REITs在中国的发展路径PPT幻灯片课件
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蔡雨芹-REITS-终极去向知识点版PPT课件
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REITS在美国 历史演变
1960 年
由于对 REITs的需求，艾圣豪威尔总统签署了将 REITs作为 利润传递(PASS-TRHOUGH)的特殊税收条例。REITs按此 条例可以避免双重征税，享受税收优惠。至今为止，除了一 些很小的修改，该条例基本没变。
八十年代 REITs 在上世纪八十年代由于一些房地产税收的改革而进一
2001年 ~
2005年
亚洲Reits的数量增长了21倍，市值增长了17倍，亚洲已 成为全球增长最快的Reits市场
2020/2/12
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REITs的种类
至今为止，美国的 REITs市场几乎是全球市场 的全部。由于其他国家的 REITs产品和市场大 都是在 2000 年以后发展起来的，因此我们主 要考察美国 REITs 的种类.
步增长。
1986 年 1986 年的税法改革允许REITs直接管理地产。
1993年 退休基金对REITs投资的限制被取消。这些改革激发了投资
者对REITs的兴趣，使 REITs自上世纪八十年代来有了迅猛 的发展。
至2011
2020/2/12
在美国已有 153家公开上市的 REITs，市值达3900多亿美 元。
2020/2/12
股权没有在公开市场交易，股权 的退出方案根据各公司不同，是 受限的，通常最少的持有时间根 退出，期限， 据投资的延续期确定。投资者的 赎回都根据各 退出机制有两种：或者达到了限 公司不同，一 制流通的时间期限（通常10 般都有限制 年），或者股权获得交易所交易 资格
常规收取10-15%作为经纪商佣 金及前端收费、日常管理费用， 根据公司不同 后端收费不确定
Programs：DPPs）等。一般而言，任何未
中国大陆投资管理业的发展(ppt 45页)
資本市場尚不發達，缺乏有關對沖金融工具(如股指期貨，股票期權，認股權證 )
居民對基金、基金經理、基金管理公司的認知程度較低，很大部份投資者將基 金視作另一類有價證券，進行短期炒作
銷售渠道單一： – 封閉式基金：證券公司 – 開放式基金：商業銀行
機構業務
保險公司
大陸保險公司資產總額為人民幣4,000億元(2001年11月)
貫徹落實方面仍然面臨頗多問題與挑戰 大陸投資管理行業通過與國外同行進一步合作(如合資公司)，引進及吸
收國際先進技術、經驗與做法，應會受益良多
WTO的影響
WTO對大陸投資管理業的影響
大陸於2001年12月在WTO框架下就開放國內投資管理業所作承諾:
– 允許成立中外合資基金管理公司 – 外方最初可持有33%的股權，並在三年後可增加至49%
企業年金
2000年國務院提出鼓勵建立企業年金(第三支柱)來補充基本養老保險
對於企業年金，在員工工資總額4%之內提供稅收優惠
估計三年內，企業年金規模將達1,000億元
目前，國內保險公司正積極開發壽險團體養老金產品，爭取企業年金 業務
養老金業務 - 最新發展
社保基金
2001年6月，決定成立全國社會保障基金(“社保基金”)及理事會
養老金業務
“三根支柱”
第一支柱
第二支柱
類型
強制性
既定福利
現收現付 (逐步過渡至預籌積累) 省級統籌
強制性 限定供款 預籌積累 個人帳戶
繳費
僱主繳納工資額的13% (最終增加至17%(2005年)) 上限：300% 下限：60% (上年省級平均工資)
僱主繳納7%(減少至3%) 僱員繳納4%(增加至8%) 總額為11%
居民對基金、基金經理、基金管理公司的認知程度較低，很大部份投資者將基 金視作另一類有價證券，進行短期炒作
銷售渠道單一： – 封閉式基金：證券公司 – 開放式基金：商業銀行
機構業務
保險公司
大陸保險公司資產總額為人民幣4,000億元(2001年11月)
貫徹落實方面仍然面臨頗多問題與挑戰 大陸投資管理行業通過與國外同行進一步合作(如合資公司)，引進及吸
收國際先進技術、經驗與做法，應會受益良多
WTO的影響
WTO對大陸投資管理業的影響
大陸於2001年12月在WTO框架下就開放國內投資管理業所作承諾:
– 允許成立中外合資基金管理公司 – 外方最初可持有33%的股權，並在三年後可增加至49%
企業年金
2000年國務院提出鼓勵建立企業年金(第三支柱)來補充基本養老保險
對於企業年金，在員工工資總額4%之內提供稅收優惠
估計三年內，企業年金規模將達1,000億元
目前，國內保險公司正積極開發壽險團體養老金產品，爭取企業年金 業務
養老金業務 - 最新發展
社保基金
2001年6月，決定成立全國社會保障基金(“社保基金”)及理事會
養老金業務
“三根支柱”
第一支柱
第二支柱
類型
強制性
既定福利
現收現付 (逐步過渡至預籌積累) 省級統籌
強制性 限定供款 預籌積累 個人帳戶
繳費
僱主繳納工資額的13% (最終增加至17%(2005年)) 上限：300% 下限：60% (上年省級平均工資)
僱主繳納7%(減少至3%) 僱員繳納4%(增加至8%) 總額為11%
房地产投资信托基金REITS课件
房地产投资信托基金
金融产品中心 2015.03
目录
1 REITs概况 2
REITs类型 3
REITs的运作模式 4
特性比较 5 REITs功能 6 总结
REITs概况
房地产投资信托基金(Real Estate Investmenl Trusts，简称REITs)，是产业投 资基金的一种，其以公司或商业信托投资计划
抵押投资REITs （mortage REITs)是指专 门购买房地产 抵押证券的 REITs，其收入 来源主要是抵 押贷款或抵押 证券的投资利 息
混合投资型 REITs（hybrid REITs)是指既 从事物业投资 又从事抵押投 资的房地产投 资信托
REITs的运作模式
投投资资者
基金管理机构
红利
• 一是我国《公司法》所规定的“公司对外投资不 得超过净资产的50％”对于主要以收购新的房地 产项目而实现增长的房地产企业来说是一个很大 障碍；
• 二是面临着公司制下公司管理与房地产项目管理 混杂所容易出现的潜在利润冲突问题。
• (3)封闭式契约型产业基金模式。
• 契约型基金又称为单位信托基金(Unit trust fund)， 指专门的投资机构(银行和企业)共同出资组建一家 基金管理公司，基金管理公司作为委托人通过与受 托人签定"信托契约"的形式发行受益凭证——"基 金单位持有证"来募集社会上的闲散资金。
• (2)房地产上市公司模式。
• 这种模式的优势在于：一是障碍少，以现有《公 司法》和《证券法》为根本依据；
• 二是现有上市公司的经营和监管实践提供了丰富 的经验；
• 三是这种模式下的基金的股东即为公司股东，回 避了基金管理公司股东和基金持有人之间的冲突；
金融产品中心 2015.03
目录
1 REITs概况 2
REITs类型 3
REITs的运作模式 4
特性比较 5 REITs功能 6 总结
REITs概况
房地产投资信托基金(Real Estate Investmenl Trusts，简称REITs)，是产业投 资基金的一种，其以公司或商业信托投资计划
抵押投资REITs （mortage REITs)是指专 门购买房地产 抵押证券的 REITs，其收入 来源主要是抵 押贷款或抵押 证券的投资利 息
混合投资型 REITs（hybrid REITs)是指既 从事物业投资 又从事抵押投 资的房地产投 资信托
REITs的运作模式
投投资资者
基金管理机构
红利
• 一是我国《公司法》所规定的“公司对外投资不 得超过净资产的50％”对于主要以收购新的房地 产项目而实现增长的房地产企业来说是一个很大 障碍；
• 二是面临着公司制下公司管理与房地产项目管理 混杂所容易出现的潜在利润冲突问题。
• (3)封闭式契约型产业基金模式。
• 契约型基金又称为单位信托基金(Unit trust fund)， 指专门的投资机构(银行和企业)共同出资组建一家 基金管理公司，基金管理公司作为委托人通过与受 托人签定"信托契约"的形式发行受益凭证——"基 金单位持有证"来募集社会上的闲散资金。
• (2)房地产上市公司模式。
• 这种模式的优势在于：一是障碍少，以现有《公 司法》和《证券法》为根本依据；
• 二是现有上市公司的经营和监管实践提供了丰富 的经验；
• 三是这种模式下的基金的股东即为公司股东，回 避了基金管理公司股东和基金持有人之间的冲突；
房地产投资基金概述PPT资料60页
既拥有并经营房地产，又向房地产所有者
（Hybrid REITs） 和开发商提供资金。
图 美国三种REITs的数量与市 值变化（1971～2019年）
图 美国三种REITs数量占总 REITs的比例
图 美国三种REITs的市值变化
图 美国三种REITs市值占总市 值的比例
表 公开上市交易REITs、非上市交易REITs和
表 美国REITs 资格的法定要求
主要方面
具体要求
组织结构 1、必须采取公司、商业信托或者协会（association）的组织 （组织测试）形式；
2、必须由一个或多个董事或者受托人进行管理；
3、征税时视作国内公司法人；
4、不属于金融机构和保险公司。
1、股票或受益凭证必须可以转让；
股权结构 2、“百人原则”：股东或受益人不得少于100人；
非上市交易REITs
私募REITs
独立董事
新的交易所规则要求大部分 董事必须独立于管理层。新 的纽约证券交易所和纳斯达 克证券交易市场规则要求在 审计、提名董事时做到完全 独立，要求建立完全独立的 薪酬委员会。
受到北美证券管理机构协 会（NASAA）有关规定的制 约。NASAA的规定要求董事 会多数成员必须是独立董 事；董事会下的各个委员 会的多数成员也必须是独 立董事。
续上表
收入结构 1、下列收益必须占到总收入的95%以上：股利、利息、房地产 （收入测试）租金，股票、证券和房地产处置收益，房地产相关税种的减税
或退税，被取消赎回权的房地产拍卖所得等； 2、下列收益必须占到总收入的75%以上：房地产租金，房地产 或房地产抵押担保债务孳生利息，房地产处置收益，从其他 REIT投资中所得收益，房地产相关税种的减税或退税，被取消 赎回权的房地产拍卖所得等。 3、下列收益占总收入的比例不得超过30%：处置持有期不满1 年的股票或其他证券所得，处置持有期不满4年的房地产所得 等。 收益分配 每年95%（2019年1月1日降低至90%）以上的应税收入必须作为 （分配测试）股利分配给股东。
REITS在投资组合中的应用.ppt
（6）在每一纳税年度的最后半年内,5名或更少的人所占的份额不能超过全部股份的50%(俗语 为：5-50规则）；
（7）REITs应在缴税，年度的全年内满足1-4项要求，在至少335天内满足第5项要求, 在整个下 半年满足第6项要求。但在REITs成立的第一年，可以不满足第5项和第6项要求。
REITs截至目前，我国已有2只投资于海外REITs及房地产相关领域的基金，以及一只 正在募集的嘉实全球房地产REITs QDII基金。
风险提示
• • 上市交易的REITs会同时受不动产周期性波动和股市整体波动的影响，在不动 产市场景气度较低及股市系统性风险较大的情况下会影响基金的整体收益水平； 我国目前没有公开上市的REITs产品，因此不管是直接投资还是通过QDII间接投 资，可能会面临汇兑风险、外汇管制风险和税法风险。
（1）总资产的75%以上是由房地产资产（包括房地产权益、房地产抵押权益、在其他 REITs中的股份、土地及附着物的权益等）、现金（包括应收现金帐目）或政府债券组成； （2）所持有任何一个企业发行的证券价值，不超过REITs自身总资产的5%（政府债券除 外）； （3）所持有的任何一个单位有投票权的证券，所占股份不超过该单位发行总额的10% （政府债券除外）。
案例分享——万豪模式震惊华尔街
• 其实万豪的经营模式很简单，在万豪酒店扩张遇到资本阻碍时，大胆利用REITs 的政策将公司分拆。自从万豪集团在1992年一分为二，成为万豪酒店和万豪地 产服务公司后，各自的专业化程度大大提高，“万豪酒店”靠服务赚钱，万豪 地产靠固定的租金收益以及物业的增值，创造了意想不到的财富。一个关键所 在是，万豪地产后来转成REITs上市，其中90%的利润分回给万豪集团，这是免 税的，抵扣了酒店的大量租金成本。
第3章 中国投资银行的现状和发展 《投资银行学精讲》PPT课件
投资银行学精讲 2024/3/16
第一节 我国投资银行的现状
三、我国投资银行现存的主要问题
（一）资产规模小、融资能力差
除大商业银行主办的少数几家证券公司以外，大多数 证券机构自由资本均在1亿元以下，平均只有3 000万元，这样 小的规模自然难以承受投资银行业务的风险，不利于自身的 发展。分业经营是造成自有资本少的最主要因素。
第二节 我国投资银行的发展趋势
二、对发展投资银行业务的建议
（一）引进人才、培养人才 （二）完善对于投资银行的监管 （三）不断提高创新能力 （四）加强中国投资银行业风险控制管理
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案例分析——中国本土投行的先驱:中金
改革开放为世界打开了一扇了解中国的窗口，也吸引了众多 海外企业纷纷抢滩中国市场，投资银行也包括在内。发达国 家的投资银行历史悠久，发展至今已经形成了非常完备的体 系。一些世界顶级的投资银行依靠强大的资金实力、专业的 人才储备、先进的管理方法在金融市场上建立了属于自己的 强大商业帝国。他们的到来给中国本土的金融机构以巨大的 威慑力和强烈的紧迫感，中国国际金融有限公司（CICC，简 称“中金”）正是诞生于 这样的背景下。
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投资银行学精讲 2024/3/16
第一节 我国投资银行的现状
二、我国投资银行的发展模式
（一）投资银行发展模式概述
1.分离型模式 利:(1)能够有效地降低整个金融体制运行中的风险。
(2)有益于保障证券市场的公正与合理。 (3)有利于金融行业的专业化分工。 弊:(1)限制了银行的业务活动，制约了本国银行的创新和 发展，影响和削弱了本国金融机构的国际竞争力。
第三章 中国投资银行的现状与 发展
投资银行学精讲 2024/3/16
第一节 我国投资银行的现状
REITs—房地产投资信托基金PPT课件
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2020/3/21
4、收益及分配 信托财产所得各项收入扣除成本、费用及相
关税费等支出后，原则上将90%的收益向受益人 分配。房地产投资信托基金实际上是一种集体投 资方式，投资者必然在自担风险的前提下享受收 益。因此，基金只得提供预测的收益率，而不就 投资回报对投资者做任何承诺。
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2020/3/21
REITs建立的必要性
• 缓解房地产商的资金压力 • 平抑房价 • 拉动内需
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建立难点
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• 监管部门不能协调理顺利益的关系 • 需要政府给予税收的优惠 • 缺乏相关的政策和法律法规
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谢谢大家
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
5、信托基金的运用 主要包括收购和持有适合中低收入居民租住
的经济型租赁住房，并辅以部分经营性的公建项 目用于平衡租金收入，实现受益人的预期收益。
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6、优惠政策 如为信托基金定向建设的住房享受经济适用
房建设优惠政策，在信托基金运营中按照国际惯 例免缴信托基金层面的企业所得税，对租金收入 计征的营业税和房产税等统一综合税率5%收取， 对信贷基金首次购买住房作为经济租赁房过户的 契税、印花税予以免缴等的优惠。
由信托投资公司作为受托人，以设立信托的方式，发行信托基 金受益凭证，参照封闭式证券投资基金的运作方式，采用公募 方式，上市交易，存续期间不得赎回，并按照国际惯例赋予其 可以增发的功能，信托存续期不低于30年。信托到期终止后， 经受益人大会协商可以延长存续期，也可采取发行新的信托基 金的方法，按照协议价格或者公平市场价格收购原信托基金持 有的物业，实现原投资者的资金退出。
第十三讲REITs讲义-精选
REITs的利润分配要求：
95%以上的可税利润(taxable income)（扣除资本所 得后）应分配给股东。合格的REITs享受免税待遇，且 95%的利润都要分配，这是REITs最具吸引力的特点。
资料来源：美国《国内税收法》第856-860章
（二）房地产投资信托基金相关概念比较
（房地产）信托计划
美国模式是以市场需求加税收推动型REITs模式，亚洲 模式是以专项立法的政府推动型的REITs模式。
（2）REITs运作模式比较（资金VS资产）
美国模式主要采取以资金为杠杆的先募集资金 后投资房地产项目的资金型REITs发展方式。
亚洲模式则侧重于以房地产资产为杠杆的先受 托房地产资产再募集资金的资产型REITs发展 方式。
房地产投资信托基金（REITs）专题
王佳妮 投资经济
报告思路
房地产投资信托（REITs）基本概念 REITs的国际比较：美国模式 vs 亚洲模式 中国发展REITs之路（REITs案例） 中国发展REITs的SWOT
不知道 知 道 了 解
报告期许
知道 了解 深思
一、房地产投资信托（REITs）的基本概念
契约型
公司型
有限合伙型
法律依据 根据信托法组建，REITs 根据公司法成立，REITs公司具 依据合伙企业法成立，由普通
本身不具有法人资格
有法人资格
合伙人和有限合伙人组成
凭借信托契约来经营信 章程契约 托财产
反映的仅仅是一种信托 发行的凭证 关系
凭借公司章程、委托管理契约和 普通合伙人和有限合伙人签订
美国模式 vs 亚洲模式
REIT的运作流程基本上可以分为两种模式：一种 是美国模式，另一种是亚洲模式。这两种模式简单说 就是房地产资金信托和房地产资产信托的区别，由于
95%以上的可税利润(taxable income)（扣除资本所 得后）应分配给股东。合格的REITs享受免税待遇，且 95%的利润都要分配，这是REITs最具吸引力的特点。
资料来源：美国《国内税收法》第856-860章
（二）房地产投资信托基金相关概念比较
（房地产）信托计划
美国模式是以市场需求加税收推动型REITs模式，亚洲 模式是以专项立法的政府推动型的REITs模式。
（2）REITs运作模式比较（资金VS资产）
美国模式主要采取以资金为杠杆的先募集资金 后投资房地产项目的资金型REITs发展方式。
亚洲模式则侧重于以房地产资产为杠杆的先受 托房地产资产再募集资金的资产型REITs发展 方式。
房地产投资信托基金（REITs）专题
王佳妮 投资经济
报告思路
房地产投资信托（REITs）基本概念 REITs的国际比较：美国模式 vs 亚洲模式 中国发展REITs之路（REITs案例） 中国发展REITs的SWOT
不知道 知 道 了 解
报告期许
知道 了解 深思
一、房地产投资信托（REITs）的基本概念
契约型
公司型
有限合伙型
法律依据 根据信托法组建，REITs 根据公司法成立，REITs公司具 依据合伙企业法成立，由普通
本身不具有法人资格
有法人资格
合伙人和有限合伙人组成
凭借信托契约来经营信 章程契约 托财产
反映的仅仅是一种信托 发行的凭证 关系
凭借公司章程、委托管理契约和 普通合伙人和有限合伙人签订
美国模式 vs 亚洲模式
REIT的运作流程基本上可以分为两种模式：一种 是美国模式，另一种是亚洲模式。这两种模式简单说 就是房地产资金信托和房地产资产信托的区别，由于