星河丹堤-——官邸诞生纪：深圳风火出品经典策划·推广方案教学文案201页PPT
设计说明书范文
logo设计说明首先，应该先从设计标志的设计思路说起；其次，从标志所象征的意义入手；再次，对图案的描述；最后，要说明该标志及其机构的文化是否吻合。
标志设计说明：一、设计定位1、视觉效果：科技、绿色环保、追求、稳定、形象。
2、设计语汇：科技化、国际化、图文化、装饰性。
二、设计主题：“高科技、绿色自然”三、构成诠释：1、标志以科技为概念，以绿色为基础，以联想为依据，以充分展示“捷盛化工”以科技绿色服务生活的理念。
2、本标志构成中以圆，五边形基本要素，易联想到分子、原子的结构构成，符合企业的行业特征；五角形内是“j”的变形为一只向上的飞鸟。
以此昭示企业的文化与事业发展，可谓：形神合一，无往不利。
3、本标志以绿、天蓝、橙为主色。
外圆结构用绿色，代表自然、健康、稳重；五边形用红黄渐变，象征太阳的光芒，代表希望、活力、力量、团结；变形的“j”用天蓝色，代表科技、发展、进取。
4、本标志可延伸性理解度很广，是一个易辩，易读、易记的良好代言形象。
5、该标志图文化，不仅是当国际设计艺术风格，亦是当代企业的时代风范展示，以简捷明快的图形化语言与社会大众沟通，使企业信息得以快速传递，并形成品牌信息文化的沉淀。
平面设计说明：1．设计依据和基础资料（1）摘述选址报告、用地范围及对外协议（如征地的初步协议书）等以及设计任务书中与本专业有关的内容；（2）设计采用的指标和标准；（3）有关部门对本工程的规划许可条件、红线及用地范围、建筑物高度、建筑容积率、绿化系数、周围环境、空间处理、交通组织、环境保护、文物保护、分期建设等要求。
2．场地概述（1）说明场地周围环境、市政基础设施配套、供应情况、与当地能源、水电、交通、公共服务设施的相互关系；（2）概述场地地形起伏，丘川、塘等状况（位置、流向、水深、最高最低标高、总坡向、最大坡度和一般坡度等）；（3）描述场地周围建（构）筑物分布情况，场地内原有建筑物、构筑物（包括地下）以及大树、文物古迹等的情况和设施；（4）与总平面有关的因素如地震、植被覆盖、汇水面积、小气候影响、洪水位等的择要说明。
某某地产开盘前推广策略
生活 知识 物质 金钱
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知识是上中产的核心，是他们 的财富、资本，以及为他们带 来“物质”与“金钱”的手段， 也是这种“知识” 的具备让 他们有着对生活的不同理解。
上中产 R
从收入、社会阶层来说，均无法 突破“中产” 阶层界限的一类 人
风火广告
他们也是一群向往自然又无法脱离城市的
晚报 特区报
b9版 观澜湖黄金岭两周销售80% C04版 观澜湖黄金岭受热捧
商报
b10版 观澜湖黄金岭市场被“热” 捧
商报
整版 世界第一球会，超级豪宅
T特区报
E3
享受与日俱增的价值
时间
6月3日 6月5日 6月7日 6月14日 6月15日 7月1日 7月8日
风火广告
香蜜湖一号
投放媒体
特区报 商报 商报 商报 特报 晶报
6月9日 6月9日 6月16日 6月16日 6月17日 6月22日
风火广告
第五园
投放媒体
晶报 特区报
版面
封面 封面
主题
骨子里的中国，7月23日公开发售 骨子里的中国，7月23日公开发售
时间
7月15日 7月15日
风火广告
通过上述资料我们可以看出——
观澜高尔夫大宅、香蜜湖一号都是有山有水的房子，同丹堤的 资源有相似处，一个位于偏远的宝安，一个处于城市中的豪宅 区，相同的是它们都在以“毫宅”形象示人； 据统计，振业城的广告投入费用是目前别墅项目的最大投入， “振业城的一小步，ＴＯＷＮＨＯＵＳＥ的一大步”，然而项 目作为一处别墅，其品质感与尊贵感始终不够深入； 万科城、第五园做为万科的项目，文化味道更浓，尤其第五园， 极其现代的建筑形式，推广着“骨子里的中国”。
惠州_星河丹堤_15年策略总纲(汇报版)2
2014年3大爆数点 ——创年度开盘成交单数最高项目
9.20F区首批开盘，逆市下成交314套，认购均价7939元/㎡ （签约均价7857元/㎡ ），再次刷新惠湾历史，始终引领湾区市 场，奠定了丹堤惠湾霸主地位，创惠湾年度价格、销量创奇。
2014年3大爆数点 ——惠湾商铺集中开盘高速高价先例
打破惠湾商铺无法集中开的先例，丹堤金街开盘当天实现筹客 到访106批，最终商铺成交70套，振奋市场，不仅住宅引领市场 ，商铺也能开创历史，同时单价也超过片区大盘30%以上。
备注 未达目标 未达目标 基本达标 基本达标 未达目标 基本达标
未完成18.7亿元目标原因——
1、ABD别墅：别墅市场低迷，客户锐减，原计划节点调整，仅靠线下渠 道拓客，渠道较窄，同时AB区产品总价远远高市场预期，客户极少。 2、F区：市场客户锐减，且转换率下滑；
2015年建议：进行新定位、案名包装，线上以新节点推出，同时进行策略性价格调整。 GALAXY REAL ESTATE
困境： 面对一个异地置业盘
3· 1· 1困境
3线城市的楼盘、1线城市的信贷收紧： 受信贷收紧的影响， 房企深陷资金链危机，市场观望氛围 严重，惠湾楼市首当其冲，受到负面 影响，典型品牌大盘上半年销售目标 完成情况普遍不理想。
（二） 竞争惨烈： 几乎全部楼盘都启 动了外场联动，多数楼盘启动低首付 与降价配合，市场均价下滑至50005500元/㎡（卓越从5300元/㎡降到 4600元/㎡，龙光城5100元/㎡降到 3800元/㎡）
王者丹堤，再攀高峰
惠州星河丹堤 2015年营销策略总纲
2014年，丹堤再次报捷！
在楼市低迷的情况下，创下销售业绩13.57亿，签约金额13.01亿，签约面积
16.15万㎡
深圳星河丹堤项目整体定位及物业发展建议2132229531
东
南
盗 亚
版
团 集
350-600万元 250-350万元的供应断层
50-250万元 白领阶层的城市住宅 草根阶层的过渡居所
（数据来源：世联地产数据中心）
50万元以下
99-04年的市场供应
深圳并不缺乏对豪宅的尝试，它们层出不穷地刷新 着富裕阶层的视野
财富 层面 沉稳、有相对稳定的社交 圈、注重礼仪道德、重视 高 其身份和声誉、尊贵奢华 的生活方式 怀旧内敛、道德感强、有 一定的信仰（如宗教信 仰）、喜欢清静和人文气 息浓的地方 思想深刻、有极强的洞察 力、有远见、有较高的声 望、重视自己的社交圈和 生活圈
总价区间（万元）
>500
东
南
盗 亚
版
团 集
独栋供应 177套
300-500
联排别墅 供应373套
此区间的高层供应来自红 树湾和天鹅堡； TOHO供应来自万科城和东 海岸
大平面市场供应1437套
180-250
（数据来源：世联地产数据中心）
地产商们低估了深圳白领成长的速度
总价
富裕阶层Байду номын сангаас顶级豪宅
相当一部分白领阶层 迅速成长，其收入的 增长远远高于主流产 品的增长幅度
25万平米/自身配套少
50%四房以上 （其中26%TH） 带状主景观轴,中式风格商业 街 中式+现代+院落 AAA
必须回答的3个问题
Q1——房地产市场快速健康发展
外部因素
Q2——本项目将与万科系产生竞争关系
东
南
盗 亚
版
团 集
内部因素
Q3：继星河国际之后，星河地产将迈向怎 样的品牌高度？
05年后星河提速
设计说明书范文
logo设计说明首先,应该先从设计标志的设计思路说起；其次，从标志所象征的意义入手;再次，对图案的描述;最后，要说明该标志及其机构的文化是否吻合。
标志设计说明：一、设计定位1、视觉效果：科技、绿色环保、追求、稳定、形象。
2、设计语汇：科技化、国际化、图文化、装饰性。
二、设计主题：“高科技、绿色自然”三、构成诠释：1、标志以科技为概念，以绿色为基础，以联想为依据,以充分展示“捷盛化工”以科技绿色服务生活的理念.2、本标志构成中以圆，五边形基本要素，易联想到分子、原子的结构构成，符合企业的行业特征；五角形内是“j”的变形为一只向上的飞鸟。
以此昭示企业的文化与事业发展，可谓：形神合一，无往不利。
3、本标志以绿、天蓝、橙为主色。
外圆结构用绿色，代表自然、健康、稳重;五边形用红黄渐变，象征太阳的光芒，代表希望、活力、力量、团结;变形的“j”用天蓝色，代表科技、发展、进取。
4、本标志可延伸性理解度很广，是一个易辩,易读、易记的良好代言形象.5、该标志图文化，不仅是当国际设计艺术风格，亦是当代企业的时代风范展示，以简捷明快的图形化语言与社会大众沟通，使企业信息得以快速传递，并形成品牌信息文化的沉淀.平面设计说明：1．设计依据和基础资料(1）摘述选址报告、用地范围及对外协议(如征地的初步协议书）等以及设计任务书中与本专业有关的内容;（2）设计采用的指标和标准;（3）有关部门对本工程的规划许可条件、红线及用地范围、建筑物高度、建筑容积率、绿化系数、周围环境、空间处理、交通组织、环境保护、文物保护、分期建设等要求。
2．场地概述(1）说明场地周围环境、市政基础设施配套、供应情况、与当地能源、水电、交通、公共服务设施的相互关系；（2）概述场地地形起伏，丘川、塘等状况（位置、流向、水深、最高最低标高、总坡向、最大坡度和一般坡度等）；（3)描述场地周围建（构）筑物分布情况，场地内原有建筑物、构筑物（包括地下）以及大树、文物古迹等的情况和设施；（4）与总平面有关的因素如地震、植被覆盖、汇水面积、小气候影响、洪水位等的择要说明.3．总平面布置（1)说明根据地形、地质、朝向、风向、消防、卫生、交通、环保等因素进行布置,满足使用功能和技术经济合理;(2)说明功能分区，近远期结合发展用地、人车线路组织出入口、停车场和地下停车库的布置、停车数确定的原则、人防设置、消防环路和登高场地；（3）说明街景空间组织与周围环境的协调关系；（4）说明环境设计关系。
世联_深圳星河丹堤开盘活动危机处理预案分享_33PPT
危机处理预案的思考点——现场突发事件
交通情况：
➢危机情况： 主路口塞车，停车位不足， ➢操作模式：
事先与交通部门沟通，请交警现场指挥并有拖车现场等候； 所有工作人员车辆提前一天进入丰泽湖山庄占车位，客户到后及时将占 位车辆开至梅林海关停车场； 为确保选房客户有足够车位，事先安排已领号客户领取“VIP停车卡”预 留车位； 所有工作人员禁止开车；
星河丹堤开盘活动
危机处理预案分享
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
本报告是严格保密的
二00七年四月
2021/1/21
项目介绍
彩田路以北，靠近梅林关，背靠13.47平方公里银湖山郊野公园,内绕9.1万平方米 天然原生活水湖，总占地20万，建面36万，与丰泽湖山庄共享小区配套设施；
本报告是严格保密的
项目介绍
分四期开发： 一期：（A、C区）
处理 立即交由二级决策人处理
从客户角度出发，安排场地布置及服务配备（香格里拉、依云矿泉水、 书报、杂志、模型等）
外场防雨帐篷、空调，内场餐饮区等
本报告是严格保密的
星河丹堤危机处理预案——按开盘区域划分
危机爆发 点
选房/销 控区
危机表现
解决方案
客户选房时间过长 意向房号已经销售 客户对价格不满意 客户对选房流程不满意 客户对优惠条件不满意
形成危机
二级决策人
汇报
三级决策人
隔离解 决或承 诺答复
本报告是严格保密的
安排与执行中的几点提示
采用无线对讲可有效避免现场声音混乱并可提升项目品质； 成立危机小组的同时各级小组成员中需同时配备一名总协调人员及
时通报各区域现场情况； 危机小组不是单一某个公司的成员，而应是该项目的所有合作单位 均有专人参与，便于现场解决问题； 最高级别决策人，必须具有相当程度的话语权，以发展商高层领导 为主； 事先安排单独区域，方便有情绪客户的安抚及隔离； 销售人员不充足时，可以事先申请“世联行”支援；
高端住区规划与设计_深圳星河丹堤案例研究
住宅特集.. SPECIAL COLLECTION OF HOUSING高端住区规划与设计—深圳星河丹堤案例研究陈方摘要/在政府住房供给政策调整及居民日益提高的使用要求的背景下，高端住区开始面向更宽的市场面，从而在规划设计中体现出一些新的特点与趋势。
以星河丹堤为案例，从产品分布、规划布局、自然生态、交通组织及自由住宅功能等诸方面进行分析并归纳总结，具有一定的现实意义。
关键词/政府住房新政策高端住区规划设计深圳星河丹堤..1 新政与高端住区的背景研究自去年初国家采取一系列控制房价的住房新政策(以下简称“新政)以来，高端住宅面临着来自市场、政府及公众等方面的挑战和压力，这种压力继而转化为对设计层面的更高要求。
国外或其他地区住房供应采用政府及商业市场双轨供应，新政涉及的领域更多的是集中在政府津贴房，如香港、新加坡等与大陆类似人口及文化背景地区，均采用了公屋政策，用以平衡住房市场的高价格。
而住房市场则成长为高端物业领域，其高昂的地价也从侧面补贴了公共用地的优惠土地成本。
新政的目标是希望居者有其屋，同时鼓励更多的人进入中产阶层。
目前，高端住区虽然处于浪尖，但却有品质高端化的趋势，量减而质升，对高端产品规划设计提出了更高的要求。
面对新政，开发商往往采用以下方法来应对：充分升值30%的合法高端领域，灵活转换70%的低端物业，认真研究低端物业的市场特征。
..2 高端社区规划设计的几种发展趋势—深圳星河丹堤案例研究中国经济的持续快速成长，新贵不断涌现的同时，作为基础的中产阶层正在扩大，其居住需求远远超越了新政的面积上限。
原来仅仅面向富人的高端产品将面向这个新兴阶层。
高端产品已初步呈现多元化的趋势，别墅的外延不断扩大，出现了多种House复合形态。
星河丹堤项目属于高低层复合型高档山水社区(图1)，区内有独栋别墅Villa House、联排别墅TownHouse、空中别墅Loft House、台府别墅Terrace House等。
联星河丹堤豪宅项目营销推广策略报告60页
视觉部分
联星河丹堤豪宅项目营销推广策略报 告60页
主题活动：
3.15产品发布会： “城市别墅·CEO第一官邸”
专利产品发布会
联星河丹堤豪宅项目营销推广策略报 告60页
活动目的：塑造丹堤的气质和形象，形成新闻炒作热点，最大化 扩大知名度和传播面。
活动流程： 将丹堤的十余种主力户型制作成水晶模型以艺术展的形式进行展出； 邀请建筑、园林专家和风水大师分别进行点评。 活动地点：地王顶层/天上人间
阶段主题：城市原生CEO官邸
联星河丹堤豪宅项目营销推广策略报 告60页
3大攻略：
公园攻略：最大化利用郊野公园优势进行炒作，
让“银湖山郊野公园”=“星河丹堤”， 进行全民性的方案征集；
延续“豪宅客户聚餐攻略”和“媒体攻略”。
联星河丹堤豪宅项目营销推广策略报 告60页
媒体攻略：广告牌、报纸、杂志、电台
联星河丹堤豪宅项目营销推广策略报 告60页
明确市场属性：
由产品诉求到形象诉求 由自然属性到社会属性
由“城市原生别墅群”到 “城市原生·CEO官邸
联星河丹堤豪宅项目营销推广策略报 告60页
突显核心诉求：
波托菲诺 —— 格调 中信红树湾 —— 远见 中旅国际公馆 —— 修养
联星河丹堤豪宅项目营销推广策略报 告60页
阶段主题：城市原生CEO官邸
联星河丹堤豪宅项目营销推广策略报 告60页
4大攻略：
现场攻略： 林岸会馆 进行酒店式的现场包装，提升尊贵感；
会馆内展厅进行定期的艺术展， 如 “自然凝固的艺术——原生原石·星河丹堤艺术展”；
联星河丹堤豪宅项目营销推广策略报 告60页
[酒店式会所]
20110114_深圳_星河丹堤案例研究
2006.5
TH\独栋
2006.1
TH\独栋
本报告是严格保密的。
二期启动
通过叠加TH专利明星产品，及精细化打造， 通过叠加TH专利明星产品，及精细化打造，成功 TH专利明星产品 实现项目价值的持续提升，与叠加产品的溢价 实现项目价值的持续提升，
类坡地规划 类坡地规划：最大化的 利用资源，提升项目价值； 产品创新户型：产品发 力，合府、冠邸、阔庭、 厢庭、跃庭等产品 2006.5.21申报国家专， 管道木 下水管道 栅栏 精心布置 以专利发布会形式，正式 向市场推出项目的产品特 合府、冠邸、阔庭、厢庭、跃庭产品专利 点，制造稀缺性，提升物 业附加值； 产品精细化：材料和做 工，带来产品附加值。
地块背景
总用地面积 20万平（300亩） 36万平米 1.8 独栋、TH、高层 9万平米原生湖、 13万平郊野公园
银 湖 山 郊 野 公 园
总建筑面积 容积率 物业形态 资源优势
取地背景
区域形象感知较低； 地块旁的丰泽湖山庄档次较低， 定义为“平民住宅”； 丰泽湖业主事件，人文价值也 较低，市场影响较差； 临快速干道； 没有生活配套；
世联地产 华北策略资源中心
深圳星河丹堤案例研究
•项目概况 项目概况 •开发策略 开发策略 •产品分析 产品分析 •营销推广 营销推广 •项目总结 项目总结
本报告是严格保密的。
•项目概况 项目概况 •开发策略 开发策略 •产品分析 产品分析 •营销推广 营销推广 •项目总结 项目总结
本报告是严格保密的。
武汉大学深圳外国语学校入驻丹堤 三家著名品牌——华润万家、丹桂轩、中航健身会的代表出席宴会 并与星河正式签约，标志着三大品牌正式入驻星河丹堤。
时间 2008.1. 12 2008.32008.7 星河丹堤三期成绩 E区开盘实收均价 同期市场情况 豪宅项目开盘销售率均 在15%以下 多个项目销售停滞，最 多每周成交0-3套，
世联深圳星河丹堤豪宅项目营销执行报告
客户情况
自2006年3月6日起星河会VIP卡登记会员260位，实际存款到 帐162位；（数据截止日3月21日）
客户语录： ➢其实这关内关外的区分最主要的也不是看那个梅林关，那座山是个障碍，
无形中就把关内和关外给隔开了； ➢这里的山显的太秃了，前面只有荔枝树，体现不了原生态了； ➢星河丹堤和丰泽湖山庄在一起，会不会很乱啊，那么多人； ➢如果价格不是问题，其它都不是问题。 ➢就这地方还能卖到两万啊？ ➢第五园才一万多，你们这里不会太贵吧？
附件《星河丹堤开盘前媒体投放计划》
事件 攻略及执行——资源最大化
B
郊野公园攻略
➢ 出发点——借势“银湖山郊野公园”，让更多的客户知道星河丹堤 ➢ 目标——建立“银湖山郊野公园”特殊区位的影响力 ➢ 手段——与深圳政府合作，共同推广 “银湖山郊野公园”增加市场公信力；
美国《国家地理杂志》合作进行品牌嫁接，提升项目级别感； ➢ 执行时间及概况——2006年3月起至项目销售完毕
合计
200649.29
358796.19
开发节奏:
A、C区 > B区 > E区 > F区 > D区
一期(A、C区)情况:
容积率:约0.6；户均面积：252平方米
分期开发的大盘
D区：TH103套
C区：TH86套 独栋7套
06年4月底销售
F区：高层
E区：高层
A区：TH111套 06年4月底销售
叠TH区：154套
私家院落 落生活
展示区、清水房、外立面、围墙、私家院落与公共园林的布置
高附加值 地下私家车库、多功能空间、前庭、后院、露台、中庭、私家电梯等
少量多次推售，制造稀缺；小步快跑，提升价值（视客户摸查情况适当调整，详见价格报告）