201210-高策北京通州-合生滨江帝景开盘分享47P
房地产广告语集锦
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[投诉曝光台] 上海超大群租点，内住1182名房客
[楼市话题] 限购下三四线房价暴涨是陷阱
[红墅1858] 把房产证弄丢了，还要我自己去找
[恒大翰城] 没房没车的男人，活着不觉得羞耻
[白雪公主] 垃圾味道出来了，业主招架不住了
[美丽星城] 监控问题搞了两年,这效率太低了
[决战保障房] 小心驶得万年船,买房前十大准备
珠江帝景规划设计简介
圣康斯坦察教堂是君士坦丁大帝为女儿康斯坦西亚建的教堂。 它的造型为早期基督教堂的另一种重要形式——圆型，但其隆起且层
层内收的外墙已经具有了罗马式教堂的影子。
圣马可教堂位于意 大利威尼斯的圣马 可广场东部，平面 为希腊十字形，十 字的四个臂以及中 心位臵各有一个半 球形穹顶。 • • 它建于832年，1063年开始重建。1094年教堂基本的构造建筑完成，但教堂内 在这漫长的岁月中，圣马可教堂融合了拜占庭、哥特式、伊斯兰式和文艺复
卢浮宫的豪洛克亭具有典型的古典主义风格。建筑中间是法国传统的屋顶，
其下为三角形的山花，山花之下模仿希腊的自由女神庙采用了女郎柱。整个
立面的艺术风格庄严而矜持，具有古希腊的典雅和古罗马的豪迈气势。
在德国18世纪的一些教堂 里，巴洛克和罗可可的题 材、手法、样式常被混合 在一起使用，建筑的内外 造型与装饰表现出一种更 为自由放纵的设计态度。
克诺索斯王宫
1900年，英国考古学家伊 文思对克诺索斯王宫开始 了一直持续到1931年才结 束的考古发掘。
结果表明，克诺索斯王宫 不仅在建筑技术方面已经 达到了一个极高的层次。 而且其内部还进行了极为 复杂的装饰。艺匠们发明 了一种涂画技术，以至事 隔几千年后，其残存的壁
画还闪发着昔日的光彩。
它们喜欢繁复的柱式，如经常使用 双柱甚至三柱，强调里面跳跃波动 的形象；其立面多突出垂直的划分， 多用叠柱式，且把基座、檐口甚至 三花都做成断裂的样子，以破坏古 典的法则。在这类教堂中，由马德 罗设计的这座圣苏珊娜教堂算是比 较克制的。它的正立面构图严谨， 变化丰富而不失统一感，显得非常 紧凑有力。
欧洲古典建筑 之 魅 力
主讲人：陈一峰 （中国建筑设计院副总设计师）
克诺索斯王宫依山而建。它有 许多房间、通道和采光天井， 楼道曲折回环，高低错落，布
合生创展房地产评估报告工作底稿
合生创展房地产评估报告工作底稿评估对象：合生创展房地产项目一、项目基本情况合生创展房地产项目位于中国北京市海淀区，项目总占地面积约为10万平方米，总建筑面积约为30万平方米。
该项目包括商业楼、写字楼、住宅楼等多种类型的建筑，是一座综合性的城市建设项目。
二、项目周边城市环境合生创展房地产项目周边城市环境良好，交通便利，配套设施完善。
周边有多条公交线路和地铁线路，可以快速到达市中心和其他重要区域。
周边有多所学校、医院、购物中心、餐饮娱乐场所等，为项目的商业和居住功能提供了良好的支撑。
三、项目规划和设计合生创展房地产项目规划和设计精良，建筑布局合理，功能分区清晰。
商业楼和写字楼位于项目的中心地带，便于商业活动和办公使用。
住宅楼分布在商业楼和写字楼周边，居住环境舒适。
四、项目市场前景由于项目周边城市环境良好，交通便利，配套设施完善，合生创展房地产项目的市场前景良好。
随着城市发展和人口增长，对商业、办公和居住用地的需求将不断增加，项目具有较大的市场潜力。
五、项目投资回报率通过对项目的规划、设计和市场前景的分析，可以预计合生创展房地产项目的投资回报率将较高。
项目的商业和办公用地将吸引众多企业和商户入驻，为项目带来良好的租金收益。
同时，住宅楼的销售也将给项目带来不俗的回报。
六、项目风险分析尽管合生创展房地产项目具有良好的市场前景和投资回报率，但项目也面临一定的风险。
市场变化、政策调整、建设质量等因素都可能对项目造成影响。
因此，项目方应做好风险防范工作，在项目开发和经营中注重规避各类风险。
七、评估结论综合以上分析，合生创展房地产项目是一项值得投资的优质项目。
项目规划和设计合理，市场前景良好，投资回报率高，但也面临一定的风险。
评估方建议项目方结合市场实际情况，合理规划和管理项目，使其稳步发展，取得更好的经济效益。
八、项目发展策略在评估合生创展房地产项目的发展过程中，项目方应尽快制定相关的发展策略，以确保项目的顺利推进和持续发展。
北京通州现海南式疯狂,李开发称租售比超过1000：1
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地产广告标题集成轻松购房发布会！--------------西直门••精装修•现房轻松购房，幸福“篮”不住！----------西直门•精装修•现房独享-----工体北路四十万平米国际化大社区，从此绝版无双-----工体北路四十万平米国际化大社区，从此绝版SORRY期房-------工体北路独有高品质现房公寓，期房只有追随其后一览众山小--------阳光都市Special国际化生活“特”区有些“特权”位置世上仅此一席----工体北路四十万平米国际化大社区，从此绝版HOME BEST-------豪柏风度二期板式小高层－大师阁3月30日隆重开盘名车配名宅----五一期间豪柏风度特推出“名车展示，贵宾试驾”活动，看房可试车，购买发展商指定户型，将会获得巨大惊喜。
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全程的服务，细节主义的产品，深度的物管关怀，唯美的社区环境，人性的文化氛围。
太阳自东向西-----------走过卧房、童房、书房和厅堂有一个美丽的地方-----或者喜欢城市，或者喜欢自然，或者喜欢万科青青家园夜晚，梦见自己变成一条鱼，游来游去。
醒来，看看楼下－露珠溪流池塘湖泊飞瀑绕着我的家—星园（每天在城市中行走回家想做一条一天到晚游泳的鱼晨光中，树叶上的露珠闪亮着溪流一路欢歌耀眼的阳光映满金色的池塘午后的清风拂过碧水飘送孩子们的笑无限好的斜阳时分叠落的飞瀑流金泻玉）幸福生活是要有些钱，不太多；要有些权利，不太大但要有大把的闲暇，可以挥霍燕莎与东润枫景，在春天里相遇了生命，可以浪费在美好的事物上幸福与金钱无关，但与生活态度有关风暖了，花开了，树绿了，东润枫景在春天盛开了佳境天城丽都50米稀有5F国际商务大厦水光山色近赏叠瀑而心情豁然，景观会所成就高档上品公寓越大-------疲劳的心境就会得到更多的释放“欧版”盛放CBD金十字-----新浪漫主义风格建筑不经意的雕刻与生俱来的品位投资•楼王骏景明珠，璀璨亮相！上下间•动静分区•错出生活真精彩倡导：唯新运动------新居住空间，新邻里氛围把大师的思想收藏在建筑里----菲利普•考克斯：用国际建筑思想打造中国纯居住社区经典之中成就经典。
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合生滨江帝景开盘分享2012年10月开盘销售业绩团队自4月9日正式开始接电接访，截止9月8日首次开盘，现场累计有效接电3073组，有效接访5129组，办卡共计697张，因开盘时间一拖再拖，最终剩余卡数为545张9月8日首次开盘，实现开盘当日认购437套，销售总金额7.44亿，相当于2012年通州销冠项目1-8月销售额的总和创造通州销售奇迹导语项目的成功，因素众多，有市场机遇、产品力本身、正确的应对策略、理性价格、团队的协作和执行力……今天，作为内部分享，言简意赅，我们只谈应对策略目录☐初识合生☐厮杀环境☐正面问题☐应对之策一、初识合生☐核心价值提炼☐现场展示☐户型展示外部优势：通州核心潜力地块项目位于通州新城运河核心区，比邻运河，区域未来发展利好多☐运河核心区享有通州运河文化、水资源优势，打造集商务、消费、服务为一体的运河北京新商务中心区；☐运河核心区将充分承接中心城区的行政、商务、商贸、文化创意等功能，也将更多的承担起居住功能；☐板块将进一步承接中心城区人群的外溢功能，成为京东发展的核心区。
☐项目距离京通快速约2.5公里； ☐项目距离八通线临河里站3公里；☐目前规划建设中的6号线二期的玉带河大街站，距离本案较近；☐规划中的M6支、S6、R1线均为缓解区域到达中心城区的设置的轨道交通快速线，区域利好☐广渠路二期全长11.2公里为城市快速路，全线无红绿灯,全免费。
与通朝大街连通，本案可通过运河西大街快速直达双井商圈 交通路网发达，京通快速路、八通线快速直达CBD ，多条轨道交通规划建设之中，距地铁站较远；广渠路二期预计2012年底完工。
此路开通对通州住宅的提升价值不低于京通快速开通。
本案紧邻广渠路二期延长线，可快速直达CBD 核心区合生滨江帝景 运河西大街梨园南街京通快速广渠路八通线临河里 S66号线外部优势：京通广渠快速通达项目周边配套完备，公园环伺，规划为打造高端、国际生态居住区史家庄小学 易初莲花物美超市史家小学通州分校通州妇幼保健医院邮局运河文化广场奥体公园生态公园本案☐项目周边5公里范围内教育、商业、医疗资源完备基本满足项目需求；☐运河、公园生态环境优越，居住氛围较好；☐运河核心板块正在打造国际生态居住区概念外部优势：配套公园+学校教育一应俱全内部优势：43万㎡大盘影响力项目总建面43万㎡，配有商业、会所、幼儿园，大面积代征绿地提高了项目绿化率项目单位面积总用地面积㎡205721总建筑面积㎡421685总地上建筑面积㎡334197容积率 2.87总居住面积㎡283790总居住户数户2835商业金融建筑面积㎡41730会所建筑面积㎡1397幼儿园建筑面积㎡3600机动车停车位个1724绿地率% 30%装修标准元/㎡3000◆配套先行业态丰富：43万㎡滨水生活城，融商务、商业、幼儿园、会所、高端住宅为一体，且全部配套同步一期交付使用，成为市场鲜见配套先行的人居项目◆建筑风格翻版霄八：设计完全采用北京单价12万/㎡成交价格的顶级豪宅霄云路8号外立面设计图纸，以Art-deco 建筑精髓，营造纯粹的高端社区◆法式特色园林：10万㎡法式园林，60%绿地覆盖率，绿意围和庭院，五大组合园林◆区域高品质精装修：超豪华双大堂设计，仪式感极强，仅北京豪宅所有，且2980元/㎡室内精装成本更位列通州首席精装品质◆金钥匙物管全天候服务：开发商自有物管公司，提供让业主踏实生活、便利生活的顶级物业服务项目定位合生“帝景”系产品，以帝景高端品质标准缔造通州生活◆品牌力量：帝景系列升级之作，承载合生创展20年高端开发经验 ◆88-155全优户型：90㎡两居，112㎡三居，154㎡三居优质户型满足不同需求客群内部优势：细节优势领衔通州品质通州核心潜力地块京通广渠快速通达配套公园一应俱全配套先行业态丰富43万体量大盘影响力10万平法式园林学校环伺教育氛围翻版霄八ART DECO88-155全优户型区域高品质精装修金钥匙物管全天候服务合生品牌帝景系升级外部优势外部优势项目定位：通州品质标杆大盘在通州区域内，本案定义为市场标杆项目，帝景系豪宅级高品质居住社区，其样板展示的两点一线效果也堪称区内亮点项目法式园林的大面积自然绿意，蜿蜒小径，两侧花草相拥，坡地果岭配合四重园林错层搭配，更显生动，室外休闲空间随处可见，本案提倡，在公园中讲述未来家未来本案的高端会所现阶段作为接待中心，硬朗的石材外立面，与内部奢华而不是格调的建筑设计相搭配，高端气质即在细节中传递给客户89㎡两居户型关注点：全南向阳光空间+L型主卧飘窗112㎡三居户型关注点：功能更丰富+两个阳光八角窗+主要空间均为南向155㎡三居户型关注点：南北通透全明户型+阔敞主卧套房空间+各空间均连通阳台或飘窗二、厮杀环境内外压力目标任务：400套任务（300套两居，100套三居），开盘销售任务4亿以上，开盘去化率 76％备注：本案是区域内最晚入住的项目，价格却要高于周边现房区域热销项目情况：◆区域内开盘最好的富力首次开盘且在限购前2.5亿，去化率67%◆百合湾单月去化最好且在限购前的2010年9月，开盘销售3.8亿，去化率65%区域竞争环境：通州区内同期在售项目49个，直接分流客户竞争项目14个，我们是通州的49/1,但是我们要做到第一！三、直面问题☐入场期核心问题☐蓄客期核心问题☐开盘期核心问题阶段核心问题入场期核心问题问题一：累计客户只有基数，未有实质，在推广还未启动时，新客户从何而来？蓄客期核心问题问题一：线上推广受开发商流程影响，几乎每月推广周期仅为当月最后10天，除了催促等待还能做什么？问题二：合生的价格体系从未更改，但为保证开盘首战打响，如何首次让合生认可“外来价格策略”？开盘期核心问题问题一：为了确保开盘结果有绝对把握，无预售证的情况下，我们如何操作？问题二：开盘时间一拖再拖，价格不能释放，周边市场持续涨价且销售火爆，如何稳住并留住办卡客户？问题三：严苛的限购政策下，如何最大限度网罗客户？四、应对之策入场期核心问题应对策略开发商此前针对本案已蓄客1年，高策进场前累计到访客户266组，短信+电话跟进三轮后，经洗牌后最终仅剩余依旧关注客户6组由于高策入场前双方明确该项目首次预计开盘时间为5月中旬，1个月从零开始，线上广告启动时间为5月2日，为保证开盘当月4亿销售任务，常规手段已然不能满足重压下的到访量高策团队思路：夜场看房夜场前奏占领通州计划◆第一步——策划负责通州居委会、社区信息整理，踩点选点，锁定真实目标客户社区，进行与物业的初步合作洽谈◆第二步——销售全员负责跟进筛选社区的派单，与具有初步意向的物业进行深度合作沟通支撑夜场看房引爆通州计划◆第一步——五一夜场活动海报全面进社区、销售人员派单宣传，电访客户的全面短信告知◆第二步——销售人员全员分两组，早晚班，晚班下班时间迎合夜场接待需要到22点，无遗漏接待每一位到访客户通州首个提出“夜场看房，等您到22点”的全新销售模式，迎合白领目标客户的看房时间，下班后或周末，全力进行接待工作，恰逢五一假期节点正式启动，引爆通州执行方案执行效果针对本项目目标客群的生活习惯，高策提出“夜场看房”的新营销模式，配合周末暖场活动，邀约新老客户资源，聚集现场人气，对销售起到了积极的促进作用夜场到访33%日间到访67%夜场到访日间到访效果呈现：夜场活动期间（18:00-22:00,4个小时）均到访量占全天到到访总量的33%，夜场活动期间累计到访量共计2488组蓄客期核心问题应对策略每月月中上报下月推广排期计划及立项表，开发商一般在下个月的20日之后可以最终确定当月推广费用，仅10天甚至不足10天内有广告投放，且已经没有较好版位，同时，媒体推广费用有限，且常常与申报立项有较大差距，等待并依赖线上推广将严重影响月度蓄客，且带来的客户电访量严重不足，以最少的费用拓展线下渠道，合生全员走出去，成为本案蓄客的重要途径高策团队思路：全员走出去1、走进去：◆走进老社区——乔庄区域+北苑区域+北关区域+劲松区域+东大桥区域+甜水园区域+石佛营区域◆走进大型商超——通州家乐福+贵友百货+国泰百货+物美卖场+卜蜂莲花+鑫隆市场+运乔建材城+大望路万达影城+大望路沃尔玛+亚北车市◆走进企业——农行总部+通州燃气+潞河医院+通州法院+物美集团+新城基业◆走进媒体——新京报+搜房网+搜狐网+精品+京华+腾讯+新华社2、拦进来：◆走进各交通要道——公共站点【四惠公交站+四惠地铁站+八王坟郊区长线公交站+国贸地铁站】+高速收费站【八里桥收费站+京沈收费站+台湖收费站】◆人偶周边拦截——穿着毛绒人偶服装在项目周边路段进行派单和直接拦截客户进场◆人体道旗道路截——穿着印有项目LOGO和电话的服装，以及阶段配备项目宣传的背板以10米为间隔沿路站位，有效充当区内道旗的标示性及宣传性◆竞品门前直接拦截——雇佣特定派单带单专业工作人员在直接竞争项目周边进行直效拦截3、拉进来（团购）：团购做法——①倒推自有客户：一一梳理自有办卡客户工作情况，选择相对比较集中且明确（2组客户及以上）的企业，以团购优惠为条件，通过该客户进行与企业的嫁接，进行内部宣讲及推介，或销售道具摆放②企业陌拜：策划负责搜罗通州企业名单及电话，分散交由各个销售人员进行初步电话沟通，如有意向的企业将将于销售总监进行二次电话跟进及约谈细节，以员工团购优惠为条件，与企业进行嫁接，进行内部宣讲及推介，或销售道具摆放③活动嫁接：通过策划部门自行联络的通州体育局举办了针对于通州政府机关及事业单位的羽毛球比赛活动，间接对目标客户进行项目宣讲，同时通过组织者与各个单位进行沟通进行内部团购推介效果呈现：◆16%最终成交客户来自于团队自身外拓，比例较高，为此次开盘火爆销售做出重要支持 ◆由于开盘前两天得知开发商决定将承诺的团购优惠收回，团购开盘当日受到一定影响，仅%原团购渠道客户最终成交纸媒1%网络 17%外拓16%户外 27%朋友介绍 29%老业主2%短信 4%渠道4%蓄客期核心问题一：线上推广受开发商流程影响，几乎每月推广周期仅为当月最后10天，除了催促等待还能做什么？合生一直以来均自行销售，有集团核价部统一制定价格体系，该部门由于对项目及客户并不十分了解，对于定价内细部原则略有忽略，在均价确定后，楼栋间则不再考虑各自户型情况、景观情况、客户装户情况进行定价，则采取其统一定价标准，即户型从小到大，单价从高到低，楼栋单元自西向东依次递增，从底标准层起至次顶层，依次上升，且跳价一致，整体楼栋内各个房源总价差值不大，对于优劣势房源、不同位置户型的价格销控和挤压有较大影响，对于本案的高任务值完成有较大阻碍高策团队思路：客户导向型差价体系合计 A 户型57 1层 2层-5层 6层-10层 11层-15层 16层-20层 21层-26层8 10 14 12 10 3合计B 户型61 1层 2层-5层6层-10层 11层-15层 16层-20层 21层-26层1629 16 5 4合计 C 户型137 1层 2层-5层 6层-10层 11层-15层 16层-20层 21层-26层2 46 54 28 7合计 D 户1231层 2层-5层 6层-10层 11层-15层 16层-20层 21层-26层141757 31 4合计378一期核心定价原则：确保两居出货，开盘引爆◆2#、5#楼作为一期入市楼座，保证户型的丰富性，同时以整盘相对较低价格入市，确保出货 ◆2#18层之上明显提价，18层以下匀价出货；5#整栋小幅楼层差价匀速递增◆根据现阶段意向客户的装户情况，两居户型的需求较大，同时推售6#三四单元作为客户分流，确保两居的全面出货，制造热销引爆市场楼栋楼层户型定价以客户为导向◆邀约办卡客户到场填写选房意向单，由于未知价格，根据楼层需求进行初步装户◆基于确保开盘任务的完成以及对未来市场上扬的态势判定，保证热点楼座均价较低，热点楼层定价较有市场竞争力6#三四单元5#2#效果呈现：火爆的现场氛围对于开盘当日的挤压销售带来一定效果，确保了开盘超额完成任务，且对于后续顺销带来良好促力开盘期核心问题应对策略由于项目土地滞纳金缴纳，以及报证一拖再拖，项目频频更改开盘时间，恰逢整体市场有一定回暖，通州量价齐升，许多客户抱着抄底购房的项目急需迅速出手购房，这对于迟迟不开盘的本案无疑是巨大的客户流失，为在开盘前尽可能保留意向客户，保证首次开盘客户锁定较为准确以及对最终开盘效果的有效把控，决定无证收订金高策团队思路：转移办卡办卡流程：意向客户现场缴纳5万元，即可办理抵扣金卡，享受现场优惠折扣（2万抵5万，5万抵8万），后期根据节点挤压办卡回收折扣（5万抵7万，5万抵6万）无证收款风险规避：◆对外公示易拉宝内容及销售口径说辞为合生集团20周年特别推出的优惠券，购买合生华北区项目均可使用该优惠抵扣券，并非单指购买本案◆收款账户为合生华北地区账户，不是该开发公司账户◆优惠抵扣券和上、网络详情页优惠政策部分均不体现5万抵8万优惠，以及合生滨江帝景案名及相关项目信息效果呈现：开盘当日，办卡转成交比为76%，未成交客户共计128组，在销售员后期沟通后，最终8组客户选择最终购买，由于5万订金的缴纳，虽受到开盘时间拖延的严重影响，但客户总体相对稳定，较为可控，最终开盘效果较好无合适房源 54%家人意见不一致 6%价格高于预期 13%其他原因 27%成交 77%未成交 23%开盘当日成交比例未成交原因由于本案开盘时间一拖再拖，且几次承诺客户开盘均未兑现，开盘价格一直仅有整期均价，尚未释放开盘楼座，单栋楼户型的大概价格，客户一直处于面对周边竞争项目的全面低价出货，整体市场销售态势已回暖，呈现普遍价格上扬的现状下，无开盘时间无价格，却已缴纳5万元意向金的情况，客户情绪波动较大，而此阶段内开发商未批准礼品等形式维稳客户，因此，情感沟通和极度细致的服务成为开盘前最为重要的动作高策团队思路：短维客户1、形式：平台短信的充分利用，与办卡客户进行密切沟通和实时问候，与销售人员的电话沟通相补充，更好的维系客户与项目之间的关系2、主要类别：节日+生日问候、优惠+销售信息告知、相关市场+新政动态解读、项目动态告知3、短信内容举例：发送类型：节日问候合生滨江帝景官方：明月圆，桂花香，佳节来临团圆乐；品月饼，交杯酒，彼此畅聊忆幸福。