2013年北京市石景山区住宅市场分析报告
2013年北京市房地产市场运行情况
2013年我市房地产市场运行情况来源：北京市统计局国家统计局北京调查总队2014-01-23一、房地产开发投资完成情况2013年，全市完成房地产开发投资3483.4亿元，比上年增长10.5%。
其中，住宅完成投资1724.6亿元，增长5.9%；写字楼完成投资611.7亿元，增长59%；商业、非公益用房及其他完成投资1147.1亿元，增长0.6%。
房地产开发投资中，建安工程投资为1510亿元，比上年增长9.2%，占全市房地产开发投资比重为43.3%。
图1 全市房地产开发投资同比增速单位：%二、房地产市场供给情况截至12月末，全市商品房施工面积为13886.9万平方米，比上年增长5.8%。
其中，住宅施工面积为7406.9万平方米，下降1.4%；写字楼为2114.1万平方米，增长23.5%；商业、非公益用房及其他为4365.9万平方米，增长11.9%。
2013年，全市商品房新开工面积为3577.5万平方米，比上年增长11%。
其中，住宅新开工面积为1736.5万平方米，增长6.7%；写字楼为671.4万平方米，增长25.1%；商业、非公益用房及其他为1169.6万平方米，增长10.4%。
2013年，全市商品房竣工面积为2666.4万平方米，增长11.5%。
其中，住宅竣工面积为1692万平方米，增长11.1%；写字楼为273.1万平方米，增长20.4%；商业、非公益用房及其他为701.3万平方米，增长9.3%。
三、房地产市场销售情况2013年，全市商品房销售面积为1903.1万平方米，比上年下降2.1%。
其中，住宅销售面积为1363.7万平方米，下降8.1%；写字楼为317.9万平方米，增长25.4%；商业、非公益用房及其他为221.5万平方米，增长7.1%。
图2 全市商品房销售面积同比增速单位：%四、保障性住房建设情况2013年，全市保障性住房完成投资729.7亿元，比上年下降14.9%。
截至12月末，全市保障性住房施工面积为4857.1万平方米，增长0.7%；新开工面积为964.9万平方米，下降13.3%；竣工面积为1079.2万平方米，增长43.4%。
2013年上半年北京新建商品住宅市场分析报告
一、新建商品住宅供给（预售许可）分析总量：2万套——环比降55% 同比降9%1-6月，全市新建商品住宅预售许可套数为2万套，环比2012年下半年下降55%，同比2012年上半年的2.2万套下降9%。
，同比2011年上半年下降28%。
其中，6月份为上半年预售量最多的一个月，为5638套，也是继4月开始实施新一轮调控后，首次突破5000套的一个月。
2013年1-6月我市新建商品住宅预售套数示意图6月，在预售许可的20个预售证中，套均面积超过140平米的项目有7个，而拟售单价超过2万元/平米的项目有3个，共计764套，占比为13.5%，环比上月的7%，有较大增幅。
（详见下表）区县：通州、房山、大兴前三甲——三个区的预售量占全市比重63%1-6月，全市新建商品住宅预售套数前三甲的区县是通州、房山、大兴，三区加起来的预售量占全市上半年总预售量的63%。
（见下图）上半年北京市新建商品住宅预售套数区县分布图环路5-6环——五-六环预售量占比67%1-6月，全市五-六环新建商品住宅预售套数占比67%，六环外占比29%，（见下图）2013年1-6月我市新建商品住宅预售套数示意图简评上半年预售量同比略减高价盘占比增多3月份我市出台了新一轮的房地产调控政策，并且对住宅预售项目加强了价格监管，从调控政策出台后的二季度实际预售量来看，略高于去年同期，但与2011年同期相比减少了三成半。
从往年来看，二季度通常是各大房企年度推盘的重点时期，应该会有较多项目上市，但由于政府主管部门对预售价格涨幅审批监管的加强，使不少价格异动明显的项目未通过预售许可。
其中，一部分转至申请现房审批，另一部分则还在进行博弈，或推迟上市时间，或调整价格，总之推盘节奏受到明显抑制。
此外，上半年的高价盘预售上市量相对较大，而且在二季度无论是总量还是占比上都要高于一季度。
下半年预售量或环比略增同比下降高价盘上市比重或将减少受去年及前年我市商品住宅用地出让量相对减少，以及今年房价调控因素综合影响，预计下半年全市新建商品住宅预售量会少于去年和前年同期，但环比会高于上半年的2万套，全年总体预售量预计在5-6万套之间。
2013年城西住宅市场报告
目录一. 城西区域环境分析 (3)1. 市场配套设施建设情况 (3)2. 商务金融配套建设 (3)3. 旧城改造情况 (4)二. 城西区域土地市场分析 (4)1. 供需回落城西土地沉寂 (4)2. 溢价成交商住价格差距拉大 (6)3. 土地市场小结 (6)三. 城西区域商品住宅市场 (7)1. 2013年1季度城西商品住宅供应 (7)1.1 供应略有下降 (7)1.2 格局依旧低密产品绝迹 (7)1.3 刚需70-90平米户型占据主流 (8)2. 2013年1季度城西商品住宅成交 (9)2.1 市场回暖去化加快 (9)2.2 价格平稳小幅波动 (9)四. 各板块商品住宅市场分析 (10)1. 光华板块持续活跃 (10)2. 高新西区低价抢占市场 (11)五．总结及预测 (12)1.总结 (12)2.预测 (13)图表目录图1：城西土地供需状况（2012年1季度---2013年1季度） (4)图2：城西住宅用地供需状况（2012年1季度---2013年1季度） (5)图3：城西商业用地供需状况（2012年1季度---2013年1季度） (5)图4：城西土地成交楼面价格（2012年1季度---2013年1季度） (6)图5：城西商品住宅供应趋势（2012年1季度---2013年1季度） (7)图6：城西商品住宅建筑类型供应（2012年1季度---2013年1季度） (7)图7：城西商品住宅面积段供应（2012年1季度---2013年1季度） (8)图8：城西商品住宅成交趋势（2012年1季度---2013年1季度） (9)图9：城西住宅价格变化趋势（2012年1季度---2013年1季度） (9)图10：城西主要板块商品住宅新增预售供应（2012年1季度---2013年1季度） (10)图11：城西主要板块商品住宅供需情况（2012年1季度---2013年1季度） (11)图12：城西主要板块板块成交价格（2012年1季度---2013年1季度） (11)一. 城西区域环境分析1. 市场配套设施建设情况地铁2号线西延线3月6日起空载试运行6月"连通"成灌快铁地铁2号线西延线是成都地铁首条已开通线路的延伸线，同时还是成都地铁首条有高架段的线路，且与成灌快铁存在共用区段和车站。
2013年第1周北京房地产市场周报
73209
1.0
C2商业金融 用地 F3其它类多 功能用地 F1住宅混合 公建用地、 C2商业金融 用地、S31机 劢车停车场 库用地 R2二类居住 用地
50
91000
12430
34970
87425
2.5
40
69500
7950
京土整储挂（通） 2012年12 通州区梨园镇 [2012]073号 月31日
2013年第1周北京房地产 市场周报
中国房地产综合活动服务的第一选择
一、政策及市场动态
土地动态
北京篇
北京1月入市地块再增6幅 总占地近500亩——12月31日，据北京市国土资源局最新公示，北京市2013年1月将再有6宗 地块入市，包括通州区运河西岸3宗，昌平区1宗，北京经济技术开发区河西区2宗。至此，北京亍2013年1月入市的地块 总量达到了19宗。上述6幅新挂宗地总土地面积33.22万平方米（约498.24亩），总规划建筑面积超过71万平方米。 京4地块出让进账30亿 华远创下3年来新溢价率——12月31日，北京迚行4个地块的现场拍卖，共30.2亿元土地出让金 迚账，较起始总金额10.48亿元翻了近三倍。除平谷马坊镇居住用地设定有最高限价溢价率为46%外，其余三个以商业为 主的地块均拍出高价，溢价率均超过100%，其中通州梨园地块溢价率达到491%，创2010年以来北京土地市场溢价率新 高。当天最为激烈的是第四块竞拍的北京市通州区梨园镇的地块，该地块竞报企业最多，共有9家，起始价为1.7亿元，由 亍竞争激烈，报价经过200多轮，最终达到10亿元关口，主持人丌得丌停下来，提醒现场开发商，2013年还将有更多更 好的土地供应。这一提醒以后，只有华进地产旗下华和公司报出10.05亿元的价格，最终摘得该地块。网上12轮报价和现 场203轮竞价，该地块共经历了215轮竞价，溢价率也达到491%，创下三年溢价率新高；折合楼面价16000元/平米，也 创下梨园地区新高。而拿地后的华进地产董事长任志强则在微博上无奈地表示，“扣除保障房地价16000元/平米，被政 府逼的无路可走的结果。”
2013年北京市场走势监测月报-调查分析报告
强本市商品房预 业、办公等非住宅楼栋，以及套均建筑面积大于140平方米的住宅楼栋，申请
售许可管理有关 问题的通知》
预售许可时，施工进度要求地上规划层数7层(含)以下的，要达到主体架构封
顶；8层(含)以上的，要达到地上规划层数1/2以上(且不低于7层)。
该条文仅针对2013年8月1日后新签订土地出让合同的房地产开发项目。加强建筑面积140平米以上住宅预 售管理这一举动，此举是为了贯彻落实今年3月本市出台有关房地产市场调控工作的通知，进一步完善商品房 预售制度，规范预售行为，保护购房人的利益。
合理区分新旧项目的预售门槛，尽可能减少政策调整对已拿地企业的工程进度、资金安排等方面的影响， 不会对市场供应造成影响。
资料来源：北京区域事业部市场研究数据库
北 京 最新房地产政策资讯——银行“钱荒”对房地产业的中长期影响有限
在最近个把月的短时间内，国内商业银行间资金拆借市场竟然出现多次罕见流动性紧缺，隔夜拆借利率急剧 攀升，并且一次比一次严重。尽管如此，等来的却是中国央行“不放水”的明确态度。受此影响，6月24日国内及 香港股市均受到“重创”,上证指数暴跌5.3%,跌破2000点大关,银行和地产板块是暴跌的主要动力，国内龙头房企 “招保万金”跌幅全部超过7%，其中招商地产和保利跌停。
“钱慌”在短时期内确实会使房地产企业碰到一定的融资困难，所以需要暂时调整企业运营策略，减缓扩张 拿地，养精蓄锐。从中长期来看，“钱荒”的影响会逐渐减弱。本次商业银行和影子银行等的流动性问题是由其 自身的管理和内部运营不当所造成的，所以“钱荒”并不是真正的缺钱，而是钱被捆绑在高杠杆的资金池中而暂 时无法被抽出投入到最需要的实体经济中。从长期来看，政策的导向将会使其优化流动性，从而重新服务于实体 经济。到时候，不但房地产行业整体的融资情况会有所改变，之前的中小房企融资困难或许也能得到一定程度的 改善。
北京2013年房地产市场总结
文化更多新房优惠评盘看房在线购房社区数据地铁房房产资讯北京2013年房地产市场总结数据播报腾讯房产2014-01-06 15:32我要分享1北京中原房地产经纪有限公司/文喜大普奔的2013年已经即将过去，中国房地产市场从过去一年火热成交到年初“新国五条”的风声鹤唳，再到如今“新国五条”烟消云散，市场交出了一份靓丽成绩单。
自年初以来，全国商品房销售面积同比增长近三成，重点城市土地供应与成交均上涨近一倍，房价指数持续上扬，标杆房企也业绩喜人、拿地积极。
总体市场表现与我们年初判断的“谨慎乐观”基本相符，市场从数据上显现出了非常乐观的行情。
细思恐极，新一届政府与上一个十年最大的区别是，一个只说不做，一个只做少说。
3月份的“国五条”、6月份的“闹钱荒”、7-8月份向房地产调控长效机制转变的“传闻”，三中全会后开始的一二线城市调控再收紧，使得后市更加扑朔迷离。
因此，在风云变幻下，我们更要看清市场、把握节奏，在悲观时保持冷静，在疯狂时保持克制。
2013年11月的货币政策公布显示：11月份，银行间市场同业拆借月加权平均利率为4.12%，分别比上月和去年同期高0.29个和1.55个百分点；155个基点相当于加息6次。
QE也已经开始退出，这一年货币政策已经变紧缩。
持续一年多的暴涨后，市场势必要理性回归，这是我们对2014年中国房地产市场的研判。
市场将在资金流动性偏紧的背景下量价增速回落，房地产逐渐回归到市场与保障的双轨制、调控政策将以房产税等市场调节手段代替行政干预手段。
经历了过去十年全国房地产市场粗放且迅猛的发展，如今一、二、三线城市分化发展特征明显，因此全国房地产市场已经很难用同一周期概括。
从未来的预期看，14年风险增加。
现在部分城市的土地溢价已经过分乐观，整体而言未来的市场机会与挑战并存，对企业自身控制风险、打造精品的能力提出更高的要求。
对2014年北京市场的预测：中低端住宅非商品房化，商品房豪宅化。
市场可定价产品将越来越少。
北京市石景山区人民政府关于印发《石景山区2013年度保障性安居工
北京市石景山区人民政府关于印发《石景山区2013年度保障性安居工程用地供应计划》的通知
【法规类别】国家建设用地
【发文字号】石政发[2013]10号
【发布部门】北京市石景山区人民政府
【发布日期】2013.03.14
【实施日期】2013.03.14
【时效性】现行有效
【效力级别】XP10
北京市石景山区人民政府关于印发《石景山区2013年度保障性安居工程用地供应计划》
的通知
（石政发﹝2013﹞10号）
区国土分局、发展改革委、规划分局，各有关单位：
《石景山区2013年度保障性安居工程用地供应计划》已经区政府批准，并经市国土局、市发展改革委、市规划委审核通过，现印发给你们，请认真遵照执行。
北京市石景山区人民政府
2013年3月14日
石景山区2013年度
保障性安居工程用地供应计划为贯彻落实科学发展观和党的“十八大”精神，按照。
2013年1-9月北京市房地产市场运行情况
2013年1-9月北京市房地产市场运行情况一、房地产开发投资完成情况2013年1-9月，全市完成房地产开发投资2413.9亿元，比上年同期增长9.5%。
其中，住宅完成投资1201.8亿元，同比增长7.6%；写字楼完成投资397.6亿元，增长32.7%；商业及服务业等经营性用房完成投资215.9亿元，增长16%。
房地产开发投资中，建安工程投资为1014.6亿元，比上年同期增长9.2%，占全市房地产开发投资比重为42%。
图1 北京市房地产开发投资同比增速（%）二、房地产市场供给情况截至9月末，全市商品房施工面积为12652.6万平方米，比上年同期增长5.1%。
其中，住宅施工面积为6909.9万平方米，下降1.7%；写字楼为1773.5万平方米，增长18.4%；商业及服务业等经营性用房为1124.9万平方米，下降1.2%。
1-9月，全市商品房新开工面积为2463.7万平方米，比上年同期增长11.5%。
其中，住宅新开工面积为1247.7万平方米，增长12.2%；写字楼为357.3万平方米，增长4.4%；商业及服务业等经营性用房为246.9万平方米，增长4.9%。
1-9月，全市商品房竣工面积为1148万平方米，增长18.2%。
其中，住宅竣工面积为738.9万平方米，增长15.2%；写字楼为118.7万平方米，增长63.5%；商业及服务业等经营性用房为77.2万平方米，下降12.5%。
三、房地产市场销售情况1-9月，全市商品房销售面积为1329.7万平方米，比上年同期增长15.9%。
其中，住宅销售面积为959.1万平方米，增长8.9%；写字楼为219.8万平方米，增长54.6%；商业及服务业等经营性用房为70.2万平方米，下降5.1%。
图2 北京市商品房销售面积同比增速（%）四、政策性住房建设情况2013年1-9月，全市保障性住房完成投资492.3亿元，比上年同期下降13.8%。
截至9月末，全市保障性住房施工面积为4487.8万平方米，下降1.6%；新开工面积为673.1万平方米，下降23.1%；竣工面积为389.1万平方米，增长47.9%。
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北京市石景山区住宅用房市场分析（2013年）
一、住宅土地市场
根据北京市国土资源局石景山分局土地出让结果公示信息，2013年北京市石景山区土地交易市场总体成交量为12宗，土地出让总面积为30.47万平方米。
其中，包含居住类用地3宗，出让总面积为16.35万平方米，出让面积占总量的54%。
总规划建筑面积为41.89万平方米，总土地成交价格为326540万元。
具体信息详见下表：
与2012年全年相比，居住类用地的成交量总体呈下降趋势。
从成交数量上相比，减少了2宗地块。
成交总面积与2012年的31.66万平方米相比，下降了48.4%；规划建筑面积与2012年的89.76万平方米相比，下降了53.3%。
从该区土地供应市场上来看，造成这种情况主要是2013年土地供应下降明显，由于供应量的持续下滑，使得土地成交量也随之下降
明显。
从土地价格来看，2013年出让的3块居住类用地中，五里坨建设组团02号地B地块保障性住房用地、五里坨南宫住宅小区（A、B 地块）保障性住房用地和老古城村地块楼面地价分别为4359元/平方米、4394元/平方米、15093元/平方米。
考虑到前两宗地块为保障性住房用地，土地价格低于市场正常水平，我们认为老古城村地块15093元/平方米的楼面地价反映了当前石景山区住宅用地价格。
二、商业土地市场
根据北京市国土资源局石景山分局土地出让结果公示信息，2013年北京市石景山区出让商业金融类用地4宗，出让总面积为11.84万平方米，总规划建筑面积为54.59万平方米，总土地成交价格为845961万元。
具体信息详见下表：
与2012年全年相比，石景山区商业用地的成交量总体呈大幅上升趋势。
从成交数量上相比，减少了3宗地块。
成交总面积与2012
年的1.11万平方米相比，上升了967%；规划建筑面积与2012年的3.885万平方米相比，上升了1305%。
从土地价格来看，2013年出让的4块商业用地中，楼面均价最高为21312元/平方米，最低为13573元/平方米，平均楼面均价为15497元/平方米。
而2012年该区出让的唯一一宗商业用地“苹果园交通枢纽商务区F地块商业金融用地项目”的楼面均价为9588元/平方米，由此反映了近一年该区商业用地土地价格平均增幅超过50%。
三、商品房住宅市场
2013年1-11月，石景山全区房地产投资开发总投资为76.2亿元，同比增长16.7%；商品房销售面积为48.3万平方米，同比大涨235.4%。
2013年三季度，石景山区建筑业企业房屋施工面积4192万平方米，同比增长29.9%；建筑业企业完成房屋201万平方米，增长43.6%。
石景山区处于北京市区西部，上风上水，并且紧邻八大处，景观非常多，环境质量优良。
区内交通十分发达，区域内的房源以交通便利为首要卖点，例如地铁1号线始发站建在石景山区，10号线也通过区内，加上近年来区政府大力改善路况，情况有了很大的好转。
石景山区的主要住宅项目有熙景嘉园、苹果园四区、京汉旭城家园、新都丽景、海特花园、远洋山水等住宅小区。
截止到2013年12月，可查询到的石景山区预售房地产项目为1个，为北京中海金石房地产开发有限公司开发建设的中海金石苑项目。
该项目位于石景山西五环石景山路北400米，在五环外六环内，其批
准销售套数为632套，批准销售的总面积为66478.36平方米，拟销售价格在35000—42000元/平方米之间，均价约41000元/平方米。
仍在现售的住宅项目有隆恩家园、融景家园、天翠阳光新苑等。
根据北京市房地产交易管理网统计数据显示，2013年三季度期房、现房成交商品住宅总量、住宅网签面积、与2012年同期相比均有明显下降。
整体来看，在调控政策经历了大半年的市场消化后，购房者的观望情绪逐渐放缓，三季度逐月成交走势回升迹象明显，但由于限购以及调控大环境依然趋紧，购房需求也不会有骤然增加，因此预计商品住宅成交量未来成平稳增长趋势。
石景山区的二手房房价受到外界因素的影响较小，随着各种调控房价的政策的不断出台，越来越多的购房者需要衡量小区的保值空间，环境配套以及地理位置等，石景山的地理位置和完善的生活配套使越来越多购房者把目光投向这里。
区内二手房每平米价格较去年同期增加近10000元/平方米左右。
其中比较典型的杨庄小区、八角地区等老旧小区的二手房均价集中在30000-35000元/平方米的区间内，远洋山水等一些高端项目销售价格基本在40000-50000元/平方米之间。
所选取的典型项目如下表所示：
从二手房成交量上来看，从调控政策施行后的4-9月看，6个月的时间内，二手房成交市场逐月成交量均小幅平稳上扬，但整体成交量仍低于去年同期。
其中，小户型占比持续提升。
分析其原因，除了房价整体上涨的因素以外，在目前多方面调控政策的多重作用下，当下部分购房者已从原先的过渡性产品消费观念逐渐转变，可能会更倾向于“一步到位”，从而使得购房者对房屋的区位、面积、品质等方面的需求预期也随之提高，可能因此原因造成了成交价格向高总价区间偏移的现象。
四、保障房住宅市场
石景山区可用于建设的土地资源已十分匮乏，又属于老工业区，产业结构导致了石景山区居民生活水平偏低，保障房申请家庭比例为全市最高，供需矛盾十分突出。
实际上石景山区已经把一些商品房用地调整成为保障性用房用地。
从2007年开始，石景山区总共开工建设了150万平方米的保障房。
在2013年成交的土地中，五里坨地区有两个地块总共27万平方米将用于建设保障性住房，预计将建成5000套，其中3000套是两限房，2000套是公租房，同时在老古城地块将建1800套公租房，在区域的其他范围里还要建设1800套居民回迁房，用以缓解突出的供需矛盾。
目前石景山区已竣工或正在建设中的保障房项目有：五里坨站前小区、衙门口限价房、远洋山水公租房、衙门口东路北侧廉租房、燕
山水泥厂限价商品房、南宫小区公租房以及衙门口定向安置房等项目。
五、区内“百强”房企项目简介
1.石景山区京西商务中心（西区）商业金融地块项目
该项目开发企业为金融街控股股份有限公司和北京实兴腾飞置业发展公司联合体，签约时间为2013年7月29日，约定竣工时间为2017年7月28日。
项目规划总用地面积106152.692平方米，其中建设用地52734.267平方米，代征道路用地35126.287平方米，代征绿化用地18292.138平方米；总建筑面积347200平方米，其中地上建筑面积237300平方米，主要建设办公、商业及公建设施，地下建筑面积109900平方米，为地下车库、设备用房和商业用房。
此外，该项目还配建了保障性住房项目，位于石景山区五里坨南宫住宅小区（A、B地块）。
2.中海金石苑项目
该项目为中海地产集团有限公司旗下的北京中海金石房地产开发有限公司开发建设，签约时间2013年2月1日，约定竣工时间2017年1月30日。
项目位于石景山西五环石景山路北400米，在五环外六环内，其批准销售套数为632套，批准销售的总面积为66478.36平方米，拟销售价格在35000—42000元/平方米之间，均价约41000元/平方米。