中国房地产行业市场投资调研分析报告
房地产市场调研报告【三篇】
【导语】调研报告是整个调查⼯作，包括计划、实施、收集、整理等⼀系列过程的总结。
以下是整理的房地产市场调研报告，仅供参考！ 篇⼀ ⼀、背景介绍 从20xx年⾄今，房地产⾏业经历了萌芽、发展、壮⼤的规模态势，企业也从最初的混乱向平稳和有序迈进。
据不完全统计，xx市⽬前的房地产开发企业近千家，有项⽬企业预计300余个。
单拿xx为例，房地产企业已达428家，开发项⽬120余个，我们从税收这个⾓度就可以衡量出房地产业这⼏年的发展。
20xx年税收收⼊0.9亿，20xx年截⽌11⽉份，已增到12亿，房地产⾏业已占地⽅税收收⼊50%以上。
可以说，房地产⾏业已成为⼩店区⽀柱型产业，该⾏业的兴衰成败直接影响地⽅政府财政收⽀情况。
纵观200xx年-20xx年xx市房地产⾛势，我们发现，在经历了“控制房价过快上涨”“抑制房价过快上涨”“遏制部分城市房价过快上涨”的过程中，xx市的房价⼀直打着政府宏观调控政策的擦边球，受政策影响不⼤。
在刚刚闭幕的上，关于对财税体制的改⾰，集体⼟地使⽤权的变化，以及房地产税的开征及推⼴，这些政府宏观调控政策的实施都会对房价产⽣⼀定影响。
我们辩证地得出结论，对普通住宅的刚性需求稳中缓升，⽽对⾮普通住宅、商铺等⾼档住房或奢侈品房的价格将会下降。
⼆、影响房价的变动因素 ⼟地费⽤：⽬前这是重要组成部分。
政府是⼟地财政，财政中⼀⼤部分源于政府转让⼟地使⽤权的收⼊，也就是卖地，地价越⾼，⼟地成本越⼤，这部分成本都会转稼到消费者头上。
随着改⾰⼒度加⼤，中央对财税体制的改⾰，⼟地财政的现象会逐步改善，那么关乎国计民⽣的普通住宅的供应将会增⼤，也就是说未来房地产市场的改⾰⽅向要从需求市场向供给市场转变，根据经济学中需求供给函数的变化，供给增多，则同样的均衡量下，均衡价格下降，因此这是对房价的重要影响因素。
税⾦及费⽤：20xx年房地产企业的税负率7%左右，⽬前的税负率近13%。
拿⽬前销售不错的⾸开房地产来说，当年的销售收⼊过1.2亿/80套，新增税负就要达到600万，平均每套房多承担税负7.5万，平均每平⽶房价增加535元。
2024年中国房地产行业分析报告
一、中国房地产行业现状
同时，中国的住宅库存也继续向好。
根据中国房地产业协会发布的数
据显示，截至2024年11月底，中国住宅库存总量为3164.8万套，同比
下降12.8%，11月份的库存降幅增加3.4个百分点。
此外，中国房地产行业有相当一部分资金用于投资开发，开放投资和
积极发展新型房地产。
根据国家统计局发布的数据，2024年1-11月，全
国住宅投资开发支出同比增长11.3%，达到7.74万亿元。
二、中国房地产行业前景
预计2024年中国房地产行业的发展前景仍然较为乐观，除了市场调
控政策的持续支撑外，政府财政政策也将对房地产行业给予更多支持。
例如，2024年中央财政房地产专项资金投入金额较2024年增加20%。
同时，中国政府将继续加大对住房相关政策的支持力度，并将支持新
型投资开发，以中小房地产企业和新一代住房需求市场的投资开发。
此外，2024年中国房地产行业将继续实施地方政府的财政政策支持。
中国房地产投资回报率调查报告
一线城市的房地产投资回报率普遍较高，但近年来呈现波动下降 趋势。
二三线城市
二三线城市的房地产投资回报率相对较低，但波动较小。
不同区域
不同区域的房地产投资回报率也存在差异，沿海地区和内陆地区 的投资回报率存在较大差异。
04
房地产投资回报率影响因素分 析
政策因素对投资回报率的影响
政策调控
政府对房地产市场的调控政策，如限购、限贷等 ，对投资回报率产生直接影响。
对未来房地产市场的展望和建议
政策调控
市场饱和度
多元化发展
科技创新
政府应继续加强对房地产市场 的调控，以稳定市场秩序和保 护消费者利益。同时，应鼓励 和支持房地产企业进行创新和 转型，以适应市场变化和满足 消费者需求。
随着市场的不断饱和和竞争的 加剧，房地产企业应注重提高 自身的核心竞争力，以保持市 场地位和获得更高的投资回报 率。
绿色建筑和智能化
随着环保意识的提高和科技的发展， 绿色建筑和智能化将成为未来房地产 发展的重要趋势。
03
房地产投资回报率调查结果
调查样本和方法
调查样本
本次调查选取了全国各大城市和地区 的房地产项目作为样本，包括住宅、 商业和工业地产等。
调查方法
采用问卷调查、访谈和公开数据收集 等方法，对样本项目的投资回报率进 行调查和分析。
价值投资
关注房地产市场的价值 洼地，寻找被低估的优 质物业进行投资。
稳健经营
在中长期投资中，注重 风险控制，避免盲目跟 风。
多元化投资策略
跨区域投资
在不同城市或地区进行投资，以分散风险。
物业类型多样化
投资不同类型的物业，如住宅、商业、工业 等，以降低单一物业的风险。
我国房地产行业市场形势分析报告
我国房地产行业市场形势分析报告根据最新数据和市场观察，我国房地产行业市场形势出现了一些变化。
以下是对市场形势的分析报告：1. 需求端：我国房地产市场需求整体保持稳定增长。
居民购房需求仍然强劲，尤其是年轻人开始成为购房主力军。
此外，境外投资者对于中国房地产市场的兴趣也在增加，对市场需求形成了积极影响。
2. 供应端：房地产开发商加大了市场供应。
本轮房地产调控政策下，开发商提前增加供应，以更好地满足市场需求。
此外，政府也在积极推进保障性住房建设和贫困地区住房改造，进一步增加了房地产市场的供应。
3. 调控政策：房地产市场调控政策继续保持严格。
政府通过限购、限贷等政策措施，有效地遏制了市场过热现象的发展，并保证了市场的稳定。
政策调控措施的延续使得市场的投机行为有所降低，增加了市场的长期稳定性。
4. 市场价格：房价呈现持续增长态势。
尽管政府的调控措施起到了一定的抑制作用，但由于需求较高，房价仍然呈现上涨趋势。
尤其是一线城市和部分热门二线城市的房价当然上涨较快，但整体来看，涨幅较为温和。
5. 市场风险：随着房地产市场的持续发展，部分风险因素逐渐显现。
一方面，由于市场供应过剩，部分三线及以下城市出现库存过高的情况；另一方面，房地产开发商的资金链及债务压力也有所增加，需要引起相关部门的重视和监管。
综上所述，我国房地产行业市场形势相对稳定，需求端保持强劲增长，供应逐渐增加，政府积极进行调控，房价稳中略涨。
然而，仍然存在一些风险因素需要引起警惕。
为了确保房地产市场的健康发展，政府应继续加强监管，强化调控政策的执行力度，以应对市场风险并促进市场的长期稳定。
同时，房地产开发商也需要加强自身风险管理，合理控制项目开发规模，防范潜在风险。
6. 二手房交易：二手房交易市场活跃度有所增加。
随着新房供应逐渐增加，一些购房者更倾向于选择二手房。
二手房市场相对来说较为灵活，在价格和地段选择上更具有多样性。
同时，近年来一些城市也推出了二手房交易的便利政策，进一步促进了市场的活跃。
房地产行业市场度分析研究报告
房地产行业市场度分析研究报告The document was prepared on January 2, 2021【最新资料，WORD文档，可编辑修改】一、2012年12月份中国房地产行业数据1、2012年中国房地产开发景气指数2012年 1-12月,全国房地产市场运行呈现以下特点：一是“国房景气指数”仍呈回落态势；二是房地产开发投资增速虽然自8月份开始连续4个月表现出止跌企稳态势,但12月份投资增速仍季节性回落；三是全国房地产开发企业到位资金仍然趋紧；四是在全国商品房累计施工面积和新开工面积增速回落的情况下,全国商品房累计竣工面积增速也呈回落态势,市场供应总量增长缓慢；五是得益于地方政府对楼市政策的微调,以及中央货币政策得以放松,降准、降息等政策逐步出台使市场预期发生较大变化释放了一定购买力,2012年以来全国商品房销售面积降幅持续收窄并于11月份实现年内首次正增长,全国商品房销售额增速持续提高；六是在市场成交量放大的同时,一些城市房价出现环比上涨,12月份新建商品住宅环比价格上涨城市数量增加到54个,占全国70个大中城市数量的77%.在中央坚持房地产调控政策不放松的影响下,2012年以来“国房景气指数”持续处于下行通道,虽然11月份高位反弹的成交量将全国房地产开发景气指数拉升回暖,但12月份国房景气指数仍呈回落态势.国家统计局发布的数据显示：12月份,“国房景气指数”为95.59,同比回落3.30点,比上月回落0.12点,说明房地产市场仍未走出底部.数据来源：国家统计局、中商情报网整理国家统计局发布的数据显示：2012年1-12月,全国房地产开发企业到位资金96537.7亿元,同比增长12.7%,增幅同比回落1.4个百分点,比2012年1-11月回落1.4个百分点.其中,国内贷款14778.4亿元,同比增长13.2%,增幅比2012年1-11月回落2.9个百分点,上年同期为零增长；利用外资402.1亿元,同比下降48.8%,降幅比2012年1-11月收窄2.7个百分点,上年同期为增长2.9%；企业自筹资金39082.7亿元,同比增长11.7%,增幅同比回落16.3个百分点,比2012年1-11月回落2.1个百分点；其他资金42274.5亿元,同比增长14.7%,增幅同比提高6.1个百分点,比2012年1-11月回落0.5个百分点.在其他资金中,定金及预收款26558.1亿元,同比增长18.2%,增幅同比提高6.1个百分点,比2012年1-11月回落2.0个百分点；个人按揭贷款10523.9亿元,同比增长21.3%,增幅比2012年1-11月回落2.4个百分点,上年同期为下降12.2%.总体来看,2012年全年,除利用外资外,其他各类资金来源增速均较1-11月有所回落,说明在宏观调控政策不放松的影响下,企业资金来源仍趋紧张.2、2012年中国房地产投资情况在一系列宏观调控政策影响下,2012年全国房地产开发投资增速持续回落,虽然自8月份开始连续4个月表现出止跌企稳态势,但12月份投资增速仍季节性回落.国家统计局发布的数据显示：2012年1-12月,全国完成房地产开发投资71803.8亿元,同比增长16.2%,增幅同比回落11.7个百分点,比2012年1-11月回落0.5个百分点.数据来源：国家统计局、中商情报网整理从供应结构来看,2012年1-12月,在房地产开发投资中,商品住宅完成投资49374.2亿元,同比增长11.4%,增幅同比回落18.8个百分点,比2012年1-11月回落0.5个百分点,占房地产开发投资的比重为68.8%；办公楼投资3366.6亿元,同比增长31.6%,增幅同比回落9.1个百分点,比2012年1-11月回落1.1个百分点,所占比重为4.7%；商业营业用房投资9312.0亿元,同比增长25.4%,增幅同比回落5.1个百分点,比2012年1-11月回落1.9个百分点,所占比重为13.0%；其他投资9751.0亿元,同比增长30.1%,增幅同比提高19.2个百分点,比2012年1-11月提高0.5个百分点,所占比重为13.5%.从住宅供应结构来看,2012年1-12月,90平方米以下住房完成投资16789.5亿元,同比增长21.9%,增幅同比回落6.1个百分点,比2012年1-11月回落2.1个百分点,占住宅投资的比重为34.0%；别墅、高档公寓完成投资3448.4亿元,同比增长0.7%,增幅同比回落19.7个百分点,2012年1-11月为下降0.2%,占住宅投资的比重为7.0%.从区域分布上来看,2012年1-12月,东部地区完成房地产开发投资40541.4亿元,同比增长13.9%,增幅同比回落13.3个百分点,比2012年1-11月回落0.9个百分点,占全国房地产开发投资的比重为56.5%；中部地区完成投资15762.8亿元,同比增长18.3%,增幅同比回落7.2个百分点,比2012年1-11月回落1.1个百分点,占全国房地产开发投资的比重为21.9%；西部地区完成投资15499.6亿元,同比增长20.4%,增幅同比回落12.4个百分点,比2012年1-11月提高0.9个百分点,占全国房地产开发投资的比重为21.6%.3、2012年中国房地产土地购置与待开发情况在一系列宏观调控政策影响下,2012年以来全国房地产开发企业土地购置面积增速持续呈现负增长态势,说明房地产开发企业对当前市场缺乏信心,储备土地的热情仍然不高；与此同时,待开发土地面积增速下降并于12月份实现负增长,说明在当前形势下,企业开发进程有所加快.国家统计局发布的数据显示,2012年1-12月,全国房地产开发企业购置土地面积35666.8万平方米,同比下降19.5%,降幅比2012年1-11月扩大4.7个百分点,上年同期为增长2.6%.同期,全国房地产开发企业待开发土地面积40196.6万平方米,同比下降0.1%,上年同期和2012年1-11月分别为增长13.4%和8.2%.回顾2012 年的土地市场可以看到,2011 年的限购政策导致楼市成交量下滑,楼市政策的不确定性导致开发企业对未来的谨慎态度使得上半年土地市场较为冷清.进入下半年,二季度市场销售的回暖,一方面使得开发商资金流压力减小,另一方面部分房企有补库存的需求,于是土地市场从三季度开始升温.进入四季度,地方政府迫于指标压力加快了推地速度,土地数量和质量都有提高,供需两旺的情况也造就了年末地王频出.整体来看,2012 年土地市场先抑后扬,但是土地供应和成交均低于2011 年,平均溢价率也同比下滑.数据来源：国家统计局、中商情报网整理4、2012年中国商品房施、竣工面积情况2012年以来,受上年基数较高因素影响,全国商品房累计施工面积和新开工面积增速均表现为同比大幅回落,尤其是新开工面积增速自2012年4月份开始呈现负增长,虽然7月份达到年内低点-9.8%之后止跌企稳,但全年仍未走出负增长态势,且由于12月单月新开工面积增速同比回落使得全年降幅较1-11月有所扩大.国家统计局发布的数据显示,2012年1-12月,全国商品房累计施工面积573417.5万平方米,同比增长13.2%,增幅同比回落12.1个百分点,比2012年1-11月小幅回落0.1个百分点.其中,商品住宅施工面积428964.1万平方米,同比增长10.6%,增幅同比回落12.8个百分点,比2012年1-11月回落0.2个百分点；房屋新开工面积177333.6万平方米,同比下降7.3%,降幅比2012年1-11月扩大0.1个百分点,上年同期为增长16.2%.数据来源：国家统计局、中商情报网整理在全国商品房累计施工面积和新开工面积增速回落的情况下,全国商品房累计竣工面积增速也呈回落态势,市场供应总量增长缓慢.国家统计局发布的数据显示,2012年1-12月,全国商品房累计竣工面积99425.0万平方米,同比增长7.3%,增幅同比回落6.0个百分点,比2012年1-11月回落6.8个百分点.其中,商品住宅竣工面积79043.2万平方米,同比增长6.4%,增幅同比回落6.6个百分点,比2012年1-11月回落7.3个百分点.数据来源：国家统计局、中商情报网整理5、2012年中国商品房销售情况2012年以来,得益于地方政府对楼市政策的微调,以及中央货币政策得以放松,降准、降息等政策逐步出台使市场预期发生较大变化释放了一定的购买力.尤其是由降息引起的购房成本降低以及多地调整公积金政策,且刚性需求依然庞大等因素影响,全国商品房销售面积降幅持续收窄,并于11月份实现年内首次正增长,全国商品房销售额增速持续提高.国家统计局发布的数据显示,2012年1-12月,全国商品房销售面积111303.6万平方米,同比增长1.8%,增幅同比回落3.1个百分点,比2012年1-11月回落0.6个百分点.其中,商品住宅销售面积98467.5万平方米,同比增长2.0%,增幅同比回落1.9个百分点,比2012年1-11月回落0.3个百分点；同期,全国商品房销售额64455.8亿元,同比增长10.0%,增幅同比回落2.1个百分点,比2012年1-11月提高0.9个百分点.其中,商品住宅销售额53467.2亿元,同比增长10.9%,增幅同比提高0.7个百分点,比2012年1-11月提高0.5个百分点.数据来源：国家统计局、中商情报网整理6、2012年中国房地产市场价格情况2012年以来,中央政府始终对房地产市场调控保持从严态势,多次释放调控力度不放松的信号,但近几个月以来,市场成交逐渐活跃,在成交量放大的同时,一些城市房价出现环比上涨,12月份上涨城市数量持续增多,新建商品住宅价格环比上涨城市数量已增到54个,占全国70个大中城市数量的77%.具体来看,国家统计局发布的数据显示：新建商品住宅不含保障性住房价格变动情况.与上月相比,70个大中城市中,价格下降的城市有8个,持平的城市有8个,上涨的城市有54个.环比价格上涨的城市中,涨幅均未超过1.2%.与上年同月相比,70个大中城市中,价格下降的城市有26个,持平的城市有4个,上涨的城市有40个.12月份,同比价格上涨的城市中,涨幅均未超过2.4%,涨幅比11月份回落的城市有1个.二手住宅价格变动情况.与上月相比,70个大中城市中,价格下降的城市有15个,持平的城市有9个,上涨的城市有46个.环比价格上涨的城市中,涨幅均未超过1.2%.与上年同月相比,70个大中城市中,价格下降的城市有42个,持平的城市有3个,上涨的城市有25个.12月份,同比价格上涨的城市中,涨幅均未超过5.5%,涨幅比11月份回落的城市有1个.二、2012年4季度中国房地产行业主要政策1、坚持房地产调控政策不动摇2012年以来,中央政府始终对房地产市场调控保持从严态势,多次释放调控力度不放松的信号.尤其是国务院总理温家宝多次强调“坚持房地产业宏观调控的各项政策不动摇,促使房价合理回归,促进房地产业长期健康稳定发展”.从前3季度一系列市场运行数据指标综合来看,房地产市场已逐渐步入供求结构合理、运行趋稳的正常发展轨道,房地产调控已经取得了预期成果.但不容忽视的是,我国房地产市场调控仍然处在关键时期,部分城市房价上涨压力仍然较大,有些城市调控力度有所放松,特别是在当前面临负利率困境,民间投资渠道不足,房地产投资资金从一线城市向二、三线城市甚至三、四线城市不断蔓延的关键时期,宏观调控的“一举一动”影响着未来房地产市场的变化,必须毫不动摇地继续推进房地产市场各项调控工作,把抑制房地产投机投资性需求作为一项长期政策,防止变相放松购房政策,要促使房价合理回归,绝不能让房价反弹,造成功亏一篑.在此背景下,2012年4季度,多部委继续释放楼市从严调控信号.2012年10月12日、13日和15日,国务院总理温家宝在中南海先后召开行业协会负责人、部分地方部门和企业负责人以及专家学者三场座谈会时指出,房地产调控初见成效,但依然不稳定,必须坚持调控政策不动摇.今天的调控,包括房地产业的科学规划、规范市场秩序、使价格合理回归,都是为了促进房地产业的长期稳定和可持续发展.调控手段,从长期讲还需要逐步完善,更加注重市场和法制手段.10月17日,温家宝主持召开国务院常务会议,安排部署四季度经济工作时再次强调,要坚定不移地搞好房地产市场调控.严格实施差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施,抓紧研究制定符合我国国情、系统配套、科学有效、稳定可预期的房地产市场调控政策体系.10月19日,国土资源部强调严控各地调控政策.2012年11月13日,住建部部长姜伟新在十八大新闻中心举办的记者招待会上明确表示,房地产市场调控政策目前还不想放松.他称,中央政府时刻准备应对,遇到某一城市自行调整楼市政策时,中央储备相应的政策,一旦需要的话就出手.如果交易量增加、交易价格同时上涨,就会出台相应的政策进行调控.2012年12月15日-16日在北京召开的中央经济工作会议提出,2013年经济工作要加强和改善宏观调控,促进经济持续健康发展.要牢牢把握扩大内需这一战略基点,培育一批拉动力强的消费增长点,增强消费对经济增长的基础作用,发挥好投资对经济增长的关键作用.在中央提出2013 年第一项重点任务“加强和改善宏观调控,促进经济持续健康发展”中提到,“要继续坚持房地产市场调控政策不动摇”.在年末部分城市房地产市场出现“暖冬”现象、城镇化建设带来房地产乐观预期的背景下,这一定调或预示着更加严厉的调控即将到来.如果房地产市场量价齐升、土地市场重回两年前的复苏情形,有关部门将会出台新的调控政策,再度收紧楼市,确保调控效果持续见效.图表 7 2012年以来有关“坚持房地产业宏观调控各项政策不动摇”的相关论述资料来源：中商情报网整理综上可见,中央加强房地产调控的目标和决心是明确的、坚定的.多年来,房地产业对我国经济社会发展和改善人民生活做出了重要贡献,但房地产业发展也存在一些不可忽视的问题.房地产价格过快上涨虽然短期内给地方政府、相关企业和投机者带来不菲的收入乃至暴利,但抬高了居住成本和租金,加大了物价上涨压力,助长了投机风气,为国民经济的长期平稳较快发展带来风险.在这种情况下,调控力度一旦放松,将引发市场预期的混乱,不仅可能在短期内引发房地产市场价格的迅速反弹,而且政府的公信力也将受损,不利于巩固已经取得的调控成果和房地产业的持续健康发展.因此,只有不断加强和改善房地产市场调控,确保政策落实到位,既着眼于解决当前问题,又致力于长远制度建设,这包括住房信息系统的建设和完善、房地产市场税收改革、土地出让制度的改革等.可以预见,随着房地产市场一系列长效机制的完善和建立,房地产市场长期平稳和健康发展的目标才能实现.2、保障性住房建设继续成为政府的工作重点为确保完成全国保障性安居工程建设任务,2012年以来,财政部、国家发改委、住房城乡建设部等部门分别发布政策力促保障房建设顺利推进.与此同时,2012年12月15日-16日召开的中央经济工作会议对2013年保障性住房建设目标指明了方向.资料来源：中商情报网整理一住建部出台住房保障档案管理办法为加强住房保障档案管理制度建设,规范住房保障档案管理工作,2012年11月13日,住房城乡建设部制订并发布了住房保障档案管理办法以下简称办法,以取代此前建设部印发的城镇廉租住房档案管理办法,该办法自2013年1月1日起施行.办法规定,住房保障对象档案按照“一户一档”、住房保障房源档案按照“一套一档”的原则进行归档管理.住房保障档案管理机构应当对归集的档案材料进行查验,确保其符合档案管理要求；定期对已归档的住房保障档案进行检查,发现档案毁损或丢失的按规定采取补救措施.办法要求各市、县级人民政府住房保障主管部门应当依法建立住房保障档案信息利用制度,利用住房保障档案信息,为住房保障申请、审核、分配、复核、退出等管理工作服务,为房屋管理、使用、维护提供依据,为住房保障管理信息系统建设提供支持.住房保障档案信息公开、利用和查询中涉及国家秘密、个人隐私和商业秘密的,应当严格执行法律法规的保密规定.查询、利用所获得的档案信息不得对外泄露或者散布,不得不正当使用,不得损害住房保障对象的合法权益.各级住房保障主管部门应当切实履行职责,对住房保障档案管理工作进行监督检查,对违法违规行为责令限期改正.二六项财政措施力保2013年保障房任务顺利完成为确保2013年城镇保障性安居工程任务顺利完成,进一步做好财政资金筹措与保障工作,2012年12月26日,财政部印发了关于做好2013年城镇保障性安居工程财政资金筹措等相关工作的通知以下简称通知,要求各地进一步做好财政资金筹措与保障工作.通知提出了六大保障举措：一是严格按照规定渠道筹集城镇保障性安居工程财政资金.二是采取投资补助或贷款贴息方式支持企业参与公共租赁住房建设运营管理.三是切实落实城镇保障性安居工程涉及的税费优惠政策.四是严格按照城镇保障性安居工程项目进度及时拨付财政资金.五是加强廉租住房和公共租赁住房租金“收支两条线”管理.六是选择部分市县开展城镇保障性安居工程绩效评价试点.保障性安居工程是重大民生工程和民心工程,也是重大发展工程.通过近几年的集中推进,全国已有近亿居民从中受益.但同时应当看到,目前中低收入住房困难家庭和棚户区居民仍然较多,改善居住条件的期盼和需求十分强烈,必须继续有力推进保障房建设和棚户区改造.中央经济工作会议在提出2013 年第五项重点任务“加强民生保障,提高人民生活水平”中也提到“要继续加强保障性住房建设和管理,加快棚户区改造”.棚户区改造自2009 年至今被历次中央经济工作会议提及,可见中央对其重视程度之高.2006 年至2012 年,全国累计开工改造各类棚户区超过1300 多万户,实施棚户区改造的根本目的是改善群众的居住条件,兼顾完善城市功能、改善城市环境,同时也是改善民生、扩大内需的重要举措,对推动地方经济发展发挥了一定作用.与此同时,在十八大报告中,直接提到住房问题有两处,一是住有所居,二是保障房建设.胡锦涛说：“要多谋民生之利,多解民生之忧,解决好人民最关心最直接最现实的利益问题,在学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居上持续取得新进展,努力让人民过上更好生活.”“建立市场配置和政府保障相结合的住房制度,加强保障性住房建设和管理,满足困难家庭基本需求.”大规模推进保障性安居工程建设,是党中央、国务院为推动科学发展、加快转变经济发展方式、保障和改善民生采取的重大举措.“安居工程”的实施有利于缓解市场供需矛盾,平抑房价.将“城市低收入家庭”从购房者人群中有效剥离出去,这部分人群的住房困难问题将由政府全力负责解决,这样可以缓解市场供需矛盾；同时,随着部分低收入家庭成为廉租房的受益者后,无形中会对进一步稳定房地产市场秩序、稳定房价起到有效的抑制作用.3、国土部出台多项政策对土地市场进行调控为了严格落实房地产用地调控政策,做好当前和今后一段时间房地产用地管理和调控工作,促进土地市场健康平稳可持续发展,2012年以来,我国政府相关部门发布了一系列土地调控政策,对促进房地产和土地市场平稳运行发挥了重要作用.为保障土地储备工作规范和健康运行,11月5日,国土资源部、财政部等四部委联合发布了关于加强土地储备与融资管理的通知；12月18日,国土资源部召开了关于“采取切实措施稳定房地产用地供应抑制异常地价”有关工作情况的新闻通气会,会议提出了诸多措施要求以严控地王.资料来源：中商情报网整理一四部委严控土地储备总规模和融资规模为加强土地储备机构、业务和资金管理,规范土地储备融资行为,切实防范金融风险,保障土地储备工作规范和健康运行,2012年11月5日,国土资源部、财政部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合发布了关于加强土地储备与融资管理的通知简称通知,以加强土地储备机构、业务和资金管理,规范土地储备融资行为,切实防范金融风险,保障土地储备工作规范和健康运行.通知要求,要加强土地储备机构管理,按照土地储备管理办法的规定,建立土地储备机构名录制以下简称“名录”并定期更新.国土资源部将名录或更新结果抄送财政部、中国人民银行和银监会,地方各级国土资源主管部门将经审核后的名录抄送同级财政部门、人民银行分支机构和银行业监督管理部门.建立名录制的主要目的是为了与其他融资平台相区别,名录以外的各类单位不得享受土地储备的相关政策,银行等金融机构也不得向其发放土地储备贷款.通知要求,每年新纳入储备的土地量,原则上控制在市、县本级前三年平均年供应的储备土地量之内.优先收购储备空闲、低效利用及其他现有建设用地,积极开展工业用地储备.储备土地应优先用于保障性安居工程及其他公益性事业.财政部门会同国土资源主管部门、人民银行分支机构及银行业监督管理部门根据土地储备计划,核定土地储备机构年度融资规模,并实行年度融资规模控制卡管理.银行业金融机构批准融资前,应对融资规模控制卡中的已有融资额度进行认真核对,拟批准的融资额度与本年度已发生的融资额度包括本年度贷款已在本年度归还部分累计不得超过年度可融资规模,对本年融资额度已达到年度可融资规模的土地储备机构,不得批准新的项目融资.此外,通知还提出了调整土地储备机构融资政策的规定,列入名录的土地储备机构可以向银行业金融机构贷款,银行业金融机构应按照有关部门关于土地储备贷款的相关规定,根据贷款人的信用状况、土地储备项目周期、资金回笼计划等因素合理确定贷款期限,贷款期限最长不超过五年.贷款用途可不对应抵押土地相关补偿、前期开发等业务,但贷款使用必须符合规定的土地储备资金使用范围,不得用于城市建设以及其他与土地储备业务无关的项目.纳入储备的土地不得用于为土地储备机构以外的企事业法人融资担保.土地储备制度是落实土地调控、土地供应政策采取的重要措施,是市、县人民政府及国土资源管理部门对依法取得的土地,进行必要的整理和基础设施配套,使之具备供应条件而做出的一种制度安排.自2001年以来,国务院先后印发了国务院关于加强国有土地资产管理的通知、国务院关于促进节约集约用地的通知、国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知等文件,对规范运行土地储备制度提出了明确要求.国务院相关部门和地方各级政府制订了相应的政策法规,为这项制度的规范健康运行创。
房地产市场调研分析报告
房地产市场调研分析报告一、市场概况随着中国经济的发展，房地产市场成为一个重要的经济增长点。
本文将对当前房地产市场进行调研分析，以了解市场的现状和未来趋势。
二、市场规模房地产市场在中国经济中的占比不断提升。
根据最新数据显示，房地产市场占比达到了GDP的20%左右。
这显示了房地产市场对国内经济的重要性。
三、房价走势房地产市场的核心是房价走势。
近年来，房价呈现出不同的走势。
在大城市，由于供需关系不平衡，房价在不断上涨。
而在二线和三线城市，房价相对稳定。
四、政策调控政府的调控政策对于房地产市场非常重要。
一方面，政府出台了多项限购措施和贷款政策，以抑制房价过快上涨。
另一方面，政府也鼓励房地产市场的发展，以刺激经济增长。
五、投资风险房地产市场是一个高风险的投资领域。
虽然房地产产业前景看好，但投资房地产也存在一定的风险。
购房者需注意市场波动、政策因素和经济形势等，以最大限度地降低投资风险。
六、土地资源土地资源是房地产市场的生命线。
在不少城市，土地供应越来越紧张，导致房价不断攀升。
政府需出台更多政策措施，合理利用土地资源，平衡供求关系。
七、二手房市场二手房市场是房地产市场的核心组成部分。
对于购房者而言，二手房市场是更为稳定和经济的选择。
因此，加强对二手房市场的监管和培育，将成为房地产市场调控的重要一环。
八、租赁市场随着人口流动性的增加，租赁市场也逐渐兴起。
与购房相比，租赁市场更加灵活和便捷。
加强对租赁市场的管理，将有助于提供更多的租赁选择，满足不同层次的需求。
九、城市发展房地产市场与城市发展密切相关。
在城市发展规划中，房地产市场需要得到合理的布局和发展。
政府部门应密切关注房地产市场的动态，确保产业的健康发展。
十、未来展望随着经济的不断发展和人们对舒适生活的追求，房地产市场仍然具有较大的潜力和机遇。
然而，投资者应保持审慎态度，选择适合自己的投资策略，以获得长期稳定的回报。
总结：本报告对当前房地产市场进行了调研分析，从市场概况、房价走势、政策调控、投资风险、土地资源、二手房市场、租赁市场、城市发展和未来展望等多个方面进行了全面探讨。
房地产市场状况调研分析报告PPT
2023年，对各个行业来说似乎都该是繁荣的一年，“井喷式”的恢复使得旅游、电影、餐饮等领域的活跃度大大增加。唯有房地产市场尽管产生了一定的增幅，但仍然远远没能达到疫情发生时的高度，房地产市场呈现“销售量价趋稳，新开工面积调整态势难改，投资或继续下行”的特点。
随着各地政府的宏观调控政策的逐渐出台完善，房地产市场将逐渐回归理性，尤其是随着新一轮城市化的启动，二三线城市的经济发展和人口流入也呈现出较快的增长，将成为房地产市场的新的增长点，至少在2023年底或2024年上半年以后中国房地产市场将呈现稳中有升的趋势。
2022年12月以后，国家多次强调“房地产业是国民经济的支柱”，标志着房地产的支柱产业地位依然牢靠。从“五一”数据看，各个城市的交易量相对去年“五一”时间的数据大大提高了25%，部分刚性购房需求得到集中释放。
一
二
三
四
从宏观市场结构设计看，房地产未来将更突出保障属性，要“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。
2023年全国拟开业购物中心达588个，拟开业数量、体量约为2022年实际开业量的1.6倍。
数字化、智能化等技术的广泛应用，以及元宇宙等新概念的兴起，将为商业地产的运营管理和用户体验带来更多创新。
以空间功能为切入口，融入都市农场、儿童乐园、智慧购物、AR沉浸体验等元素，以多变的玩法赋予商业地产项目新的文化内涵、时尚元素和科技含量。
Part
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风险及挑战
01
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2022年以来，全国房地产投资、商品房销售、土地购置等各项数据连续下滑
房地产企业生存状况持续恶化，连续暴雷不仅涉及到民生底线。
2023
房地产市场状况分析报告
C
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2024年全国房地产市场分析报告
2024年，中国房地产市场整体呈现出多元化发展态势。
本文将从供需、政策、金融、投资等方面对2024年全国房地产市场进行分析。
首先，从供需角度来看，2024年全国房地产市场供应量相对充足，尤其是一二线城市。
根据数据显示，2024年全国房地产开发投资增长稳定，其中住宅投资增长较快。
同时，房地产销售市场也保持稳定增长态势，购房需求稳定，特别是刚需购房需求有所增加。
然而，市场分化明显，三四线城市供应过剩，市场冷清。
其次，政策方面，2024年我国房地产市场继续加大调控力度。
一方面，各地政府坚持房地产调控不放松，加大土地供应力度，推动供应端调整。
另一方面，加大房贷利率、首付比例等调控措施，限制投机性购房需求。
政策的实施在一定程度上有效抑制了房价的过快上涨，保持了市场的稳定。
第三，金融方面，2024年我国房地产市场金融环境相对宽松。
央行适时降低了利率，降低了房贷利率，提高了购房的融资便利程度。
此外，保持稳健的货币政策和金融政策的支持，使得购房者获得融资的门槛相对较低，促进了市场的活跃。
最后，投资方面，2024年房地产市场的投资属性依然突出。
由于房地产市场相对稳定，许多投资者依然将房地产作为投资的首选目标。
此外，一二线城市的人口和经济活动密度仍然较高，吸引着更多的资本流入。
然而，投资者也要警惕房地产市场的泡沫风险和投机博弈，因为政策风险和供需关系的变化也会对房地产投资带来一定的影响。
综上所述，2024年全国房地产市场呈现出供需多元化、政策调控、金融支持、投资突出的特点。
对于买房者来说，选择具备投资价值和发展潜力的城市和楼盘至关重要；对于投资者来说，要理性看待市场，避免盲目跟风和投机博弈。
相信在相关政策的指导下，中国的房地产市场将保持稳定健康的发展。
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中国房地产行业市场投资调研分析报告
目录
第一节政策进入平静期，房价快速上涨告一段落 (7)
一、从全面宽松走向局部收紧 (7)
二、预计去化速度呈现N型变化，全年销售面积显著增长 (8)
三、房价快速上涨告一段落，未来有可能稳中趋升 (11)
四、区分结构问题和总量问题，预计政策保持平稳 (13)
五、毛利率周期性恢复，但未来仍面临挑战 (17)
六、预计新开工热情旺盛，投资增速继续恢复 (20)
七、企业周期节奏感并不相同 (20)
第二节大分化，大转型，大整合 (23)
一、大分化——区域分化造成企业表现分化 (23)
二、大分化——品牌溢价，独特融资渠道和拿地优势共同维护规模优势 (25)
三、大转型——探索地产相关领域，结合旧优势和新方向 (26)
四、深入地产相关领域起步容易，成功率低 (27)
五、去地产化——资源跨界地产无关领域 (28)
六、去地产化曾短期提升公司估值，但长期意义存疑 (29)
七、大整合——从资金饥渴走向机会饥渴 (29)
第三节地产服务：协同跨界，融合创新 (33)
一、新房销售服务：800-1600亿市场的新旧接力 (34)
二、二手房交易服务：长期稳健成长的市场 (36)
三、长租公寓：租赁——持有——出租的轻资产模式 (38)
四、跨界协同，整合创新 (39)
五、地产服务三强之世联行：依托A股平台，期待新业务形态破局 (41)
六、地产服务三强之链家：二手业务领先，多元业务变现 (41)
七、地产服务三强之搜房网：从线上到线下 (43)
第四节重点公司分析 (44)
一、金融街——稀缺资源，慷慨分红 (44)
二、招商蛇口——从容深耕一线，坦然坐享资源 (45)
三、新城控股——区域转暖，能力优秀 (45)
四、嘉宝集团——进入安全边际，等待新业务发展 (46)
图表目录
图表1：全国首套房平均利率变动 (8)
图表2：全国530家银行首套房贷款首付比例 (9)
图表3：2012年以来个人住房贷款季度净增加和个人住房贷款的季末平均利率单位：亿元；% (9)
图表4：新增个人购房贷款及其占销售比比例 (10)
图表5：北京在出台五年限购前后，一手房市场变化 (11)
图表6：十大城市商品房可售面积 (12)
图表7：2013年四季度以来销售回款同比增速 (12)
图表8：百城和一线城市房价同比上涨 (14)
图表9：一线/二线/三线房价环比上涨 (14)
图表10：中指院监测楼盘开盘价格涨幅 (15)
图表11：中指院监测楼盘开盘平均去化率 (16)
图表12：A股地产板块毛利率状况 (17)
图表13：各大公司销售均价，2011年销售均价=1 (17)
图表14：南京住宅类用地成交和溢价率 (19)
图表15：合肥住宅类用地成交和溢价率 (19)
图表16：房地产开发投资和房屋新开工面积同比增速和预测一览 (20)
图表17：荣盛发展的盈利能力和业绩增速 (23)
图表18：荣盛发展vs地产板块，销售商品和劳务的现金流入增速 (24)
图表19：地产企业切入相关领域的示意图 (27)
图表20：2012年以来板块不同排序段的企业增发募集资金和现金分红规模比较 (30)
图表21：2012年以来，板块不同排序段的企业增发募资、现金分红和市值比较 (31)
图表22：搜房网电商营收（亿元）及占比 (35)
图表23：北京二手经纪市场份额 (37)
图表24：上海二手经纪市场份额 (38)
图表25：2015年地产服务企业GMV估算 (40)
图表26：链家理财每月贷款放款 (42)
图表27：链家理财月末贷款余额 (42)
表格目录
表格1：2015 年至今，提高房地产市场景气度的行业调控政策 (7)
表格2：2016 年3 月起，遏制需求、扩大供给、规范市场秩序的区域性政策 (7)
表格3：房屋库存面积（可售口径）估算单位：亿平方米 (11)
表格4：2016 年4 月，2015 年9 月和2012 年6 月，10 大城市住宅（新房和二手）价格比较 (13)
表格5：上交所上市公司的2015 年底资金成本披露 (18)
表格6：企业周期节奏感评判指标 (21)
表格7：不同城市企业周期感打分之一（其中指标1，2，3，5 得分越高节奏感越好，指标4 和6 得分越低节奏感越好） (21)
表格8：不同城市企业周期感打分之二（其中指标1，2，3，5 得分越高节奏感越好，指标4 和6 得分越低节奏感越好） (22)
表格9：近期公司债的发行 (25)
表格10：2015 年以来，北京土地成交总价前10 位 (25)
表格11：上市公司切入地产相关业务领域 (26)
表格12：一些将资源转移到非地产业务领域的企业，和市值表现 (28)
表格13：2015 年以来成功实施定向增发的一些公司 (29)
表格14：等待发行的定向增发 (29)
表格15：内房市值、估值状况和现金分红一览 (32)
表格16：线上电商和一二手联动的主要区别 (34)
表格17：一些城市已经成为了二手房占主体的市场，城市二手交易量/一手交易量 (36)
表格18：不同佣金率及换手率情况下中国二手房交易佣金空间测算 (37)
表格19：中国主要的长租公寓 (39)
表格20：世联行估值简表 (41)
第一节政策进入平静期，房价快速上涨告一段落
一、从全面宽松走向局部收紧
政策经历了一个从全面宽松到局部收紧的过程。
2015年到2016年2月，降低地产企业融资成本和居民按揭贷款的成本，提高居民按揭贷款的可申请贷款额度，以及解除房地产市场一些不必要的政策管制等措施，刺激了整个房地产市场的需求复苏。
表格1：2015 年至今，提高房地产市场景气度的行业调控政策
资料来源：Wind，北京欧立信调研中心整理
2016年3月起，房价过快上涨，反过来威胁整个产业基本面复苏的可持续性。
从2016年3月起，上海、深圳等城市开始出台一系列的、区域性的遏制需求、扩大供给、规范市场秩序的政策。
表格2：2016 年3 月起，遏制需求、扩大供给、规范市场秩序的区域性政策
资料来源：Wind，北京欧立信调研中心整理
收紧是局部的，全局来看，推动以人为核心的城镇化，推动房地产去库存是主线。
当然，我们也不能排除苏州、合肥等城市再施行限购的可能性，问题是，这些房价快速上涨的城市毕竟只是少数。
另外，除了核心城市之外，二线城市落户并不困难，限购本身的影响并不大。