蓝光地产峨眉山文化旅游产业区总体运作思路及规划建议
文旅特色小镇商业定位及执行方案
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2009年，峨眉山景区，按照门票数量 计算，共接待中外 游客280万人次。
散客和团 队客人比 例为： 8：2
外宾和国 内客人比 例为： 1：9
外宾中东南亚 游客占总量的 80%，以台湾、 新加坡、香港 和日本为主
以色列客源 呈上升趋势： 2009年达3 万人次
国内游客 以：北京， 上海、江 浙及广东 地区游客 为主：比 例超过50%
分层与分散结合策略
分散出租策略
分层(片)出租策略
整体出租策略
拍卖销售策略
建议采取租售结合模式
考虑到周边无类似商业存在及一期的开篇作用，最佳方式
具体操作： 1、首先对项目进行整体包装 2、通过适当的宣传和推广，按合理的价格定位，以5%-6%的年回报率，以五年返租方式进行销售。 3、同时进行租赁和销售的方式,”旺租旺售”策略.（先出租的带租出售）
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B峨眉院子作用
品牌支撑－作为峨秀湖国际度假区内的子品牌，为整个项目的开篇力作，增 色添彩。 土地增值－成功的商业氛围为后期一级土地开发提供支持 利润获取－成功的商业开发，往往会获得丰厚利润。 吸引买房人－有商业配套的物业，能更好的吸引买房人。 服务业主及游客－完善的商业配套，作为旅游地产的峨秀湖项目提供很好的商业服务。
1
结构层高要求（m）
≥4
开间（m）
3－10
物业交付装修标准
毛坯
服务配套物业条件
*
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娱乐类业态辐射面较广，服务性质较强，一般一、二、三楼均可，对给排水、供配电、排污、停车场车位等要求较高，同时，面积的需求也相对较大。
技术指标
具体要求
需求面积（㎡）
≥200-500
经营楼层选择（层）
峨眉山七里坪考察报告
峨眉山、花水湾旅游度假项目考察报告第 1 页第一部分考察项目基本情况一、蓝光峨秀湖国际度假区项目概况：项目位于世界闻名的自然文化双遗产、佛教旅游名山、温泉疗养圣地的峨眉山，距天下名山山门1.5公里，峨眉山主城区7公里。
项目占地8平方公里（约12000亩），总投资100亿元，总建筑面积超过500万平方米，是蓝光集团峨眉山蓝光文化旅游置业有限公司2010年倾力打造的一个以国际小球运动公园、超五星级度假酒店群、文化演艺中心及会议会展中心、主题风情商业小镇、世界级的温泉养生集群等五大核心主题，以高端商务休闲度假为核心，体验式文化旅游为特色，形成吃、住、行、会、娱、购一条龙休闲度假体系的高端旅游度假项目。
项目开发周期5-8年，一期占地571亩，其中住宅占地280亩，安娜塔纳酒店区160亩，中国院子商业区131亩。
合作伙伴：战略规划：王志纲工作室第 2 页●旅游规划：美国MCM集团●总体规划、建筑设计：加拿大蔡德勒建筑师事务所、法国夏邦杰建筑师事务所●景观设计：深圳岩涛景观设计有限公司●示范区售楼中心、样板房装饰设计：高文安设计有限公司●酒店运营：MINOR国际酒店集团●酒店品牌：Anantara安娜塔拉温泉SPA酒店项目业态：项目包括度假物业（独立别墅、四合院、八孖屋、联排别墅、花园洋房及精装酒店式公寓），五星级酒店不少于3个，容纳1500人的大剧院1个，容纳不少于6000人的会展中心1个，主题乐园及峨秀湖国际度假区总平图商业街项目1个，温泉主题公园项目1个，体育第 3 页第 4 页 运动公园1个（18洞高尔夫球场），游客中心1个，以及双语幼儿园、双语小学、老年康疗中心、社区广场等公共市政配套设施。
项目情况：1、 项目开发节点2、 度假物业情况建筑形态：一期项目住宅产品以别墅为主，分别为独立别墅、四合院、八孖屋、联排别墅、花园洋房（6层带电梯）及酒店式公寓（7层带电梯）。
●度假物业面积区间：酒店式公寓面积为40-50㎡，花园洋房面积约80-90㎡，八孖屋、联排别墅面积约90-120㎡，独立别墅、四合院面积约180-200㎡●建筑风格：新中式风格及新亚洲风格。
蓝光峨眉中国院子定位及一期产品业态规划方案6p
附件 市场研究
➢异地游客和本地居民对峨眉山景区夜游市场的评价中，55%的本地居民认为景区夜间娱乐活动不错，玩的很多； 仅有7%的受访者认为无聊。而16%的异地游客认为景区夜间娱乐活动是消磨时光。
➢对于峨眉山本地以及类似的城市生活群体而言，项目突出的娱乐卖点是前期成功的关键，只有这样才能让形成习惯的 消费者改变消费模式；而景区夜游市场的空白为公司抓住该机会提供了客观条件。
依托于本土化的特色建筑材料： 木，竹，青砖，夯土，红砂石，片岩，瓦等，还可考 虑河卵石，空心砖，灰塑等。
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中国院子开发分期 中国院子开发分期建议
分期 一期 二期 三期
占地面积(亩) 30亩 40亩 40亩
建筑面积(㎡) 6000 待定 待定
启动时间 住宅开盘 一期运营后18个月 根据二期情况
中国院子产品一期规划 院落空间
院
内独立院落
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中国院子产品一期规划 院落空间
3、外院、内院 内院 外院
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中国院子产品一期规划 院落空间
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中国院子产品一期规划 院落商业外延的空间
示意图 示 意 图
示意图
— 29 —
中国院子产品一期规划 外延交流的商业空间
示意 示意
图
图
示意 示意 图图
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中国院子一期产品规划 临主干道与内街处理
临主干道与内街处理：
1、以大型的主题院落正门面向城市主干道，
后门面向内街，正门外配常绿大树。
2、在临路建立一个标志性建筑，起导视作用
3、在临街建立一条水系，
临停散客停车点
一期临绿化停车点
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项目商业定位分析 商业建筑指标及要求
峨眉山市房地产市场调究
近年，成都的旅游地产发展异常迅猛，不但旅游地产巨头华侨城、大连海昌在成都做得风生水起，中铁二局以及其他一些开发商也在逐渐加大文化旅游地产的介入力度，蓝光、置信这些本土开发商已开始涉足这一块蛋糕。
在“大旅游时代”到来之际，距离成都不远的青城山、峨眉山当然成了旅游地产的绝佳发展区域，小院青城、芙蓉青城、七里坪、峨眉象城……各具特色的项目纷纷呈现，青城山对决峨眉山的旅游地产大战拉开了帷幕。
▲青城山在环境上下功夫特点：业态丰富，风格多变，适合“5＋2”生活方式逸岭锦江、龙湖小院青城、置信芙蓉青城、上善栖……几乎所有青城山的地产项目都与旅游有或多或少的关系。
因为距离成都比较近，加上交通非常便利，青城山的旅游开发在近10年间得到了长足发展，“5＋2”式生活方式已被现代都市人认可并广为接受，许多人开始把对第二居所的向往变成了置业的行动。
青城山作为世界双遗产旅游胜地，其气韵天成的自然生态、盛夏季节足以让成都成为“空城”的旅游环境、不可复制的地理位置等为房产开发创造了得天独厚、不可替代的绝佳条件。
一批又一批旅游地产项目由此应运而生，从200多万元一套的别墅到8万元左右的酒店式公寓，从40多平方米的小户型到占地5亩的单体别墅，它们理智而冷静地各自寻找在高、中、低端三大市场中的定位。
在此之后，是置信芙蓉青城、上善栖、逸岭锦江、小院青城、青城山房等新一代的旅游地产开发产品，精装、小户型、低总价……它们的业态更加丰富，风格更加多变，完全已经跳出了以往别墅和高总价的模式，创造了新兴的旅游地产产品。
“这里的所有地产项目都利用原有的自然景观，在环境上下功夫，让项目与旅游挂钩，使人们在居住的时候体会到与城市住宅不一样的感觉和体验。
”四川明泽房地产副总经理杨军认为，青城山的旅游地产是成都旅游地产的先驱，所以发展得非常良好，产品丰富，氛围浓厚。
成都置信芙蓉青城的负责人郑雪梅也认为，青城山的旅游地产已经相当成熟，项目都与旅游相关，青城山已经迎来了大旅游时代。
峨眉山风景名胜区总体规划
峨眉山风景名胜区总体规划第一章总则第一条修编目的：为适应峨眉山列入《世界自然与文化遗产名录》后，对其保护、展示、利用和管理新的更高要求，促进峨眉山风景区环境、社会、经济的可持续发展，使之成为国际知名的国家重点风景名胜区和世界佛教圣地，对峨眉山总体规划进行修订编制。
第二条规划依据1、《世界自然和文化遗产公约》、《四川省世界遗产保护条例》。
2、国家《风景名胜区管理暂行条例》和《风景名胜区管理暂行条例实施细则》。
3、国家《森林法》、《野生动物保护法》、《环境保护法》、《城市规划法》、《文物保护法》、《消防法》、《土地法》、《水法》等国家法规。
4、《峨眉山风景名胜区总体规划》一九七九年，《峨眉山风景名胜区总体规划》一九九三年。
5、《峨眉山――乐山大佛申报世界自然与文化遗产文本》。
第三条指导思想：以世界遗产保护公约和可持续发展理论为指针，以保护不可再生的世界遗产为核心，更深层次地展示峨眉山自然和佛教文化景观，树立风景区人与自然和谐统一的形象，加强保护，强化管理，发展旅游，促进风景区持续健康地发展，确立其全国知名风景名胜区、四川省风景环境中心地位。
第四条规划原则：总原则：“严格保护、统一管理、合理开发、永续利用”。
1、严格执行世界遗产保护公约，保护峨眉山景观和环境不受任何破坏，使峨眉山完整地保存下去。
2、进一步发掘新的景观和现有景观的潜力，深层次地展示峨眉山特色，使游人有新鲜感。
3、综合利用峨眉山资源优势，科学把握各类用地的利用方向，合理确定景观贫乏区的开发强度，谨慎确定有关开发性项目。
4、处理好景区建设与农民生产生活的矛盾，将农民生活出路问题纳入总体规划统一考虑，保持风景区社会稳定与经济持续发展。
5、加强管理规划，探索高效、统一的具有地方执法和行政相结合的新型管理模式。
第五条规划期限：近期规划为2003年――2010年；远期规划为2011年――2020年。
第六条修编规划的重点l、通过对峨眉山自然和人文两方面景观资源充分挖掘重新认识、评价，结合《世界遗产保护公约》的要求，论证确定风景区性质、职能、容量和规模，重点确定风景区范围和外围保护地带范围。
峨眉山旅游区设计缺陷
峨眉山旅游区设计缺陷
峨眉山旅游区的设计缺陷可能包括以下几个方面：
1. 交通不便：峨眉山旅游区的交通可能存在不便之处，比如道路狭窄、交通拥
堵等问题。
这可能导致游客在前往旅游区的过程中遇到困难，影响游客的体验
和旅游效果。
2. 缺乏便利设施：旅游区内可能存在缺乏便利设施的问题，比如缺乏公共厕所、餐饮店、休息区等。
这样会给游客带来不便，影响他们的旅游体验。
3. 安全隐患：旅游区内可能存在一些安全隐患，比如缺乏安全警示标识、不合
理的游览路线等。
这可能会增加游客的安全风险，影响他们的游览体验。
4. 游客流量管理不善：峨眉山旅游区可能存在游客流量管理不善的问题，比如
缺乏合理的游客导流措施、缺乏有效的排队系统等。
这可能导致游客拥挤、排
队时间过长，影响游客的游览体验。
5. 环境保护不到位：旅游区的环境保护工作可能存在不到位的问题，比如缺乏
垃圾分类设施、缺乏环境保护宣传等。
这可能导致旅游区环境脏乱差，影响游
客的观光心情。
以上是可能存在的峨眉山旅游区设计缺陷的一些例子，希望能对你有所帮助。
2024年地方蓝光目标行动方案
2024年地方蓝光目标行动方案一、引言蓝光项目是我国政府的一项重大战略举措，旨在推动经济转型升级，实现可持续发展和人民群众的美好生活。
为了贯彻落实中央蓝光项目的要求，我省制定了2024年地方蓝光目标行动方案，旨在实现经济高质量发展、生态文明建设和社会进步。
二、总体目标到2024年，我省经济实力进一步增强，经济增速保持在年均6.5%以上，人均国内生产总值达到全国中等水平；社会主义文化建设取得重要进展，人民群众文化满意度明显提高；人民群众获得感、幸福感、安全感显著增强。
三、重点任务和行动方案1. 经济发展(1) 提高创新能力① 加强科技创新平台建设，培育一批具有核心竞争力的高新技术企业。
② 加大科研经费投入，鼓励企业增加研发投入，提高科研产出。
③ 加强知识产权保护，推动创新成果转化，培育一批科技成果产业化项目。
(2) 拓宽实体经济发展空间① 支持传统产业改造升级，引导企业向高附加值领域发展。
② 建设现代农业产业园区，提升农产品质量和附加值。
(3) 加强对外开放合作① 深化与国际组织的合作，提升我省在国际舞台的影响力。
② 加强与周边地区的合作，构建区域经济合作新格局。
2. 生态文明建设(1) 提高资源利用效率① 推进资源节约型、环境友好型社会建设，加强资源节约与循环利用。
② 加大绿色技术研究和应用力度，推广绿色生产方式。
(2) 加强生态环境保护① 落实生态环境保护主体责任，实施重点生态保护工程。
② 推动生态环境修复与恢复工程，提高生态系统质量和稳定性。
(3) 推进低碳发展① 提高能源利用效率，推广清洁能源技术。
② 实施碳交易制度，促进企业减排。
3. 社会进步(1) 优化教育体系① 加强学前教育建设，提升学前教育质量。
② 加大高等教育资源配置力度，提高高等教育质量和水平。
(2) 加强医疗卫生体系建设① 增加基层医疗卫生资源，提高基层医疗服务能力。
② 推进医疗信息化建设，提高医疗服务质量。
(3) 加强社会保障体系建设① 完善养老保险制度，提高养老金水平。
峨眉山旅游业发展状况与问题
峨眉山旅游业发展状况与问题
峨眉山是中国著名的旅游景点之一，因其壮美的自然风光和悠久的佛教文化而闻名于世。
近年来，随着旅游业的蓬勃发展，峨眉山的旅游业也得到了迅猛的发展。
然而，旅游业的发展也带来了一些问题。
首先，旅游业发展过程中的环境问题值得关注。
大量的游客涌入峨眉山，带来了环境压力。
游客的垃圾和排放物对山区的自然环境造成了污染，严重影响了山区的生态平衡。
其次，旅游业发展也带来了文化问题。
峨眉山是佛教圣地，游客来这里主要是为了参历佛教文化和寺庙。
然而，一些商业化的开发使得一些寺庙变得商业化，并且佛教文化的传承受到了一定的影响。
此外，旅游业发展还存在着安全问题。
峨眉山的地形陡峭复杂，一些不规范的旅游经营者为了赚取更多的利润，没有严格监管和管理，导致了一些游客在旅游过程中发生事故。
为解决这些问题，峨眉山旅游业发展需要采取一些措施。
首先，应加强环境保护意识，建立健全的环境监管系统，严格控制游客数量，加强垃圾分类和处理，保护山区的生态环境。
其次，应加强文化传承，对商业化的寺庙进行规范管理，保护佛教文化的纯洁性。
此外，应加强旅游安全监管，建立安全警示制度，提高旅游从业人员的安全意识。
总之，峨眉山的旅游业发展有着巨大的潜力，但也面临着一些
问题。
只有充分认识并解决这些问题，才能实现峨眉山旅游业可持续发展的目标。
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二、核心运作策略
大盘运作——大旅游、大景区、大概念，大资源、大配套、大品牌。 大师手笔——世界级团队，大师手笔，WATG\HCCP等全球一线规划、建筑、景观、乐园运营团队
强强联合打造。
主力面积段:套一40-50㎡ ;套二70-90㎡; 联排90-160㎡ 清水房、地面停车、容积率0.5左右是大多数项目的共性
四川度假物业市场典型案例
、
■ 景区度假物业项目——峨嵋半山•七里坪
户型基本情况
物业形态
度假公寓及洋房
退台温泉洋房
套型
套一
套三
主力面积
39-47
104-110
基础指标
占地面积：15000亩（一期1200亩） 建筑面积：150万㎡
打造极具震撼力、冲击力以及度假氛围的大型销售体验中心，同时拓宽销售渠道，打造
现场、室内双接待中心。
第二部分 项目定位及产品核心卖点
▌竞争背景及客户需求分析 ▌项目定位 ▌物业主题定位 ▌总平规划建议 ▌核心卖点体系
一、竞争背景及客户需求分析
四川度假物业市场产品概况
09年峨眉山和青城山度假产品市场销售总量约2600套 销售速度差异巨大：大规划的项目畅销，小户型、低总价畅销 产品同质化程度高, 配套和服务缺乏是度假物业市场的通病
物业形态：度假公寓、多层洋房、双拼别 墅、独栋别墅（以前两者为主）
销售价格：公寓洋房4800-5600元/平米 销售情况：2009年6月开盘，7个月销售约 1100套，以20-30万的套一为主。
备注（户型特点）
户型极紧凑，精装，多露台设计
大面积的赠送露台(超过户型面积50%以上)
备注
主力户型
数量较少
一期571亩，地处度假区门户级口岸位置，是整个项目的形象展示区、样板区、启动区，必须 确保品质，必须一鸣惊人，同时也必须准确定位，抓准市场，确保快速销售、快速大量回款，在 最短时间内实现项目的现金流自平衡，保证后续土地整治、引擎项目的投资到位。
目录
第一部分 开发目标及核心运作策略 第二部分 项目定位及产品核心卖点 第三部分 产品规划建议 第四部分 建筑风格备选方案
独栋
240-630 247套
1—1.1万 104套
42%
双拼
180 1246套
6000—6500元 1246套
100%
联排
140-150 662套
5000元 467套
70%
电梯洋房
93-150
380套
4500元
（含1000元精装 ）
200套
53％
四川度假物业市场典型案例启示
1、大概念、大规模大规划、大配套、多元产品线 2、主要针对大众度假消费市场 3、小面积、低总价、高性价比的度假物业 4、低价入市，谋求快销回款 5、市场销售情况优异，创造了度假物业的销售新纪录 6住、易买难住：作为度假物业，其提供的服务仍为普通
第一部分 开发目标及核心运作策略
▌开发目标 ▌核心运作策略
一、开发目标
打造“峨眉山世界文化旅游度假区”的形象展示区、品质样板区、门户起 步区，必须确保高品质、高影响、高美誉度、高震撼力，实现“三老满意” 。
以小搏大，以巧搏大，快速开发，高效回款，力争2010年当年开盘，当年 实现现金流平衡，确保后期持续土地整治开发和引擎项目投资，实现项目良 性滚动。
高品质，高形态，小面积，高单价，低总价，确保投资型度假产品性价比，快速销售。 一期低价入市，震撼热销，快速实现现金平衡，后期稳步提价，获取合理利润。 打造峨眉山门户级旅游商业街区——以丽江束河古镇、宽窄巷子的商业开发模式，以风情式、
体验式、特色型休闲餐饮娱乐为载体，持有引进主力店，力争商业销售变现。
蓝光地产高瞻远瞩，占据市场先机，将在这里打造一个占地8平方公里，集星级酒店、会议中 心、温泉公园、影视主题公园、高尔夫于一体的世界级文化旅游度假区，它是打造蓝光战略转型 “文化旅游主题地产” 商业模式的重要载体，承载着“出品牌、出利润、出模式、出网络、出人 才”的责任，而整体规划、分期开发、快速运作、高周转回款实现项目现金流自平衡、结合一级 半开发、引进世界级品牌联盟商家共同打造，实现区域整体土地价值、物业价值、经营价值的提 升是项目开发运作的关键。
打造世界级酒店品牌集中营——安娜塔拉、悦榕庄、洲际、中旅等世界级高星级品牌酒店的集
中营，前所未见的豪华酒店阵容，但一期酒店分期建设分期实施。
五星级的悠长假期——打造五星级海滨度假风情体验的高端私家温泉度假产品，按照五星级海
岛度假村产品模式进行项目总平、建筑、景观、设施规划，做足水概念，温泉概念、露台概念，引 入酒店式精装、度假村休闲配套设施、酒店级的专家物业管理服务。
合理控制成本，根据度假产品特点区别配置成本指标——少做不做地下室，结构、立面
成本优化、景观配套投资到位，但景观材质尽量本地化。
高端占位，营销先行——
A、大手笔、高规格，炒作8平方公里国际度假区大概念，提前实施话题营销 B、话题软营销先行，营造线上线下、社会网络“全城热议”、“关注焦点”的舆论氛围 C、高端论坛，大师话语营销 D、借势包装酒店品牌，实施品牌导入营销 E、联合峨眉山景区，整合大型度假题材体验活动，调动投资热情 F、客户会前置，延长室内排号咨询时间，提前收取预定金
四川度假物业市场典型案例
■ 非景区度假物业项目——恒大•金碧天下
基础指标 占地面积：12000亩（前期4000亩） 物业形态：独栋、双拼、联排、电梯洋房
销售情况：7个月销售约2000套பைடு நூலகம்以100 万的双拼、70万的联排为主
2009年6月开盘
主力户型（平米） 推出套数
目前销售价格 销售情况 销售比例
峨 眉 天 下 秀
EMEI Mountains World Cultural Tourism Industry Park
峨眉山8平方公里文化旅游产业区
一期起步区（571亩）
总体运作思路及产品规划建议
2010.2
编制说明
峨眉山，拥有得天独厚的自然资源，是世界闻名的双遗产、佛教旅游名山、气候宜人的温泉疗 养圣地。然而，在这块旅游资源宝地上，由于传统观光旅游平台的制约，最好的资源并未得到最 好的开发。随着中国大旅游、休闲文化旅游时代的到来，观光旅游必然向以休闲旅游、度假娱乐、 商务会议为核心的复合型大休闲旅游过渡，一场产业升级、消费升级、体验升级、物业升级、平 台升级迫在眉睫。