长沙芙蓉区社区商业提报
社区底商三层商业运营方案
社区底商三层商业运营方案一、方案背景随着城市的发展，社区底商已经成为城市夜间消费的重要场所，是居民休闲娱乐、购物消费的主要去处之一。
为了更好地开发和利用社区底商的资源，提供更多元化、便捷化的服务，本方案着重于规划社区底商的三层商业运营，并给出相应的实施方案。
二、目标定位1. 打造社区底商品牌形象：通过精心设计、建设和经营，塑造出社区底商的特色品牌形象，提升居民对社区底商的认同感和满意度。
2. 提供多元化的服务：为居民提供多样化的商业、文化娱乐等服务，满足不同居民的需求。
3. 吸引优质商户入驻：通过提供良好的场地环境、优惠政策和专业的运营管理，吸引优秀的商户入驻社区底商，提高运营质量和水平。
4. 增加底商收入：通过商业租金、广告推广等方式，提高底商的收入，增加社区公共服务的投入。
三、运营策略1. 进行市场调研和定位：针对社区底商所在的地域特点、人口结构、消费需求等进行调研，明确社区底商的商业定位，确定运营策略。
2. 商铺选址和布局：根据调研结果和定位，合理安排社区底商的商户类型和布局，力求既满足日常消费需求，又提供多样化的服务。
3. 引进优质商户：通过招商引资、赛选评选等方式吸引优质商户入驻社区底商，提供专业、便捷、优质的服务，提高商业运营水平。
4. 场地环境优化：提升社区底商的商业氛围和舒适度，改善商铺的装修环境、设备设施、交通便利性等，增加消费者的购物体验。
5. 举办活动推广：定期组织各类商业活动、文化娱乐活动、节庆活动等，吸引居民前来参与消费，并宣传社区底商的品牌形象。
6. 提供增值服务：除了提供基本的购物消费服务外，还提供增值服务，如免费停车、充电设施、舒适的休息区、便民服务等，提高居民体验度。
7. 建立运营管理体系：建立专业运营团队，制定相关的运营管理制度和流程，确保社区底商高效运营。
四、实施步骤1. 确定社区底商的商业定位和运营策略，根据地域特点和人口需求细分商业细分市场。
2. 进行市场调研，了解和掌握人口结构、消费者需求、潜在商户等情况，为商业运营提供数据支持。
社区商业招商方案
社区商业招商方案一、项目背景在现代社会中，社区已经成为人们日常生活中不可或缺的一部分。
随着城市化进程的加速，社区商业的发展也变得越来越重要。
社区商业招商方案旨在通过吸引更多优质商业资源的进入，为居民提供更便利的购物、娱乐和服务体验，同时也为商家创造更有利可图的经营环境。
二、目标群体定位社区商业的目标群体主要是社区内的居民。
社区居民通常以家庭为单位，在购物和服务需求上具有一定的稳定性和规律性。
因此，我们的招商方案应该针对社区居民的需求和消费习惯进行精准定位。
三、招商内容1. 生鲜超市生鲜超市是社区商业的核心板块之一。
我们将邀请国内知名的连锁超市品牌入驻，确保商店的商品品质和服务水平。
同时，我们也会积极引进本地优质农产品，提供新鲜、健康的食材选择。
2. 便利店便利店是社区商业的基础设施之一。
我们将引导连锁便利店品牌进驻社区，提供便捷的购物体验。
为了满足居民的多样化需求，我们还会积极开展自有品牌产品的研发与销售。
3. 餐饮服务社区商业的餐饮板块需多元化发展。
我们将引进中西餐连锁品牌，提供丰富的餐饮选择，满足居民的不同口味需求。
同时，我们也会注重餐饮环境的舒适度和卫生安全的保障。
4. 教育机构社区商业的教育板块是对居民子女教育需求的重要满足点。
我们将积极引进优质的教育机构，为社区内的学生提供优质的学习资源和培训服务。
5. 休闲娱乐社区商业的休闲娱乐板块是增加居民生活乐趣的重要一环。
我们将引入电影院、健身中心、图书馆等休闲娱乐场所，为居民提供各种娱乐选择，促进社区居民的文化交流和社交活动。
四、支持政策为了吸引更多优质的商业资源入驻社区，我们将提供以下支持政策：1. 减免租金对于符合规定条件的商家，我们将提供一定期限的租金减免政策，降低商家的初始经营成本。
2. 广告宣传支持我们将利用社区资源和平台，为入驻商家提供广告宣传支持，提高品牌知名度和影响力。
3. 业务合作我们将与入驻商家建立长期的合作关系，为其提供业务拓展方面的支持和指导，与商家共同发展、共同成长。
商务部办公厅关于开展全国社区商业示范社区评审工作的通知
商务部办公厅关于开展全国社区商业示范社区评审工作的通知文章属性•【制定机关】商务部•【公布日期】2005.10.17•【文号】商改字[2005]55号•【施行日期】2005.10.17•【效力等级】部门规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】商务综合规定正文商务部办公厅关于开展全国社区商业示范社区评审工作的通知（商改字[2005]55号）各省、自治区、直辖市、计划单列市及新疆生产建设兵团商务主管部门：2005年4月，商务部下发了《关于加快我国社区商业发展的指导意见》（商改发［2005］223号），根据文件要求，商务部将于年内开展全国社区商业示范社区的评审工作。
为保证评审工作顺利开展，现将有关事项通知如下：一、申报（一）“全国社区商业示范社区”的申报仅限于已取得省（自治区、直辖市）级社区商业示范称号的社区，由所在地市级商务主管部门根据“社区商业全国示范社区评价规范”组织推荐，报省级主管部门审核后报商务部，每省限推荐2个社区，含计划单列市的省限推荐3个社区，计划单列市不再单独报送。
（二）申报材料包括：1、社区商业规划（图）及说明。
2、社区商业建设的工作报告或典型材料介绍（可附取得成效的图片、表格等）。
3、“全国社区商业示范社区”申请表（附件1）。
4、示范社区商业网点情况汇总表（附件2）。
5、社区居民满意度调查表（10份）（附件3）。
6、推荐单位的评价材料。
7、上级商务主管部门审核意见。
（三）申报材料请于2005年11月10日前报送商务部商业改革发展司。
二、评审（一）初审初审由商务部（商业改革发展司）委托中国商业联合会行业发展部负责，主要审查是否按规定要求报送申报材料。
未按要求报送的，在规定时间内仍未补报的，作不合格处理。
（二）评审评审由商务部（商业改革发展司）组织专家组对初审合格的社区进行。
评审原则上针对上报材料，进行评审，必要时可采用现场及时评分的方式。
专家组按照“社区商业全国示范社区评价规范”（附件4）逐一打分，按总分从高到低，评选出50个全国示范社区。
长沙商业调研报告
长沙商业调研报告长沙商业调研报告长沙是湖南省的省会城市，也是中国重要的商业中心之一。
本次调研旨在了解长沙商业发展的现状以及未来的趋势，为企业制定战略提供参考。
一、长沙商业发展现状长沙是湖南省的经济、文化和交通中心，具有丰富的自然资源和人文历史遗迹。
近年来，长沙商业发展迅速，商业区不断扩张，商业设施不断完善。
市区内有多个大型购物中心和商场，各类品牌商店和餐饮店林立，满足了人们日常购物和消费需求。
二、长沙商业发展趋势1.电子商务的兴起：随着互联网的普及，电子商务在长沙得到迅速发展。
越来越多的企业开设了线上销售渠道，为广大消费者提供了更多选择。
同时，电子商务也为传统商业模式带来了冲击，传统商家需要加快转型，提高竞争力。
2.商业服务业的发展：随着经济的快速发展，人们对商业服务的需求也在增长。
长沙的商业服务业日益兴旺，涉及的领域包括金融、咨询、营销等。
这为相关行业提供了更大的发展机遇。
3.文化创意产业的崛起：长沙拥有丰富的文化资源和青年人才，这为文化创意产业的发展提供了良好的条件。
近年来，文化创意产业在长沙的规模不断扩大，并取得了显著的成绩。
文化创意产业的崛起为长沙商业带来了新的增长点。
三、长沙商业的发展机遇与挑战1.机遇：中国不断的城市化进程为长沙商业发展带来了机遇。
随着人口流动和消费增长，长沙商业市场有望得到进一步扩大。
同时，随着观念的变化，人们对品质生活的需求也在提高，这提供了商业创新的机会。
2.挑战：尽管长沙商业发展迅猛，但也面临一些挑战。
一方面，竞争日益激烈，传统商业模式面临被淘汰的风险。
另一方面，商业服务业的发展需要更多专业人才的支持，如金融、咨询等方面的专业人才短缺。
四、建议1.推动商业创新：长沙商业需要不断创新，提供独特的产品和服务，满足人们多样化的需求。
同时，可以加大对文化创意产业的支持，培育更多的优秀企业。
2.加强人才培养：商业服务业的发展需要更多高素质的专业人才。
政府和企业可以加大对培训机构和高校的投入，培养更多有实际操作能力和创意思维的人才。
长沙市商圈分析报告
长沙市商圈分析报告一、引言商圈是城市中心商业活动最为集中的区域，也是商业发展的核心。
长沙作为湖南省的省会城市，拥有发达的经济和商业环境，商圈发展潜力巨大。
本报告旨在对长沙市主要商圈进行深入分析，揭示其发展潜力和市场竞争格局，为商业投资者提供决策参考。
二、长沙市主要商圈概况1. 万达广场商圈：位于长沙市中心地带，交通便利，周边配套设施完善。
商圈内聚集了大型购物中心、高档酒店、娱乐设施等，吸引了众多消费者。
万达广场商圈受到年轻消费者的青睐，消费水平较高。
2. 芙蓉中路商圈：位于长沙市主城区南部，是长沙市的传统商业重心。
商圈内有多家大型百货公司、专卖店和餐饮场所，商业氛围浓厚。
芙蓉中路商圈面向中高端消费群体，具有较稳定的消费能力。
3. 五一广场商圈：位于长沙市的市中心，是长沙的交通枢纽和旅游景点集聚地。
商圈内有五一广场、步行街等商业设施，吸引了大量游客和当地居民。
五一广场商圈面向各类消费群体，消费水平较为中等。
4. 金峰广场商圈：位于长沙市的新兴商圈，商业发展较为快速。
金峰广场商圈配有大型购物中心、影院、餐饮场所等，引入了多品牌的知名企业。
商圈周边有多个住宅小区，消费人群主要以居民为主。
三、长沙市商圈市场竞争格局1. 竞争格局分析：（1）万达广场商圈是长沙市商圈竞争中的佼佼者，拥有强大的商业综合体和高端品牌，吸引了众多消费者。
其他商圈则需通过差异化发展和提升服务水平来增强竞争力。
（2）芙蓉中路商圈作为长沙市的传统商业重心，与万达广场商圈存在一定程度的互补性。
可以进一步推动两个商圈的发展互动，提升整体商圈竞争力。
（3）五一广场商圈面临较大的市场竞争压力，需要通过提升商圈形象和营造特色消费氛围，吸引更多游客和消费者。
（4）金峰广场商圈作为新兴商圈，尚处于发展初期，需加大品牌引进力度，提高知名度和市场影响力。
2. 市场机会分析：（1）长沙市商业市场潜力巨大，随着城市经济的快速发展，商业消费需求持续增长。
（2）随着年轻一代消费者的崛起，对于时尚、个性化和体验式消费的需求增加，商圈可进行针对性开发和调整。
最后一公里小而美的社区商业如何打造
疫情这几年重创了线下实体商业，但有一类商业却在不知不觉中火了，就是社区商业，它们号称是聚焦城市人群“最后一公里”，凭借着与消费者零距离的接触，逐渐成为各大开发商的必争之地。
据数据显示，城市居民30%-40%的消费支出，均集中在社区周边1公里范围之内，而2021年商业项目增幅最为显著的则是3-5万㎡的商业体量，较2020年增长3.82%。
尤其是后疫情时代，随着城市综合体、都市mall普遍受到冲击，社区商业凭借“家门口”便利、灵活的优势，价值在不断凸显，并占据重大利好。
有业内权威人士预测，未来国内社区服务市场规模或达13.5万亿元，到2030年将形成约2万个新社区商业。
01社区商业的不同阶段发展史在过去很长一段时间，随着城市化进程的发展，以及技术条件不断成熟，社区商业发展非常火热。
先后出现了社区超市、生鲜便利店，社区零售等多种业态。
而每更新一个商业形态，新的业态辐射范围似乎都变得更短了，辐射的社区商圈半径也在缩窄，离离消费者更近。
最早的社区商业是个体夫妻店的天下，单店经营杂货生意，依靠的是低房租成本，同时自己为自己打工不存在人工成本，但缺乏复制能力，因为它们既有的存活元素无法进行复制。
然后社区超市开始出现，它们占据了几个社区市场的连接交通流量要道，面积通常在600平方米以上，能提供更丰富的商品选择得以聚起多个社区市场订单。
正是依靠这类商铺物业的稀缺性，它们找到了盈利模型，成为了区域性连锁形态的存在，但这类模式的弊端是它们对单个社区的渗透率相对不高，使它不具有跨区域复制能力。
接下来登场的是生鲜便利店，凭借的是聚焦少数核心品类的创新模式与专业能力，来做高单个社区市场核心品类渗透率与订单量，在复制的早期阶段，它们其实没有竞争者。
因为当时没有企业有能力在更小商圈内进行连锁化布局。
再往后发展则是相对灵活的社区零售商业，类似于一个小型的shopping mall，集购物、餐饮、娱乐、休闲等多功能于一体，满足周围3-5公里内人群的消费需求，它们拥有着很高的渗透能力与精细化能力。
长沙市商业市场分析报告范文(80页)
长沙市商业市场分析报告范文(80页)目录第一章长沙市商业发展进程研究............................................................. ..................................................1一、长沙市商业市场发展进程研究............................................................. ................................................11.长沙市商业市场发展各阶段划分............................................................. ................................................12.长沙宏观经济指标分析............................................................. ............................................................... .53.长沙市商业网点规划............................................................. ............................................................... ...11二、长沙市三大商圈的专题研究............................................................. ..................................................121.五一商圈分析............................................................. ............................................................... .............122.东塘商圈分析............................................................. ............................................................... .............213.溁湾镇商圈分析............................................................. ............................................................... .........274.长沙主要商圈总结............................................................. ....................................................................30第二章长沙百货商场专题研究............................................................. ....................................................32一、长沙市百货商场的发展情况............................................................. ..................................................321.长沙百货商场基本情况............................................................. ............................................................322.长沙百货商场发展情况............................................................. ............................................................333.长沙百货商场分布............................................................. ............................................................... .....33二、百货商场专项调查............................................................. ............................................................... ...351.平和堂百货............................................................. ............................................................... .................352.王府井百货............................................................. ............................................................... .................383.新世界百货............................................................. ............................................................... .................404.春天百货............................................................. ............................................................... .....................435.百联东方............................................................. ....................................................................................456.美美百货............................................................. ............................................................... .....................477.平和堂百货东塘店............................................................. ............................................................... .....498.金色家族............................................................. ............................................................... (51)9.友谊商店.............................................................. ................................................................ ...................53三、长沙市百货商场的经营状况分析.............................................................. .........................................561.各百货商店营业状况分析.............................................................. .......................................................562.长沙名品的营业情况统计.............................................................. .......................................................56四、长沙市百货商场经营模式及扣点/租金对比分析.............................................................. ................57五、百货商场未来供应项目.............................................................. .........................................................58附件一平和堂百货品牌列表.............................................................. .......................................................62附件二王府井百货品牌列表.............................................................. .......................................................64附件三新世界百货品牌列表.............................................................. .......................................................66附件四春天百货品牌列表.............................................................. ...........................................................68附件五百联东方品牌列表.............................................................. ...........................................................69附件六美美百货品牌列表.............................................................. ...........................................................71附件七平和堂东塘店品牌列表.............................................................. ...................................................72附件八金色家族品牌列表.............................................................. ...........................................................74附件九友谊商店品牌列表.............................................................. ...........................................................74附件十长沙市城市商业网点布局规划（2005-2022）..........................................错误！未定义书签。
社区商铺方案
社区商铺方案前言社区商铺是指位于住宅社区内的商业场所，为居民提供购物、餐饮、娱乐等服务。
社区商铺的发展可以增加社区居民的生活质量，提高居民的购物便利性，促进社区的经济发展。
本文将介绍社区商铺的规划、建设和管理方案。
一、规划1.1 社区商铺的功能定位社区商铺的功能应满足居民的基本需求，包括日常采购、餐饮、健身、娱乐等。
在功能定位上，需要进行调研分析，了解社区居民的消费需求和购物习惯，以此确定商铺的经营品类和规模。
1.2 商铺的位置选择社区商铺的位置应选择在住宅区域的中心位置，以方便居民的就近购物。
同时，需要考虑商铺与居民楼的距离、交通便利性、周边配套设施等因素，选择合适的位置。
1.3 商铺的建筑规划商铺的建筑规划需要结合社区的整体风格，保持与社区建筑风格的一致性。
建筑外观宜简洁大方，内部设计宜灵活多变，符合不同商户的需求。
二、建设2.1 商铺的基础设施建设商铺的基础设施建设包括供水、供电、通风、排水等设施的安装和调试工作。
管理者应委托专业施工团队进行施工，确保设施的正常运行。
2.2 商铺的装修与设备采购商铺的装修应注重环境美观和消费者体验，尽量选择环保材料和节能设备。
对于设备采购，应根据商铺功能定位的需要，选择适当的设备，确保正常的运营。
2.3 商铺的宣传与推广商铺建设完成后，需要做好宣传和推广工作，让社区居民知晓商铺的存在和提供的服务。
可以通过社区广告牌、社交媒体、宣传传单等方式进行宣传推广。
三、管理3.1 商铺的租赁与招商商铺的租赁与招商工作是保持商铺持续盈利的关键。
管理者应制定招商策略，吸引优质商户入驻，根据商铺定位和社区居民的需求进行合理租赁。
3.2 商铺的日常管理商铺的日常管理包括商户入驻管理、设备设施维护、卫生保洁、安全防范等工作。
管理者应制定管理细则，建立健全的管理体系，加强对商铺的日常监管。
3.3 商铺的活动组织为了吸引更多的居民前往商铺消费，管理者可以组织一些促销、打折、主题活动等，增加商铺的吸引力。
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一、商业整体战略形象定位
二、芙蓉区商业地产研判
二、芙蓉区商业地产研判
芙蓉区商业网点规划
商业体系结构：2个区域性商业中心即火车站商业中心和马坡岭商业中心；4个社区级商业中心
特色专业街规划：蔡锷路通讯器材一条街、解放中路服装精品一条街、朝阳路IT产品一条街
大型批发市场规划：大型批发市场14处，以电脑、通讯、建材为主
主要零售业态建设规划：大型购物中心1座、百货商场5处、仓储式商场1处、大型综合超市8 个、专业商场19处、生鲜超市33个
一、商业整体战略形象定位
我们的定义视角： 项目基本层面+市场层面+竞争规避层面
一、商业整体战略形象定位
项目基本层面：
视角一：商业体量有限，缺乏做“一站式”大型商业物业基础； 视角二：区位商业价值不突出，人流不充足；
视角三：周边商业业态落后，不利商业形象的提升。
定义：为项目住户、周边居民提供生活配套的消费和服务功能。
第一部分 市场研判
判审问题Βιβλιοθήκη 长沙商业地产将如何发展？项目商业价值有多高？
项目是否具备开发大型商业的条件？
第一部分 市场研判
长沙商业地产 市场分析
芙蓉区商业 地产分析
片区商业环 境分析
项目商业 价值分析
项目商业 价值判定
长沙《十一五》 规划，确定商业 发展大方向
区域商业网点分 布、环境，判定 区域商业发展方 向
一、长沙商业地产研判
关于“十一五”商圈规划
长沙未来新商圈 ：红星、高桥、星沙、大托、黎托五大商圈
商圈名称 红星商圈 高桥商圈 星沙商圈 大托商圈 黎托商圈
以湘府路与韶山南 路交汇处为核心
商圈范围
东临万家丽南路， 西至二环线，北起 人民路，南到长沙 大道
以北到潇湘路，南 至凉塘路，西至天 华路，东至东二线 地区为核心
视角二：众多大型零售商进驻长沙，带动商业物业租售水平提升 的同时，分流大部分商业物业投资者。
定义：结合项目自身及区位现状，建造适合市场的商业。
一、商业整体战略形象定位
总体战略形象定位：
东城精致社区型商业
规模上，我们没有优势，区位上，我们只是城市商圈次级辐射 区。因此我们只有，结合实际，适度创新，谋求突围！
•长沙商业为典型外向型消费市场模式。据政府统计资料显示，2006年上半年全市实现社 会消费品零售总额418.33亿元，其中5成以上由外来人口在长沙消费实现。
•国内外大型零售商集中进驻，竞争激烈火，规模商业发展趋于饱和。
一、长沙商业地产研判
长沙居民消费类型比例
一、长沙商业地产研判
城市商业地产发展现状
一、商业整体战略形象定位
市场层面：
视角一：城市商业高度集中，项目将难于形成商业聚集效应； 视角二：规模项目多，异地及本地大型零售商已扎堆进入市 场，对项目招商及后期经营造成直接威胁。
定义：“小空间、大功能”社区生活配套型商业。
一、商业整体战略形象定位
竞争规避层面：
视角一：项目区域是长沙理想居住地，规模住宅项目不断涌现， 必然形成大量底商；
专业市场/街，分布集中,是长沙批发市场核心
芙蓉新区建设，带动东城片区房地产发展 东城社区商业迎来快速发展机遇 区位沿街铺面价值不突出 区位业态丰富，但商业形象不高 社区型消费力充足 项目商业规模有限，可控性弱 缺乏做大型商业的条件
项目初步研判
四、总结及对策
应对策略
充分借助东城发展机遇，实现项目商业价值最大化 为项目住户及周边居民，量身打造社区型商业
项目区位商业情 况，细化项目商 业价值
判定项目商业 发展方向
市场分析示意图
一、 长沙商业地产研判
长沙经济及商业发展现状分析
•城市综合实力显著增强 ，2005年GDP价达到， •社会消费品市场空间巨大，2005年零售总额名列全国省会城市前10名
•长沙城市地位突出，居于全国前列。中国综合实力百强城市第19位、省会城市第9位
提升业态档次，有效树立项目商业形象
第二部分 项目商业定位及开发建议
一、商业整体战略形象定位
商业项目总体战略定位的高低，很大程度上决定其最终的 开发成败，定位太高则与项目所处的环境脱节甚至会与城市脱 节，难以说服市场，太低则不利形象树立，易与同类产品同质 化，难于突围。 在战略形象定位上，我们从项目自身、市场、竞争三个基 面，进行判研！
依托长株潭三市经 济一体化和大托机 场口的区位优势
商圈规划
以金融信息为先导、 商贸流通为主导， 产业为支撑的内供 与外向结合，财富 与人气齐聚的南长 沙复合型现代商贸 经济圈。
以高桥大市场为主 的十几个综合和专 业性市场，并正在 兴建大型多功能购 物中心 —— 上河街， 发展成新区商业中 心代表
设超市、大型百货 店，及专卖店、专 业店；发展餐饮住 宿、文化娱乐等网 点，形成与长沙经 济技术开发区和星 沙镇综合性新城相 协调、配套齐全、 功能完备的现代都 市商业中心
二、芙蓉区商业地产研判
区域研判
专业市场/街，分布集中,是长沙批发市场核心 芙蓉新区建设，带动东城片区房地产发展 东城社区商业迎来快速发展机遇
三、区位商业地产研判
区位研判 周边配套特点是小、散、全，无大型 商场和大型超市，无主题商业街 商业以临街小商铺为主，租金水平在 65~80元/㎡/月之间 ，商铺价值不突出
以中信新城购物中 心为代表的商家落 户于此，结合天心 生态新城的建设， 发展形成一个新区 级商业中心
与规划建设中的万 国商业城、体育新 城三足鼎立，构建 商贸、文化、健身 休闲、高档住宅为 一体的新商业中心
一、长沙商业地产研判
关于“十一五”商圈规划
一、长沙商业地产研判
城市研判
长沙城市商圈 “东西成线、点式南移”规划 新增商业集中上市量大，竞争激烈 随着长株潭“一小时生活圈”的形成，长沙商业地产得到进一步外拓与机遇 城市商圈成熟，辐射力强劲 业态丰富，重复率高 商业高度扎堆、传统商业中心区独具优势
周 边 商 业 情 况
项目附近商铺空置率低，社区型消 费力充足 业态较为丰富，但商业形象不高
四、总结及对策
城市研判
城市商圈 “东西成线、点式南移”规划 城市商圈成熟，业态丰富，辐射力强劲 商业高度扎堆发展、传统商业中心区独具优势
城市商业属典型外消费模式，形成集中消费习性
区域研判 区位研判