房地产企业所得税年度纳税申报表填制技巧与风险控制
投资性房地产业务填报企业所得税年度纳税申报表详解
投资性房地产业务填报<企业所得税年度纳税申报表>详解投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，主要包括已出租的土地使用权；持有并准备增值后转让的土地使用权；已出租的建筑物。
投资性房地产确认中应注意,已出租的土地使用权和已出租的建筑物，是指以经营租赁方式出租的土地使用权和建筑物,其中，用于出租的土地使用权是指企业通过出让或转让方式取得的土地使用权；用于出租的建筑物是指企业拥有产权的建筑物。
持有并准备增值后转让的土地使用权，是指企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。
但是，按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地使用权。
自用房地产和作为存货的房地产，不作为投资性房地产处理。
投资性房地产的会计核算可以采用成本模式和公允价值模式分别进行核算，需要注意的是，企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，也可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。
但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。
具体分析如下。
成本法下投资性房地产的初始计量投资性房地产应当按照成本进行初始计量。
不同来源的房地产其成本构成不同：（1）外购的投资性房地产对于企业外购的房地产，只有在购入房地产的同时开始对外出租（自租赁期开始日起，下同）或用于资本增值，才能称之为外购的投资性房地产。
外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出，借记“投资性房地产”贷记“银行存款”科目；（2）自行建造的投资性房地产企业自行建造（或开发，下同）的房地产，只有在自行建造或开发活动完成（即达到预定可使用状态）的同时开始对外出租或用于资本增值，才能将自行建造的房地产确认为投资性房地产。
自行建造投资性房地产的成本，由建造该项房地产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成，借记投资性房地产贷记“在建工程”科目；（3）作为存货的房地产转为出租企业将作为存货的房地产转换为采用成本模式计量的投资性房地产，应当按该项存货在转换日的账面价值，借记“投资性房地产”科目，原已计提跌价准备的，借记“存货跌价准备”科目，按其账面余额，贷记“开发产品”等科目。
房地产企业完工年度所得税纳税申报表的填报与解读讲义
房地产企业完工年度所得税纳税申报表的填报与解读讲义完工年度企业所得税处理为什么要确认完工年度？《国家税务总局关于开展2014年全国税收专项检查工作的通知》（税总发[2014]31）要求检查“产品完工后是否及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其与对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度本项目的应纳税所得额缴纳企业所得税。
对于跨年度房地产开发项目的已完工出售部分，有无不按权责发生制原则确认收入或故意推迟实现工程结算收入的现象。
”《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）第九条企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。
开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。
在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。
完工结转四部曲：第三十五条开发产品完工以后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后。
凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本，主管税务机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整，并按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定对其进行处理。
某房地产企业所得税纳税申报情况见下表（单位：万元）:A项目在2011年销售完毕。
该企业一直没有对A项目做完工结转。
2014年税务稽查发现A项目在2011年已经全部交付业主，符合完工条件。
稽查结论为：入项目共实现销售收入12,500万元，共发生符合税务规定的开发成本8,125万元，A项目、k 邯郸市华文税务师事务所有限公司HandanHuawen Certified Tax Agent Co., Ltd 实际销售毛利额为4,375万元（实际毛利率为35%,因为账载开发成本中存在不合规票据）。
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2010年房地产企业所得税汇算清缴与年度纳税申报表填报技巧第一讲房地产企业所得税汇算清缴概述一、汇算清缴的企业范围（一）汇算清缴的企业范围1、从事生产经营活动的居民企业2、从事生产经营活动的非居民企业3、注销清算的企业4、核定应税所得率征收所得税的企业注意：核定定额征收所得税的企业不需要汇算清缴。
（二）汇算清缴注意的问题1、不管纳税人是否在减免税期间，一律进行汇算清缴2、年度终了后，应纳税所得额计算的结果不管属于盈利还是亏损，必须进行汇算清缴二、年度纳税申报应当注意1、延期申报2、延期缴纳3、申报有误4、汇算清缴退税程序5、汇总缴纳分支机构不进行汇算清缴，但应将分支机构的营业收支等情况在报总机构统一汇算清缴前报送分支机构所在地主管税务机关。
总机构应将分支机构及其所属机构的营业收支纳入总机构汇算清缴等情况报送各分支机构所在地主管税务机关。
（国税发【2009】79号第13条）三、企业的法律责任纳税人未按规定期限进行汇算清缴，或者未报送本办法第八条所列资料的，按照税收征管法第62条：纳税人未按照规定的期限办理纳税申报和报送纳税资料的，由税务机关责令限期改正，可以处二千元以下的罚款；情节严重的，可以处二千元以上一万元以下的罚款。
（国税发【2009】79号第15条）第二讲房地产企业2010年度汇算清缴政策及申报表的填报技巧第一行：营业收入一、填报：（一）营业收入=主营业务收入（FB1-2）+其他业务收入（FB1-8），填报的结果与利润表一致。
（二）附表一第1行“销售收入合计”=主营业务收入+其他业务收入+视同销售收入（FB1-13）+当期收取的预售房款，是计算广告费、宣传费和业务招待费扣除限额的计算基数。
二．主营业务收入包括的内容（附表一）（一）销售货物收入不同销售方式下，销售收入的确认（1）一次性全额收款方式：应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。
注意：取得索取价款的凭据是指：书面合同约定的付款日期的当天；未签订书面合同的或书面合同未约定付款日期的，销售收入的确认时间为开发产品所有权或使用权转移的当天。
房地产开发企业年度所得税纳税申报表填写实例
附件房地产开发企业年度所得税纳税申报表填写实例某房地产公司适用计税毛利率为15%，2009—2012年销售收入及成本如下：1、2009年度所得税纳税申报表填写：视同销售收入=8000，附表一（1）《收入明细表》第16行“（3）其他视同销售收入”填写8000；同时计入视同销售成本8000，附表二（1）《成本费用明细表》第15行“（3）其他视同销售成本”填写8000；附表三52行“房地产企业预售收入计算的预计利润”=1200。
2、2010年度所得税纳税申报表填写：视同销售收入=6000，附表一（1）《收入明细表》第16行“（3）其他视同销售收入”填写6000；视同销售成本＝6800，附表二（1）《成本费用明细表》第15行“（3）其他视同销售成本”填写6800；附表三52行“预计利润”=1500，调增1500，附表三52行“房地产企业预售收入计算的预计利润”=1500。
3、2011年度所得税纳税申报表填写：视同销售收入=-10000，附表一（1）《收入明细表》第16行“（3）其他视同销售收入”填写-10000；视同销售成本＝－8480，附表二（1）《成本费用明细表》第15行“（3）其他视同销售成本”填写-8480；附表三52行“预计利润”=0，调增0，附表三52行“房地产企业预售收入计算的预计利润”=0。
项目一已完工结算，实际毛利率为20%，实际毛利额=1600,差额=400，附表三第54行（七）“其他”调增400。
4、2012年度所得税纳税申报表填写：视同销售收入=－4000，附表一（1）《收入明细表》第16行“（3）其他视同销售收入”填写-4000；视同销售成本＝－3520，附表二（1）《成本费用明细表》第15行“（3）其他视同销售成本”填写-3520；附表三52行“预计利润”=0，调增0。
项目二已完工结算，实际毛利率为12％，实际毛利额=1200,差额=－300，附表三第54行（七）“其他”调减300。
房地产企业月(季)和年度申报表的填报方法
房地产企业年度纳税申报表的填报（以会计准则处理为例）：总原则：年度申报表是为税收政策服务的，无论怎么填列只要符合税收政策，能够通过系统审核就行。
填表关注四件事情：1、预售收入如何计入三项费用扣除基数？预售阶段在附表一第16行（“其他视同销售收入”）填列同时在附表三第19行（“其他”）调减。
2、营业税金及附加和土地增值税如何调整？预售阶段在附表三第19行（“其他”）调减；结转收入时在附表三第40行（“其他”）再调增。
3、预计毛利额如何调整？预售阶段在附表三第52行（“房地产企业预售收入计算的预计利润”）调增；结转收入时转回征税的毛利额再调减。
4、三项费用如何调整？预售阶段按比例提前扣除；结转收入时在附表三第40行（“其他”）再调增。
（一）、预售阶段（只有未完工开发产品）的填报方法：如：某房地产开发公司开发A、B项目，2008年度A项目预售房款8000万元，当年开发产品未完工。
当年缴纳营业税金及附加440万元；预缴土地增值税80万元；期间费用2600万元（其中广告及业务宣传费支出1500；业务招待费支出100）。
假设无其他纳税调整事项，当地计税毛利率为15%，则：附表一填列示意表：附表二：附表八填列示意表：注①：将预售收入金额里填入附表一作为“三费”计算基数，同时在附表三中这里进行调减。
注②：如果执行会计制度的企业没有在当年将营业税金及附加和预缴土地增值税结转入“营业税金及附加”损益科目中，则在这里进行调减。
执行会计准则的企业则不用。
（二）、滚动开发阶段（有结转以前产品和未完工产品）的填报方法：2009年度A项目全部完工，实现收入12000万元（不含2008年预售房款）；开发成本12000万元。
该项目2010年度缴纳营业税金及附加660万元，预缴土地增值税120万元；预售B 项目房款10000万元，当年B项目开发产品未完工，当年缴纳营业税金及附加550万元；预缴土地增值税100万元。
发生期间费用6000万元（其中广告及业务宣传费支出4200；业务招待费支出300）。
企业所得税年度申报表填写说明
企业所得税年度申报表填写说明一、填表对象和时间要求企业所得税年度申报表是由纳税人填写并向税务机关报送的重要税务文件，适用于所有纳税企业。
每年的企业所得税年度申报表应于纳税年度结束后的3月31日前报送。
二、填表须知1. 填报精确：在填写企业所得税年度申报表时，务必准确无误地填写相关信息，确保税务数据的准确性和合法性。
2. 表格选择：根据企业的经营模式和纳税人身份选择对应的企业所得税年度申报表，表格的选用要与企业纳税情况相符。
3. 表内项目完整：确保填写完整的企业所得税年度申报表，包括主表、附表以及其他附加资料（如关联交易等）。
所有项目都需要进行详细的填写或选择，不得有遗漏。
4. 数字精确：在填写企业所得税年度申报表时，应确保涉及金额的数据准确无误，并进行严格的核对与审校，以避免出现错误的纳税申报。
5. 签章要求：填写正确并无误后，纳税人应及时对企业所得税年度申报表进行签章，确保文件的合法性。
三、主表填写说明1. 纳税人信息：在主表的首项，填写相关的纳税人基本信息，如纳税人名称、纳税人识别号等。
2. 纳税年度：填写所申报的纳税年度。
3. 各项收入：在收入类别中，按照实际情况填写相关的营业收入、利息收入、租赁收入等。
4. 营业成本：填写行业相关的成本项目，如销售成本、生产成本等。
5. 利润总额：根据计算公式填写营业利润、利润总额等。
6. 应纳税所得额：根据税法规定，计算纳税所得额，并填写在相应位置。
7. 税率和税款：根据税法规定的税率表，计算所得税税额，并在相应栏目填写。
8. 减免税额：如符合法定的减免税条件，按照规定填写在减免税额栏目。
9. 应补（退）税额：根据应纳税所得额和减免税额计算出的应补税额或退税额。
四、附表填写说明附表是主表的补充，用于提供更详细的财务数据和税务信息。
1. 资产负债表：填写企业资产、负债和所有者权益等信息，以呈现企业的财务状况。
2. 利润表：填写企业收入、成本和费用等信息，以呈现企业的经营业绩。
最清楚的房企所得税年度纳税申报表填列说明
最清楚的房企所得税年度纳税申报表填列说明重庆市地方税务局关于房地产开发企业填列所得税年度纳税申报表有关事项的通知渝地税发〔2013〕189号各区县（自治县）地方税务局，市局各直属单位：为了规范房地产开发企业所得税年度纳税申报表填写，解决房地产开发企业预售收入、预计毛利和结算毛利在企业所得税年度纳税申报表中填列问题，现将房地产开发企业年度所得税纳税申报表有关填列事项通知如下,请遵照执行。
一、关于房地产开发企业预售收入首次发生年度申报表填列事项的说明（一）将本年度新发生的税收上确认的预售收入金额，填入附表一（1）《收入明细表》第16行“（3）其他视同销售收入”；（二）将附表一（1）第16行的填列金额，同时填入附表二（1）《成本费用明细表》第15行“（3）其他视同销售成本”；二、关于预售收入首次发生年度以后相关年度申报表填列事项的说明（一）将本年度新发生的税收上确认的预售收入金额减除以前年度已按税法确认收入而在本年度得以按会计准则或制度确认收入部分，将其差额填入附表一（1）《收入明细表》第16行“（3）其他视同销售收入”。
如果差额为负数，此行填负数。
（二）将附表一（1）第16行的填列金额加上本年会计上确认的收入与结转开发成本的差额（即会计确认的毛利），将其合计数填入附表二（1）《成本费用明细表》第15行“（3）其他视同销售成本”。
三、关于附表三《纳税调整项目明细表》有关填列事项的说明（一）第52行“五、房地产企业预售收入计算的预计利润”中第3列“调增金额”填报从事房地产开发业务的纳税人本期取得的税收上确认的预售收入，按照税收规定的预计利润率计算的预计利润金额；（二）开发产品完工结算后，将其预计毛利与实际毛利的差额填写在附表三第54行（七）“其他”（调增或调减）。
重庆市地方税务局2013年12月19日。
34关于房地产开发企业征收和汇缴如何填报纳税申报表的分析
关于房地产开发企业预缴和汇缴企业所得税如何填报纳税申报表的分析王书平引言：房地产行业在中国的真正发展，不超过20年，但就是这20年，催生出一个让人爱恨交织的庞大行业，同时也是税负较高的行业。
作为一个肩负重任而未迈入成熟发展阶段的独特行业，房地产正经历有史以来最严厉的一次行业调控，而调控的核心之一就是税收监管。
但在实际操作中，税务机关和纳税人对许多问题的处理也出现了争议，如企业所得税预缴和汇缴申报表如何填报的问题就是其中之一。
一、案例资料兴华房地产公司会计处理为：未完工产品预售收入根据《会计准则》的规定不确认“主营业务收入”，而通过“预收账款”科目核算，待开发产品完工后，再从“预收账款”科目结转到“主营业务收入”科目。
未完工产品预售收入缴纳的税费，根据总局《房地产业所得税管理操作指南》（2009年版）第50页“四、1营业税金及附加的会计核算”要求，不确认“营业税金及附加”。
“应缴税费”科目存在借方余额，待开发产品完工后，再结转到“营业税金及附加”科目。
完工产品销售收入确认“主营业务收入”，相应税费直接确认“营业税金及附加”。
二、问题与要求兴华房地产公司2010年和2011年两个年度的企业所得税如何计算和填报纳税申报表？三、案例解析经过笔者的分析研究，要答复上述问题，首先必须解决以下两个关键问题：一是房地产企业销售未完工产品取得预售房收入相关税金和费用能否在当期扣除？根据总局《房地产业所得税管理操作指南》（2009年版）第50页“四、2、营业税金及附加的税务处理”，总局《关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发[2009]31号）第九条、第十二条规定：企业销售未完工产品取得收入，应计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。
同时，企业在计算应纳税所得额时，可以扣除当期发生的期间费用、营业税金、土地增值税等。
但是，晋地税函[2010]47号、晋地税发[2010]50号文件明确规定：“房地产开发企业销售未完工产品取得的收入，按预计利润率计算的预计利润应直接计入当期利润总额，其对应的期间费用和税金在当期不再扣除。
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林佳良经典授课系列--房地产行业
房地产企业所得税年度纳税申报表填制技巧与风险控制
一、新版纳税申报表制定背景与架构
1.2014版申报表出台背景和设计理念探知
2.2014版申报表整体架构及房地产行业应填报的表格为哪些？
3.企业基础信息表填报技巧和注意事项
二、新版纳税申报表填报实务和风险控制
重点讲解：
主表的逻辑机构、主表与附表的勾稽关系以及附表与附表的关系
新报表主要变化点及申报税收风险点、15张纳税调整项目明细表的填列与税会差异
包括：收入费用明细表的变化及填报要点
纳税调整项目明细表的变化及填报要点
弥补亏损明细表的变化及填报要点
税收优惠明细表的变化及填报要点
境外所得税收抵免明细表的变化及填报要点
新增汇总纳税表及填报要点
1.房地产企业预售收入和销售收入如何确认填报
2.房地产企业发生的以房换地等非货币性交换如何确认填报
3.商业地产取得的租金收入如何确认并填报
4.土地出让金返还涉及什么税收问题，该如何填报
5.企业将资金借与他人使用涉及什么税收问题，该如何填报
6.企业发生的捐赠支出涉及什么税收问题，该如何填报
7.企业支付的代售房手续费和佣金涉及什么税收问题，该如何回避风险，如何填报？
8.企业非金融企业或股东个人借款支付的利息支出涉及什么税收问题，该如何回避风险，如何填报？
9.房地产企业必然会涉及到的视同销售风险有哪些？该如何回避风险，如何填报？
10.房地产开发企业特定业务计算的纳税调整额是什么？该如何填报？
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