样板间及商业中心调整
万达项目营销管理操作手册
集团营销管理手册目录一、营销管理操作细则1、市场调研与产品定位阶段2、营销推广阶段3、营销费用管控4、销售价格控制5、销售准备及过程控制二、营销管理审批流程三、工作表单第1节营销管理操作细则1市场调研与产品定位阶段1.1市场调研1.1.1例行市场调研1）项目公司营销部门应及时、准确地了解市场信息,为经营决策提供依据。
2)《房地产市场判断核心信息统计表》每年3月1日前提交上年度市场信息，9月1日前提交本年度上半年市场信息。
《市场核心数据统计表》每月5日前提交上月市场数据，每年3月1日前提交上年度市场数据。
1/ 611。
1.2 专项市场调研项目公司营销部根据业务需要，单独或作为某项专项报告附件向项目管理中心营销部上报.1.2产品定位及户型配比1。
2.1工作要求1)项目公司应在拟摘牌前15日形成《项目市场调研报告》，在报告中应就项目定位、户型配比和功能、建筑风格、产品设计要素等进行深入的分析,并提出结论性建议.2）《项目市场调研报告》形成后，项目公司组织召开项目产品定位会，此会议由项目管理中心分管副总经理、项目公司、项目管理中心营销部、设计部相关人员参加。
会议审核、研讨《项目市场调研报告》确定产品定位结果，形成《项目产品定位及户型配比建议书》或定位会会议纪要.1。
2。
2 上报时间：召开定位会后2天内。
1.2.3 关注要点：项目的产品定位、客户定位、户型套数比、面积比、配套设施规模和功能、建筑风格、产品设计要素等.1。
2.4 审批完成时间：摘牌后15日内.1。
3 可售物业精装修标准确定及调整操作要点1.3。
1 项目公司基于产品定位，在对市场情况、客户需求、竞争项目装修标准等2/ 61情况充分调研和评审后,编制上报《可售物业精装修标准(调整）建议书》。
1。
3.2 《可售物业精装修标准（调整)建议书》内容包括调研市场情况、客户需求、竞争项目装修标准、原建造标准、现建造标准、调整原因、销售价格建议等。
1.3.3 项目公司成本部根据建议的精装修标准测算成本变化额（含工程成本和税费)；在可研成本基础上,分析项目现金流的变化值.1.3.4 项目公司形象《可售物业精装修标准(调整）建议审批表》（见营表10).1。
售楼九大套路十大陷进
两年前，亲自体验了一次传说中如梦一样的买楼经历。
2017年前半年到2018年后半年，是西安房价突飞猛进翻一番又翻一番的时段。
当时，售楼的基本模式是销售团队在运作，先让有意向的顾客交两万诚意金，说随时可退，其实一缴，就把你套住了，根本就退不了，然后被迫去选房。
选房还不在售楼处，把你拉到一个很偏远的农家乐庄园，现场氛围跟传销没什么两样，什么信息都不讲，排号进去选，限时三分钟拍板，缴五万元定下来。
三分钟能选个什么房，等你糊里糊涂把钱交缴了，出来才回过神来，原来中招了，两个大巴拉来的人，有一半是房托。
再等你把合同签了，从此置业顾问电话再也打不通了，可是楼还是水中月，慢慢等着去吧。
有了这一次险恶的经历，便开始留心售楼的套路和陷阱，今天把这些经验分享出来，希望对看到的买房者有用。
销售团队售楼十大套路套路一：开盘都是人山人海在项目开盘时，活动现场都是人头攒动，可能是项目本身人气高，但也有可能是开发商雇佣的人。
正常来说选房过程会非常冗长，而开发商这样做的目的就是让你认为买房不容易产生急躁情绪失去理性被置业顾问牵着鼻子走。
套路二：首次开盘性价比高一般项目首次开盘定价会相对便宜，原因是第一次售卖会掺杂很多"关系户"，这时候大家普遍认为，推出房源会是最优质的、价格也是最低廉的，买了一定"赚"！但是！要提醒您，一些体量大的项目后续房源的价格非常可能浮动不会太大，如果二期甚至三期开盘时间与一期间隔较短，价格基本不会变化太大，并且开发商不会把所有优质房源一期全部放完，反而一期开盘因为一些"关系户"的存在，优质房源反而难抢。
套路三：销控板已售房源有猫腻又是一个惯用套路，售楼处工作人员一般会对案场设置的销控板进行特殊处理，贴上"已售"标签的房源并不全是已经卖掉的房子，其中会有一部分是开发商自己的房源，或者某些房源原本就不打算销售。
眼见不一定为实，看房时大家要留心。
XX国际销售手册
CC国际项目销售手册接待流程项目说辞答客问CC国际项目接待流程标准流程：1、寒暄2、讲项目（概述——区域——沙盘——卖点——运营）3、选铺4、逼定5、送客第一步：寒暄（自我介绍、寒暄、初步了解客户情况）说明：客户到访后，置业顾问要主动上前迎接客户，并与客户进行简单的交流，同时将客户引导至沙盘前，通过这种方式了解客户的基本信息，同时减弱陌生感。
固定要求：1、欢迎参观CC市重大招商引资项目 CC国际商贸城；我是您的投资顾问***！怎么称呼您？2、之前有无来过，有没有哪个置业顾问联系过你呢？3、你是通过哪个渠道了解到我们项目的呢？第二步：项目介绍（项目介绍(区位+沙盘)—讲解项目卖点）说明：在沙盘与区位图前，结合概述、区位、沙盘说辞将项目的信息完整的介绍给客户，让客户对项目区位及规划打造等有了解，建立对项目的初步认可）。
统一要求：先讲概述，再讲区位，最后讲沙盘1）讲概述：（在沙盘前，先概括的给客户讲一下项目）；2）讲区位：重点介绍区域交通（如果客户对区域比较熟悉，不愿意听，可以在卖点讲解中进行描述）；3）讲沙盘：主要介绍项目的整体规划、在售产品等；4）讲卖点：业态规划、产品规划、招商情况、后期运营模式、现铺马上收租等第三步：（结合客户疑问，传递项目核心价值）再次灌输项目优势、运营策略沟通要点（重点传递项目“安全、收益”，在座谈过程中需要结合客户问题结合算价反复向客户强调价值点）1、讲解项目价值（安全）2、选铺3、算价4、逼定对应动作：沙盘+区位图+销售道具（dm单、展板）+证件公示+工地+讲价值点1、讲解项目价值动作：对于入驻商家介绍、品牌介绍、运营介绍2、选铺动作：为客户推荐2套房源3、算价动作：A、根据客户所选铺位的面积、价格，帮客户计算租金收益；B、计价过程强调回报、回购4、逼定动作：A、房源逼定，强调房源紧俏；B、优惠逼定第四步：送客（送客至门外，有必要送至停车场）要点：客户离开需整理项目销售资料一份，并附上个人名片给客户；CC际项目销售说辞目录第一部分：介绍说辞一、项目概述二、区位说辞三、沙盘说辞第二部分：卖点沟通一、安全（业态规划、产品规划、招商情况、后期运营、现房）二、收益（返租政策、物业增值、租金增值）第一部分：介绍说辞一、项目概述我们项目是CC市政府重点招商引资项目，是CC集团斥资17亿打造的以汽车贸易、家居建材为核心的一站式采购中心。
售楼招商方案
1.价格策略：根据市场行情和产品定位，制定合理的价格策略。
2.销售渠道：线上线下同步发力，拓展销售渠道，包括自建销售团队、合作中介机构等。
3.销售政策：制定购房优惠、团购政策等，刺激消费者购房意愿。
4.销售培训：加强销售团队培训，提高专业素养和服务水平。
六、售后服务
1.物业管理：引进专业物业管理团队，提供高品质的物业服务。
3.财务风险：合理规划资金使用，确保项目财务稳健。
4.信用风险：与合作伙伴建立良好信用关系，降低合作风险。
九、执行与监督
1.制定详细的执行计划，明确各部门职责和任务。
2.定期召开项目协调会，解决推进过程中的问题。
3.加强对合作伙伴的监督，确保合作顺利进行。
4.定期评估项目执行情况，优化方案，提高执行效果。
七、售后服务
1.物业管理：引入知名物业管理公司，提供高品质物业服务。
2.客户服务：设立客户服务中心，提供一站式服务，解决客户后顾之忧。
3.售后保障：遵循国家法律法规，为客户提供完善的售后保障。
八、风险管理
1.合规性：确保项目合法合规，防范法律风险。
2.市场风险：密切关注市场动态，及时调整招商策略和销售政策。
4.媒体合作：与主流媒体建立合作关系，扩大项目影响力。
六、销售策略
1.价格策略：根据市场行情和项目定位，制定合理的价格策略。
2.销售渠道：整合线上线下资源，拓展销售渠道，提高销售业绩。
3.销售政策：推出购房优惠、团购政策等，激发消费者购房热情。
4.销售团队建设：加强销售团队培训，提高业务能力和服务水平。
2.竞争态势：深入了解同类项目的竞争优势和劣势，找准本项目市场定位，实现差异化竞争。
三、招商目标
建筑工程中的3D建模的应用与技术创新
建筑工程中的3D建模的应用与技术创新随着科技和工艺的不断发展，建筑工程中的3D建模技术也越来越成熟。
3D建模广泛应用于建筑和工程领域，大大提高了建筑设计和施工过程的效率、准确性和可靠性。
本文将重点介绍3D建模在建筑工程中的应用与技术创新，包括3D建模的意义、应用场景、技术特点、应用案例和未来发展方向等。
一、3D建模的意义3D建模是指用计算机图形学的方法将实体物体或虚拟物体建立为三维模型的技术。
它可以呈现出非常逼真的建筑模型，帮助设计师和工程师更好地理解设计方案并进行优化和改进。
在建筑工程中，3D建模可以实现建筑设计、施工和管理等多个方面的目标，包括：（1）实现全面、准确的建筑设计。
3D建模可以将复杂的设计思路和构想以直观、精确的方式呈现出来，在建筑设计初期进行建模和模拟，避免了实际施工过程中的错误和不必要的时间和金钱成本。
（2）加速施工进程。
3D建模可以让施工人员在开始施工之前更充分地了解、熟悉建筑结构和物料的细节，方便施工人员预估工程时间，优化施工流程，减少错误产生的机率，大大提高施工效率。
（3）提高施工质量和安全性。
3D建模可以帮助施工人员规避许多实际施工过程中难以预测的问题，减少施工错误和风险，确保建筑施工的质量和安全。
二、3D建模的应用场景在建筑工程中，3D建模的应用场景非常广泛，包括但不限于：（1）建筑设计和规划：在设计初期进行3D建模和模拟，可以更好地呈现设计想法和展现设计效果，还可以帮助设计师进行设计优化和改进。
（2）工程施工和实现：工程施工人员可以通过3D建模深入了解每一个细节和物料的形态、大小和空间关系，从而提高施工效率和质量。
（3）建筑管理和维护：在建筑完成之后，3D建模可以用于监测、维护和管理建筑，包括建筑的维修、维护、更新和改进等。
三、3D建模技术特点在建筑工程中，3D建模具有以下几个技术特点：（1）可视化：3D建模通过数字化的方式呈现出建筑物的空间和形态，让人们可以直观地了解每个部分的构造和关系，从而更好地进行设计、规划和工程实现等。
亚新-《室内设计任务书范本》
室内设计任务书（xxx项目）发包人：设计人：使用说明✧本范本供具体项目的设计管理人员在编制相应设计任务书时参考使用。
使用过程中有不同意见和建议，请及时反馈以利于范本的更新和完善。
✧本范本是在公司过往使用的设计任务书的基础上，结合新的管理要求，做适当扩充调整；并结合公司过往开发经验，依据国家及郑州市相关规范、规程与标准编制而成。
✧本范本的体例（即文件的编排形式，用正体字表示的部分）具备模板的意义对实际任务书的编制有重要提示作用；但其中具体条目（即文件中用斜体字表示的部分）仅为参考示例其表述方式、相关数据以及具体条目的数量需结合实际项目确定。
✧本范本中所列的尺寸，未注明单位的按毫米记，注明单位的以所标注单位为准。
目录1项目概况 (1)1.1项目名称 (1)1.2项目位置 (1)1.3项目规模 (1)1.4概况说明 (1)2设计依据及内容 (1)2.1设计依据 (1)2.2设计内容 (1)2.2.1设计范围 (2)2.2.2设计阶段 (2)2.2.3配合服务 (2)2.2.3.1专业设计配合 (2)2.2.3.2专业交叉部位设计配合 (2)2.2.3.3现场配合 (2)2.2.3.4配饰服务 (2)2.2.3.5其它配合 (2)3定位及设计要求 (3)3.1项目定位 (3)3.1.1市场定位 (3)3.1.2客户定位 (3)3.2设计要求 (3)3.2.1总体要求 (3)3.2.2风格要求 (4)3.2.3功能要求 (4)3.2.4成本要求 (4)3.2.5选材要求 (5)3.2.6其他 (5)4设计进度和成果提交 (5)4.1设计周期 (5)4.2成果提交形式及数量 (6)4.2.1 平面布局及概念方案设计阶段 (6)4.2.2 深化方案设计阶段 (6)4.2.3 施工图阶段 (7)4.2.5 配合服务阶段 (8)4.3成果提交时间 (9)4.4成果提交地点 (9)5附图： (9)1项目概况1.1项目名称✧亚新集团项目室内精装修设计。
【重庆·国奥村】二期6号楼样板间方案10.28
主卧及客厅观江，景观较好，相对1号房 建议选取5号房做样板间
看房通道从2号房进入，进入1号房动线较长
样板间选取建议 2号房景观及实景 6号房景观及实景
主卧面向销售中心，可观湖景及一 期叠宅院
主卧及客厅可大面积观江，景观视野好， 采光性也较好，建议做样板间
目前看房通道直接通道2号房客厅 客厅无景观展示
客厅面向整个中庭，与4号楼间距较长，视野开 拓，卧室可观三期及远处景观，建议做样板间
客厅阳台处设有施工电梯，短期内无法拆除， 阻碍视野景观，故无法做样板间
样板间选取建议
5、6号房面江，视野开拓，景 观最优。 3号房面向销售中心，景观较 好，视野开拓。 8号房面向中庭及三期，视野 开拓。
样 板 间 由 此 去
销售 中心
样板间 由此去
动线包装
商业平层增加导视，清理沿路工程垃圾
样板间 由此去
动线包装
看房通建议一 6号楼工地内增加看房通道 看房通道建立在工地边缘，不阻碍工程正常施工
动线包装
看房通建议二 商业吊1层侧面搭设看房通道 不影响正常施工，又保证客户安全
看房通道
样板间选取建议 3号房景观及实景 7号房景观及实景
卧室面向销售中心，可观湖景及一期叠宅院， 景观视野较好，建议做样板间
卧室面向施工现场，远处为海悦蓝庭， 无景观展示，不建议做样板间。
样板间选取建议 4号房景观及实景 8号房景观及实景
主卧面向江，可观双碑大桥及江景，景观视野好； 次卧面向销售中心，视野开阔，景观较好
提升。
3、布置需求：从售楼处到样板间沿途的布置； 4、客群喜好：应针对目标客户群进行设计，样板房设计应充分展示套型特点， 并通过装修引导人们的生活方式，引起人们对产品的认同感。
样板管理制度
样板管理制度第5节实体样板管理作业指引一、制度概况制度目的适用范围通过对实体样板的集团联检管控，保证现场关键控制点的施工标准化，使交付项目的质量可控，提高项目的品质。
适用于全集团在建项目的交付样板、功能样板、施工工艺样板。
住宅户型样板：检查户型土建施工、安装工程、管线布置等是否符合设计图纸、使用功能、工艺标准、销售合同约定的样板。
视觉功能样板：用于确认材料使用效果，检验外观视觉功能及施工工艺选择的样板。
施工工艺样板：施工现场集中设置展示钢筋、模板、砌筑、抹灰、防水、管线、防渗漏节点构造等工艺、工法的样板。
分项工程样板：指以明确各分项工程的施工工艺质量标准、指导后续施工的样板。
交付样板：为满足交付条件，用于施工收尾交底的样板。
功能样板、施工样板、交付样板、联检验收定义制度要点二、部门职责2.1项目部：负责实体样板的策划（包括位置、计划、实施方案等）；负责施工样板具体实施；负责组织实体样板的验收；负责接待集团联检；负责实体样板的管理等。
2.2设计部：参与样板选址、样板户型及套数的选择；负责交付样板、功能样板的定板定样；参与交付样板、户型功能样板的联合验收；检查样板是否按设计文件施工。
2.3物业公司：参与功能样板（住宅户型样板）、交付样板的联合验收；判断和评估客户风险。
2.4营销部：负责提出销售展示样板区域位置及完成时间节点；参与功能样板（住宅户型样板）、交付样板的联合验收；负责核实精装设施设备、材料、五金件、公区配套等与销售承诺是否吻合；负责检查销售合同、合同附图与现场是否吻合。
2.5项目管理部：评审项目样板实施规划，样板房施工过程巡查；组织并参与交付样板、户型功能样板的集团联检；参与施工工艺样板集团联检；负责样板整改工作推演表的督办。
2.6成本合约部：参与功能样板、交付样板的集团联检并及时提出成本优化的相关建议与建设标准的匹配情况；负责核对项目目标成本控制情况。
2.7设计管理部：参与样板选址、样板户型及套数的选择。
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序号 项目名称 首层园林区 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 模型展示台水泥砂浆找平层60厚 模型台下方水泥砂浆找平90厚 石材面层开槽 水池底部水泥砂浆找平层40厚 钢琴台水泥砂浆找平层100厚 石材地面剔凿用工 地面水洗面锈石重新铺贴 水池底部马赛克重新铺设 幕墙四周结构墙刮腻子、刷涂料 玻璃幕墙槽下口防水砂浆回填及压光 配合空调专业放风口点位线用工 更改树池基座用工 服务台台面改造用工 服务台台面改造消耗材料费 模型台改造用工 模弄台改造消耗材料费 钢琴台周围水池底部水泥砂浆找平90厚 地面石材剔凿 地面水洗面锈石重新铺贴 修补模型展示台用工 地下销售区 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 卫生间座便改蹲便剔凿及改管用工 剔凿卫生间结构梁 大芯板及石膏板包封签约区柱 拆除已完龙骨墙及调整洞口尺寸用工 浇注拱形门洞用工 墙面重新粉刷stucco涂料 砂岩装饰花盆Φ 350*800 砂岩镂空花盆上Φ 750、下Φ 550高900 海螺雕塑850*650*350 室外水幕下口增加玻璃挡水檐 吧台区百叶窗增加玻璃挡水檐 工日 M M2 工日 工日 M2 个 个 个 M2 M2 4.00 36.00 16.46 15.00 4.00 657.41 4.00 2.00 2.00 5.00 0.82 100 25 126.01 100 100 64.16 2000 2000 1000 280 280 400 900 2074 1500 400 42179 8000 4000 2000 1400 230 M2 M2 M M2 M2 工日 M2 M2 M2 M 工日 工日 工日 项 工日 项 M2 M2 M2 工日 86.39 55.01 12.50 87.82 73.04 6.00 25.00 87.82 51.00 127.50 3.00 8.00 1.00 1.00 6.00 1.00 3.54 3.64 3.64 2.00 45 67.5 20 36.45 70 100 546.68 197.15 44.54 25 100 100 100 280 100 620 67.5 25 546.68 100 3888 3713 250 3201 5113 600 13667 17314 2272 3188 300 800 100 280 600 620 239 91 1990 200 单位 工程量 单价 合价
修补吊顶及墙面涂料用工 9月4日搬家具用工 修补空调孔洞用工 因开盘售房窝工 更换老总休息室吊顶
工日 工日 工日 工日 M2
5.00 3.00 8.00 17.00 29.10
100 100 100 100 126.28
500 300 800 1700 3675
合计
324830
M M2 M2 M2 M2 工日 M M M2 M2 M M2 M2 工日 项 M2 项 工日 M M2 工日 组
82.00 36.80 31.06 31.76 4.66 12.00 112.00 8.10 484.66 86.66 7.30 117.60 10.32 4.00 1.00 50.40 1.00 6.00 18.21 51.84 10.00 20.00 182 188.92 182 44.54 100 3.64 19.6 45 67.5 46.87 161.08 90.14 100 180 44.54 6500 100 325 167.28 100 120
4.00 6.00 10.00 1.00 10.00 1.00 3.00 2.00 3.00 100 100 450 380 1050 100
400 600 1000 3650 1000 100 1350 760 3150 100
97 97 97 97 97
32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53
电缆敷设16M2（为消防排烟用） 轻钢龙骨双层石膏板封上口 大芯板基层双层石膏板封签约区走廊外侧缝隙 轻钢龙骨石膏板包封酒吧区梁下口 梁下口刷涂料及耐水腻子找平 视听室球形造型吊顶移位用工 吊顶内重新穿线2.5mm2 吊顶内重新穿JDG电线管DN20mm 地面水泥砂浆粘结层60mm厚 地面水泥砂浆粘结层90mm厚 财务室大芯板地梁200*160 空调机房墙面轻钢龙骨石膏板护墙 机房内大芯板基层 恢复空调孔洞用工 恢复空调孔洞用材料 空调机房墙面重新做涂料 模型展示台框架制作及拆除 拆除并恢复首层模型展示台用工 吧台石材踢脚线 更换吊顶矿棉板 拆除并恢复幕墙柜体收口及结构柱用工 广告牌框架制作安装 地下办公区
208.01 168.55 22 168.55 100 100 100 167.08 167.08 168.55 80.94 167.08 44.54 126.01 100 77.98 100 101.15 60.52 3.64 28.76 34.98 77.43 70.79 100
399 455 659 5046 1500 400 300 842 1303 1015 656 2272 606 101 200 1774 200 1251 1392 2548 58 70 4336 1982 400
92 93 94 95 96 97 97 97 97 97
8月28日样板间搬家具用工 9月样板间搬家具用工 地下二层垃圾清运用工 地下二层成品保护 7月份会所搬家具及安置家具用工 老总办公室窗户收口用工 大芯板鞋柜（物业用） 大芯板桌子（物业用） 大芯板货柜（物业用） 安装挂画用工
工日 工日 工日 项 工日 工日 个 个 个 工日
814 1305 5697 5780 28688 532 49 6390 3850 1185 3970 0
100
100
67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91
轻钢龙骨石膏板隔墙 轻钢龙骨石膏板吊顶 拆除轻钢龙骨石膏板吊顶 新建轻钢龙骨双层石膏板吊顶 20人会议室重新开槽用工 安装防盗门及侧边收口用工 拆改主入口处玻璃门上口隔断用工 茶水间墙面轻钢龙骨石膏板找平 酒吧区库房轻钢龙骨石膏板包柱 会所楼梯轻钢龙骨石膏板吊顶 大芯板基层石膏板面层门洞口梁 轻钢龙骨石膏板包柱 柱面乳胶漆连耐水腻子找平 大芯板基层石膏板面层包封窗台 拆除老总办公室灯带及墙面基层用工 重做墙面stucco涂料连腻子 书柜更改用工 拆除并重新制作投影幕盒 日光灯安装 管内穿铜芯线 照明线路 导线截面 2.5mm2 五孔插座 双联双控开关 灯箱内T5灯管28W 灯箱内T5灯管14W 办公区重新开灯孔用工 其它
M2 M2 M2 M2 工日 工日 工日 M2 M2 M2 M M2 M2 M2 工日 M2 工日 M 套 M 个 个 套 套 工日
1.92 2.70 29.94 29.94 15.00 4.00 3.00 5.04 7.80 6.02 8.10 13.60 13.60 0.80 2.00 22.75 2.00 12.37 23.00 700.00 2.00 2.00 56.00 28.00 4.00
0 6698 5868 5780 208 1200 408 159 21810 5850 342 18943 930 400 180 2245 6500 600 5918 8672 1000 2400
54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66
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