信托公司的夹层融资业务模式及典型案例分析
资产证券化成功案例3个
资产证券化成功案例3个资产证券化是指将一组能够产生独立、可预测现金流的基础资产，通过一系列的结构安排和组合，对其风险及收益要素进行分离和重组，并实施一定的信用增级，从而将组合资产的预期现金流的收益权转换成可以出售和流通、信用等级较高的资产支持证券的过程。
以下是店铺分享给大家的关于资产证券化成功案例，欢迎大家前来阅读!资产证券化成功案例篇1：目前，我国在商业地产(专题阅读)资产证券化(专题阅读)领域已开展了一些探索。
在已有案例中，大致可分为三类：一是标准REITs，如开元REITs和春泉REITs，均在香港上市;二是准REITs，以中信启航专项资产管理计划和高和资本的中华企业大厦案例为代表;三是其他通过专项资产管理计划形式实现的资产证券化，如欢乐谷主题公园入园凭证收入专项资管计划、海印股份专项资管计划等。
如开元REITs和春泉REITs，以国内酒店、写字楼为基础资产，通过REITs打包在香港上市。
开元REITs。
2013年7月在香港上市，基础资产为浙江开元集团旗下4家五星级酒店和1家四星级酒店。
实际发行25%的基金份额，发行价为3。
5港元，募集资金6。
75亿港元，预期回报率为7。
8%，由开元集团做担保，如达不到预期收益率，则由开元集团补足。
从投资人的结构来看，公众持有人比例为32。
42%、凯雷28。
39%、浩丰国际39。
20%。
春泉REITs。
2013年11月在香港发售，管理人为春泉资产管理有限公司，基础资产为北京华贸中心两座写字楼及地下停车位，发售定价为每单位基金份额3。
81港元，募集资金规模为16。
74亿港元，预计年化收益率为4。
94%-5。
23%。
2、准REITs典型案例包括高和资本的中华企业大厦案例和中信启航资管计划，其在部分运作环节上所呈现的方式已与私募REITs非常接近。
高和资本中华企业大厦案例。
中华企业大厦系位于上海南京西路上的一栋老旧的写字楼，高和资本通过非公开方式向高净值人群募资，门槛一般在3000万元以上，同时还利用了较高的金融杠杆。
银监会‘窗口指导’房地产信托‘夹层融资’前途叵测
遇到信托法问题？赢了网律师为你免费解惑！访问>>银监会‘窗口指导’房地产信托‘夹层融资’前途叵测包括中融信托、平安信托、中信信托、中诚信托、北京信托、上海信托等在内的20多家信托公司近日陆续收到来自银监部门的窗口指导”电话。
银监部门要求信托公司严控房地产信托业务风险，对于房地产信托余额较大的信托公司，要求规模要实现稳中有降”；对于房地产信托新增规模较大的信托公司，要求把握好节奏，严格控制增速”。
接近银监会非银行部人士5月27日对本报表示，根据各家信托公司的不同情况，监管要求各有差别，首批接受窗口指导的是房地产信托余额和新增规模排名前20的信托公司，之后窗口指导的范围要扩大到全行业。
此次窗口指导”没有提出新的监管工具，但特意强调以股权投资方式运用信托资金，实际上是融资类业务的，要符合项目四证齐全、项目资本金达到30%，开发商二级以上资质”三个条件（下称四三二条件”。
银监部门此前已提出过类似的要求，但实际执行力度不大，此次是否较真”关乎房地产夹层融资”前途，并决定了房地产信托的增长空间。
目前绝大多数房地产信托产品都是假投资真融资，如果都要符合四三二条件，则绝大部分房地产信托业务都没法做了。
”一位信托公司总经理表示。
但也有不少业内人士认为，银监会的政策意图，只是将房地产信托业务的增长控制在宏观决策者能容忍的范围内，因而对于四三二条件”，不会过于较真”。
定调规模稳中有降关于房地产信托业务即将被银监会叫停”的传言，今年春节后在信托公司之间流传了几轮，但没有一次应验，银监会也多次辟谣。
只要稍微了解中国监管部门的思维方式，就知道完全叫停没有必要。
”一位信托公司高管对本报表示，当前国家正在进行房地产调控，银监会的各项监管政策必然要配合房地产调控，但是银监会也不希望信托公司正常的经营活动受到太大打击。
他认为，银监会对信托公司进行窗口指导的目的在于，将房地产信托增长规模控制在宏观经济决策层可接受的范围内。
夹层融资的信用风险分析与控制
夹层融资的信用风险分析与控制夹层融资是指企业在融资渠道中介层的位置，既不是最优先的融资渠道，也不是最次要的融资渠道，而是夹在中间的融资渠道。
夹层融资是一种介于债务融资和股权融资之间的融资方式，其主要特点是具有一定的杠杆效应和风险分担特征。
夹层融资的信用风险是指在夹层融资中，中介层融资的机构或人士面临的信用违约风险。
本文将从夹层融资的背景和特点出发，对夹层融资的信用风险进行深入分析，并探讨如何有效控制夹层融资的信用风险。
一、夹层融资的背景和特点夹层融资是指企业通过债务融资和股权融资相结合的方式进行融资。
夹层融资的主要特点是灵活性大，融资成本低，但也存在着一定的信用风险。
夹层融资通常由商业银行、非银行金融机构、私募基金、信托公司等金融机构提供。
在夹层融资中，融资机构与借款企业之间形成了分层融资的关系，中介层融资的机构或人士面临较大的信用风险。
夹层融资的信用风险主要表现为两个方面：一是融资机构可能存在信用违约风险；二是借款企业可能存在信用违约风险。
由于夹层融资的双方都具有一定的信用风险，因此需要采取有效的控制措施来降低信用风险的发生概率和影响程度。
二、夹层融资的信用风险分析1. 夹层融资中融资机构的信用风险夹层融资中的融资机构通常是银行、基金公司、信托公司等金融机构，其信用风险主要表现为违约风险和流动性风险。
夹层融资的融资机构通常需要承担较高的财务杠杆，一旦市场环境恶化，其偿债能力和经营风险会大幅提升，从而增加其违约风险。
夹层融资的融资机构还面临着流动性风险，一旦市场上出现流动性风险，将导致融资机构的偿债能力受到极大挑战，甚至引发系统性风险。
2. 夹层融资中借款企业的信用风险夹层融资中的借款企业通常是成长性较好的中小企业，其信用风险主要表现为盈利能力不足、现金流状况差、企业管理水平不足、经营扩张不当等。
受宏观经济环境、行业环境、市场环境等因素的影响，借款企业的盈利能力和偿债能力可能会受到较大影响，从而导致其信用风险不断积累。
关于夹层基金的结构、LP和投资模式(附案例)
关于夹层基金的结构、LP和投资模式（附案例）随着我国国内经济增速放缓，使得企业融资需求呈现多样化、个性化的趋势，由此市场融资渠道开始多层次发展，可以运用的投资工具也越来越多元化。
这其中，夹层投资作为发达国家资本市场、尤其是私募股权资本市场上常用的一种投资形式，以及与之相应的夹层基金日益受到关注。
1、夹层基金概述“夹层”的相关概念“夹层”这两个字概念最初是产生于华尔街。
那时“夹层”的概念是在垃圾债券与投资级债券之间的一个债券等级，之后，逐渐的演变到了公司财务中，作为了一种融资方式。
夹层融资：一种介于优先债务和股本之间的融资方式，指企业或项目通过夹层资本的形式融通资金的过程。
夹层资本：收益和风险介于企业债务资本和股权资本之间的资本形态，本质是长期无担保的债权类风险资本。
当企业进行破产清算时，优先债务提供者首先得到清偿，其次是夹层资本提供者，最后是公司的股东。
夹层债务与优先债务一样，要求融资方按期还本付息。
夹层投资：夹层投资是一种兼有债权投资和股权投资双重性质的投资方式，是传统风险投资的演进和扩展。
夹层基金是杠杆收购特别是管理层收购(MBO)中的一种融资2、夹层基金LP分析夹层投资的风险收益特征非常适合保险公司、商业银行、投资银行、养老基金、对冲基金等各类机构投资者进行投资。
目前，全球夹层基金投资者的构成从早期的以保险公司为主，逐渐转变为多种机构类型的有限合伙人(LP)均参与其中。
近年来全球夹层基金LP构成中，私人养老基金及公共养老基金分别以17%的占比排名最前，保险公司、母基金(专门投资与其他股权投资基金的基金，也被称为FOFs)、投资银行、商业银行以及对冲基金等机构投资人分别占比11%、11%、9%、9%、8%，这些机构多元化投资工具的运用以及复合型投资人才的储备助力夹层业务的不断拓展。
夹层基金投资者从地域分布来看大多在发达国家市场，63%的LP在北美，接近四分之一的LP在欧洲(23%)，仅剩下14%的投资者在亚洲及其他地区。
夹层融资企业融资方式创新
夹层融资企业融资方式创新夹层融资是一种企业融资方式，指的是企业通过发行夹层证券获取资金。
夹层融资具有介于债务融资和股权融资之间的特点，旨在平衡企业融资方面的风险和利益。
夹层融资的创新有助于满足企业融资需求，提高企业的融资能力和融资效率。
以下是一些夹层融资企业融资方式的创新：1. 夹层债券：夹层债券是一种介于优先债券和普通债券之间的债权商品。
其创新之处在于它可以提供相对较高的利息收益，同时还具有较高的流动性和转换权益的灵活性。
企业可以通过发行夹层债券来获得债务资金，同时为投资者提供较高的回报和支持。
2. 债权转股权：债权转股权是一种夹层融资方式，企业可以将债务转换为股权，从而满足融资需求并减轻债务负担。
这种方式可以吸引更多的资金流入企业，并降低融资成本，同时也能为投资者提供更高的回报。
债权转股权是一种互利的融资方式，对于企业和投资者都具有吸引力。
3. 财务债券：财务债券是一种夹层融资工具，企业可以发行财务债券来筹集资金。
与传统债券相比，财务债券的创新之处在于它可以提供灵活的融资方式和条件，根据企业的具体需求来确定利率和偿还方式。
这种方式可以满足企业在不同阶段的融资需求，提高融资效率和融资灵活性。
4. 利益共享债券：利益共享债券是一种夹层融资工具，企业可以发行这种债券来筹集资金。
不同于传统债券的是，利益共享债券允许投资者在企业获利时与企业共享利润。
这种方式可以吸引更多的投资者参与企业发展，同时也为企业提供了一种更具吸引力的融资方式。
5. 夹层融资平台：夹层融资平台是一种创新的夹层融资方式，它将企业和投资者连接起来，提供融资服务和机会。
企业可以通过夹层融资平台来获取资金，并与投资者进行合作和共享。
这种方式可以提供更多的融资渠道，促进企业融资的多样化和灵活性。
总之，夹层融资企业融资方式的创新有助于满足企业融资需求，提高融资能力和效率。
通过发展夹层债券、债权转股权、财务债券、利益共享债券以及夹层融资平台等新型夹层融资方式，企业可以获得更多的融资机会和支持，推动企业的可持续发展。
夹层融资
夹层融资:地产融资新路与房地产信托新模式2003年下半年开始，中国政府实施了一系列针对房地产业的宏观调控政策。
其中，中国银监会相继出台了121号文件和212号文件，对于刚刚整顿完毕的信托行业而言，是一个典型的放收循环。
央行2003年6月出台的“121号文件”规定，银行发放开发贷款时要求开发商必须“四证齐全”且“自有资金达到30%”。
监管层在将银行融资大门关小的同时，打开了信托融资的大门，以此考验刚刚规范完毕的信托公司，自此，房地产信托蓬勃发展，从起初的数亿规模一下子发展到2005年第三季度的350亿的规模，发展之迅速出乎监管层的预料。
房地产从无到有的快速发展不可避免会出现一些问题，今年年初出现的个别房地产信托产品和证券投资信托产品到期不能兑付的风险事件引起了监管部门的警觉，最终导致银监会于2005年9月出台“212号文件”，大幅提高了房地产信托的门槛，该文规定只有自有资金超过35%，四证齐全、二级以上的开发商才能以房地产信托形式融资。
这一规定的严格程度超过了银行。
至此，一批以房地产信托为核心业务的信托公司纷纷思变，以金融创新应对严格监管。
其中，夹层融资就是一种非常可取的方向。
“夹层融资”（mezzanine finance）的概念源自华尔街，原指介于投资次级债券与垃圾债券之间的债券等级，后逐渐演变到公司财务中，是指风险和收益介于股权与优先债权之间的投资形式，期限一般较长。
从资金费用角度来分析，夹层融资低于股权融资，如可以采取债权的固定利率方式，对股权人体现出债权的优点；从权益角度来分析，其低于优先债权，所以对于优先债权人来讲，可以体现出股权的优点。
这样在传统股权、债券的二元结构中增加了一层。
我国资本市场中出现的可转换公司债券就属于夹层融资范畴。
其实，在美国，近年来房地产商的银行抵押贷款渠道也逐步变窄，房地产夹层融资于是在该国蓬勃发展。
作为股本与债务之间的缓冲，夹层融资使得资金效率得以提高。
(信托法律网/编辑)2003年9月，高盛下属GS Mezzanine Parters Ⅲ宣布已筹集27亿美元用于夹层(Mezzanine)融资，从而成为全球最大的夹层融资基金。
四种房地产信托融资模式解析
四种房地产信托融资模式解析其实，基于融资过程中形成产权关系及现实的运用，房地产信托融资主要有贷款型信托、股权型信托、混合型信托、财产受益型信托四种模式。
贷款型信托融资模式1、操作流程在这种模式下，信托投资公司作为受托人，接受市场中不特定（委托人）投资者的委托，以信托合同的形式将其资金集合起来，然后通过信托贷款的方式贷给开发商，开发商定期支付利息，并于信托计划期限届满时偿还本金给信托投资公司；信托投资公司则定期向投资者支付信托受益，并于信托计划期限届满之时，支付最后一期信托收益和偿还本金给投资者。
如图一所示。
点击看下一页2、优势和劣势（图二）优势：融资期限比较灵活，操作简单，交易模式成熟，利息能计入开发成本。
劣势：与银行贷款相比成本高，目前政策调控环境下难以通过监管审批。
股权型信托融资模式1、操作流程在这种模式下，信托投资公司以发行信托产品的方式，从资金持有人手中募集资金，之后，以股权投资的方式(收购股权或增资扩股)，向项目公司注入资金；同时，项目公司或关联的第三方承诺，在一定的期限（如两年）后，溢价回购信托投资公司持有的股权。
如图三所示。
2、优势和劣势（图四）优势：（1）能够增加房地产公司的资本金，起到过桥融资的作用使房地产公司达到银行融资的条件；（2）其股权类似优先股性质，只要求在阶段时间内取得合理回报，并不要求参与项目的经营管理、和开发商分享最终利润。
劣势：一般均要求附加回购，在会计处理上仍视为债权；如不附加回购则投资者会要求浮云超额回报，影响开发商利润。
财产受益型信托融资模式1、操作流程利用信托的财产所有权与受益权相分离的特点，开发商将其持有的房产，信托给信托公司，形成优先受益权和劣后受益权，并委托信托投资公司，代为转让其持有的优先受益权。
信托公司通过发行信托计划，募集资金来购买优先受益权，并且在信托到期后，如投资者的优先受益权未得到足额清偿，信托公司则有权处置该房产补足优先受益权的利益，而开发商所持有的劣后受益权则滞后受偿。
信托夹层融资理论与业务模式分析
信托夹层融资理论与业务模式分析夹层融资自20世纪80年代以来发展十分迅速，而在国内，信托是夹层融资得以实现的重要载体。
中信信托聚信汇金系列的成功，包括山西煤炭基金、海航商业上海家得利超市并购等案例，体现了信托夹层融资的威力和广泛应用领域。
信托夹层融资在大行业、大企业的应用，尤其是在企业并购领域的运用，是信托公司项目拓展的一个重要方向。
一、国外夹层融资理论和实践（一）夹层融资概念介绍“夹层”的概念源自华尔街，原指介于投资级债券与垃圾债券之间的债券等级，后逐渐演变到公司财务和项目融资领域。
夹层融资是一种介于优先债务和股本之间的融资方式，指企业或项目通过夹层资本的形式融通资金的过程。
夹层融资产品是夹层资本所依附的金融合同或金融工具。
最常见的夹层融资形式包括含转股权的次级债、可转换债和可赎回优先股等，夹层资本的收益也介于优先债务和股本之间。
夹层资本是收益和风险介于企业债务资本和股权资本之间的资本形态，本质是长期无担保的债权类风险资本。
当企业进行破产清算时，优先债务提供者首先得到清偿，其次是夹层资本提供者，最后是公司的股东。
因此，对投资者来说，夹层资本的风险介于优先债务和股本之间。
夹层债务与优先债务一样，要求融资方按期还本付息，但通常要求比优先债务更高的利率水平，其收益通常包含现金收益和股权收益两部分。
典型的夹层债务提供者可以选择将融资金额的一部分转换为融资方的股权，如期权、认股证、转股权或是股权投资参与权等权力，从而有机会通过资本升值中获利。
夹层融资在传统股权、债券融资的二元结构中增加了一层，有债权投资和股权投资的双重性质。
夹层融资是一种非常灵活的融资方式。
作为股本与债务之间的缓冲，夹层融资使得资金效率得以提高。
夹层融资的利率水平一般在10%‐15%之间，投资者的目标回报率是20%‐30%。
一般说来，夹层利率越低，权益认购权就越多。
图1企业融资结构私人股权资本（Private Equity），又称私募股权投资、PE投资，是重要的资本类别之一，与夹层资本是相互联系，又有区别的两类资本形式。
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信托公司的夹层融资业务模式及典型案例分析
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信托公司的夹层中小企业融资业务模式及典型案例分析
夹层中小企业融资从根本上说是由于债务人在自有资产担保不足的情况下，通过创设债权保障制度（除债务人以自有资产作为担保措施外）来提高债务信用级别，或通过附有权益认购权等措施来补偿债权失败风险的中小企业融资方式。
信托制度具有独特的风险隔离功能和权利重构功能，通过创造性的结构设计，转让为风险和收益各异的产品，以高度的灵活性和弹性满足市场主体多样化的需求。
因此信托的制度特征和夹层中小企业融资的交易结构具有良好的对接性。
根据信托方式采用股权和贷款的分类标准，大致可将信托夹层中小企业融资分为股权型模式和贷款型模式。
◎信托夹层中小企业融资的股权型模式
信托公司通过设立信托计划将募集到的信托资金以股权方式进入具有良好破产隔离的特设目的公司（SPV），特设目的公司负责项目运作，并最终获取投资收益。
1.资金进入方式：（1）与中小企业融资方共同设立SPV；（ 2）对已经设立的SPV 进行增资扩股；（3）以信托受益权置换中小企业融资方所持SPV 股权并增资扩股。
2.退出渠道：（1）第三方溢价收购信托计划所持特设目的公司股权（第三方包括特设目的公司的母公司、关联公司等等）；（ 2）第三方溢价收购夹层投资者所持信托受益权；（3）以“类优先股”方式分配投资收益。
→优先股是指相对于普通股，具有优先享受剩余索取权的权益性资本。
优先股具有优先派分且收益稳定的权利特征，第一，优先股排在普通股之前，公司盈利首先应支付债权人的本金和利息，缴纳税金；其次是支付优先股股息；最后才分配普通股股息。
无论公司盈利水平如何变化，优先股的股息率不变。
第二，剩余资产分配优先，在对公司剩余财产的分配上，优先股股东排在债权人之后，普通股股东之前。
然而在当前中国现存法律体系下，并不承认优先股这一概念。
而在信托里，则可通过结构性设计受益权的
不同层次，体现出完全类同于优先股的制度安排。
3.风险分析：（1）项目运作的失败风险；（2）中小企业融资人的道德风险：可能发生承诺事项不能如期如约；
4.风险控制措施：（1）担保措施：由于债务人抵押不足，因此可请求第三方提供物的担保或连带责任保证。
第三方可以是债务人的控股公司、关联公司或担保公司。
（2）信托机制：在信托受益权上设置优先劣后的结构性安排，由中小企业融资方或愿意承担更高风险的第三方购买劣后受益权，优先保障优先受益权投资人的本金及收益。
（3）治理机制：主要从公司日常管理，资金使用及项目管理等方面保障投资人的利益，避免中小企业融资方的道德风险。
具体措施包括股东会的一票否决权；董事会、财务总监等公司核心管理人员的委任权；资金使用审批权；资金账户、使用方向的监督权等等。
★5.典型案例：
2006 年3 月1 日，上海国际信托投资有限责任公司发行“丽水馨庭房产投资信托计划”。
（1）产品名称：丽水馨庭房产投资信托计划。
（2）发行规模：52000 万元（其中优先受益权2 亿元人民币，一般受益权3.2 亿元）。
（3）信托时间：2.25 年（其中A 类优先受益权预计会在信托成立后的24 个月内提前结束）；
（4）信托方式：股权投资。
（5）资金运用方式：本信托计划集合资金用于受让上海阳龙投资咨询有限公司持有的上海新宏大置业有限公司（简称“新弘大公司”）85%的股权。
（6）收益来源及分配：信托收益权分为A 类（优先受益权）和B 类（一般受益权）。
A 类（优先受益权）向社会投资人与机构投资人募集；
B 类（一般受益权）向沿海地产
公司定向募集。
其中，优先受益权项下的信托利益范围为优先受益权部分的信托资金与按照年5.5%的预期收益率计算的收益额之和。
（7）风险控制：沿海绿色家园有限公司（香港上市公司）（简称“沿海集团”）对股权溢价回购事宜提供不可撤销连带责任担保。
◎信托夹层中小企业融资的贷款型模式
信托公司通过设立信托计划将募集到的信托资金以债权方式发放给具有良好破产
隔离的特设目的公司（SPV），特设目的公司负责项目运作，并最终获取投资收益，到期依照借贷合同还本付息。
1.资金进入方式：以债权方式发放给SPV
2.退出渠道：（1）债务人依照借贷合同还本付息；（2）第三方溢价收购夹层投资者所持信托受益权。
3.风险分析：（1）项目运作的失败风险；（2）中小企业融资人的道德风险：可能发生承诺事项不能如期如约。
4.风险控制措施：（1）担保措施：由于债务人抵押不足，因此可请求第三方提供物的担保或连带责任保证。
第三方可以是债务人的控股公司、关联公司或担保公司。
（2）信托机制：在信托受益权上设置优先劣后的结构性安排，由中小企业融资方或愿意承担更高风险的第三方购买劣后受益权，优先保障优先受益权投资人的本金及收益。
（3）治理机制：主要从公司日常管理，资金使用及项目管理等方面保障投资人的利益，避免中小企业融资方的道德风险。
具体措施包括股东会的一票否决权；董事会、财务总监等公司核心管理人员的委任权；资金使用审批权；资金账户、使用方向的监督权等等。
★5.典型案例：
2006 年3 月20 日深圳国际信托投资有限责任公司推出的“深国投·万科朗润园集合资金信托计划”。
（1）产品名称：深国投·万科朗润园集合资金信托计划；
（2）发行规模：16000 万元；
（3）信托时间：2 年；
（4）信托方式：信托贷款；
（5）资金运用方式：信托资金以贷款方式发放给上海万科房地产集团有限公司，用于其开发的位于上海市闵行区七宝镇新龙路的万科朗润园项目建设；
（6）收益来源及分配：信托贷款所得的利息收益及贷款利息收入在信托利益分配前进行资本市场与资金市场运作所得收益；
（7）风险控制：深圳国投与上海万科股东签订《股权质押协议》，由上海万科公司股东将其持有的该公司部分股权质押给深圳国投。
若上海万科无法按规定偿还贷款本息时，深圳国投将采取必要措施确保信贷贷款本金与利息安全。