
（2）赔偿损失：因开发商违约，导致购房者遭受损失的，开发商应赔偿损失。
损失包括直接损失和间接损失。
（3）支付违约金：合同中约定违约金的，开发商应按照约定支付违约金。
3. 购房者权益保护本案中，购房者因开发商违约而遭受损失，购房者权益受到侵害。
为保护购房者权益，可以从以下方面入手：（1）要求开发商继续履行返租承诺，每月支付租金。
（2）要求开发商赔偿损失，包括直接损失和间接损失。
（3）要求开发商支付违约金。
售后返租避免重复纳税
一、“售后返租”方式存在的问题所谓“售后返租”，即是指开发企业将所售商品房出售给投资者，同时与投资者签订承租协议，并以承租期间的租金冲抵部分售价款或偿付一定租金回报的一种投资方式。
这也是商业地产开发中较为盛行的模式。
但是，采用“售后返租”的方式，也存在一些问题，主要如下：（一）采用“售后返租”的方式存在一定法律风险很多法律条文对“售后返租”的问题做了规定，比如：建设部于2001年发布《商品房销售管理办法》（建设部令第88号）中第十一条规定：“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。
房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。
”这里，能否采用“售后返租”销售的问题关键在于是否是“已竣工商品房”，如果项目以销售期房为主的，则意味着开发商和业主签订售后返租协议本身是一件违法的事情，本身合同就不具备法律效力，如果打官司法院则是判决原价退房，开发商的利益保护就很有限。
因此在销售中依然存在一定法律风险。
（二）采用“售后返租”的方式将使开发商的运营返租压力随之加大由于在商铺后期经营中需偿付一定租金回报给投资者，开发商必须依靠稳定的经营租金收入和前期的销售收入作补贴，来偿付投资者的返租回报。
这对较多开发商的资金链来说，不得不是一个严峻的考验。
如出现意外，会使投资者、经营者、开发商、消费者等几方面利益受损，严重的后果会不堪设想。
（三）采用“售后返租”的方式将使开发商和购房者存在重复纳租赁税的情况由于购房者收到开发商返还的租金，开发商将承租物业出租后又将产生租金收入，因此，根据国家有关税收政策，对开发商和购房者收到的租金都要缴纳租赁税。
例如，我司将汇博美居广场商铺出售给某投资者，采用返租5年、每年回报7%的方式销售，即每年付购房者的租金为650万元。
我司再将所售出的商铺，统一租赁给某商业集团，进行商业经营，每年收到租金为700万元。
由此来计算“售后返租”产生的税费（房产税、印花税等不计）为：我司每年就收到的租金，需缴纳营业税为35万元，城建税及教育费附加分别为2.45万元及1.05万元，合计租赁税费为38.50万元。
房开企业售后回租涉及的税务分析
商铺售后回租的税会处理分析案例：甲房地产公司为一般纳税人，2019年1月1日，甲房地产企业将自行开发（新项目）的商铺销售给李某等自然人，合同约定售价6500万元（同类商铺的市场价格也为6500万元），商铺的开发成本为3000万元，其中支付的土地价款为1000万元，取得了省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。
同时甲公司和个人又签订《委托经营管理合同》，回租商铺，租期4年，年租金250万元，4年租金总额抵减销售额，并给个人开具了发票。
1月1日，甲房地产公司转租该商铺，租期4年，年租金为300万元，当日取得4年的租金总额为1200万元。
甲房地产公司认为，应以冲减4年租金总额1000万元后的金额计算增值税、企业所得税、土地增值税等税费；个人出租商铺给甲公司，租金已经抵减，甲公司也没有必要取得发票；整个交易过程中不存在代扣代缴个税；甲公司也不存在缴纳房产税风险。
真的是这样吗？售后回租业务中涉及哪些税？如何进行正确的税会处理？一、增值税根据《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附加1《营业税改征增值税试点实施办法》第三十七条的规定，销售额是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用，财政部和国家税务总局另有规定的除外。
根据《<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（税务总局公告2016年第18号）第四条的规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。
销售额的计算公式如下：销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+10%）。
第六条规定，在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。
第十八条规定，一般纳税人向其他个人销售自行开发的房地产项目，不得开具增值税专用发票。
浅析售后返租的法律风险
浅析售后返租的法律风险当前，房地产售后返租越来越流行，因现今的融资渠道减少等原因而受到开发商的青睐。
在售后返租的操作中会面临诸多法律风险，如承租方履约能力不足，房屋产权无法过户等，特别要注意避免走向非法集资，分清两者的界限。
本文希望通过分析售后返租的法律风险，引起读者足够的重视。
【关键词】售后返租售后包租售后回租非法集资2000年10月，千岛湖凤凰岛度假村酒店首期房产对外销售。
杭州千岛湖凤凰实业有限公司（以下简称“凤凰实业”）以“包租10年，每年6％～8％收益轻松拿，每年30天凤凰旗下四星酒店免费住，投资不到30万，租赁15年就可收回成本”等诱人广告进行了大量的宣传。
销售局面伴随着一期、二期逐步打开，到2003年初第三期推出时，楼市方兴未艾，投资者被诱人的广告所吸引，纷纷抢购。
类似的情况也出现在长兴、大理等地方的凤凰项目。
2005年9月，因凤凰实业经营管理不善，千岛湖凤凰酒店的投资者开始收不到房租，原先合同中定期的租赁回报成了过眼云烟。
同年，银行因凤凰实业迟迟不归还贷款而申请法院拍卖千岛湖凤凰岛度假村项目资产。
2006年11月23日，该项目资产由杭州富阳宾馆有限公司竞得，凤凰岛度假村由他人接手。
2007年，杭州富阳宾馆有限公司组建淳安千岛湖新凤凰休闲度假村有限公司（以下简称“新凤凰”），具体负责凤凰岛度假村的经营管理事宜。
新的管理公司入驻后，业主与新凤凰就水电配套、租金等问题无法协商一致，纠纷不断，矛盾重重，部分业主被迫选择诉讼途径维权。
在这个案例中，因为种种原因，业主们缔约时坐收租金的愿望成了泡影，售后返租的合同成了一纸空文。
此案例大致可分为两个阶段：凤凰实业经营管理阶段和新凤凰经营管理阶段。
在前一阶段，凤凰实业以售后返租模式进行产权式酒店的销售经营，刚开始，凤凰实业尚且能够依约履行合同，保持定期支付租金，但由于凤凰实业自身的原因，经营管理出现问题，导致履约能力不足，售后返租宣告失败；在后一阶段，凤凰实业被迫将凤凰岛度假村转手他人，新凤凰接管凤凰岛度假村后，原先的售后返租合同不能约束新凤凰，业主们如希望售后返租则必须经过新凤凰同意，但双方因水电配套、租金等事宜产生纠纷，最终矛盾激化而对簿公堂。
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售后返租的涉税风险分析
一、售后返租的模式
售后返租，是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。
目前售后返租的模式有4种：
一是招商→经营→销售→返租。
该模式采用先招商，经营一段时间后再分割销售商铺。
此时销售属于带租约销售，然后再签订一定年限一定金额的返租合同。
优劣势：该模式是一种较新颖的销售型地产操作模式，视经营情况而定，在经营成熟后，再销售会有效的提高去化速度，对于后期的返租运营阻力也较小。
二是招商→销售→返租→经营。
该模式采用先招商，在招商的同时或稍微迟一些时间销售商铺。
此时销售属于带租约销售，然后在签订一定年限一定金额的返租合同。
优劣势：该模式是一种对于经营权把握度较高的销售型地产操作模式，视招商情况而定，如招商结果较好，再销售会有效的提高去化速度，对于后期的统一运营阻力也较小。
三是销售→返租→放任。
该模式是指开发商在出售商铺时与投资者约定，在出售后的一定年限内，由开发商以代理出租的方式进行包租，或者直接承租经营使用，包租期间或者承租期间的租金冲抵部分售价款或偿付一定的租金回报。
优劣势：该模式较为常见，有利于开发商快速回笼资金，并且转嫁风险。
但是后期经营风险大，在一定经营期内一旦经营失败开发商将无力承担风险回报会导致业主颗粒无收。
四是销售→返租→招商→经营。
该模式先就将商铺进行分割销售，再委托专业的商业管理公司以返租的形式统一招商，物业管理和整体经营。
因为由专业的公司代为管理，故又称作“管理型商铺”。
严格讲，与上述三种模式相比，这种模式不是售后返租，开发商与业主之间仅存在商品房买卖的法律关系，商业管理公司与业主之间存在房屋租赁的法律关系。
这也是贵公司倾向的一种操作模式，房地产卖给业主之后的经营管理由商业管理公司完成，商业管理公司负责定期向业主给付租金。
优势：该模式是现今较为广泛运用的销售当初操作模式之一。
拆零售产权使得房地产商可以快速回收资金，并且在房产销售之后无需管理即可转战下一个项目，由商业管理公司统一管理和经营。
劣势：放弃后期的经营管理意味着开发商利润空间的减小。
同时，由于业主进行售后返租往往是出于投资目的，对投资的收益回报极其敏感，因此，房地产的销售与商业管理公司的营运实力息息相关，商业管理公司的实力自然成为一个重要的问题。
二、售后返租的优点与风险
1、售后返租的优点：
（1）作为开发商的一种融资手段，售后返租通过零售产权，可以帮助贵公司短期内回收大量资金，保证工程建设的顺利进行和物业的正常运营。
（2）在经营管理上不同于零售物业和独立商铺的散乱，而是类似于自持物业，可以做到统一经营和规范管理。
（3）售后返租可以让业主得到物业升值空间带来的利益，从而达到促销目的。
2、售后返租的风险
（1）高运营成本
售后返租对于开发商而言是一种高成本运营的销售方式，除了开发项目的建造成本外，还需要大量的后期经营成本如高额的售后返租租金，以及承租方经营不善时，承租方履约能力欠缺造成的后期回报不稳定。
在售后返租这种高利润高风险的操作模式中，涉及大型商业项目的规划、设计、工程、销售、招商等所有环节，对于开发商的综合运营能力要求较高。
（2）非法集资的风险
经营性售后返租面向的是社会公众，尤其是不特定的买受人，稍有不慎，将可能面临非法集资的风险。
再如出卖人在房产销售前就知道房产无法过户和办理产权证，在销售过程中对外宣传可以办理产权证或者直接以无产权房售后返租，这种不涉及产权的售后返租，可能因不具有房产销售真实内容或不以房产销售为主要目的而被认定为非法集资。
依据从2011年1月4日起施行的《最高人民法院关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》要求，“不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的”，将按刑法第176条有关规定处罚，最高可判10年有期徒刑。
根据《非法集资解释》第1条规定，认定非法吸收公众存款罪必须满足的四个条件，分别是：（1）未经有关部门未经有关部门依法批准或者借用合法经营的形式吸收资金；（2）通过媒体、推介会、传单、手机短信等途径向社会公开宣传；（3）承诺在一定期限内以货币、实物、股权等方式还本付息或者给付回报；（4）向社会公众即社会不特定对象吸收资金。
由上可知，开发商进行售后返租，一般均满足以上后三项条件，因此，认定售后返租是否构成非法集资的关键点在于是否未属于“经有关部门未经有关部门依法批准或者借用合法经营的形式吸收资金”。
（3）法律禁止未竣工商品房的售后返租
根据《商品房销售管理办法》（建设部令第88号）第十一条规定，房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。
本办法所称售后包租，是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。
根据国家工商总局的《房地产广告发布暂行规定》第十六条规定，房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺。
由上可知，由上可知，国家对于房地产开发企业以未完工开发产品作为标的物进行售后回(返)租或者包租等行为是禁止的，售后回租业务必须以竣工的房地产为标的物。
未竣工商品房的售后返租，依《商品房销售管理办法》要承担相应的行政责任，其中未取得预售许可资格的未竣工商品房的售后回租，还可能承担非法集资的相应责任。
如果项目以销售期房为主的，则意味着开发商和业主签订售后返租协议本身是一件违法的事情，本身合同就不具备法律效力，如果打官司法院则是判决原价退房，开发商的利益保护就很有限，因此开发商在销售中依然存在一定法律风险。
如果开发商将售后返租项目交由独立的商业管理公司来经营管理，则绕开了政策规定，不过风险仍然存在。
三、售后返租的涉税处理
依据《关于从事房地产开发的外商投资企业售后回租业务所得税处理问题的批复》(国税函[2007]603号)的规定，从事房地产开发经营的外商投资企业以销售方式转让其生产、开发的房屋、建筑物等不动产，又通过租赁方式从买受人回租该资产，企业无论采取何种租赁方式，均应将售后回租业务分解为销售和租赁两项业务分别进行税务处理。
企业销售或转让有关不动产所有权的收入与该被转让的不动产所有权相关的成本、费用的差额，应作为业务发生当期的损益，计入当期应纳税所得额。
文件同时明确，企业通过售后回租业务让渡了以下一项或几项资产权益或风险的，无论是否办理该不动产的法律权属变更（如产权登记或过户)，均应认定企业已转让了全部或部分不动产所有权：(1)获取资产增值收益的权益；(2)承担发生的各种损害(包括物理损害和贬值)而形成的损失：(3)占有资产的权益；(4)在以后资产存续期内使用资产的权益；(5)处置资产的权益。
企业与其关联方进行不动产售后回租交易的，除适用本批复规定外，还应适用有关关联企业业务往来的税务管理规定。
由上可知，售后返租一般分为出售和租回两个涉税环节：
1、出售环节
（1）营业税
根据营业税暂行条例及其实施细则，应按“销售不动产”税目征收5%的营业税，并按规定附征城市维护建设税、教育费附加，营业税的计税依据应按照向受让人收取的全部经济利益作为计税依据的原则，应该作为营业税营业额的不仅仅是房地产公司取得的转让房产收入，也包括取得的若干月的免租的市场价值等。
（2）企业所得税
企业所得税应将销售收入全额在当期确认
（3）土地增值税
按转让房地产取得的收入计算缴纳土地增值税。
2、回租及转租环节
（1）营业税
商业管理公司将商铺租回后转租给经营者并收取租金，所收转租租金要全额按“服务业”税目交营业税。
因此，售后返租的模式将使开发商和业主面临租赁收入营业税的重复缴纳。
另根据《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税[2003]16号）规定，从事物业管理的单位，以与物业管理有关的全部收入减去代业主支付的水、电、燃气以及代承租者支付的水、电、燃气、房屋租金的价款后的余额为营业额。
由上可知，若由商业管理公司与业主签订委托代理租赁协议，那么收取的租金则可以分解为代收租金与代理手续费。
按照代理业营业税计税依据的相关规定，物业公司适用差额纳税，可以仅就收到的代理手续费缴纳营业税及相关的城建税和教育费附加，代收的租金不用纳税。
因此，此时如果商业管理公司为开发商所掌握，则可以在代收费用上加以筹划从而减少缴纳租赁收入的营业税金及附加。
（2）企业所得税
商业管理公司将商铺租回后转租给经营者并收取租金，所收转租租金按全额确认收入，代收的物业费和给业主的租金等支出项目可以凭合规发票税前扣除。
（3）房产税
由于开发商并不拥有商铺的所有权，因此贵企业在经营中不需要缴纳房产税。
（4）印花税
无论是销售还是回租环节，都要交印花税，销售环节适用税目为“产权转移书据”，税率为万分之五；回租环节适用税目为“财产租赁”，税率为千分之一。
另外，因为是转租业务，应注意回租合同与转租合同应分别缴交印花税。
四、成立商业管理公司的经营要求
贵公司若成立一家新公司（商业管理公司）做售后返租业务，则其操作模式为：贵公司先将商铺进行分割销售，再由该商业管理公司以返租的形式进行统一招商、物业管理和整体经营。
这是目前广泛应用的销售操作模式之一，这种模式有利于保持物业经营的整体性，保证了经营利润的完整性。
不过这种操作模式对于商业管理公司具有严格的市场介入条件
建议贵公司在售后返租在开始之时，对返租来源应当有一个合理的预测，其中经营项目、经营方式、经营企业、经营期限等等开发企业都应当进行合理的预测评估。