张辉--0621房地产反避税.doc (2)

国家税务总局扬州税务进修学院讲稿房地产行业上下游产业链关联交易与税务风险防范主讲：张辉Sw029@主要内容一、服务金额偏高勘察、设计、监理、建筑二、违法与非法支出三、还原抵销交易四、实质重于形式第一部分：服务金额偏高2009法释5号关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十九条对于合同法第七十四条规定的“明显不合理的低价”，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。

转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价。

1998价格法第二条在中华人民共和国境内发生的价格行为，适用本法。

本法所称价格包括商品价格和服务价格。

商品价格是指各类有形产品和无形资产的价格。

服务价格是指各类有偿服务的收费。

第三条国家实行并逐步完善宏观经济调控下主要由市场形成价格的机制。

价格的制定应当符合价值规律，大多数商品和服务价格实行市场调节价，极少数商品和服务价格实行政府指导价或者政府定价。

政府指导价，是指依照本法规定，由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度，指导经营者制定的价格。

市场调节价，是指由经营者自主制定，通过市场竞争形成的价格。

2002工程勘察设计收费管理规定第五条工程勘察和工程设计收费根据建设项目投资额的不同情况，分别实行政府指导价和市场调节价。

建设项目总投资估算额500万元及以上的工程勘察和工程设计收费实行政府指导价；建设项目总投资估算额500万元以下的工程勘察和工程设计收费实行市场调节价。

第六条实行政府指导价的工程勘察和工程设计收费，其基准价根据《工程勘察收费标准》或者《工程设计收费标准》计算，除本规定第七条另有规定者外，浮动幅度为上下20%，发包人和勘察人、设计人应当根据建设项目的实际情况在规定的浮动幅度内协商确定收费额。

第七条工程勘察费和工程设计费，应当体现优质优价的原则。

工程勘察和工程设计收费实行政府指导价的，凡在工程勘察设计中采用新技术、新工艺、新设备、新材料，有利于提高建设项目经济效益、环境效益和社会效益的，发包人和勘察人、设计人可以在上浮25%的幅度内协商确定收费额。

2013财税37号应税服务范围注释工程勘察勘探服务，是指在采矿、工程施工以前，对地形、地质构造、地下资源蕴藏情况进行实地调查的业务活动。

注：钻井勘探和爆破勘探按“建筑业”税目2013财税37号应税服务范围注释设计服务，是指把计划、规划、设想通过视觉、文字等形式传递出来的业务活动。

包括工业设计、造型设计、服装设计、环境设计、平面设计、包装设计、动漫设计、展示设计、网站设计、机械设计、工程设计、广告设计、创意策划、文印晒图等2004关于外国企业在中华人民共和国境内从事建设工程设计活动的管理暂行规定第四条外国企业承担中华人民共和国境内建设工程设计，必须选择至少一家持有建设行政主管部门颁发的建设工程设计资质的中方设计企业进行中外合作设计，且在所选择的中方设计企业资质许可的范围内承接设计业务。

注：境外设计单位，无权在中国境内单独承揽设计劳务。

如果单独承揽设计劳务，属于非法支出，不允许在企业所得税和土地增值税前申报扣除。

如果房地产开发企业向境外支付设计费，应当扣缴增值税，同时有可能涉及预提所得税。

1.应扣增值税 =接受方支付的价款÷（1+税率）×税率2.判断是否转让著作权，扣缴预提所得税应扣预提所得税 =接受方支付的价款÷（1+税率）×10%2008国税发120号关于调整新增企业所得税征管范围问题的通知著作权的人身权利（一）发表权，即决定作品是否公之于众的权利（二）署名权，即表明作者身份，在作品上署名的权利；（三）修改权，即修改或者授权他人修改作品的权利；（四）保护作品完整权，即保护作品不受歪曲、篡改的权利；著作权的财产权（五）复制权，即以印刷、复印、拓印、录音、录像、翻录、翻拍等方式将作品制作一份或者多份的权利；信息网络传播权发行权、出租权、展览权、表演权、放映权广播权、摄制权、改编权、翻译权、汇编权设计图纸的著作权焦点：是否限制使用1.复制权：甲方是否有权复制到其他工程项目2.发行权：向社会公开3.改编权：根据已有图纸创作另一图纸虚拟境外设计费用地域管辖权居民管辖权对来源于境外的所得不征税：中国香港/中国澳门/新加坡/马来西亚/文莱阿根廷 / 巴西 / 委内瑞拉 / 危地马拉巴拿马 / 巴拉圭 / 乌拉圭/ 哥斯达黎加肯尼亚 / 赞比亚2000建设工程监理范围和规模标准规定第五条成片开发建设的住宅小区工程，建筑面积在5万平方米以上的住宅建设工程必须实行监理；5万平方米以下的住宅建设工程，可以实行监理，具体范围和规模标准，由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门规定。

2007建设工程监理与相关服务收费管理规定第四条建设工程监理与相关服务收费根据建设项目性质不同情况，分别实行政府指导价或市场调节价。

依法必须实行监理的建设工程施工阶段的监理收费实行政府指导价；其它建设工程施工阶段的监理收费和其它阶段的监理与相关服务收费实行市场调节价。

2007建设工程监理与相关服务收费管理规定第五条实行政府指导价的建设工程施工阶段监理收费，其基准价根据《建设工程监理与相关服务收费标准》计算，浮动幅度为上下20%。

发包人和监理人应当根据建设项目的实际情况在规定的浮动幅度内协商确定收费额2013财税37号应税服务范围注释鉴证服务，是指具有专业资质的单位，为委托方的经济活动及有关资料进行鉴证，发表具有证明力的意见的业务活动。

包括会计鉴证、税务鉴证、法律鉴证、工程造价鉴证、资产评估、环境评估、房地产土地评估、建筑图纸审核、医疗事故鉴定等注：北京、安徽监理公司的营业税纳税地点2009营业税暂行条例第十四条营业税纳税地点：（一）纳税人提供应税劳务应当向其机构所在地或者居住地的主管税务机关申报纳税。

但是，纳税人提供的建筑业劳务以及国务院财政、税务主管部门规定的其他应税劳务，应当向应税劳务发生地的主管税务机关申报纳税。

税收征管法第二十一条从事生产、经营的纳税人到外县（市）临时从事生产、经营活动的，应当持税务登记证副本和所在地税务机关填开的外出经营活动税收管理证明，向营业地税务机关报验登记，接受税务管理。

从事生产、经营的纳税人外出经营，在同一地累计超过180天的，应当在营业地办理税务登记手续。

2004总局令第7号税务登记管理办法第十条（五）从事生产、经营的纳税人外出经营，自其在同一县（市）实际经营或提供劳务之日起，在连续的12个月内累计超过180天的，应当自期满之日起30日内，向生产、经营所在地税务机关申报办理税务登记，税务机关核发临时税务登记证及副本；监理合同的印花税2000深圳关于工程监理合同是否征收印花税问题的批复经请示总局地方税司，“工程监理合同”不属于“技术合同”，也不属于印花税税法中列举的征税范围。

因此，工程监理单位承接监理业务而与建筑商签订的合同不征印花税。

建筑业虚开发票2012青岛关于进一步加强房地产开发经营业务企业所得税管理有关问题的通知注重建筑工程支出真实性的审核，重点审核建筑安装成本、配套工程成本，参照建筑工程定额，查看建筑安装工程合同，衡量成本费用水平是否真实、合理，如与建筑工程定额差距较大，应当要求企业说明原因。

开发产品成本超过预算，应当要求企业提供双方签订的变更合同，说明变更的理由以及变更是否在合理的范围以内，否则主管地税机关应当核定计税成本。

对于明显超出房地产开发企业建筑安装工程成本参考范围的，主管地税机关要重点核实，加大管理力度。

第二部分：违法与非法支出公司的社会责任公司法第五条公司从事经营活动，必须遵守法律、行政法规，遵守社会公德、商业道德，诚实守信，接受政府和社会公众的监督，承担社会责任。

公司的合法权益受法律保护，不受侵犯。

税法的社会责任一、违反法律的各种收入，应当视为企业应税收入，但有关职权部门已经裁判为违法或非法除外二、违反法律的禁止规定（不得 / 应当）的扣除项目，在有关职权部门裁判为违法或非法行为前暂时可以申报扣除，但应当取得行政许可和可以直接认定的违法事实除外行政许可一、扣除类：必须存在，否则不予扣除2009财税29号关于企业手续费及佣金支出税前扣除政策的通知二、收入类：有无许可证不影响征税2008国税函660号关于互联网广告代理业务营业税问题的批复混业经营一般经营项目和许可经营项目，许可经营项目的收入有可能从高征税违法的认定2002法释21号关于行政诉讼证据若干问题的规定第六十八条下列事实法庭可以直接认定：（一）自然规律及定理；（二）众所周知的事实；（三）按照法律规定推定的事实；（四）已经依法证明的事实；（五）根据日常生活经验法则推定的事实。

2011立法技术规范（试行）（二）“违法”一般用于违反法律强制性规范的行为。

“非法”通常情况下也是违法，但主要强调缺乏法律依据的行为。

注：具体规定 / 原则规定法律原则公理性原则，即由法律原理构成的原则，是严格意义的法律原则，例如法律平等原则、诚实信用原则、等价有偿原则、无罪推定原则、罪刑法定原则等，具有较大的普适性。

政策性原则，是一个国家或民族出于一定的政策考量而制定的一些原则，具有针对性、民族性和时代性。

2004城市商品房预售管理办法第六条商品房预售实行许可制度。

开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。

未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。

1995国税函156号营业税暂行条例实施细则第二十八条规定：“纳税人转让土地使用权或销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

”此项规定所称预收款，包括预收定金。

因此，预收定金的营业税纳税义务发生时间为收到预收定金的当天。

违法的广告宣传1998房地产广告发布暂行规定2002关于进一步加强房地产广告管理的通知注：在取得预售许可证之前发生的广告支出（不含业务宣传费），属于违法支出，不得申报扣除；2010关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得进行预售，不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用，不得参加任何展销活动。

2011房地产经纪管理办法房地产经纪，是指房地产经纪机构和房地产经纪人员为促成房地产交易，向委托人提供房地产居间、代理等服务并收取佣金的行为。

2009财税29号关于企业手续费及佣金支出税前扣除政策的通知2011房地产经纪管理办法第十四条房地产经纪业务应当由房地产经纪机构统一承接，服务报酬由房地产经纪机构统一收取。