2007成都重庆商业考察报告_

成都和重庆商业地产行程报告目录第一部分成都和重庆商业房地产概述21.成都和重庆商业房地产发展概况22.成都和重庆的商业房地产检查项目2第二部分调查项目分析21.社区商业街21个角子世纪城商业街22远大荷兰水街53金沙水景商业街74金夏威夷92.城市商业街101个锦里商业街102春熙路商业街143观音桥商业街164榆林生活广场18岁第三部分正确这个案例商业灵感191.成功的商业街需要长期良好的运营和沉淀192.业务计划需要193.从商业角度看商业定位194.建筑规划设计符合商业法律，注重细节20五，特色管理-商业运营的法宝20第六，企业经营中常存在“变”的心态二十一第一部分成都和重庆商业房地产概述一，成都和重庆商业地产发展概况自古以来，成都一直是一个拥有众多商人和繁荣交易的城市。

早在2000年前就在西汉“市政厅”，“所有商人的深渊”中享有盛誉。

成都和重庆也是西南地区的重要城镇，在西部大开发战略的推动下，经济发展迅速，商业地产的开发如火如荼。

它已经从单一模式进入发展阶段，商业模式多元化模式的时代。

近年来，在成都和重庆在整体商业背景下，成都的社区事业也蓬勃发展。

这次检查也是针对成都社区企业的一次有针对性的访问学会这个案例业务的第三阶段和第四阶段的初步计划和未来运营将提供更多参考。

二，成都和重庆商业房地产检验项目1、社区商业街：荷兰远大角子世纪城商业街金夏威夷金沙水景商业街水街2、市商业街：金利商业步行街榆林生活广场观音桥商业步行街春熙路商业步行街第二部分调查项目分析一，社区类型商业街1，角子世纪城商业街1.1项目简介这个项目依托成都国际会展中心，商业总建筑规模3510,000平方米，商业规划为“一个城市”购物世界。

时尚天堂区的第一阶段的操作区域为总面积超过14万平方米1.5公里，总体规划是5个方面。

街道两旁是2到3层，面向街道。

该部件是轻型钢结构，建筑立面倾斜，使用大面积铝合金，塑料钢门窗和玻璃幕墙。

1.2项目分析❑开发和管理优势据了解，该项目是销售业务，商业街的一楼和二楼基本的营业额完成，虽然三个该层是被动持有的，因为它不容易出售。

仅就经济利益而言，开发商将不会损失太多，甚至可能会议获得一些钱。

但是从社会利益说话，该项目完全失败。

会展中心是城市的一扇窗户，毗邻如此大规模的空置业务，给城市以形象带来更大的负面影响长期影响因此，政府将难将类似的综合项目交付给开发人员进行开发。

展览中心商业街入口项目住宅❑工程案例计划反射反思这种情况可以找到，住宅开发商规划复合（尤其是包含大批量业务）大型项目缺乏商业运作和创新的想法，各种类型的属性之间缺乏良好的交互作用：1)展览中心和商业物业彼此分开，交通线路规划不要合理，展览人群不好驾驶商业。

2)据了解，展览中心的使用效率非常高，规划整个案子时以防万一可以考虑挖会展中心的最大潜力，结合业务旅馆发展历程，解决商业人群同时在附近的住宿能够它给周围的餐馆，娱乐和零售带来商机。

3)该项目所在的高科技开发区辽阔，人烟稀少，每个项目都是独立开发的。

在自己的社区业务中很难成功。

如果该项目可以从更高的角度出发，并且在有足够的土地空间的前提下，该计划将为整个高新区服务。

区域性购物中心（类似于上海’西郊百联），有目的地吸引周围更大区域的人们。

将活跃整个项目的运作。

产品详情参考与反思在分析了项目的宏级别之后，返回到细节，我们还发现该项目仍然值得。

我们从中学习和反思的东西带给我们一些思考。

1)沉没广场增加了商业临街展示表面，以实现双层建筑形式。

2)外墙包装下图为正在装修项目商业街入口处的梅家森汽车Les，带有金色图案和黑色的立面风格彰显了品质。

3）空间尺度1.5公里长的步行街十米街道的宽度，这条步行街的规模令人望而却步，非常难用。

2.远大荷兰水街2.1项目介绍荷兰水街位于成都高新区远大风景区，总建筑面积38,000平方米。

它计划成为一条餐饮娱乐商业街。

整个商业街共有14个单元，这是典型的举行社区式业务。

街。

2.2项目分析商业街要塞和管理不善的分析1)区域环境不够成熟，无法支持项目定位目前，该项目周围的高新区在居民人口和企业方面都非常有限。

该地区的总体状况仍然这是一块广阔的土地，人烟稀少，业务发展仍处于相对主要的配套业务的萌芽阶段。

和该项目的规划定位是一条餐饮娱乐商业街。

对周围的人口集中度，产业密度和区域文化背景有很高的要求。

结果，不成熟的区域环境难以支持该项目。

2)建造产品和社区类型业务不匹配通过现场对荷兰水街的观察，整个商业街由14个商业单元组成，每层2-4层。

每个建筑命令单层面积身体是200-300平方米之间。

但是对于社区类型的业务格式，通常只需要一层100平方米就足够了。

所以动不动数百平方米的商业建筑使最基础的社区支持企业难以进入。

对于拥有1000多个家庭的社区，实在可惜没有支持社区。

3)开发人员业务整合运作方式不强该项目自完成以来已经闲置了两年。

曾经经营过的咖啡馆和酒吧也最终关闭了。

我们可以看到，项目开发人员在商业集成和运营能力方面并不强大，并且缺乏灵活的业务构想。

例如：增加对主要商户的支持（当我们调整北京龙湾项目时，开发商甚至每月向主要餐饮商支付酬劳以维持运营并提高项目声誉）以确保主要商户的运作；灵活的调整范围商店，及时在主要地点周围引入社区支持企业，并振兴具有地点和区域的商业街。

由于开发商的不利经营，商业街的长期空置将对项目的市场声誉产生负面影响，对投资促进工作更加不利。

商业街建筑设计荷兰水街是我们在这次调查所有基于社区的商业街其中最好的建筑设计之一项目。

从总体规划，建筑风格，节点设置，气氛包装，标记系统，花园草图具有鲜明的特色，并充满异国情调。

总体规划建筑风格识别系统景观素描大气包装对自有商业街空置的反思荷兰水街是我们这次考察的社区商业街中唯一由开发商完全拥有的项目。

但是从运营现状来看，该项目显然是失败的项目。

自两年前建成现有房屋以来，尽管开发商’尽管整个商业街已被占用，但仍坚持租赁但不出售的商业策略，即使已经占领了1000多个住宅。

城市的规划和建设都很出色，但到目前为止，商业街仍然空置（只有一个酒店正在装修）。

残酷的事实再次提醒我们：除了社区商业街运营的商业模型和架构规划之外，社区企业缺乏驱动能力，对周围环境的依赖，业务类型的限制和限制，以及开发商’业务资源的集成能力等等都需要深入考虑。

3.金沙水景商业街3.1项目简介的金沙地区成都是金沙基地规划的集中式住宅和商业区。

金沙水井商业街位于这是一条典型的社区商业街，商业已完全售出并投入使用，在这种情况下，它具有很强的比较和参考意义，我们可以在销售社区中真正看到商业街实际运行条件。

3.2项目分析❑以销售为导向的社区商业街业务状况该项目已投入使用，目前进驻的业务类型包括：茶馆和茶馆（4-5），便利店，银行，书店，按摩，美容院，房屋中介，彩票，专卖店等等。

’不难发现：尽管社区商业街具有“街道”形式，但没有一种商业的”灵魂”，其覆盖的格式内容仍然至为社区服务的支持业务主要是，消费群体的单一消费目的更多强大，所有类型的格式之间缺乏互动，社区商业街没有有“访问”它’具有外部辐射能力比较困难。

另外，由于以销售为导向的社区商业街所有权分散和缺乏统一管理导致商业街的整体环境日益恶化，这与项目的住宅形象是一致的。

强烈的反差。

商业街内景现状住宅销售中心和商业街入口❑商业街氛围的创造累无论该项目的商业销售如何，开发商在商业包装和氛围营造方面仍有很多工作要做。

付出一定的努力为业主打造舒适的休闲空间。

4.金色夏威夷4.1项目介绍金夏威夷商业步行街位于成都西大街与长顺大街的交汇处。

该项目的主题定位是在夏威夷营造出浪漫氛围的开放商业步行街。

该业务的形式主要为餐饮，休闲和服务。

该项目所依赖的住宅项目是小型商业和住宅公寓，所有商业建筑均已售出。

4.2项目分析以销售为导向的社区企业的经营状况与金沙水景商业街类似，该项目已投入使用，进入的业务类型包括：餐厅（超过10家），便利店，银行，网吧，房屋中介，专卖店等。

所有权分散后小业主的投资结果它仍然是为社区服务的辅助业务，它’就是那个金色的夏威夷’餐饮业更加突出。

由于餐饮业相对丰富，该项目非常受欢迎，吸引了大量周围居民。

消费。

❑向社区商业街推广有目的的食品和饮料消费以Golden Hawaii形式提供餐饮服务的比例相对较大。

有大型旗舰餐厅欧湖岛海鲜餐厅和川江好滋火锅。

还有当地的川川乡和龙潮寿，品种非常丰富。

丰富的餐饮和专注，带很多人参加这个项目，同时带来了大量的衍生品消费，到周围格式消费者支持的形成使整个项目非常受欢迎。

❑社区企业与住房之间的关系该项目的住宅物业已在前面进行了解释，由于小型商业和住宅公寓带来大量投资，办公室和临时居民。

对生活质量的要求不高，所以住宅和商业之间没有强烈的反对。

这一点与现代城市北京非常相似，但是前提这是以居住质量为代价的。

从下面的图片可以清楚地看到，商业建筑和住宅建筑之间的距离非常近，并且大量的霓虹灯对生活质量产生了很大的影响。

二，城市商业街1，锦里商业街1.1项目介绍金丽是西蜀历史上最古老，最繁华的商业街之一。

早在秦汉和三国时期，它就在全国闻名。

依托武侯Temple风景名胜区，以传统的川西古镇为建筑风格，已成为成都第一个旅游休闲区。

该块的总长度超过350米。

它融合了古代蜀文化，例如四川茶，川菜，川酒，川戏和蜀锦。

同时，它结合了面向时尚的零售（天堂之眼），酒吧，餐馆等，以及多种形式的组合。

：餐饮16％，零售56％，休闲娱乐18％，其他10％，租金为60-100元/平方米·月。

在金里，不仅可以享受原始的四川风味，还可以在整夜的酒吧里体验时空变化的魔力。

从2004年10月31日自开业以来，金利已接待了300万游客。

1.2项目分析❑良好的行业支持1）行业互补性：锦里城在满足游客全方位需求，为这三国圣地增添新活力，形成商贸互动和互补性方面，作为文化遗产吸引了武侯Temple的先天不足。

2）历史文化：三国文化是成都悠久历史和文化的非常重要的代表，武侯Temple只是三国文化的具体载体。

金丽的出现适当地承载着成都的历史和传统文化价值。

3）消费者流：每年武侯Temple游客超过一百万，年门票收入近3000万元。

其中约有70％是外国游客。

其中，约有100,000名外国游客，主要来自日本，韩国和东南亚国家。

30％的游客关于，仅游客人群就令人印象深刻。

❑合理的建筑规划1）整体建筑风格：金立仪以“三国文化”为主题，体现了汉代的古代建筑风格。

建筑颜色通常以蓝黑色，灰白色和木黄色为主色调，整体风格亲切而活泼。

2）布局：从布局的角度来看，它仍然属于基本的哑铃布局，即步行街-广场-步行街-广场...总体发展是线性的，线（步行街）点缀在表面（正方形或庭院），以完成整体商业空间的建设。