从秩序角度理解中国房地产泡沫

从秩序角度理解中国房地产泡沫
2016年，中国实体经济下行压力加大，但房地产依然火爆。

房地产存在泡沫，投资有风险，很多专家都在提醒。

不过，房地产泡沫的原始秩序中的人们并不这样认为。

首先，自从有商业性房地产开发以来，中国房地产一直在专家的泡沫论中迅速成长。

每一次对投资有风险、房地产存在泡沫的提醒之后，反而是房地产泡沫的进一步飞速成长。

这说明，现实的秩序，与专家笔下的专业理论和模型秩序是相反的。

在消费者和投资者的原始秩序中，人们更愿意相信非专业或非模型的原始的直觉判断。

其次，自有商业性房地产开发以来，人们每一次持币观望，或者等着房价下跌的选择，都会迎来一次火爆的房地产涨价。

人们每一次判断房地产涨疯了，然后选择清空房地产，拿着从没见过的大数额现金去投资不稳定的股市，或者其他金融产品，或者去投资大家所向往的、比房地产投资似乎更为道德的实体经济时，其结果都是一次次失望，因为非房地产的投资，都没有房地产的投资回报率高。

原始的心灵中，害怕房地产泡沫的破灭，但一次次房地产泡沫的坚定成长，反而使得坚定选择房地产的投资家变得越来越强壮。

而实体经济的投资者，在边际回报率下降的情况下，反而因为有相关的房地产增值而获得了赢利的空间，尤其是通过现有增值资产获得资产抵押的债券融资和资产证券化后的股权融资，获得了更多的流动性，从而进一步扩大经营规模，降低运营成本，并在缺乏增值资产支撑的同行中胜出。

这使得原始秩序的投资家们不仅直接投资房地产，更乐意享受高度泡沫化后现有房地产的流动性融资价值。

这说明，原始秩序的房地产投资家们得到了扩展的资本市场的支撑，而且金融杠杆不仅在房地产的一级和二级市场支撑了泡沫，更因金融市场里因泡沫化而获得高价值的房地产提
供的信用的“野蛮增长”，而获得了快速增长。

也就是说，高度扩展的资本市场，与高度原始却快速成长的房地产信用相互融合、相互支撑，共同构成了2008年世界金融危机之后中国房地产在一段时间消沉之后连续多年迅猛发展的秩序原因。

不过，任何市场在三年的“野蛮生长”期之后，都会有一个回头调整时期，这种调整往往表现为一段时间的萧条。

繁荣，然后萧条，萧条之后是又一次的繁荣。

繁荣的时候，大家都赚钱；萧条之后，有大批投资者熬不住萧条而破产退出市场。

在这种情况下，政府往往会忍不住出手，对“野蛮生长”的市场进行一次严格的管制，结果萧条可能没有很快出现，但进一步的繁荣即再次的“野蛮生长”也很难出现。

中国农村经济改革后有一个两三年的快速成长期，但此后严格管制农村土地、人口和资本的政策，却让农村经济出现了改革后的长期停滞，现在大批村落出现衰落而不是发展的景象。

又如，中国出租车曾两三年内“野蛮生长”，但严格的数量管制导致，在各大城市规模翻番的情况下，出租车数量却依然维持在管制前“野蛮生长”阶段的水平，一直到网约车出现打破这种僵局，已经20年过去了。

在房地产领域存在大规模泡沫的专业认识下，各级政府也出台了种种严格的管制手段，如大城市限购，大城市惜土如金限制土地供应等等。

但这些管制政策，并没有让房地产市场出现停滞，反而通过行政化分区管理的措施，让房地产市场泡沫获得了条块分割的行政化扩展秩序的支持。

而行政性、等级化、单中心、多源的土地资源供给格局，更让土地价格呈现线性增长的趋势，并进一步推动房地产价格中土地元素的线性增长。

这说明，扩展的行政秩序，未必会让一个具体的市场窒息，如果运作得当，反而会支持某个特定市场的线性增长，使其在每一个“野蛮生长”时期过后不必陷入长期停滞，更不会陷入萧条期，反而让一个又一个的“野蛮生长”接连出现，而中间只有短暂的稳定观望期。

这说明，中国的房地产泡沫，只有现有专业理论模型的支持，而缺乏现有现实模型的支持。

正是由于专业理论模型没有考虑到中国房地产的秩序维度因素，才使得其对中国房地产泡沫的预计一次次落空。

从秩序的角度来看，中国房地产泡沫其实存在于中国的原始秩序中。

这种原始秩序，实际上来自个人内心的不安定感，这种不安定感，需要让人有一块土地和房子，而在现在，人们只能寄希望于有一个房子。

君不见，中国人到任何地方，都是省吃俭用，然后存下大笔资金，去购买一个房子。

中国的家族传统，更让老一代人少吃俭用购置房产，留给子孙后代用。

一个老人临走之前终于给四个孩子每人安排了一套房产，然后他安心地走了。

这是过去的老人。

现在的老人做不到这一点，但看到四个儿子，如果有一个儿子没有买好房子，就会很不放心，直到看到四个儿子每人都为自己的儿子、也就是老人的孙子买好了房子，才会安心地走。

这种不安定感，源自社会的不发展和不稳定，源自扩展的市场信用的不发达，也源自政府行政秩序对一切流动性资产的政策的不稳定。

中国的房地产市场正是在这样的原始秩序中发育起来的。

这种原始秩序给房地产市场以强劲的刚性市场需求。

而扩展的市场秩序，尤其是因房地产市场发展而发展起来的专门针对私人的金融杠杆的发展，以及因房地产活跃而出现的、以地产信用为基础的债券融资和股权融资金融市场及相关资本市场的发展，再加上省吃俭用而产生的高额的储蓄率，使得中国的房地产一开始发展，就有了充足的荷尔蒙和营养，得到一个又一个“野蛮生长”的资源。

而且中国房地产市场的奇妙之处在于，任何其他市场，一旦遇到高度行政化的政府管制，就会停滞，甚至消失，但中国房地产市场不仅没有停滞，更没有消失，反而出现了持续的“野蛮生长”，让一个个泡沫不断膨胀，却没有破裂，一直到现在，依然在成长。

其区别是，中国的城市因行政级别和市场机会的大小，分成了一线城市、二线城市和三、四、五线城市。

高行政级别、高商业机会的特大城市，如北上广深，是一线城市，是人们向往的地方，也是人生成功的标志，自然也是房地产泡沫连连、地产百万富翁比比皆是的地方。

当然，中国很大，全国各地差异也很大，商业机会分布很不均衡，扩展的行政差序结构，看起来对同级别的城市给予基本类似的秩序支持，但其对泡沫的效应还是有差异的。

当一线城市价格上五万、十万的时候，市场发达地区的小镇房子每平米也过万元的时候，市场机会不明朗的一些省会城市还停留在两三千一平米的水平。

但共同的趋势是明显的，无论一线城市，还是三、四、五线城市，其价格趋势都是直升。

其原因是，中国的房地产泡沫不是真正的泡沫，而是有独特的原始秩序、市场秩序和行政秩序支撑的泡沫。

从中国房地产的秩序维度模型的角度来看，中国的房地产泡沫要变成专业模型里的市场泡沫，需要有如下条件：
原始秩序需要有一个大的变化。

这种变化显然会出现。

因为高度市场化的发展，会让人们逐步改变对房地产的看法，也会让人们对安全感的原始需求产生变化。

市场化的发展，让
社会发展的空间变大，发达社会提供的安全感，会逐步替代因房产提供的安全感。

市场秩序需要有一个大的变化。

这个变化也在出现。

当市场经历了产品市场、产权市场和金融市场的几十年发展之后，扩展的市场自身会产生很多信用，尤其是在互联网时代，房地产提供的信用会逐步被大数据提供的信用所替代。

行政秩序提供的成就感会有一个变化。

中国人从乡下到城镇，从县级市、地级市，到省辖市，然后到直辖市，如果在北上广有一套房子，大家都认为是人生的成就。

比北上广更有价值的成就感是出国买房子，但发达国家最有价值的房子不是在中心城市，也不是在市中心，而是在美丽的乡村。

这种体验，势必影响中国人对行政秩序提供的成就感的感觉。

现在很多中国人开始在老家置房，开始到乡下去购买和改造古老村落的房子。

最近世界上540家宾馆比赛，得奖的都不是大城市的豪华宾馆，反而是中国浙江农村一个村落老房子改造而成的乡村酒店。

当然，更重要的是，中国行政秩序正在因落实中央与地方的财权、事权和支出责任的合理分工，而可能产生一些治理意义上的变化。

这一变化势必会改变中国单中心、多源的地产资源供应体系，也会改变相应的公共治理和服务的格局。

这些变化现在已经出现，这些新的秩序因素，还没有改变基本的房地产泡沫的格局，但已经在推动一些新的房地产发展趋势。

理论上总结一下，现有关于中国房地产存在巨大泡沫的专业论断，基本上基于单纯市场经济的理论模型。

如果中国的房地产市场处于一个市场秩序充分发达，而且有一个成熟的市场社会，以及亲市场、多中心公共治理的法治且有限政府秩序的支撑，那么这些判断和市场预计都是非常有道理的。

但中国房地产市场面对的是在高度行政化条件下成长起来的消费者和投资者，他们成长的时候几乎没有什么市场经济，而现在“野蛮生长”的多层次市场也深受单中心、等级制、“人治”且无限职能的政府秩序的影响，在这种情况下，用纯市场模型来分析中国的房地产市场，显然只能得出错误的结论。

在中国，要思考房地产泡沫问题，尤其要关注房地产市场的独特的原始秩序、扩展的市
场秩序以及扩展的政府秩序的元素，只有这样才能让我们更好地理解过去15年的房地产市场，也才能让我们更好地预见未来的房地产市场。

（FT中文网，中国人民大学，毛寿龙）。