房地产公司碧水南山开发项目可行性实施报告

房地产公司碧水南山开发项目可行性研究报告第1章总论1.1某情况概述1.1.1地理位置及人口面积某位于长江下游南岸，地处长江运河“十字黄金水道”交汇处。

下辖丹阳、句容、扬中三个县级市，丹徒、京口、润州三个区和某新区，总面积3848平方公里，总人口311万。

1.1.2文化教育某是一座底蕴丰厚、人文荟萃的历史文化名城，拥有大学、科技大学等5所大专院校，在校本科以上学生8.35万人，汽车制造、船舶制造等专业在全国领先。

1.1.3交通环境某是长三角区位交通条件最好的城市之一，是长江与京杭大运河、吴文化与楚文化、上海经济圈和都市圈的交汇点，区位优势突出，水陆交通发达。

2011年港口吞吐量达到1.07亿吨，同比增长11.45%。

1.1.4经济与产业发展某拥有6个省级经济开发区和1个国家级经济开发区，已有80多个国家和地区的3000多家公司和财团在镇投资，世界500强中有30余家落户某，累计实际到位外资突破126亿美元。

某市的产业特色明显、富有生机和活力。

全市初步形成了装备制造、新材料、绿色化工、造纸、特种金属五大主导产业，去年销售突破4000亿元。

各项经济指标都达到或超过时序进度，一些指标的增幅继续保持在苏南的领先位次。

1.2项目简介1.2.1项目概况项目名称：碧水南山用地面积：20000平方米建筑总面积：50000平方米业主名称；某房地产开发有限公司业主地址：**项目法人：**设计单位：**项目投资：**资金来源：60%银行贷款，40%自筹资金1.2.2项目施工单位简介——上海建工企业简介上海建工集团（简称上海建工）有着50多年的发展历史。

在参与国家的建设中，尤其从20世纪90年代以来，上海建工创造了一系列新纪录：世界跨度最大的钢拱桥——卢浦大桥，世界第一条高速磁浮列车商业营运线，国第一座外海大桥——东海大桥，468米的上方明珠广播电视塔，420.5米的金茂大厦，492米的环球金融大厦等，在中国乃至世界的建筑史上留下了不朽的业绩。

上海建工己逐步形成了建筑承包、相关工业、房产开发、市政基础设施投资经营等产业板块，近几年，综合营业额连续以20%以上的速度增长。

自1998年起，连年进入美国《工程新闻纪录》（ENR）杂志评选的“全球最大的225家国际工程承包商”的前50名。

上海建工始终把科技创新作为集团发展的不竭动力。

集团拥有国家级技术中心的博士后工作站，包括中国工程院院士、行业学科带头人等在的一大批专业技术人员、管理人员和技艺精湛、能承担各类特殊工程的技术工人是集团发展的坚实基础。

上海建工将遵循“和谐为本，追求卓越”的企业核心理念，广泛吸收优秀文化成果，不断进行科技创新、管理创新和制度创新，为社会提供更多的传世之作。

2011年8月29日，集团入选中国建筑施工企业联合会评选的中国建筑500强，排名第12位。

企业荣誉上海建工集团1998年7月21日，上海建工（集团）总公司作为14家先进单位之一，受到国务院表彰。

2001年5月1日，集团总公司被全国总工会授予全国“五一”劳动奖状。

2001年7月1日，集团总公司被中央组织部授予“全国先进基层党组织”称号。

2001年，集团总公司被中央宣传部、组织部、全国总工会、国家经贸委授予“全国优秀思想政治工作企业”称号。

2002年3月集团总公司被全国总工会评为“送温暖工程先进单位”2003年2月集团总公司被全国厂务公开协调小组评为“全国厂务公开工作先进单位”2005年3月集团总公司被上海市厂务公开工作领导小组评为“2004年度上海市厂务公开民主管理工作先进单位”2011年8月29日，集团入选中国建筑施工企业联合会评选的中国建筑500强，排名第12位。

1.2.3建设容：项目拟建8幢小高层，单户建筑面积80-120平米，容积率为2.51.2.4投资估算及资金来源：项目总投资22000万元，资金来源于60%银行贷款，40%自筹资金1.2.5建设期1.5年1.2.6项目地理位置项目位于庄泉路以南南徐大道以北。

四周环以道路，交通十分便利。

与市政府、城铁站、万达常发广场紧邻，生活十分便利，周围更有润州区幼儿园、某市实验初中、某中学以及江科大南校区等教育机构，人文气息浓郁，并且项目以南即为南山，环境十分优美，是建设住宅项目的风水宝地。

1.3编制依据第2章市场分析2.1某市总体情况2.1.1某房地产市场环境（1）某近年房地产市场环境①市场刚需释放，房地产投资额增幅较大图某市历年房地产投资额走势图截止2010年11月房地产开发投资累计624.31亿元，同比增长36.50%，由于市场的强大需求，尤其是广大刚性购房者的需求，开发商在这一年纷纷加大投资力度，供应量和成交量都有较大幅度的增加，市场局面供不应求。

②商品房成交活跃，竣工速度加快图某市历年施工面积、新开工面积、竣工面积走势图截止2010年11月，某市新开工面积2142.25万㎡，竣工面积691.92万㎡，施工面积6500.88万㎡；从历年变化来看，10年的各项数据都创了历史之最。

③某商品房竣工面积与销售面积某每年的商品房销售量都大于同期商品房的竣工面积，说明某目前房地产需求容量较大。

（2）2011年某房地产市场环境2011年1-10月房地产市场环境指标单位累计数值同比增长（%）1、房地产开发投资额亿元105.64 26.1按用途分商品住宅亿元75.97 21.5办公楼亿元 2.07 233.5 商业营业用房亿元21.98 24.7其他用途亿元 4.92 842、房屋建筑面积新开工面积万*㎡573.29 28.1住宅新开工面积万*㎡429.57 27.33、商品房销售面积万*㎡281.09 4.4按用途分住宅类万*㎡244.39 8.4办公类万*㎡ 3.27 457.8 商业营业用房万*㎡25.25 24其他用途万*㎡8.18 -18.5某市房地产市场受城市建设拉动，受城乡居民改善居住条件需求影响，在1-10月，我市住宅销售面积244.39万平方米，同比增长8.4%，住宅销售面积占商品房销售面积的比重为86.9%，与上年同期大致持平。

市场整体形势是：从政策影响上考虑，虽然近来的一系列关于购房政策与贷款利率的调控是有意打压房地产市场，不过考虑到该区刚性的购房需求，整体的销售情况不会受太大影响。

数据显示：某商品房销售整体形势较好，从销售面积看供不应求。

2.1.2某市区商品房市场分析2.1.2.1某市区商品房市场历年量价走势分析2011年商品房市场成交227万方，同比上涨10%；成交均价5247元/㎡，同比下降8%供应量：某近几年供应量稳步增长，2011年度市区供应量达360万方，较去年增涨43%；成交量：2011年商品房市场在去年成交量大幅下滑的背景下有所回升，同比2010年上涨10%；成交均价2005年以来成交均价稳中有升，但11年成交均价回落至5247元/㎡，同比下降8%。

导致成交量上升这一现象的原因就是保障房的大量成交拉高成交量；2011年全年成交均价与成交量互补，呈现“M”型，保障房的大量成交拉低整体市场成交均价。

受保障房的影响，某市区2011年度商品住宅市场走势与商品房市场走势保持一致，全年成交量呈“W”型，全年成交均价呈“M”型；步入12月份，商品住宅成交均价滑至本年度“谷底”，仅2518元/㎡，相比年初1月份下跌62%。

2.1.2.2各行政区域2011年商品住宅市场分析1、京口区价格整体趋势上涨明显，成交均价在第三季度达到峰值京口区房地产的发展主要依靠京口区独特的“三校两山一江”的优势，得益于这些得天独厚的资源底蕴，造就了中南、江山名洲、香江花城、中冶蓝湾、招商北固湾、优山美地等知名楼盘。

本年度京口区的成交均价在某市区四大行政区域中也处说遥遥领先的地位。

除了地理优势，区域发展迅猛的主要原因是产品的多样化和品质化，营销策略的精细化，使得区域房地产市场热点不断涌现。

本年度7、8月份保障房的集中成交对本区域量价表现影响较大。

本年度10月份招商北固湾的面市，给本区域房地产市场带来惊喜连连。

首先从价格上创造了京口区乃至全市区的标杆，并大幅拉动本区域整体成交均价；其次从资源上重新引导了某市民对滨江资源的认识，塑造了“多数人仰望、少数人拥有”的项目形象。

在售重点楼盘：招商北固湾、中南世纪城、江山名洲2、润州区价格波动明显，楼盘“跳水”现象频现2011年度润州区是某房地产发展最热点的区域之一。

润州区房地产的发展主要靠“两山一江”，北靠金山和长江，南靠南山绿核，再加上南徐新城的新政搬迁，地理与生态优势仅次于京口区。

但是，该区域存在严重的分化现象，即，金山板块发展一直处于滞后状态；而南徐新城板块属于政府重点规划区域，随着新市政的迁入，大幅带动了板块的发展，以万科为代表的开发商，点燃了南徐新城开发战役的导火索，价格不断攀升；随着万达广场的逐步成熟，某南广场商圈的热度也再被拔高。

在售重点楼盘：万科沁园、国际冠城、国信宜和、朴园上观3、丹徒新区上半年运行平稳，下半年价格波动明显丹徒新区位于某南部，距离市区9公里，是政府重点规的新区之一。

某市政府旨在建设“绿色丹徒、生态丹徒”，依靠“两山四水”的自然条件，具有环境资源上的极大优势。

由于自身配套严重不足，丹徒新区房地产市场发展相对缓慢。

但是，得益于国家关于“限制别墅用地”政策的影响，区域别墅市场得因于价格较低而相对较受欢迎。

上半年丹徒新区整体运行平稳，步入下半年，整体市场优惠促销信息频现，假借“团购”等噱头进行降价促销，价格表现一波三折。

目前该区域公寓价格多集中在4000-5000元/㎡，别墅多集中在8000-9000元/㎡。

目前恒大已入驻丹徒新区，并开创丹徒新区精装修先河，势必对该区域房地产发展起到新一轮的领头作用。

在售重点楼盘：风景城邦、香格里拉、驸马山庄4、某新区（大港、丁卯）保障房大量成交，量价表现极不平稳某新区（丁卯、大港）没有京口区的资源、润州区的地段，依靠的是产业的发展、政府的整体规划，以及开发商的联合炒作。

以沃得为首的房地产开发公司，率先引进了世界五百强的沃尔玛，打造了“沃得商圈”，同时带动了区域楼盘的销售。

随后，永隆城市广场、江南世家等纷纷落成，再加上近期首创的入驻，首实让丁卯成为某市区房地产市场的“后起之秀”。

而大港的发展目前刚刚步入正轨，区域配套尚不完善，并且以工业区为主，客户认可度有待提高。

在售重点楼盘：永隆城市广场、首创悦府、国信上城（大港）2.1.2.3某市区2011年普通住房量价表现普通商品住宅前三季度波动明显，第4季度量价集中下滑2011年1月28号的国八条让某市场感受到了轻微的震荡，7月份的二三线城市限购说把某市场彻底拉入谷底——限购论“悬而不落”，在经历了8月份的疯狂成交以后，整体市场开始人心惶惶；各种打折、促销信息开始充斥市场，“金九银十”不再，月度成交量一路下滑至4万方。