房地产财务知识入门培训
房地产企业财务培训资料
第一章开发准备阶段的会计核算一、开发准备阶段的主要工作容一〕、投资决策分析——工程可行性研究二〕、获得土地使用权我国现阶段主要存在着土地配置的双轨制，即行政划拨和市场机制并存，我们房地产企业获取土地使用权的途径一般只能是有偿获取。
1、土地使用权出让是指以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限让与土地使用者，并由土地使用者向支付土地出让金的行为。
具体方式主要包括协议出让、“招、拍、挂〞等方式。
土地使用权出让的最高年限规定如下：1〕、居住用地70年；2〕、工业工地50年；3〕、教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；4〕、商业、娱乐、旅游用地40年；综合或其他用地50年。
具体每幅土地的实际使用年限，在最高年限由出让方确定，或有双方共同商定。
2、土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转让的行为，包括出售、交换和赠与。
受让者取得土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。
土地使用权转让的条件：1)、必须是出让的土地使用权才能转让，通过出让取得的土地使用权是一种独立意义的“物权性使用权〞，包括一定程度的占有、使用、收益和处分权能。
划拨性土地使用权是一种“债权性使用权〞，原那么上不允许转让、出租、抵押，但是通过划拨取得的土地使用权的单位和个人与土地管理部门签订出让合同并补交土地出让金后，可以转让、出租和抵押。
2〕、必须依照土地使用权出让合同的期限和条件对土地进展投资开发和利用。
3〕、土地使用权转让，应当签订转让合同。
4〕、土地使用权转让，必须办理过户登记。
3、划拨土地使用权是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为，一般没有使用期限的限制。
具体包括以下方面：1〕、机关用地和军事用地。
2〕、城市根底建立用地和公益事业用地。
3〕、重点扶持的能源、交通、水利等工程用地。
房产销售人员财务培训计划
房产销售人员财务培训计划一、背景介绍房地产行业的销售人员在日常工作中，除了需要具备良好的销售技巧和沟通能力外，对财务知识的理解也至关重要。
仅仅依靠销售技巧往往难以取得突出的业绩，因此，为房产销售人员提供财务培训变得尤为重要。
二、培训内容1. 财务基础知识•理解利润、成本和收入的概念•掌握会计基本原则•了解资产和负债的概念2. 销售相关财务知识•销售提成计算方法•成本与定价策略的关系•销售额与净利润的关系3. 报表理解与分析•能够解读财务报表•分析销售数据与财务报表的关联性•深入了解利润表和现金流量表4. 投资与风险管理•了解投资的基本概念•风险管理与投资策略•房产销售人员的投资规划三、培训方式本培训将采用线上视频教学和实际案例分析相结合的方式进行。
销售人员可以在较为灵活的时间进行学习，通过案例分析来加深对财务知识的理解。
四、培训目标通过本次培训，期望房产销售人员能够： - 更好地理解销售业绩与财务数据的关系 - 提高销售人员的财务管理能力 - 为销售人员的个人财务规划提供帮助五、培训评估将通过考试和实际销售数据的对比来评估销售人员在财务培训中的掌握程度，以此进一步优化培训内容和方式。
六、总结房产销售人员财务培训计划的实施将有助于提升销售人员的综合素质和专业能力，使他们在销售业绩上取得更大突破，也有助于个人财务管理和未来发展规划。
希望该计划能够取得良好效果，为企业和销售人员共同发展贡献力量。
以上是房产销售人员财务培训计划的具体内容和方案。
愿每位销售人员都能通过这次培训获益，成为综合素质更加过硬的销售精英。
房地产公司人员入职财务知识培训
资产 = 负债 + 所有者权益
2021/2/19
资金的占用
资金的来源
9
债权人 股东 资产
资产负债表 资产负债表结构
流动资产
长期投资 固定资产 其他资产
流动负债 长期负债
所有者权益 （净资产）
资产 = 负债 + 所有者权益
2021/2/19
资金的占用
资金的来源
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利润表概述
• 利润表又称损益表，是用来解释企业的 利润是如何产生的。
长期债券
13 长期应付款
行 次 年初数
期末数
41 42 43 44 45 46 47 48 49 50
51
52 53 54
57 58 59
项目 一、主营业务收入
减：主营业务成本 主营业务税金及附加
二、主营业务利润（亏损以“－”号填列） 加：其他业务利润（亏损以“－”号填列） 减： 销售费用 管理费用 财务费用
2021/2/19 6.其他
利润表
行次 1 3 5 7 9 11 13 15 17 19 23 25 27 29 30
本月数
本年累计数
40
42
44
46
48
14
50
本年累计数 上年实际数
目 量： 的现金：
关的现金：
现金 付的现金
关的现金
额 量：
金 和其他长期资产所收回的
关的现金
和其他长期资产所支付的
• 利润表记载企业在一定时期内收入、成 本费用和非经营性的损益，从中可以看 出企业产生的净利润（或净亏损）。
损益表遵循的会计等式：
2021/2/19
利润 = 收入－成本费用
房地产公司财务管理知识培训
1
财务管理内容
资金管理 预算管理 核算管理 税务管理
2
第一篇 房地产开发融资流程介绍 第二篇 房地产开发企业涉税概述 第
和工具
3
第一篇 房地产开发融资流程介绍
房地产企业贷款的种类 取得贷款的一般前提条件 贷款方案的制定 贷款审批流程 贷款发放后的管理 按揭贷款政策
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贷款方案的制定
2、项目贷款额的确定 项目贷款量最大为项目总投的65%，即减去自有投入部分；
但银行一般会把项目的预售收入作为项目投入的一部分， 贷款比例一般为总投资的30%-50%，如招行明确要求贷 款申请额度不得超过项目总投的40%。 申请贷款额也受抵押物价值的影响，银行一般抵押率控制 在60%—70%以内。 例：望京项目目前土地评估价值约为7.6亿，按60%计算 抵押率，贷款规模为4.5亿，70%为5.3亿。
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贷款方案的制定
5、抵押物的确定 抵押物一般为项目自身土地及在建工程，
在项目自身不具备抵押条件或抵押率不满 足贷款需求时可用项目外抵押物
例：大连项目4号土地评估值不足2亿，不足以向工 行申请2亿额度，即以整个住宅地块土地抵押给工 行。
17
贷款审批流程
18
贷款审批流程
在贷款各类条件满足的前提下，主要流程及时间如下：
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贷款方案的制定
3、自有资金的确定 对新开发项目来说，主要为项目的土地成本和前
期投入，若权益不足，则以股东决议的方式进行 转增资本公积，确保自有资金满足贷款要求。 4、期限和利率的确定 一般开发贷款期限为2年，最长为3年；利率主要 由当前的宏观形势决定。如2007年公司多笔贷款 实现基准利率下浮，而2008年贷款普遍利率上浮 10%—30%不等。
房地产财务知识入门基础培训
会计要素的简要介绍
竣工前按1%预缴，竣工后清算
印花税
应纳税凭证
记载金额
购销合同0.3‰，勘查设计合同0.5‰，建筑安装0.3‰，财产租赁1‰，借款合同0.05‰，产权转移书据0.5‰，
发生起1月内
涉税业务实例
实例某房地产公司通过竞拍获得了位于市郊的一块土地，土地面积100 000平方米，交纳土地出让金3亿元，并签订土地合同约定于2006年2月1日交付土地使用权。计划建设200 000平方米的住宅，该方案通过了政府部门的用地及规划审批，项目于2006年5月1日开工建设。整个项目的建筑安装成本3.5亿元，管理费用（不含各项税金）、营销费用等其他费用共0.5亿元。项目于2007年8月1日竣工，并实现销售总收入10亿元。
所得税税前扣除项目简介
《企业所得税税前扣除办法》国税发[2000]84号
不可以税前扣除项目
可以税前扣除项目
成本费用
资产折旧或摊销
广告费和业务招待费
坏账损失
借款费用和租金支出
工资薪金
贿赂等非法支出
因违法交纳的罚款滞纳金
提取的减值、风险准备金
超扣除标准的费用
可直接计入有关成本计算对象或劳务的经营成本中的直接材料、直接人工等
是行政管理部门为管理组织经营活动提供各项支援性服务而发生的费用。管理费用包括\研究开发费（技术开发费）、社会保障性缴款、劳动保护费、业务招待费、工会经费、职工教育经费、股东大会或董事会费、开办费摊销、无形资产摊销、坏账损失、印花税等税金、消防费、排污费、绿化费、咨询费、诉讼费、聘请中介机构费、商标注册费等
房地产公司人员入职财务知识培训-
2020/11/21
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相关的财务术语（四）
应收账款周转率
应收账款和存货一样，在流动资产中具有举足轻重的地位。应 收账款的及时收回，不仅增强了企业的短期偿债能力，也反映 了企业管理应收账款方面的效率。
长期负债： 长期借款
长期债券
13 长期应付款
行 次 年初数
期末数
41 42 43 44 45 46 47 48 49 50
51
52 53 54
57 58 59
项目 一、主营业务收入
减：主营业务成本 主营业务税金及附加
二、主营业务利润（亏损以“－”号填列） 加：其他业务利润（亏损以“－”号填列） 减： 销售费用 管理费用 财务费用
关的现金
净额2020/11/21 量：
行次
1 3 8 9 10 12 13 18
20 21
22 23
25 28 29
30 31 35 36 37
现金流量表
金额
2005年6月 项目
补充资料 1、将净利润调节为经营活动现金流量： 净利润 加：计提的资产减值准备
固定资产折旧 无形资产摊销 长期待摊费用摊销 待摊费用减少（减：增加） 预提费用增加（减：减少） 处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损 失（减：收益） 固定资产报废损失 财务费用 投资损失（减：收益） 递延税款贷项（减：借项）
2020/11/21
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相关的财务术语（三）
资金周转率 资金周转率是衡量企业资产管理效率的重要财务比率，
在财务分析指标体系中具有重要地位。 资金周转速度可以用资金在一定时期内的周转次数表
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第一章开发准备阶段的会计核算一、开发准备阶段的主要工作容一）、投资决策分析——项目可行性研究二）、获得土地使用权我国现阶段主要存在着土地配置的双轨制，即行政划拨和市场机制并存，我们房地产企业获取土地使用权的途径一般只能是有偿获取。
1、土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地出让金的行为。
具体方式主要包括协议出让、“招、拍、挂”等方式。
土地使用权出让的最高年限规定如下：1）、居住用地70年；2）、工业工地50年；3）、教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；4）、商业、娱乐、旅游用地40年；综合或其他用地50年。
具体每幅土地的实际使用年限，在最高年限由出让方确定，或有双方共同商定。
2、土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转让的行为，包括出售、交换和赠与。
受让者取得土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。
土地使用权转让的条件：1)、必须是出让的土地使用权才能转让，通过出让取得的土地使用权是一种独立意义的“物权性使用权”，包括一定程度的占有、使用、收益和处分权能。
划拨性土地使用权是一种“债权性使用权”，原则上不允许转让、出租、抵押，但是通过划拨取得的土地使用权的单位和个人与土地管理部门签订出让合同并补交土地出让金后，可以转让、出租和抵押。
2）、必须依照土地使用权出让合同的期限和条件对土地进行投资开发和利用。
3）、土地使用权转让，应当签订转让合同。
4）、土地使用权转让，必须办理过户登记。
3、划拨土地使用权是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为，一般没有使用期限的限制。
具体包括以下方面：1）、国家机关用地和军事用地。
2）、城市基础建设用地和公益事业用地。
3）、国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地。
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3.5亿元，管理费用（不含各项税金）、营
销费用等其他费用共0.5亿元。项目于2007 年8月1日竣工，并实现销售总收入10亿元。
（2）城市维护建设税及教育费附加
分别按营业税额的7%和3%缴纳 城建税及附加=5 000×10%=500（万元）
涉税业务实例
实例 某房地产公司通过竞拍获得了位于市郊的 一块土地，土地面积100 000平方米，交纳 土地出让金3亿元，并签订土地合同约定于 2006年2月1日交付土地使用权。计划建设 200 000平方米的住宅，该方案通过了政府 部门的用地及规划审批，项目于2006年5月 1日开工建设。整个项目的建筑安装成本 税费计算（续上页） （3）印花税 按销售总收入的万分之五缴纳。 印花税=100 000万元×0.5 ‰=50（万元） 4、清算阶段 （1）土地增值税 按总销售收入减除扣除项目金额后的增值 额计算，扣除项目包括土地出让金、房地
3.5亿元，管理费用（不含各项税金）、营
销费用等其他费用共0.5亿元。项目于2007 年8月1日竣工，并实现销售总收入10亿元。
率为30%。
土地增值税=10 000×30%=3 000（万元）
涉税业务实例
实例 某房地产公司通过竞拍获得了位于市郊的 一块土地，土地面积100 000平方米，交纳 土地出让金3亿元，并签订土地合同约定于 2006年2月1日交付土地使用权。计划建设 200 000平方米的住宅，该方案通过了政府 部门的用地及规划审批，项目于2006年5月 1日开工建设。整个项目的建筑安装成本 税费计算（续上页） （2）企业所得税 按销售收入减除准予扣除项目金额的应纳 税所得额计算，本例不考虑其他纳税调整 事项，税率为25%。 准予扣除项目金额为79 850.50（万元）含： 土地出让金30 000万元 建安成本 35 000万元3.5亿，管理费用（不含各项税金）、营
销费用等其他费用共0.5亿元。项目于2007 年8月1日竣工，并实现销售总收入10亿元。
为500万元。
涉税业务实例
实例 某房地产公司通过竞拍获得了位于市郊的 一块土地，土地面积100 000平方米，交纳 土地出让金3亿元，并签订土地合同约定于 2006年2月1日交付土地使用权。计划建设 200 000平方米的住宅，该方案通过了政府 部门的用地及规划审批，项目于2006年5月 1日开工建设。整个项目的建筑安装成本 税费计算（续上页） 加计扣除额为土地出让金和房地产开发 成本的20%，即 （30 000+35 000）×20%=13 000万元。 土地增值额=100 000-90 000=10 000（万 元） 增值额占扣除项目金额的比例为11%（10 000÷90 000×100%），未超过50%，税
一、公司涉税种类及计算方法
二、会计要素的简要介绍
三、企业所得税税 前扣除项目简介
公司涉税税种的简要介绍
涉税项目表
税种 纳税对像 计税依据 税率 纳税时间
契税
转移不动产权属
不动产的价格
3%-5%
发生不动产权属转移的当天
土地使用税
城镇土地
实际占用的土地面积
6元/平方米
国土局土地合同约定土地交付 时间的次月起
营业税
销售不动产行为
销售收入减去购置原价 后的余额 自营：房产计税价格 出租：房产租金收入
5%
收到预收款的当天
房产税
房产
计税价值的1.2% 租金收入的12%
房产投入使用的次月起
企业所得税
生产经营所得和其他所得
应纳税所得额
25%
按年计算，分月或分季预缴
土地增值税
转让房地产
转让房地产取得的增值 额
增值额<50%，税率30%。 增值额50%~100%，税 率40%。 增值额100%~200%，税率50%。 增值额 超>200%，税率60%。 购销合同0.3‰，勘查设计合同0.5‰，建筑安装 0.3‰，财产租赁1‰，借款合同0.05‰，产权转移 书据0.5‰，
竣工前按1%预缴，竣工后清 算
印花税
应纳税凭证
记载金额
发生起1月内
涉税业务实例
实例 某房地产公司通过竞拍获得了位于市郊的 一块土地，土地面积100 000平方米，交纳 土地出让金3亿元，并签订土地合同约定于 2006年2月1日交付土地使用权。计划建设 200 000平方米的住宅，该方案通过了政府 部门的用地及规划审批，项目于2006年5月 1日开工建设。整个项目的建筑安装成本 税费计算 1、前期准备阶段 契税 按土地出让金总额的4%缴纳契税。 契税=30 000×4%=1 200（万元） 2、建设施工阶段 （1）土地使用税 在取得国有土地使用权至项目竣工销售完
3.5亿元，管理费用（不含各项税金）、营
销费用等其他费用共0.5亿元。项目于2007 年8月1日竣工，并实现销售总收入10亿元。
毕期间按每年6元/平方米缴纳
土地使用税=10万平方米×6元/平方米 ×1.5年=90（万元）
涉税业务实例
实例 某房地产公司通过竞拍获得了位于市郊的 一块土地，土地面积100 000平方米，交纳 土地出让金3亿元，并签订土地合同约定于 2006年2月1日交付土地使用权。计划建设 200 000平方米的住宅，该方案通过了政府 部门的用地及规划审批，项目于2006年5月 1日开工建设。整个项目的建筑安装成本 税费计算（续上页） （2）印花税 按建筑安装合同计载金额的万分之三缴纳。 印花税=35 000万元×0.3 ‰=10.5（万元） 3、销售阶段 （1）营业税 按销售收入的5%缴纳。 营业税=100 000 ×5%=5 000（万元）
3.5亿元，管理费用（不含各项税金）、营
销费用等其他费用共0.5亿元。项目于2007 年8月1日竣工，并实现销售总收入10亿元。
产开发成本、房地产开发费用、与转让房
地产有关的税金、加计扣除额。 扣除项目总额为90 000万元，其中：
涉税业务实例
实例 某房地产公司通过竞拍获得了位于市郊的 一块土地，土地面积100 000平方米，交纳 土地出让金3亿元，并签订土地合同约定于 2006年2月1日交付土地使用权。计划建设 200 000平方米的住宅，该方案通过了政府 部门的用地及规划审批，项目于2006年5月 1日开工建设。整个项目的建筑安装成本 税费计算（续上页） 土地出让金为30 000万元。 房地产开发成本为建安成本35 000万元。 房地产开发费用为土地出让金和房地产 开发成本的10%，即（30 000+35 000） ×10%=6 500万元。 与转让房地产有关的税金为5 500万元， 其中：营业税为5 000万元，城建税及附加