2015年中小房地产企业融资方式比较研究

2015年中小房地产企业融资方式比较研究
目录
一、2013-2014年房地产企业融资状况回顾 (2)
（一）.......................................... 2013年房地产企业融资状况2
（二）.......................................... 2014年房地产企业融资状况2
二、房地产企业各类融资渠道分析 (3)
（一）....................................................... 传统银行融资4.
（二）..................................................... 房地产基金融资5.
（三）........................................................... 国内上市7.
（四）........................................................... 民间资本9.
（五）..................................................... 互联网金融融资.10
（六）........................................................... 海外融资
1.2
（七）................................................................ 金融租赁融资................................................................ .17
（八）........................................................... 典当融资21
三、结论 (23)
2013-2014 年房地产企业融资状况回顾
（一）2013年房地产企业融资状况
由于2012年下半年以来的楼市回暖及货币政策的微调，房地产企业国内外融资环境较好。

2013年1-11月间，房地产企业融资具体数据如下。

房地产企业到位总资金109475亿元，同比增长27.6%，主要资金来源包括：
自筹资金I II为42742亿元，占总筹资额的39% ；
定金及预收款30534亿元, 占筹资总额的27.9% ；
房地产开发贷17767亿元, 占筹资总额的
16.14% ；
个人按揭贷款12657亿元, 占总筹资额的11.6%。

此四项主要资金来源占筹资总额的比例达到90%以上。

另外，2012年1月份至2013年11月份全国房地产企业资金来源占比如下图:
1
II•自筹资金包括委托贷款、信托资金、债权融资、股票上市增发、股权融资与基金、企业自有资金等
（二）2014年房地产企业融资状况
市场环境：进入2014年，我国房地产市场步入调整期，各地商品住宅库存量高企，对市场预期的转变进一步影响了整体新开工节奏，房地产投资增速明显下滑。

政府政策：中央政策以“稳”为主，通过货币政策调整、户籍改革等长效机制保障合理购房
需求；各地方政府限购、限贷手段逐步退出，行政干预趋弱，并通过信贷公积金、财政补贴
多轮政策调整刺激住房需求，加快库存去化，稳定住房消费。

价格方面：百城价格指数自2014年5月起连续7个月下跌，四季度跌幅收窄，今年以来累计下跌
2.25 %。

成交方面：2014年以来市场整体下行，市场成交较去年大幅下降。

2014年1-11月，50
个代表城市月均成交2273万平方米，同比下降13.6%。

以上数据可说明，房地产企业资金紧张主要原因不在于银行减少开发贷款，而是消费者预期
房价下跌而减少购买，源头主要是销售问题。

融资趋势：2014年我国房地产融资多元化趋势渐显，房地产企业融资渠道、参与主体、融资工具范围进一步扩大。

除了以信托关系发展起来的融资类信托，还出现了大量的券商定向
/专项资产管理计划，以及基金子公司乃至保险资产管理公司发起的资产管理计划。

之前由银行、信托等少量的金融机构参与房地产投融资活动的情况被打破，券商、基金、保险、信托、银行等多类机构均可下场参与。

、房地产企业各类融资方式比较分析
（一）传统银行融资
1、过往政策
2014年6月，银监会要求严格遵守国务院有关房地产开发贷款、土地储备贷款等等涉及房地产的贷款政策。

2014年9月30日，中国人民银行联合银监会下发了2014年最新房地产贷款政策，主要
包括加大对保障性安居工程建设的金融支持、积极支持居民家庭合理的住房贷款需求、增强金融机构个人住房贷款投放能力、继续支持房地产开发企业的合理融资需求等方面。

2、政策预期
预计2015年贷款政策放松的可能性不是很大，因为房子还是过剩，银行还是会很谨慎。

除
非经济出现明显复苏迹象，房地产销售明显加快。

目前房地产还是在消化库存，大幅改善的可能性不大。

（二）房地产基金融资
1、房地产私募基金
（1 ）业务模式
地产私募基金公司的单笔项目额度一般在5000万到1亿元之间，通过公司财富管理团队或
者公司积累的高净值客户募集到资金后，主要通过银行委托贷款发放到项目，资金来源主要
是企业主和中小企业的投资资金。

房地产私募行业通过走委托贷款渠道的业务占比将近
60%。

（2 ）最新政策
2015年1月16日，银监会下发《商业银行委托贷款管理办法（征求意见稿）》。

新规要求银行对融资主体、资金来源、还款来源等进行审查。

另外，委托贷款的主体不得为金融资产管理公司，贷款资金来源不得为筹集的他人资金，切断了房地产私募公司的资金通过委托贷
款流入项目。

（3 ）政策影响
相比于银行贷款和信托项目，委托贷款速度更快，因为开发商对资金到位速度要求高，一般的流程在项目公司将劣后资金打入银行后，私募公司当天或者第二天就要将资金放款给对方，如果要通过层层审查，会大大地拖延项目进展，私募基金原来的优势就不复存在。

2、房地产投资信托基金（Reits）
（1 ）首单尝试
2014年，中信证券设立的中信启航专项资产管理计划，经证监会批复同意以私募REITs的正式启动销售。

在国外成熟的REITs产品市场中，基本都有税收优惠、良好的流动性、较低
的投资门槛和产品的标准化这样几个特征。

但中信启航专项资产管理计划在税收优惠、流动性、投资门槛等方面的设计，离真正的Reits还很远。

(2 )最新政策
2015年1月，住建部发布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》，其中明确提出推进房地产投资信托基金(REITs)试点，更有消息人士透露，中央层面已对重启房地产REITs观点达成一致，虽然还面临政策层面的限制，但有望在上半年以试点方式先行放开，
北京、上海、广州、深圳四个特大城市或将成为第一批试点城市。

房地产行业Reits融资时代正在缓缓启幕。