基于房地产开发存在问题及策略的分析
房地产开发项目的风险分析、风险管理及对策
房地产开发项目的风险分析、风险管理及对策引言概述：房地产开发项目是一个复杂且风险较高的行业，需要开发商在规划、设计、施工、销售等环节中面对各种风险。
本文将对房地产开发项目的风险进行分析，并提出相应的风险管理及对策，以帮助开发商更好地应对风险，确保项目的顺利进行。
一、市场风险1.1 市场需求波动：市场需求的波动是房地产开发项目面临的主要风险之一。
开发商应该密切关注市场需求的变化，进行市场调研和预测，以合理规划项目的规模和定位。
1.2 政策风险：政策的变化对房地产市场影响巨大。
开发商应关注政策的动态，及时调整项目策略，确保项目符合相关政策要求。
1.3 竞争风险：房地产市场竞争激烈，开发商需要了解竞争对手的项目情况，进行差异化定位和市场定位，提高项目的竞争力。
二、财务风险2.1 资金风险：房地产开发项目需要大量的资金投入，资金链断裂可能导致项目无法继续进行。
开发商应制定合理的资金筹措计划，确保项目的资金供应充足。
2.2 成本风险：项目成本的控制是保证项目盈利的关键。
开发商应该对项目的各项成本进行详细的分析和预测，制定合理的成本控制措施，确保项目的盈利能力。
2.3 财务风险：市场行情的波动可能导致项目的销售情况不如预期，进而影响项目的财务状况。
开发商应制定合理的财务计划，确保项目能够应对市场波动带来的风险。
三、技术风险3.1 设计风险：设计方案的不合理可能导致项目无法按时完成或者无法满足市场需求。
开发商应选择经验丰富的设计团队，进行全面的设计评审和优化，确保项目的设计方案符合市场需求。
3.2 施工风险：施工过程中可能出现的施工质量问题和施工进度延误都会对项目造成影响。
开发商应选择具备施工经验的施工团队，进行施工计划的合理安排和施工质量的监督，确保项目能够按时高质量完成。
3.3 技术创新风险：技术的不断创新可能导致项目所采用的技术过时。
开发商应密切关注技术的发展动态，及时进行技术更新和改进，确保项目能够保持竞争力。
商业地产开发及经营管理存在的问题和对策
商业地产开发及经营管理存在的问题和对策商业地产开发及经营管理是一个具有挑战性和复杂性的行业，随着城市化进程的加速和经济实力的增强，商业地产开发成为了一个备受关注的领域。
商业地产开发及经营管理也存在一些问题和挑战，这些问题和挑战需要我们深入分析并采取有效的对策来解决。
本文将就商业地产开发及经营管理存在的问题以及对策进行分析和探讨。
**一、问题概述**1. 市场需求不确定性商业地产开发需要根据市场需求进行规划和设计，然而市场需求常常具有不确定性，因此商业地产开发的项目可能会面临市场需求不足或者过剩的情况。
市场需求不确定性会给商业地产开发带来较大的风险，需要通过市场调研和预测来进行有效的应对。
2. 资金压力商业地产开发需要巨额的资金投入，而且项目周期长，回报周期也相对较长。
资金压力成为了商业地产开发的一个重要问题。
如何融资、资金的使用效率、资金的回笼等都是需要重点关注的问题。
3. 土地供应不足随着城市化进程的加速，土地供应日益紧张，商业地产开发面临土地供应不足的问题。
土地资源的稀缺性导致了土地价格的飙升，给商业地产开发带来了成本压力。
4. 宏观政策的影响宏观政策对商业地产开发及经营管理也产生了重要影响。
比如国家的土地政策、房地产政策、金融政策等都会对商业地产开发产生直接或间接影响。
这些政策的频繁调整和变化，给商业地产开发带来了不确定性。
**二、对策探讨**1. 市场需求不确定性对于市场需求不确定性的问题，商业地产开发公司可以通过加强市场调研和预测工作，提前了解市场需求的动态，调整开发策略和方向，降低项目的市场风险。
可以通过市场营销和宣传，提高项目的知名度和吸引力，增加市场需求。
2. 资金压力在资金压力方面，商业地产开发公司可以通过多元化融资渠道，包括银行信贷、股权融资、债务融资等多种形式，降低融资成本和风险；并且在项目规划和设计阶段，可以通过精细化的成本控制和资金管理，提高资金的使用效率。
3. 土地供应不足面对土地供应不足的问题，商业地产开发可以加强和政府的合作，通过土地的重新规划利用、城市更新改造等方式，增加土地资源的供应。
房地产评估中存在的问题及对策分析
房地产评估中存在的问题及对策分析发表时间：2018-05-31T10:05:36.867Z 来源：《基层建设》2018年第10期作者：桑卓[导读] 摘要：房地产行业发展迅速，房地产评估的重要性越来越突出，通过对方房地产进行科学合理的评估，能够保证评估所得结果的准确性，为房地产抵押、交易等提供参考依据。
重庆市中合资产房地产土地评估有限公司 400051 摘要：房地产行业发展迅速，房地产评估的重要性越来越突出，通过对方房地产进行科学合理的评估，能够保证评估所得结果的准确性，为房地产抵押、交易等提供参考依据。
现如今，在房地产评估工作中，应该注意加强房地产评估监督管理以及对于从业人员的教育培训，同时还应该明确意识到加强房地产评估机构内部管理的重要性。
外治加内修方能更有效地促进房地产评估行业的发展，为新一轮的经济增长助力。
关键词：房地产评估；主要问题；对策引言：由于我国房地产评估行业起步明显晚于部分发达资本主义国家，因此在目前的发展阶段还存在着不少亟待解决的问题。
加之国内独特的市场环境，导致房地产评估行业在发展过程中缺少能够学习、效法的现成经验，因此很多情况下发展难度较大，只能“摸着石头过河”。
为此，国内房地产评估行业需加强自主学习及业务创新，深入中国市场实际，逐步摸索出一条更好、更适合自身发展的房地产评估发展道路。
1 房地产评估中存在的主要问题 1.1 相关法律法规体系不健全法律、法规体系的不健全是一直以来困扰房地产评估行业的一个比较严重的问题，这与我国房地产行业起步晚，立法难度大等原因是分不开的。
目前已颁布了《中华人民共和国城市房地产管理法》，但这一法律中的相关条例大部分是针对整个房地产行业而制定的，与房地产评估相关的规定却相对较少，造成了我国房地产评估行业中很多环节都缺少完善的法律依据。
为此，房地产评估行业在其业内制定了一系列规章制度，旨在规范评估行为，确保行业健康发展。
但由于不同地区市场发展有其特殊性，因此行业规范难以适用于全国所有地区的房地产评估市场，从而导致了不同区域形成各自行业规范的现象。
房地产项目开发中的风险及对策分析
房地产项目开发中的风险及对策分析在房地产项目开发中，风险是无法避免的。
这些风险可能涉及市场变化、政策调整、供应链问题、资金压力等等。
本文将对房地产项目开发中的常见风险进行分析，并提出对应的风险应对策略。
市场风险市场风险是指由于市场需求变化或竞争加剧等原因所导致的风险。
在房地产项目开发中，市场风险通常与销售、租赁情况、价格波动等密切相关。
为了应对市场风险，开发商可以采取多种策略，如：1. 做好市场调研：在项目开发之前，充分了解目标区域的市场需求、人口结构、经济情况等因素，以便根据市场需求确定项目的特点和定位。
2. 多样化产品：在房地产项目开发中，一个项目可以包含多种房型、面积和价格的产品。
这样即使某一产品受到市场波动的影响，其他产品仍然可以稳定现金流。
3. 联合营销：与其他开发商或销售机构合作，通过联合营销的方式来分摊市场推广成本、降低市场竞争风险。
4. 灵活定价策略：定价不宜过高或过低，应根据市场需求、项目质量和区域特点进行定价，实行差异化定价策略以应对市场波动。
政策风险政策风险是指政府相关政策调整对房地产项目开发造成的潜在不利影响。
政策风险涉及多个方面，如土地政策、税收政策、金融政策等。
应对政策风险的策略包括：1. 紧密关注政策动向：密切关注政府部门发布的各类政策文件，及时了解政策调整的动向，以便及时做出调整。
2. 多元化融资渠道：降低对银行贷款的依赖，积极寻找多元化的融资渠道，如信托、证券化、股权众筹等。
3. 强化政府关系：与政府建立良好的合作关系，积极参与城市规划决策，争取到政府的支持和资源。
供应链风险供应链风险是指在项目开发过程中，因供应商延期交货、质量问题、成本上涨等原因所导致的风险。
为了降低供应链风险，开发商可以采取以下措施：1. 供应商评估：在选择供应商时，进行全面的供应商评估，包括财务情况、生产能力、产品质量等方面的考察，选择可靠的供应商。
2. 多元化供应商：避免过度依赖某一供应商，建立多个供应商的合作关系，以便在一个供应商出现问题时能够及时切换至其他供应商。
我国目前房地产市场问题分析及对策
我国目前房地产市场问题分析及对策作者：xxx 指导老师：xxx摘要:我国的房地产市场目前虽然仍旧处于发展的上升期,整体属于卖方市场,但房地产市场的诸多问题也是非常突出的。
所以,只有理性对待房地产市场目前的状况与矛盾，才能将房地产市场这块蛋糕做大切好，才能促进房地产经纪的长足发展。
本文将对我国房地产市场的现状及问题进行分析，并对此提出具有建设性的对策。
目录一、引言…………………………………………………………………二、我国房地产市场目前的运行现状…………………………………(一）房地产开发投资增速迅速反弹，土地储备是主要拉动因素………………（二）到位资金充裕，开发企业走出资金困局……………………………………(三）开发供给仍处于缓慢恢复姿态………………………………………………。
（四）市场销售较快增长,价格上涨较快…………………………………………。
三、带动房价上涨的因素……………………………………………….。
(一)客观原因……………………………………………………………………….。
（二)主观原因………………………………………………………………………。
.四、楼市存在问题…………………………………………………………(一）近期问题………………………………………………………………………。
（二)深层次问题……………………………………………………………………。
五、对未来楼市发展的一些建议………………………………………(一)理性看待房地产业的经济发展职能，防止经济发展对其的过度依赖……。
（二）加大住房保障力度，改革保障房制度………………………………………..（三）加强相关领域配套建设，为房地产市场健康发展提供良好的制度环境……………………………………………………………………………………….（四）积极引导二三级市场健康发展，促进多级市场联动。
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我国房地产营销存在的主要问题及解决对策
我国房地产营销存在的主要问题及解决对策摘要：随着国家对房地产市场的调控政策继续加强和贯彻落实，我国房地产市场将会进一步趋于合理。
但是，我国房地产市场仍然问题重重。
一方面有大面积的商品房空置；另一方面，许多房地产企业，规模偏小，不注重质量与品牌，忽视市场调研，致使开发的产品继续与市场脱节。
现实的市场环境迫使房地产开发商研究市场、重视营销问题，把营销管理上升到企业发展的战略高度，从研究消费者的需求出发实行全过程的营销。
房地产开发商的一些错误观念，致使营销出现误区，使房地产开发步入歧途。
综上所述，本文在此背景下，通过回顾房地产营销理论，剖析了当前我国房地产业营销存在的问题并分析了出现问题的原因，从理论上和实践上对我国房地产营销现状，存在的问题及发展趋势进行了探讨。
最后，展望了我国房地产营销发展趋势。
关键词：房地产房地产营销营销问题完善营销对策China's real estate marketing problems andcountermeasuresAbstract: As the state of the real estate market continues to strengthen macro-control, and implementation of China's real estate market will further more reasonable. However, China's real estate market is still problematic. On one hand has large vacancy, On the other hand, many of the real estate enterprises and small scale, don't pay attention to quality and brand, market research, product development and market continued. Real estate developers of market environment, market forces on marketing research, the marketing management to enterprise development strategy and the demand of consumers from the research process of implement marketing. Some mistakes of real estate developers, marketing concepts, make appear in real estate development misguided.To sum up, this paper reviews the real estate marketing planning theory, analyzes the current real estate marketing problems and analyzes the reasons of problems, from theory and practice of China's real estate marketing planning situation, problems and development trend are discussed. Finally, the development trend of China's real estate marketing planning.Keywords:Real estate Real estate marketing Marketing question Perfect marketing countermeasures。
房地产面临的局面、风险及策略
受持续调控影响，多数房企有可能面临规模萎缩、转行、甚至被并购、被迫退出的危（wei）险。
现在，根据对房地产市场自调控政策以来的形势分析、对房企面临的风险及今后的发展，我从以下几方面谈谈我的看法：以‚调结构、稳物价、保民生‛为基调，中央政府继续推进房地产调控政策。
‚国八条‛、房产税试点改革先后落地，‚限购‛、‚限价‛、‚限贷‛等政策全面升级，限购城市从 2022 年的不足 20 个大幅增加到 40 多个； 2022 年7 月初，国务院常务会议明确‚二三线城市也要限购‛，限购城市数增加到近 50 个； 2022 年 10 月底，保障房 1000 万套的建设计划提前实现；中央规定商品房明码标价防止房地产企业坐地起价，要求各地制定房价控制目标，并以问责制确保地方政府执行力度，地方‚限价令‛相继出台。
始于 2022 年的房地产调控在 2022 年陆续细化，行政与经济手段持续跟进。
调控政策的步步惊心，基本上都环绕着‚房价‛这块蛋糕。
忧参半，中小房企业绩大幅下滑，资金链趋紧。
行业的优胜劣汰将加剧。
济形势，包括房价的走势来看，房价增长的势头得到了控制。
房价下行的压力变得越来越大。
性。
，国家的房地产调控的政策将持续，而且高压的态势还会持续的影响。
密集出台的调控政策，从短期内带来的影响看到，，楼市泡沫被挤压。
在泡沫被挤压之后，房地产企业的资金链受到威胁，以前那种粗放式的经营方式和管理模式势必面临巨大挑战。
审时度势，调控政策对低端商品住宅的影响大于高端住宅；对一线城市房地产市场的影响大于二三线城市；对调控政策敏感和影响最大的是一线城市，然后是省会城市、经济中心城市和计划单列城市，最后才是三线四线城市。
调控政策冲击影响是按照这个顺序递减的。
三四线城市本来异地买家就不多，房地产市场主要就是本地市场，他们的商品住宅价格的利润空间和跌幅空间都不大。
从辨证的角度，对房地产企业来说，每一次政策组合拳之后，都是反身再进入的一次良机。
房地产开发企业内控管理问题及优化策略分析
Ｑ企业管理ＩＹＥＧＵＡＮＬＩ房地产开发企业内控管理问题及优化策略分析梅㊀媛(昆明市鑫海汇投资发展有限公司ꎬ云南㊀昆明㊀６５００００)摘㊀要:近几年来ꎬ我国社会经济发展的速度正在不断地加快ꎬ而房地产行业也面临了更多新的发展机遇ꎮ因为房地产行业对我国未来的发展具有的导向性作用较强ꎬ因此这就导致在现有的房地产项目当中所涉及的每一项工程都需要花费大量的时间ꎬ花费更多的精力在其中ꎬ耗费的经济成本同样来说也是比较大的ꎮ而且在当前阶段房地产开发的数量正在快速地提高ꎬ价格也会随着经济的发展而不断提高ꎬ在房地产市场上的竞争更加激烈ꎮ那么在这个时候ꎬ房地产开发企业如果想要在其中占据优势的地位ꎬ那么就需要做好内部控制管理工作ꎬ找到其中存在的问题ꎬ提出解决的策略ꎮ关键词:房地产开发企业ꎻ内控管理ꎻ问题ꎻ对策中图分类号:Ｆ２７９.２３㊀㊀㊀㊀文献标识码:Ａ㊀㊀㊀㊀文章编号:１６７１－６７２８(２０２３)０３－０１２４－０３㊀㊀随着我国社会经济的不断发展和进步ꎬ人们的生活水平正在不断地提高ꎬ这时人们针对居住环境的要求也出现了一定的改变ꎮ房地产开发行业内的企业也在不断地增加ꎬ如果这些企业想要在激烈的市场竞争当中占据优势的地位ꎬ那么就需要对企业自身的管理理念进行完善ꎮ这样才能够得到更多客户的信任ꎬ使得企业的信誉不断提高ꎬ也能够保证企业开发的建筑工程的质量水平ꎮ一㊁房地产企业加强内控管理的重要性(一)有助于规范企业经营管理行为在当下对企业内部控制管理体系进行有效建立和完善能够使得企业的经营管理行为得到规范ꎬ在未来发展过程当中也能够有更加优越的条件保障ꎮ通过设置较为合理的内控制度体系以及符合规范的操作流程ꎬ并且对这项内控制度进行落实ꎬ进行有效的遵守ꎬ可以取得良好的效果ꎮ一方面ꎬ将法律法规作为重要的基础ꎬ可以保障内控制度符合规范ꎬ帮助企业认识到当下外部的法律环境是什么样的ꎬ对企业经营管理的行为进行规范ꎬ使其符合国家的具体要求ꎮ另一方面ꎬ也需要从企业内部环境出发ꎬ考虑合理性以及效益性等原则的基础上ꎬ监督制约企业经营管理的具体行为ꎮ这样才能够最大限度地避免其中出现更多的失误问题以及舞弊事件ꎬ对企业未来的发展造成一些负面的影响ꎮ企业需要将诚信作为重要的基石ꎬ在符合规范的这些基础上合法地进行生产经营工作ꎬ实现自身更加健康以及未来长远的发展和进步ꎮ(二)有助于提高抗风险能力和经营效率房地产行业本身就是一个风险比较高的行业ꎬ对内部控制制度进行健全和完善是尽量防范企业风险的有效手段ꎮ一方面ꎬ可以针对所开展的各项业务流程以及具体的活动进行规范ꎬ确保不同的业务可以有序推进ꎬ从而尽量降低其中出现的风险概率ꎮ另一方面ꎬ通过展开风险评估工作ꎬ还可以及时找到企业经营风险当中相对比较薄弱的环节ꎬ针对这些薄弱的环节加强内部控制的力度ꎬ避免出现更多的风险ꎮ二㊁房地产开发企业内控管理存在的问题(一)内控管理制度不健全ꎬ导致内控管理缺乏实施依据内部控制制度是企业不同层级部门或者是全体员工都需要参与进去的ꎬ为了能够确保经济资源的安全性和完整性ꎬ保证经济和会计信息的正确可靠性ꎬ对经济行为进行协调和有效的控制ꎬ利用内部的分工而产生的彼此制约和联系的具体关系ꎬ可以形成具有相关控制职能的有效方法和措施ꎬ并且对这些内容进４２１作者简介:梅媛(１９８２—㊀)ꎬ女ꎬ汉族ꎬ云南昆明人ꎮ主要研究方向:房地产内控ꎮＱ企业管理ＩＹＥＧＵＡＮＬＩ行规范化和系统化的有效管理ꎬ能够形成相应的完善的较为严密的管理体系ꎮ内部控制管理工作应该坚持一定的管理原则ꎬ如果说内部控制的体系不健全ꎬ那么就会导致内部管理工作失去参考以及所坚持的原则ꎬ内部控制的实施不具有规范性和指导性的具体文件ꎬ实施的难度自然而然比较高ꎬ也不具有较强的可操作性以及针对性ꎬ那么实施的效果自然而然会比较差ꎮ在当下房地产开发企业更多地看重外部环境对企业所造成的一系列影响ꎬ而对内部环境的关注和建设工作却缺少重视ꎬ这就形成了在当前缺乏较为有效科学的内控管理制度体系ꎮ(二)企业内部资金掌控不集中房地产开发企业在当下并没有集中的掌控内部所拥有的各项资金ꎬ这就严重造成了资源的浪费情况ꎮ因为房地产开发企业组织结构相对来说比较复杂ꎬ其中所涉及的现金流也比较复杂ꎬ因此难以统筹管理内部的账户㊁资金的流量与流向的管理不集中等ꎮ这些原因也会使得企业内部资金管理的风险随之而上升ꎬ产生资金信息不对称的状况ꎬ对内部资金管理的安全性更加会造成一定的打击ꎮ另外ꎬ房地产企业的资金使用率下降ꎬ使用率相对来说是比较低的ꎬ在企业内部的闲置资金非常的多ꎬ无法实现对这些资金增值的目标ꎮ而财务费用却快速地提高ꎬ正是因为资金的分散性导致贷款的利率随之而提高ꎬ因此难以有效调配这些资金ꎬ实现对资金的科学管理ꎮ(三)企业内部控制复杂性较强因为房地产开发本身就具有较多的环节ꎬ较强的复杂性ꎬ涉及的内容比较多ꎬ而且每个项目从策划阶段到正式的实施阶段ꎬ都需要很长的时间进行运作ꎮ因此提出来了对员工更强的专业性ꎬ特别是对每个工程的管理人员以及财务人员更是要求比较多的ꎮ因为房地产在进行开发的过程当中ꎬ涉及的内容比较烦琐ꎬ因此企业没有办法全方位地对这些内容进行把控ꎮ那么在这个时候企业最经常应用的一种方式就是将项目当中的不同环节转让给其他企业来进行施工ꎮ这无形之间就会增加企业针对内部控制管理工作进行的难度ꎬ同时也会使得企业对内部控制管理的范围不断扩大ꎮ在当下我国有很多房地产开发公司都是一些规模比较小的民营企业ꎬ这类公司具有的一个显著特点就是公司决策权比较统一集中ꎬ虽然说从形式上来看也建立了监理部门以及董事会等ꎬ但是实际上企业只是由老板一个人决定负责ꎬ并没有真正地做到权力的有效制衡ꎮ另外ꎬ小型民营企业一旦都是家族性质的企业ꎬ所以在内部很多管理人员都是负责多个岗位的工作ꎬ这样的内控机制都是不完善ꎬ存在严重漏洞的ꎬ无疑使得企业内部管理控制的难度上升ꎮ如果在管理的过程当中出现了一定的偏差情况ꎬ轻则会产生一些较为严重的损失ꎬ更加严重的话会使得企业面临倒闭的情况ꎮ(四)企业市场风险评估水平低随着当下房地产规模的不断扩大和发展ꎬ所出现的各种风险因素也在不断增加ꎬ因为国家对宏观调控政策是对一级市场的土地买卖形成了严格的控制ꎬ因此房地产开发企业无法实现供需的平衡ꎬ那么就会面临更加严重的业务风险ꎮ从另一方面来看ꎬ因为房地产企业开发项目需要较长的周期和时间ꎬ因此在这个时期政策和市场因素的变化容易导致房价或者是消费市场出现一定的不稳定性ꎮ而企业针对市场风险的评估水平也是比较低的ꎬ在面对不同市场风险的时候无法利用更加科学严格的内部管理控制措施ꎬ做好有效的应对ꎬ对房地产企业的正常稳定运行也造成了严重的影响ꎮ三㊁房地产开发企业内控管理力度提高的措施(一)提高企业市场风险评估的水平在当下有效地加强房地产开发企业的内控管理工作ꎬ还需要尽量评估市场的风险ꎬ制订更加科学的内部应对措施和相应的政策ꎮ首先需要分批量的分析各个地产项目ꎬ在明确了具体的成本以后ꎬ企业的成本控制部门就需要按照相关的规划以及设定的经济指标展开成本的有效估算ꎮ其次需要在科学测算之后实施针对项目方案不同阶段的有效管理ꎬ制定对成本进行控制的相应标准ꎬ严格比对目标成本和动态成本实现更加严格科学有效的成本管理ꎮ根据房地产开发企业的不同发展策略ꎬ在项目合同进行签订的过程当中应对所出现的不同变化ꎮ(二)加强企业内部资金的集中整治在当下有效加强房地产开发企业进行的内控管理工作是非常重要的ꎬ需要对内部的资金进行严格的５２１Ｑ企业管理ＩＹＥＧＵＡＮＬＩ管理ꎬ要成立专门结算的中心ꎬ针对下属部门的资金也需要形成严格的监督和有效的管理ꎬ使得资金运转的效率水平可以得到提高ꎮ要科学地拟定资金的计划ꎬ按照企业营销或者是租赁ꎬ以及物业收支等不同的方案ꎬ推动企业资金计划的申请以及审批等环节的进行ꎬ实现资金使用计划的合理落实ꎮ也就是说ꎬ不仅仅要按照合同上面的规定自动生成资金付款的时间ꎬ还有金额包括款项的类型ꎬ还需要对企业实际资金状况进行考虑ꎬ制订投资经营等活动资金的收支平衡计划ꎮ并且还需要对这些计划进行优化和科学调整ꎬ对内部资金的相关监督机制进行有效的完善ꎮ(三)开阔思维ꎬ建立健全内控管理制度内控管理制度应该渗透在房地产开发的每个不同的阶段以及具体的环节ꎬ从最初的项目调研到融资ꎬ还有项目立项等不同环节ꎬ都需要有更加有力的内控制度形成维护ꎮ房地产开发企业绝对不能够只看重销售带来的最终业绩ꎬ而应该关注到内控管理带来的业绩应该得到怎样的衡量ꎬ做好有效评价ꎬ在评价当中发现内控管理工作成功或者是失败的具体原因ꎮ这样才能够在后续的管理工作当中扬长避短ꎬ才能够形成对管理工作的动态良性优化训练和循环发展ꎮ(四)提高企业领导对内控管理的重视程度内部控制管理所涉及的一系列管理活动都需要企业全体员工共同参与进去ꎬ而不是单单凭借某个部门自己的力量就可以完成的ꎮ因此房地产企业需要对内控管理工作的重要性进行有效的强化ꎬ特别是要纠正管理层针对内部控制管理工作的态度ꎬ这会直接影响到内部管理控制制度建设的效果以及最终执行的效果ꎮ因此首先需要进一步的提高房地产企业领导对内控管理工作重视的程度ꎬ积累内部控制管理的一些理论知识ꎬ包括相应的经验内容ꎬ这样才能够不断地推动内部控制管理水平的提高和发展ꎮ其次还可以通过培训等不同的方式ꎬ使得企业全体成员针对内部控制管理工作的重要性有充分的认识ꎬ并且通过管理层的带动ꎬ这样可以让他们积极地参与到内部管理控制的各项活动当中ꎬ确保内部控制管理制度实施的有效性以及这些制度的充分性ꎮ(五)构建畅通的信息交换平台虽然说房地产企业建立了多个不同的部门ꎬ并且彼此相互制约ꎬ他们之间的分工也较明确ꎬ但是企业不同的部门在沟通交流方面还是存在一定问题和阻碍的ꎮ如果想要彻底的打破其中所存在着的这些阻碍ꎬ就需要企业根据自身的实际情况创建进行沟通交流的平台ꎬ最终的目的是能够使得企业的管理人员及时的了解企业项目开展的实际情况ꎬ以及不同部门进行准确交流的信息ꎮ同时还需要建立和客户之间能够形成顺畅沟通的平台ꎬ使得客户可以及时地向企业反馈一些意见ꎬ通过客户反馈出来的具体内容及时地了解企业的优缺点ꎮ这样才可以及时地解决企业在发展过程当中所存在着的各方面问题ꎬ实现企业未来的可持续进步ꎮ四㊁结语总的来说ꎬ近几年来我国房地产开发的市场正在不断地变化ꎬ竞争更加的激烈ꎬ而在其中房地产开发企业想要实现稳定的发展和进步ꎬ就需要使得这些企业在市场竞争当中保持更加显著的优势ꎬ不断优化企业自身的内控管理制度体系ꎬ及时发现其中存在着的问题ꎬ找到有效的解决策略ꎮ参考文献:[１]刘长青.浅析房地产开发企业内部控制存在的问题及改进建议[Ｊ].中国集体经济ꎬ２０１９(２９):３９－４０.[２]宋红霞.企业内控管理存在的问题及改进措施[Ｊ].现代经济信息ꎬ２０１７(１９):５６. [３]郑丹.试论企业内控管理水平提升的有效途径[Ｊ].现代营销(下旬刊)ꎬ２０１９(６):１１８－１１９.６２１。
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基于房地产开发存在问题及策略的分析
作者：胡娥
来源：《建筑工程技术与设计》2014年第09期
【摘要】房地产开发是房地产行业的重要组成部分，房地产的开发是否合理决定着其最终产品能否顺利走进市场，获取应得利益。
相比于其他行业，房地产行业在开发过程中会出现很多难以预料的问题，本文针对这些问题展开讨论，并提出了相关策略，希望能推动房地产行业健康发展。
【关键词】房地产开发；问题；应对策略
1.前言
伴随着城市化和现代化步伐的加快，人们物质生活水平在不断提高，对居住条件的要求也有了显著的变化，加上房地产行业带来的巨大利润，使得越来越多的人关注房地产、投身于房地产开发。
尤其是近些年，很大一部分房地产开发商将投资目光转向了商业地产，进而导致了局部投资过热的现象频频发生，在这样一种现象之下，无数现实问题在不断滋生。
2.我国房地产开发存在的问题
2.1开发外部条件差
房地产开发时所投入资金较大且投入周期较长，资金在运转过程中存在着未知的风险，事实上，很多房地产开发商自身并没有充足可利用的开发资金，所以只能依靠银行贷款，而所贷款的资金在利用过程中周期较长，所以最终要向银行支付大量利息。
而银行往往喜欢根据资金安全状况来选择贷款对象，房地产行业的产品具有固定性，更容易监控，所以银行很乐意为房地产业提供贷款，这就大大增加了房地产业的举债额度[1]。
其次是国家政策的影响。
国家推出的相关法律法规直接影响到房地产开发的经济效益，譬如说国家的货币政策，当宽松性货币政策被国家推行时，消费者手中的钱变多了，也就有能力购置新房，这就促进了房地产业的开发，相反则阻碍房地产业的开发。
另外，国家对低收入者所采取的补贴政策以及国家对房地产业的资金投入，都会对房地产开发有所作用。
事实上，技术方面也会影响到房地产开发。
由于科技在不断进步，很多新产品、新材料都陆续被推到市面上来，价格也是逐渐提高。
房地产的主体是建筑物，它主要是依靠材料建成，这些材料价格的提高造成了成本的增加[2]，这些增加的成本如果由企业自身承担，就会使利益大幅度降低，如果由消费者承担，那么就严重阻碍了房屋的租售。
2.2 企业内部管理不科学
在销售房屋的过程中，很多开发商的思想是“卖完了就走”，这种想法本身就不能使其在该行业长期立足。
据调查发现，很多大城市中的商业街在新兴阶段总是很繁华，但是在开发商离开之后，就逐渐萧条起来，由此看来，这种经营方式是极其不合理的。
还有一些房地产开发商以经济利益为目的，喜欢大搞形象工程，把步行街和购物中心建立在城市最醒目的地带，并且在建设中忽略实用性，过分注重外观形象。
另外，在项目管理方面，很大程度上缺乏独立性和公正性。
每一个房地产企业都配有管理部门，但这些管理部门中的工作人员很多都缺乏责任心，他们对发现的问题并不及时禀报，最终导致问题不断扩大，影响到工程质量和企业的利益。
与西方发达国家相比，我国的房地产开发业起步较晚，内部管理系统也并不完善，很多房地产企业在开发之前缺乏一套完整的流程，也缺乏专业性，因此在后期施工过程中也时常出现混乱的局面。
针对这样的问题，相关专家指出，只有根据自己的实际情况制定一个自我修正的方案，才能促进企业有效发展。
3.应采取的应对策略
3.1拓宽市场政策
房地产开发商可以根据需要建立跨地域开发企业，这样能够做到资金有效聚集，真正达到盈利的目的。
事实上，房地产行业的触角可以延伸至每一个相关行业，从而取得利益最大化，就拿原材料产业来说，将其与房地产相结合，可以达到自产自销的效果，二者相得益彰。
我国市场中，房地产开发企业的地位参差不齐，有的企业始终处于佼佼者的位置，有的企业则是处于跟风状态，还有的企业处于萌芽阶段。
新兴企业想要与佼佼者相抗衡，就必须拓宽自己的销售渠道，宣传自己的产品特色，在前期设计和后期服务方面得到广大消费者的认可[3]。
3.2通过有效方式规避风险
开发商首先要树立风险意识，要有预测市场风险的能力。
譬如说某些地区自然灾害频频发生，还有些地区人们的消费水平较低，针对这样的地带，开发商既可以采取相关措施避开风险，又可以放弃投资以避免利益损失，无论是哪种方式，都要在投资之前作出决定，这样就大大减少了损失。
此外，对于不同层次的建筑物，其收益也是不同的。
通常来说，利润大的项目风险也大，利润小的项目风险小，开发商如果在审慎考虑的基础之上，利用有限资金对各层次产业有条理地投资，那么就可以合理地规避风险，获取利润。
在财务管理方面，也要树立正当的风险意识。
首先要向保险公司投保，这样一来，最终的风险将由保险公司承担；其次要利用正当的非保险手段，将利益的最终风险转移给其他金融机构。
3.3国家出台相应政策
在市场经济大背景下，国家务必要加强宏观调控，依据相关法律法规，严厉打击非法征税现象。
另一方面，国家财政部门应当充分利用税收杠杆，在一定程度上压制房地产行业原有的利润，从而达到抑制房地产开发过热的目的。
金融主管部门可以依据城市住房建设的不同层次，进行实地考察，最终对住房贷款进行科学正确地配置，调整原有的失衡现象。
国家还可以适当开展党员教育课堂，着重强调官员清廉，严厉彻查相关党员干部中权钱交易的腐败行为，进而解决房屋信贷行业中的风险问题，最终使得房价适当降低，制止了房地产投机泡沫的现象不断扩大。
4.结语
总而言之，我国房地产开发行业经历了不长时间，在成长发展过程中面临着诸多问题，这些问题始终阻碍本行业的进步。
对此，企业应当严格遵守操作流程，充分关注市场动态和国家的方针政策，对整项工程进行全面监管，从而达到经济效益和社会效益相统一的目的。
同时，我国应当根据实际情况，建立一套科学妥善的机制，确保房地产开发又好又快发展。
参考文献
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作者简介：胡娥，女，1975年5月，房地产经济师。