亳州1亳州房地产市场调查报告

题目亳州房地产市场调查报告单位国家统计局亳州调查队编发日期2010年8月28日编写背景2010年4月，为了扼制房价过快上涨的势头，国务院出台了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，规定对首套自住房高于90平方米以上的家庭，首付比例不得低于30%；二套房首付比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍的“新规”。

4个多月过后，这一政策的执行效果如何，社会各方对这一政策有何评价，下一步的政策走向将如何确定，安徽调查总队根据国家统计局的统一部署，在全省部分市县开展房地产“新规”执行情况调查。

我队根据总队要求，迅速走访了数家房地产生产经营企业及有关管理部门，对我市房地产市场状况成因及民意作了详细调查走访，形成调查报告。

社会评价近年来，房价问题一直是社会各界高度关注的热点民生问题，房价为什么一直在涨，政府调控为什么得不到明显的成效，亳州作为欠发达的三线城市，职工平均收入在全省最低，为什么近几年房价也会突然“跟风”上涨？本报告通过走访不同企业、政府管理部门、有关业内人士及城市居民，了解到形成亳州房地产市场目前状况的成因，基本摸清了亳州房地产市场的特点，不仅圆满完成了总队布置的调查任务，而且对亳州房地产市场的发展状况作了全景式扫瞄和透视，用调查去分析，用数据去说话，资料翔实，判断准确，报告权威，受到市委市政府及有关部门的高度重视。

副市长高俊文批示“此类资料很有2010年度市县调查队优秀统计调查分析报告评选推荐表亳州房地产市场调查报告8月24至26日，我队按照总队布置，分别走访了市天润、古井、友阳房地产开发经营企业及市房产局、房地产交易中心、建设银行个贷中心等房地产管理及金融服务部门，参考价值”。

总队在内网全文刊发，同时编发省两办信息采用及上报国家统计局。

为国家10月份制定进一步加强房地产市场调控、严格执行调控“新规”政策的出台提供了倾听基层心声的第一手信息。

推荐评语 房地产既是地方经济发展的热点，也是关乎百姓利益的焦点，调查队改革发展的前景，就是要服务好各级党委、政府及社会公众，提供翔实的第一手资料，当好参谋，切实体现调查队的权威。

此文得到了市几大班子及有关部门的广泛关注和好评，并被多家党政部门及媒体采用。

他们建议今后要与我们密切合作，多做此方面的调研，确保服务职能的最佳发挥。

签字：刘志桂备注接导致亳州新建房房源不足。

由于新建房投放量不足，二手房交易活跃，一些刚性需求的购房户不得不对二手房进行采购。

1-7月，我市住宅二手房同比价格指数分别为124.6、132.3、141.9、148.3、147.5、148.2、146.1，环比指数分别为104.4、106.2、101.6、104.2、100.9、101.5、101.1，总体是价格逐月上涨，同比涨幅增长了近50%。

二、亳州房地产市场的主要特点：1、起步晚，基数低。

亳州自2000年划为地级市以来，距今刚好10年，而亳州真正意义上的房地产业发展始于2002年，距今也才8年时间。

在此之前虽然也有几家房地产经营企业，但零零碎碎，没有几家像样的楼盘。

2000年的时候，亳州的楼房每平米才600元左右，10年下来，涨到3000元，是新建市时的5倍。

由于基数较低，涨幅相对较高。

1至7月，我市房价同比指数为112.2，在全省位于第三位，仅次于马鞍山、黄山之后。

2、亳州的房地产发展经过建市十年的积累，目前正进入一个崭新的阶段。

建市10年，亳州城市的发展目标逐渐明确，就是在加快城市化进程的大背景下，首先对区域中心城市加大投资建设力度，充分发挥区域中心城市对全市经济发展的带动作用。

为此，亳州市在2008年新辟了25平方公里的南部新区作为城市发展的新目标。

经过近二年的投资建设，目前各种路网电网等基础设施已经建好，一些大型建设项目如亳州师专、一中新校、市医院南院等也已经陆续完工启用，工业园区数十家工厂已经入驻，一个崭新的南部新城已经呼之欲出。

新城以其完善的基础设施、优惠的投资政策吸引了省内外一些大型房地产投资企业进驻。

如省内的国购集团，浙江鼎晟集团、鲁班公司等入驻亳州圈地开发。

这些知名企业投资开发的房地产项目，相对于以前亳州的房地产项目，品质高，观念新，布局合理，配套完善，其价格也必将高于以往。

3、政府对房地产市场的管理较以往更规范。

以前，亳州土地市场混乱，乱批地，乱建房现象较为严重，城市规划缺乏监管。

现在，政府加强了管理，严格控制土地供应，严格禁止私搭乱建。

凡新批土地进入市场，必须经过“招、拍、挂”，因而土地价格也急剧上升。

去年同期每亩地价在160万元左右，今年每亩升至300万元以上。

今年魏武广场附近拍出的一块黄金地块每亩高达520万元，而去年同期比此位置还要“黄金”的沃尔玛商场地段还不到200万元。

土地价格飙升之快让人咋舌。

4、亳州房地产总体上以刚性需求为主。

亳州是一个城市发展刚刚起步的城市，全市有近600万人口，农业人口占90%以上，工业化、城市化任重道远。

在这个漫长过程中，大量农业人口将转化为非农业人口，大批农村土地将转化为城市用地。

因此，房地产业的发展将会是持久的，房地产发展前景广阔。

政府对房地产业的发展也是积极鼓励的。

现阶段，城市房地产需求以自住性需求和改善性需求为主，投资性需求和投机性需求为辅。

这种刚性需求决定了我市的房地产价格将会是稳定的。

上涨也将是逐步平稳上升。

据调查，我市的房地产买家80%为本地人。

三、房贷新政对我市房地产经营企业的影响1、房贷新政的出台，影响了购房者的预期，进而使企业开发房地产项目的速度放缓。

据房地产企业负责人介绍，尽管我市房价走势一直上扬，但房贷新政出台后，购房的积极性明显受到影响，观望的多了，看房的人也较以前有所减少。

由于房贷新政后续政策出台与否不太明朗，多数企业推迟了项目开发的进度，一些成熟项目的开盘时机也一推再推。

2、企业项目贷款已经停止，多数企业进入资金紧张状态。

新政出台后，我市金融部门目前已经停止了企业项目贷款的运行，对于个人贷款购房，不仅提高了首付比例，而且延长了办理个贷的周期。

目前首付比例已经由房价款的20%提高到30%，办理周期由过去的最多一周到现在的最少三周。

由于项目资金借款的停止发放，企业新项目开发受到严重影响。

我市天润房地产开发公司由于前期有销售，资金回笼较好，目前运营状况尚能维持，但也至多到年底。

古井房地产开发公司目前状况较差，新开发的房地产项目瑞景家园由于项目资金贷款缺乏，目前停止运作，前期开发的项目天一阁也在推迟开盘。

据其负责人讲，如果没有集团的输血，房地产开发公司可能已经关门歇业。

友阳房地产开发公司则销售尾盘，今年根本没有新项目开发。

据业内人士透露，如果项目资金年内不松动，大多数企业则难以为继，无法继续支撑下去。

3、今年下半年至明年上半年亳州将迎来楼盘投放密集期。

虽然房贷新政使房地产开发公司延迟开发或推迟开盘时间，但由于政策规定和企业自身资金回笼的需要，新建楼盘不可能无限期拖延，加上企业对国家房贷后续政策走向的逐渐明朗，企业将会在今年下半年和明年上半年集中释放房产库存。

据调查，届时将会有近100万平方米的楼盘投放量。

由于成本增大的原因，这些新释放的楼盘将会在价格上进一步上升，预计将达到4000元左右。

4、亳州房地产企业对行业发展前景不太乐观。

尽管未来房价将会稳步上升，但多数企业认为，推动房价上涨的主因还是成本增加，企业本身的利润未见得有多少增长，不仅如此，由于亳州市是很不发达的三线城市，居民的收入水平增长缓慢，公务员阳光津贴平均1.5万元在全省处于最低水平。

每平米3000元左右的房价按30%首付，100平方米左右的一套商品房首付近20万元，这对于亳州的居民是个不小的数目，也是一般自住性居民能够承受的极限。

由于我市房地产市场以自住性和改善性需求为主，因此，如果超过这个极限，销售就会非常困难。

但是，亳州的房价由于成本的推高，一般楼盘均价已经达到或超过3000元/平方米，有些未开盘在建的房产项目成本价每平方米均价已经达到3500元以上，如国购名城、天一阁等新开发的项目。

尽管这些企业的房屋销售公司正在购房者心目中输灌每平方米4000元均价的概念，但是，由于我市居民总体收入水平的限制，价格进一步推升的结果尚难预料，销售前景不太乐观。

5、房贷新政后续政策将左右房地产业生死。

今年4月，国务院出台了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，规定对首套自住房高于90平方米以上的家庭，首付比例不得低于30%；二套房首付比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。

这些政策的制定如果认真落实，对于遏制一线城市投机性购房无疑是一剑封喉。

但大多数业内人士认为，房贷新政在大多数城市并没有得到真正的落实，尤其是在对于二套房的认定上目前并没有统一标准，这给目前的房地产市场带来了不小的混乱，同时也使一些一线城市的高房价并没有真正降下来。

如果房贷新政能够认真落实下来，尤其是二套房认定上按照只要有房产登记就算是二套房，那么亳州房地产市场将会出现迅速萎缩。

四、亳州房地产价格走高的原因1、土地价格的上涨。

如前所述，亳州土地进入市场目前已经全部纳入“招、拍、挂”程序，外地有实力的大型房地产公司进驻亳州圈地，使亳州地价从去年的每亩160万元上升到今年的300万元以上，房地产土地成本上涨了一倍左右。

2、房地产价格基数相对较低，为今后的进一步上涨提供了空间。

目前，亳州附近的周边地市，房地产价格比亳州要高，宿州、阜阳等地房地产均价已经进入每平方米4000元以上，连亳州下辖的蒙城县的房价也比亳州要高。

3、刚性需求强劲。

亳州老城城区面积狭小，随着城市人口的增加，新开发的南部新区将满足城市居民对房地产的新需求。

无论是自住性或者是改善性需求、投资性需求，都将在基础设施较为完善的南部新区得到释放，这将为亳州房地产价格的上涨提供强力支撑。

4、越来越严格房地产新规推高了房地产生产成本。

亳州政府规定，新建的房地产项目，每100平方米建设要建有一个车位，过去是每300平方米才有一个，且70%建在地下。

折合到房价上每平方米要增加400~500元。

项目资本金按总造价的17.5%收取，每方米收900元，这些都比以往要高得多，无疑进一步加大了房产开发成本。

5、人力成本成本增加。

目前，水泥、沙石、钢材“三大件”价格基本稳定，土建成本变动不大，但人力成本上升较快。

在土建成本中，人力成本约占20%以上。

以前一般工人也就50元一天工钱，技术工人80元一天，现在则已分别涨至80元和130元。

6、外地大型知名房地产开发公司推高房价。

这些原在一线二线城市生存的大企业，现在由于大城市房地产竞争激烈，产生溢出效应，来亳州寻找投资价值洼地。

他们开发的房地产项目，起点高，品位高，配套完善，成本当然也会进一步加大，普遍高于亳州现有房产价格。