第05章 2005年中国珠三角板块大中城市房地产市场运行状况
2005年广州市场调研报告(部分)
2005年广州市场调研报告（部分）目录第一章：广州市房地产市场总体分析 4一.宏观市场环境分析 41. 社会经济发展状况 42.房地产开发投资表现 43 .行业政策法规动态 53.1行业新政特点 53.2行业新政影响研判 64. 城市建设与规划发展94.1区域发展规划动态94.2行政区划调整94.3地铁交通体系10二.房地产市场运行态势分析111. 整体市场供求关系111.1供应放量平稳、供求关系均衡111.2成交价格趋涨、增长速度放缓111.3三级市场蓬勃发展、成交价格稳中有升122.细分物业市场态势分析132. 1商品住宅市场态势132.2商用物业市场态势152.3写字楼物业市场态势163. 一级土地市场供应情况173.1土地供应区域与出让情况173.2国有土地出让特征19三.后市发展趋势研判20第二章：广州市商业市场态势分析21一、广州市商业市场发展综述21二.商用物业供求关系221.商用物业成交走势222.商用物业成交价格水平22三.广州市典型商圈分析231.越秀区商圈分析241.1核心商圈结构241.2租金售价水平241.3客源吸纳情况252.荔湾区商圈分析252.1核心商圈结构252.2租金售价水平252.3商业经营特色263.天河区商圈分析263.1核心商圈结构263.2租金售价水平273.3商业经营特色274.东山区商圈分析284.1核心商圈结构284.2租金售价水平294.3商业经营特色30四.商业地产发展预测301.商铺需求量将不断放大302.区划调整带来商机无限303.地铁提升沿线商业价值314.新城区商业发展前景优越31第三章：项目市场态势分析32一.区域宏观经营环境分析321.地理位置与资源特征322.区域社会经济运行态势332.1国内生产总值与产业结构332.2人口结构与增长走势342.3社会零售总额与消费品结构352.4恩格尔系数与人均GDP 362.5固定资产投资表现363.区域社会经济运行研判36二.区域城市发展规划解读371.发展纲领与战略特征372.空间结构与功能布局383.城区建设与商业配套393.1区域重点建设项目393.2区域商业功能布局393.3区域交通连接体系404.发展序列与未来趋势405.区域发展规划研判405.1区域规划催生房地产热点板块415.2房地产业功能结构趋向合理415.3区域土地利用价值提升41三.区域房地产市场态势分析421.区域市场总体供求关系422.细分市场结构表现422.1住宅物业市场运行态势422.2商用物业市场运行态势472.3区域写字楼市场运行态势493.区域土地市场供应状况513.1一级土地市场供应状况513.2二级土地市场供应状况523.3区域土地市场发展展望524.区域市场运行态势研判564.1区域市场发育程度564.2区域市场发展趋势56四.区域商品住宅市场竞争态势分析581.板块定义与划分依据582.板块楼盘分布与供应特征592.1晓港公园板块592.2江南大道板块602.3宝岗大道板块602.4江燕路——工业大道（南）板块61 2.5新滨江板块632.6南洲路板块642.7滨江东板块653.板块竞争关系研判664. 项目板块市场供求格局664. 1板块客源及需求特征674.2板块楼盘产品力特征684. 3板块楼盘形象力特征684. 4板块项目价格特征684. 5 板块楼盘产品供应特征694.6板块楼盘市场吸纳力表现694.7板块未来供应预测705.板块典型个案分析715.1金盛大厦715.2晓港美院735.3翠城花园745.4 海珠花园·塞纳森晴766.项目板块市场发展研判796.1区位价值稳步上扬796.2交通体系更加完善796.3商圈地位更加巩固796.4后续供应量收窄796.5价格升幅增长较快80五.市场进入策略要点801.寻找市场空缺802.定位为中高档次803.挖掘产品增值模式81六.区域商业物业市场态势分析821区域商圈结构与经营特征822.区域商业板块划分832.1商圈板块分布832.2商圈板块特征843.区域商圈竞争关系研判854.项目商圈竞争态势864.1项目商圈板块划分864.2项目商圈板块分布及特征874.3项目商圈板块发展研判914.4项目商圈潜在供应物业概况915.典型商业项目分析936.市场进入策略要点94第一章：广州市房地产市场总体分析一.宏观市场环境分析1. 社会经济发展状况信息来源：广州统计局2005年上半年广州市GDP超过2100亿元，同比增长11.1%，连续多年保持两位数以上的增长。
热点城市:回眸2005年地产走势
热点城市：回眸2005年地产走势无【期刊名称】《中国房地信息》【年(卷),期】2006(000)003【摘要】有人说,2005年是房地产市场发展的拐点。
也许这个判断对于全国的情况来说是可以参考的,但房地产市场有一个最大的特性,那就是它的地域性,这决定了各地对于宏观调控的反应并不一样,发展趋势自然也大不相同。
因此,分析房地产市场走势,除去从全国的角度做宏观分析,还必须从各个城市的具体情况入手,做好微观分析的功课。
在过去的一年里,各地的房地产市场呈现了各不相同的发展趋势,房价涨跌的情况大相径庭。
这其中,大致可以总结为三种类型,一是以上海为代表的骤冷型,由于价格与实际脱节,成为调控的目标,房价呈现“正常降”趋势;二是以深圳为典型的火暴型,房价在年底逆调控趋势而大幅上扬,市场出乎意料地火爆,呈现“非正常升”的趋势;第三就是以北京为代表的平稳型,虽然其市场在调控的政策影响下也经历了观望期,但基于需求等因素的支撑,促使房价依然坚挺,延续着“正常升”的走势。
由以上可以看出,全国各城市房地产市场在2005年的表现存在巨大差异。
在跨区域发展趋势成为主流的今天,房地产业内人士,尤其是企业的决策者与管理者,广泛掌握各地市场趋势与动态显得越来越重要。
本刊这一期专题特别选中16个热点城市,邀请当地的专家学者,根据他们掌握的一手材料,从多个角度...【总页数】1页(P1-1)【作者】无【作者单位】【正文语种】中文【中图分类】F29【相关文献】1.中国热点城市房地产开发走势分析 [J], 王丹;马倩;郭扬2.热点城市:回眸2005年地产走势 [J], ;3.回眸2005年的文学评论热点 [J], 余三定4.《表面工程资讯》2005年热点报道回眸与新年展望 [J], 《表面工程资讯》编辑部5.《表面工程资讯》2005年热点报道回眸与新年展望 [J],因版权原因，仅展示原文概要，查看原文内容请购买。
2005年广州全城各区新盘、市场行情走势点
2005年广州全城各区新盘、市场行情走势点天河区本月天河满地开花。
四个新盘和六个工地，再次给天河带来源源不断的房源供应，从这次的新盘和工地的规划图来看，天河公园板块，无论是本月推的新盘，还是正在动工的工地，走的都是大户型的路线。
而东圃、员村、珠江新城的南国嘉园、阳光心域、马赛国际公寓新盘和工地爱丁堡公寓等走的都是小户型的路线。
看来，天河的各个板块走的路线已经很明显。
天河公园风景优美，适合居住，户型也相对会大些，这个板块现在100㎡以下的单位已经比较难找了。
而靠近珠江新城的员村以及东圃一带，以首次置业和投资者为主要目标，户型也相对小很多。
很多楼盘90多㎡可以做到3房。
房价平稳，房源供应充足本月天河的房源保持稳定，从推出的新盘看，也和同区域的楼盘持平。
今年三大地产集团开启天河新工地。
三大集团中的富力和新世界都已经在天河开发过几个楼盘，大众口碑也不错，今年富力的新工地为爱丁堡公寓和天河华庭。
新世界为东逸花园的四期和东晖花园的二期。
方圆集团夹小城之春和公园一号首次进入天河，效果如何，可以拭目以待。
这三大集团的产品都将于今年陆续推出市场，为很多板块的相当一部分楼盘都进入销售后期的天河注入新的房源。
关注天河的购房者将有更大的选择空间。
新盘新盘--马赛国际公寓马赛国际公寓位于珠江新城，是珠江地产本月在天河推出的两个楼盘的其中之一。
马赛国际公寓是集居住与商务功能于一体的酒店式投资型公寓。
主体由三栋33层的塔楼构成，总建面积达9万多㎡。
户型从40～120㎡，有单身公寓至四房等多种户型，其中以中小户型为主。
新盘--南国嘉园·苹果城南国嘉园·苹果城位于天河区东圃中山大道天河广场西侧，周边配比较完善，总占地面积10852㎡，总建筑面积40903㎡，绿化率30%，整个组团由1栋13层小高层住宅和3栋24层高层住宅组成。
三层裙楼为1万平方米的商业配套－苹果镇。
周边交通方便。
苹果城以小户型为主，户型多样，3房72～88㎡，2房48～77㎡， 1房42㎡，单身公寓23㎡和23㎡等。
2005年第一季度深圳房地产市场综述
2005年第一季度深圳房地产市场综述佚名【期刊名称】《中国房地产业》【年(卷),期】2005(000)007【摘要】一、房地产市场整体状况——季节性特征明显,关外市场相对活跃第一季度一般是房地产的淡季,市场供给量和成交量均会有所收缩,尤其在目前深圳市对供给实行抑制性政策的情况下,处于房地产供应链上游的土地交易量和政府批准预售量在本季度表现出明显的下滑。
一季度深圳市公开土地交易(含拍卖、招标、挂牌三种方式)共成交9宗,总供地面积约9.9万平方米,总建筑面积约23.4万平方米,成交规模相对较小,只相当于上季度成交量的8.8%和16.7%。
其中住宅用地约6.6万平方米,办公用地约1.3万平方米,商业用地约2.1万平方米。
所出让的9宗地全部分布在福田和龙岗两个区,其中龙岗区约出让7.3万平方米,占总出让量的73%。
根据深圳市国土资源和房产管理局公布的楼盘预售许可信息,一季度深圳市批准预售面积约70.6万平方米,相对于上季度和2004年同期均大幅下降,只占上季度和2004年同期的27.2%和68.2%。
共批准预售楼盘26个,其中写字楼项目1个,住宅25个。
住宅个盘平均面积约2.5万平方米,可见以中小盘为主。
从各区情况来看,与2004年各季度情况有所不同的是,罗湖区一季度批准预售面积约23.3万平方米,名列榜首,占全市的32.9%;其...【总页数】2页(P46-47)【正文语种】中文【中图分类】F293.35【相关文献】1.2005年第一季度禽肉生产与市场综述 [J],2.浙江省2005年第一季度及近期房地产市场运行情况 [J],3.龙岩市2005年第一季度房地产市场运行情况分析 [J], 杨荣金4.2005年第一季度气候综述 [J], 罗晓玲;潘蔚娟5.2005年第一季度深圳房地产市场综述 [J], 无因版权原因，仅展示原文概要，查看原文内容请购买。
【VIP专享】2005年第一季度全国各城市地产动态监测报告
2005年第一季度城市地价动态监测报告一、全国城市地价水平及变化情况根据中国城市地价动态监测系统对全国重点地区和主要城市监测结果的分析，2005年第一季度我国主要城市地价状况如下：（一）总体情况2005年第一季度全国主要城市地价总体水平为1212元／平方米，与2004年第四季度末比，增长率为1.21%。
2004年第一季度全国主要城市地价总体水平为1145元／平方米，增长率为 1.39%，同期相比，2005年第一季度平均地价增幅下降0.18个百分点。
2005年第一季度商业、居住、工业地价水平分别为2006元／平方米、1184元／平方米和482元／平方米，增长率分别为0.91%、1.58%和0.19%。
2004年第一季度商业、居住、工业地价水平分别为1891元／平方米、1097元／平方米和473元／平方米，增长率分别为1.44%、2.51%和0.22%，同期相比，2005年第一季度商业、居住、工业地价增幅分别下降0.53、0.93、0.03个百分点（见图1）。
图1 全国城市总体地价增长率季度同期水平比较（%）（二）全国分区情况与2004年第四季度末比，2005年第一季度华北区、东北区、东南区、中南区、西南区、西北区平均地价水平分别为1309元／平方米、1066元／平方米、1645元／平方米、1171元／平方米、1239元／平方米和780元／平方米，增长率分别为0.71%、1.01%、1.49%、0.83%、2.64%和0.38%。
与2004年第一季度同期相比，2005年第一季度全国各区域城市除西南区增速上升，同比提高0.63个百分点外，其它区域则增速放慢，同比增幅分别下降为：华北区0.10个百分点，东北区0.38个百分点，东南区0.49个百分点，中南区0.48个百分点，西北区0.34个百分点（见图2）。
图2 全国各区域城市地价增长率季度同期水平比较（%）（三）长江三角洲、珠江三角洲、京津两市等重点区域情况长江三角洲地区、珠江三角洲地区、京津两市平均地价水平分别为2019元／平方米、1425元／平方米和2019元／平方米。
戴德梁行：2005年夏季广州房地产市场大透视[4]搜房地产资讯
![戴德梁行：2005年夏季广州房地产市场大透视[4]搜房地产资讯](https://img.taocdn.com/s3/m/db2b91ae68dc5022aaea998fcc22bcd126ff42be.png)
戴德梁行：2005年夏季广州房地产市场大透视[4]搜房地产资讯供应本季度，住宅方面新的供应量与上季相比没有太大变化，货源主要集中在天河区的天河公园一带、珠江新城、海珠区的滨江路及白云区的白云大道附近等地。
需求由于受到政府加息的影响，购买者目前大多数持币观望，故本季度虽然处于五一黄金周，但买卖成交量不大，较平时无差别。
租赁方面，本季度属于市场旺季，成交较活跃。
且由于政府为抑制炒楼行为，对两年内转让的物业征收全额营业税，所以短期投资的业主纷纷改为长线收租，出租的供应量会有所提高。
由于没有新的供应，天河北路附近及原东山区二沙岛及滨江东路一带的住宅租赁需求仍然较旺盛。
番禺区由于新火车站的兴建及美国学校高中部的准备变迁，令该区楼盘增值不少，相信会吸引不少租客。
租金/售价据统计，今年4月广州市全市二手房成交价升至3,040元／平方米，其中原八区二手楼价达到3,453元／平方米，比3月上升了617元／平方米。
Secondary Residential Market-Major Leasing Transactions，from Mid-March to Mid-June 2005住宅三级市场-主要租务成交，2005年3月中至6月中Source：DTZ Consulting & Research 资料来源：戴德梁行研究顾问部展望广州上半年二手楼市持续升温，原老八区楼市一路价升量增。
由于国家新政策的出台，购房者、投资者及发展商均催向理性化，预期楼价升幅放缓，租金则保持稳定。
成交量继续大幅升高的可能性不大。
工业园市场供应因业务扩展的需要，一些原本在番禺、黄埔区设厂的企业开始将生产基地搬向土地成本更加低廉的东部和北部区域，而将腾空出来的一部分工业物业推出市场租售，成为市场上的新增供应。
由于这部分工业楼宇规模较小且已有一定的年期，功能和配套较为落后，并未能真正满足市场的需要。
针对工业楼宇热租的现状，广州西部和北部一些城镇利用丰富的土地资源修建厂房和仓库并开始上市招租。
2005年海南房地产市场运行情况分析
摘 要 ：０ ５年海 南房地产 市场价格 总体 呈上升 态势 ， ２０ 但成 变量萎缩 ， 资反 而增加 ， 投 住房 出现相对过剩 ， 因此 ， 房地产投资和银行 贷款都存 在着较 多的风险 因素。 明确房 地产的金融属性 ， 照高风 险投 资来管理房地 产贷款 ， 应 按 这 样， 不但 可以分担房地产投 资的风险 ， 可以分 享房地产 业发展 的成果。 更 关键词 ： 房地产 市场 ； 房地 产业 ； 房地 产金 融
８．１ 成交 金额与 上年 同比减 少 ８ ． ％； ２５％； ６ ０ 成交套 数 与 ４ 上 年同比减少 ６ ． ％；平 均销售价格 为 １５ 元／ 与 ７６ ５ ２３ ｍ ， 上年 同比减少 ８ １ 三亚市的二 手房市场萎靡不振 ， ％。 ６ 中
曾经的“ 房地产 泡沫 ” 给海 南 留下大 量积 压的房 地
介公 司纷纷关 门歇业 。 ２ ０ 从 ０ ５年 １ １日起三亚在原征 产 ， 为制约海南发 展的一个沉 重负担 ， 月 成 被称为 “ 重的 沉 收营业 税 、 契税 的基础 上 ， 开征 了土地增值税 、 个人所得 泡沫 ” 。人们对海 南会 不会产生房地产泡沫讳奠如深 ， 但
税等 ， 中， 其 土地增值税 为增值部分 的 ３ ％， 人所得税 从海 南省统计局统计 数据所反 映的信号来看 ， ０ 个 海南可能
观调 控政策 ， 三亚 的房地产市 场有较 大的影 响 。竣 工 对 面积继续放量 ， 但销 售量逐月萎 缩 ， 市场 销售压力增 大 ，
工 面积 比上 年增 长 ３ ＿ ；房 屋 竣工 面 积 比上 年增 长 市 场竞争激烈 。除此 之外 ， ３％ ３ 三亚 购房者还 呈现出一种 国 ５ ． 其 中住宅 竣工 面积 比上 年增 长 ４ ．％； ７１ ％， ８１ 房屋销 售 际化 趋势 ，港 台地 区和 国外客户 的购买力逐年 增长 ， 这
珠三角地区房地产经济现状及对策分析.pdf
谢谢您，这位写手老师您辛苦了！ 麻烦这次修改的具体内容为：
1.论文的第二大点内容：珠三角地区房地产经济发展现状 以及存在的主要问题；（请注意，此大点标题有所修改， 以红字为准，内容也需要丰富，请根据标题丰富内容，文
段内容字数是要增多 500 字） 2.论文的第五大点：结语。内容过于单薄，需要补多 200 字数。 3.第二次修改增添于引言部分的字数不需要已作废，此文 档为第一次接收到的那篇，请在此基础上进行修改。 4.除本人提到的两大点之外，其他部分无需修改。谢谢！ 5.对您的不辞辛苦，鄙人感激不尽，不想因为言语转述间 的误会让您工作的心情不愉快，谢谢！
（二）研究的意义
住房是关乎国计民生的大问题，房地产业发展也是国内外学者重点关注和研究的课 题。随着国民经济的发展，大众对于住房需求不断增加。房地产业作为国民经济的支柱 性产业，它与国民经济之间存在密切的联系，能否解决好房地产经济发展中存在的问题， 将直接影响房地产业和国民经济的健康发展。对影响房地产经济的各项因素进行研究， 有利于准确把握市场对住房的需求及其发展规律，进而为实践提供重要指导，降低实践 中的盲目性。当前，我国房地产经济研究的较零散，缺乏系统性，本论文试图从房地产 经济波动方面展开研究，使这方面的理论系统化。珠三角作为广东省的政治、经济中心， 房地产的发展程度和规模处于本省前列。因此，本课题以珠三角地区为例，探究珠三角 地区房地经济发展区域差异，并提出相应的解决对策，以期为类似研究提供一定指导。
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目录
一、引言............................................................................................................................................3 （一）课题研究背景................................................................................................................3 （二）研究的意义....................................................................................................................4 （三）研究内容及方法............................................................................................................4
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第五章 2005年中国珠三角板块大中城市房地产市场运行状况*
2005年，广州房地产投资额居珠三角板块首位，在国家各项宏观调控政策措施的作用下，广州房地产开发市场总体运行平稳，房地产开发投资理性增长，开发资金来源中银行贷款减少，土地市场供应日益规范，整体空置面积不断下降。
*珠三角板块是指广东省的广州、深圳、珠海、东莞、佛山、中山、江门、惠州、汕头、湛江、肇庆、茂名等12个城市所构成的区域。
2005年，珠三角板块中，惠州房地产投资增幅最大，深圳房地产投资呈现负增长，位居各大中城市末位。
2005年，惠州市逐步摆脱了上世纪90年代初期的房地产泡沫，房地产业持续升温，呈现供求总量均衡，供求结构合理，房价平稳的态势。
2005年，广州市商品房施工面积规模居珠三角板块首位，但增幅呈现负增长，居于末位。
受到宏观调控政策的影响，广州市施工面积呈现负增长，但其作为珠三角地区经济最发达的城市之一，其施工面积仍居各大中城市之首。
2005年，东莞市房地产施工面积增幅位居珠三角板块主要城市第一位。
2005年东莞市房地产市场呈现商品房施工和新开工面积剧增、竣工面积趋减，潜在供给巨大、市场面临消化风险。
2005年，广州市、东莞市商品房竣工面积分别位居珠三角板块首位与末位。
广州市竣工面积和销售面积都呈下降趋势，供需基本平衡。
2005年，中山市商品房竣工面积增幅位居珠三角板块第一位，房地产市场呈现供需两旺的态势，商品房价格稳步上升。
广州市和深圳市商品房竣工面积增幅都呈下降状态。
2005年，深圳市商品房需求旺盛，其销售面积居珠三角板块之首，佛山市居深圳之后排第二位。
佛山市商品房供需持续保持两旺，产品结构合理，局部地区价格升幅较大。
2005年，湛江商品房需求增幅在珠三角板块居首位；呈现有效需求量增大，结构性供不应求，价格持续上涨态势。
广州、深圳市商品房销售面积呈负增长状态。
2005年，中山市的房地产供需比最大，东莞市的房地产供需比最小。
东莞市由于受到宏观调控的影响，开发商延缓房地产开发速度，造成2005年房地产竣工面积大幅度减少，供需比大幅度下降。
2005年，深圳市商品房价格位居珠三角板块第一位。
其房地产投资规模略有下降，商品房在建规模有所增长，空置房不断消化，销售规模增长较快，在旺盛需求带动下，商品房价格总体呈上涨趋势，但住宅价格结构性涨幅差异明显。
2005年，珠海市房价增幅位居珠三角板块各大中城市首位。
房地产开发建设整体水平有较大提高，房地产市场需求持续旺盛，其中境外人士购房占一成多。
资料来源：广州市统计局、深圳市统计局、珠海市统计局、东莞市统计局、佛山市统计局、中山市统计局、江门市统计局、惠州市统计局、汕头市统计局、湛江市统计局、肇庆市统计局、茂名市统计局。