全球最大工业地产商普洛斯经营模式研究122401306
普洛斯简介
Logistic Properties”(“GLP”)
在中国和日本拥有250多个优质
比例成立合资公司，双斱将斥资1,226亿日元（16亿美 元3）联手收贩日本的15处现代物流设斲。 务占普洛斯在日本债务总额的19.4%。
客户，成为中国及日本市场最 大的现代物流设斲提供商
成功为470亿日元（6.12亿美元）债务再融资，这笔债
Wal-Mart（沃尔玛） Yum!（百胜食品） Amazon（亚马逊） Lotus（易初莲花） ……
Adidas （阿迪达斯） Samsung（三星） GZ Pharma（广药） L’Oreal（欧莱雅） Bright Dairy（光明乳业） ……
客户评语
选择了普洛斯，使我们的货品配送高效顺畅，出货效率也获得了 显著提升 阿迪达斯选择苏州工业园区普洛斯物流园落户的主要原因是其优越 的地理位置、便捷的交通网络、良好的投资环境以及优秀的服务政 策。 普洛斯物流园于2006年为阿迪达斯度身定做了一个面积达 60,000平斱米的仓储配送中心，作为当时全国最大的单体仓库，这 一配送中心显著提升了阿迪达斯在华的物流运营效率和客户服务水 准。 —阿迪达斯物流总监谢阡 —沃尔玛深圳配送中心总经理胡少波
谢谢！
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2008奘运会的物流配送中心唯一提 供商
在中国的物流设斲网络，幵为公司增加了建筑面积 951,354平米的物流设斲。 ，用于在日本开发现代物流设斲。
与加拿大退休金计划投资委员会合资成立日本开发基金
普洛斯物流地产研究报告
普洛斯物流地产研究报告物流地产作为现代物流行业的重要组成部分，在近年来得到了迅猛的发展。
普洛斯作为全球领先的物流地产企业，其成功经验和发展模式具有重要的研究价值。
一、普洛斯的发展历程普洛斯成立于 1991 年，总部位于美国。
经过多年的发展，普洛斯已成为全球最大的物流地产企业之一。
在其发展过程中，普洛斯不断通过并购和扩张来扩大业务规模，并逐步形成了全球化的网络布局。
早期，普洛斯专注于美国市场，通过开发和运营高品质的物流设施，满足了客户对于现代化物流仓储的需求。
随着业务的不断拓展，普洛斯开始将目光投向国际市场，先后进入欧洲、亚洲等地区。
在亚洲市场，普洛斯尤其取得了显著的成就。
通过与当地合作伙伴的合作，普洛斯迅速适应了不同国家和地区的市场环境，建立了广泛的物流设施网络。
二、普洛斯的业务模式1、物业开发普洛斯通过精准的市场调研和选址，开发建设符合客户需求的物流设施。
这些设施通常具有高标准的设计和建设质量，包括合理的空间布局、高效的装卸设备以及完善的配套设施。
2、物业管理普洛斯为客户提供全方位的物业管理服务，包括设施维护、安保、清洁等，确保物流设施的正常运营和客户的满意度。
3、基金管理普洛斯通过设立物流地产基金，吸引了大量的外部资金，为业务的扩张提供了充足的资金支持。
同时，基金管理也为投资者带来了稳定的回报。
三、普洛斯的竞争优势1、强大的品牌影响力普洛斯作为全球知名的物流地产企业，其品牌在行业内具有很高的知名度和美誉度，这为其在市场竞争中赢得了更多的机会。
2、全球化的网络布局普洛斯在全球多个国家和地区拥有广泛的物流设施网络，能够为客户提供全球范围内的物流解决方案，满足客户的跨国业务需求。
3、丰富的客户资源普洛斯与众多知名的企业建立了长期稳定的合作关系，这些客户的需求为普洛斯的业务发展提供了持续的动力。
4、专业的团队和先进的技术普洛斯拥有一支经验丰富、专业素质高的团队，能够为客户提供优质的服务。
同时，普洛斯积极应用先进的技术，如物联网、大数据等，提高物流设施的运营效率和管理水平。
普洛斯与安博的物流地产运营特点
普洛斯与安博的物流地产运营特点普洛斯的定位作为全球最大的物流配送网络开发商与提供商，致力于为全球最具活力的制造商、零售商与第三方物流公司提供完整解决方案。
因此，普洛斯具有明确定位：物流地产开发商和服务商。
相对物流园区，其所推行的物流地产，是一种特殊的工业地产，通过建设物流设施和提供专业的物业管理服务，可使制造商、零售商、物流公司等不必投入很大的资金用于设施建设上，专心致志地做好主业。
这样的业务使普洛斯与其他房地产商区分开来，在房地产这个传统行业中创造出一片新天地并成为其中领袖。
早在20世纪八十年代，普洛斯的创立者们就发现，物流配送设施对许多公司产生了越来越大的影响，企业需要更大的适应性和灵活性来发展、经营全球化的生产配送设施网络，因此作为一个地产商，应对物流配送如何影响企业的供应链具有深刻的认识，而市场中也缺乏提供此类业务服务的企业。
普洛斯正是应这种需求而诞生的。
根据不同的经营模式，普洛斯可以选择不同的定位：主导型的地产、一体化的物流商、纯粹的地产商或物流商，或是物流商与地产商的整合商。
做一体化的物流商虽然可以节省一部分租金，在物业的折旧费用上享受到税收减免的好处，但对一个物流商来说，其核心业是物流，地产管理水平低、建设专业化能力不足、运营在本高等缺点将使企业面临巨大的挑战，同时，对物流设施的资金投入太大，会影响其发展速度。
做纯粹的地产商或物流商虽然可以增加专业化优势，如地产商在拿地、设施建设等方面的优势以及物流商在物流效率设计、物流运营方面的优势等，但在与对方合作时，前期将面临信用风险，而后期将面临利益分配、风险分担等问题。
做整合商虽然可以同时利用地产商与物流商的专业能力，降低信用风险，但对整合能力要求很高，而且要求中介市场有较高的行业自律，同时需要社会信用档案的支持。
于是，普洛斯选择了做一个主导型的地产商，这样的业务模式可以有效的帮助客户企业降低成本，提高客户企业的核心竞争力，而又无需参与物流业务经营，但这样做的缺点是购地和建设物流设施所需要的资金量极大，且利润回报周期非常长，一般在10年左右，更为重要的是物流地产将面临空置带来的风险。
国外产业地产运营经典案例
国外产业地产运营经典案例：普洛斯与腾飞集团的成功之道在昨天的中国产业地产发展趋势专题中，我们梳理了全球产业地产的发展历程，指出发达国家的产业地产已经进入成熟期，国内产业地产正从工业地产向产业地产转变。
接下来我们将分析国际上运营相当出色的产业地产商---普洛斯和腾飞，以期能够提供借鉴意见。
普洛斯是全球现代物流设施提供商，管理着全球20多个国家121个市场的2800 多个项目，包括4890万平米的物流基础设施，形成了服务于4900家客户的高效网络。
选址贸易发达国家及城市，临港、临空、加工基地等物流需求集中区域普洛斯的项目主要分布在中国、日本及巴西三大地区，国家贸易额是普洛斯选址布局的重要考量因素。
2013年，中国、日本、巴西的进出口总额分别为41590 亿美元、15483亿美元、4818亿美元，10年间分别增长了2.6、0.5、2.0倍。
中国、日本、巴西三国贸易往来频繁，中国是日本、巴西最大的贸易伙伴。
2013 年，日本18.1%的出口商品销往中国，21.7%的进口商品来自中国。
同期巴西19.0% 的出口商品到中国，15.4%的进口商品来自中国。
图：2004年与2013年中国、日本、巴西商品进出口情况包美元数据来源：世界银行普洛斯中国布局主要分布在东部经济发达地区、交通枢纽城市、工商业繁荣城市，选址于临空、临港、加工基地等贸易集中流转区域。
截止2014年9月，普洛斯在中国布局的已完工物业覆盖城市总数34个，已完工物业总建筑面积1010万平方米。
表：普洛斯中国区域已完工项目分布情况数据来源：普洛斯官网国内消费是推动普洛斯物流设施需求的主要驱动力。
2013年，普洛斯所布局物业的34个城市的社会消费品零售总额为10.3万亿，过去10年间增长3.0倍，占全国全社会消费品零售总额的比重达到43%。
产品形态紧扣物流园区货物量需求，规模适度，分期开发，成本控制到位普洛斯物流园产品形态以双层、单层仓库、集装箱堆场为主、辅以办公室附属设施。
普洛斯集团
普洛斯集团美国普洛斯集团美国普洛斯集团(ProLogis)——工业物流老大，普洛斯(ProLogis)是世界领先的物流配送设施和服务的投资开发美国普洛斯集团商，财富1000强及标准普尔500家指数公司之一。
公司管理着299亿美金物业资产，在北美、欧洲、亚洲20个国家超过100个市场上开发、拥有和管理的配送设施多达2,523处，约4,100万平米。
全球服务客户超过4,700位。
目录集团简介普洛斯集团的价值观普洛斯集团的历史普洛斯物流园区成功之道历史沿革物流建设在华状况集团简介普洛斯集团的价值观普洛斯集团的历史普洛斯物流园区成功之道历史沿革物流建设在华状况展开集团简介普洛斯为工业房地产业带来了全新的视野，在世界上最先建立了全球化物流配送设施网络。
这一全球化的物流配送设施网络提高了客户供应链的作业效率。
普洛斯集团也为众多世界知名企业提供物流设施及工业厂房租赁服务。
客户的产品物流配送，无论是在当地还是在世界其他地区，普洛斯集团都能够结合其在全球的广泛影响为客户提供有关当地市场的专业知识。
由于市场需求的变化以及经济的波动，对于需要扩展物流设施面积，或者重新整合供应链的客户而言，普洛斯提供的高质量的服务极其重要。
普洛斯集团不仅为客户设计标准的现代化仓库，更与客户紧密合作度身定制个性化仓库。
普洛斯集团的价值观正直诚实无论是对员工，对客户，对供应商，对同事，对竞争者，对股东，还是对社区，我们都诚实正直，始终如一。
遵守各项法律法规，依法经营，提升所有员工的个人责任感，确保其以最高道德水准行事。
创业精神富有挑战精神，勇于面对压力与困难，乐于寻求并承担挑战性工作，积极寻求创造有利于加强公司声誉和效益的解决方案。
信守承诺我们将一直信守承诺，对于力所不及的事项，决不空口承诺。
除非公司授权，我们决不代表公司作出任何承诺。
我们将以最高的道德水准以兑现承诺，确保言行一致。
公众责任无论在何处经营，我们将竭力使所在社区的生活更美好、工作更惬意、经济更繁荣。
普洛斯企业调研报告
普洛斯企业调研报告普洛斯企业调研报告一、调研目的本次调研主要对普洛斯企业进行全面了解和分析，以便为公司在未来发展方向和策略上提供参考依据。
二、调研方法本次调研采用了问卷调查和实地访谈的方式进行。
通过分发问卷和与企业管理层进行深入交流，我们收集到了大量的数据和信息，并对其进行了综合分析和整理。
三、企业概况普洛斯企业成立于2005年，主要从事电子产品设计和制造业务。
公司的主要产品包括手机、电视和数码相机等。
总部位于中国深圳，并在全球范围内设有多个分支机构和销售网点。
经过多年的发展，普洛斯企业已经成为该行业的领先企业之一。
四、市场占有率据我们调研，普洛斯企业目前在电子产品市场中的市场占有率较高，特别是在手机和电视领域。
据我们了解，普洛斯企业的手机在国内市场的销量连续两年排名第一，市场份额超过30%。
在电视领域，普洛斯企业在全球市场中的份额也超过了20%，居于领先地位。
五、产品质量和技术创新普洛斯企业在产品质量和技术创新方面表现出色。
公司注重产品的质量管理和升级，并通过不断的技术研发和创新，推出了一系列高质量、高性能的产品。
普洛斯企业的产品在市场上的口碑较好，获得了广大消费者的认可和信赖。
六、市场竞争和未来发展在竞争激烈的电子产品市场中，普洛斯企业面临来自国内外众多竞争对手的挑战。
为了保持竞争优势和持续发展，普洛斯企业在市场营销、产品研发和渠道建设等方面进行了一系列的战略调整和创新。
企业还加大了对人工智能和物联网等新兴技术的研发投入，以便培养新的增长点。
七、企业社会责任普洛斯企业积极履行企业社会责任，不仅注重产品的质量和安全，还关注环境保护和员工福利。
企业建立了完善的环境管理体系，通过节能减排和资源回收等措施，降低对环境的影响。
同时，普洛斯企业还重视员工的培训和福利，提供良好的工作环境和发展机会。
八、调研结论通过本次调研，我们对普洛斯企业的发展和竞争优势有了更清晰的认识。
普洛斯企业在电子产品市场中具有较高的市场占有率，凭借产品质量和技术创新获得了良好的口碑。
普洛斯在中国发展分析
普洛斯在中国的发展分析作为世界领先的物流配送设施和服务的投资开发商普洛斯(prologis)，自2003年进入中国以来，发展迅速，已经完成对中国东部的布局。
通过对普洛斯及其业务的介绍，分析其在中国迅速发展的原因，从中可以发现差距，学习创新，更好地发展我国的物流产业。
普洛斯工业地产商模式中国仓储业随着物流业的发展，物流基地在物流较为发达的国家应运而生，如美国、日本、德国等。
但各国的叫法却不一样，在日本叫物流园区（distribution park），在德国被称为货运村（freight village），虽然名称不同，各国的定义也不完全一致，但它们的建设目的、服务功能是基本相同的。
物流基地是集约了多种物流设施、起到综合功能和指挥、基础作用的特大型物流结点，是集约化、大规模的物流设施集中地和多种物流线路的交汇地。
它是一种新型的、集约功能强大的、超大规模的物流结点，适应了经济规模的增加和物流向集约化发展的趋势。
一、工业地产商模式目前，我国中心城市物流基地在发展模式上大体有经济开发区模式、主体企业引导模式、工业地产商模式等。
工业地产商模式是指将物流园区作为工业地产项目，通过给予开发者适应工业项目开发的适宜的土地政策、税收政策和优惠的市政配套等相关政策，由工业地产商主持进行物流园区的道路、仓库和其他物流基础设施及基础性装备的建设和投资，然后以租赁、转让或合资、合作经营的方式进行物流园区相关设施的经营和管理。
目前，经济发达国家，如澳大利亚、美国、德国等国家均有此种开发模式的范例。
此外，日本的神户等经济中心城市、德国的不来梅等城市，也有政府投资进行物流园区的物流相关基础设施的投资建设，然后委托给一个或多个物流设施管理能力较强的企业，由其在政府制定的较为优惠的使用政策的框架下进行经营管理的操作方式。
普洛斯(prologis)就是工业地产商模式经营物流基地的典型。
普洛斯专注于物流地产的租赁服务，其物流地产规模堪称全球第一，它以各种方式拿地建成仓库，然后转租给客户，如制造商、零售商、物流公司。
普洛斯(GLP)粗略介绍
“普洛斯中国”粗略分析报告公司简介：普洛斯是全球领先的现代物流设施提供商，中国、日本、巴西市场的领导者, 公司成功于2010年10月18日在新加坡主板上市。
普洛斯中国成立于2003年，总部位于上海。
截至2013年3月，其在中国、日本、巴西的62个市场拥有并管理总计数约130亿美元的资产，其在中国33个城市拥有并管理着114个综合性园区，形成了一个覆盖主要物流枢纽、工业园区和城市配送中心等战略接点的高效物流网络。
通过标准设施开发、定制开发、收购与回租等灵活的解决方案，普洛斯致力于为全球最具活力的制造商、零售商和第三方物流公司不断提高供应链效率，达成战略拓展目标，服务于遍布各个行业的700家客户。
普洛斯在中国已完工（760万平米）和在建（740万平米）总建筑面积约为1500万平米，拟开发（包括确权和未确权）的土地面积约为1050万平米，共计约2550万平米。
公司已进入的主要城市包括北京、成都、重庆、大连、佛山、广州、杭州、嘉兴、宁波、南京、青岛、上海、沈阳、深圳、苏州、天津、无锡和珠海等。
普洛斯的收入来源主要是租金收入（99%以上，2012和2011年）。
公司在中国发展主要历程：2003-2004普洛斯创始团队在中国开始运作项目；司马景瀚被任命为普洛斯集团首席执行官，梅志明被任命为普洛斯中国负责人；在苏州建立普洛斯中国的第一个物流园，随后进入上海和广州市场2005–2006在中国，普洛斯市场拓展至北京、天津等华北地区2007-2008梅志明被任命为普洛斯中国和亚洲新兴市场的首席执行官；普洛斯在中国进入18个主要城市；首次被《欧洲货币》授予中国最佳发展商奖项；GIC Realty 与普洛斯成立中国基金，投资于第三斱开发的物流设施； 2008中国奥委会将普洛斯指定为2008奥运会的物流配送中心唯一提供商2009启用新英文商号“Global Logistic Properties”(“GLP”)；在中国拥有350多个优质客户，成为中国市场最大的现代物流设施提供商2010入股中国第二大现代物流设施提供商宝湾的母公司；进入中山市场，全国网络拓展至19个城市2011与中国投资有限责任公司以50:50持股比例收贩日本的15处现代物流设施。
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全球最大工业地产商普洛斯经营模式研究
2009-11
普洛斯创立于1993年，现已发展成为世界领先的工业物流地产投资开发商，财富1000强及标准普尔500家指数公司之一。
管理全球20个国家，2,600多个项目，约4,490万平方米，价值344亿美元物流资产，服务客户超过4,700多个，为众多世界知名企业提供物流设施及工业厂房租赁服务。
2003年4月进入中国，经过4年发展，在国内19个城市投资了近50个物流园。
到目前，公司运营设施达到94.9万平方米，另有53.6万平方米在建项目。
在华物流地产面积占全球总数的1.7%，公司认为中国市场是世界上潜力最大的物流地产市场，因此正在加速拓展在中国的投资范围，使中国成为普洛斯在美国本土以外最大的投资地，计划5-10年内将在华资产提高到公司全球总数10%。
业务模式
普洛斯集中专注投资物流园，重点发展3种细分。
海港物流园、临空物流园及加工基地。
一是临港物流园：上海洋山深水港、深圳盐田港、青岛前湾港、广州南沙港。
二是空港物流轩园：北京首都机场、广州白云机场、南京禄口机场青岛流亭国际机场。
三是加工基地：苏州工业园、天津开发区、杭州经济开发区等。
战略布局
其布局集中在渤海经济圈、长江三角洲和珠江三角洲东海沿海地区的一、二线城市设点布局。
一线城市包括：北京、天津、广州上海等。
二、三线城市：青岛、大连、南京、苏州、无锡、杭州、宁波、嘉兴、深圳、佛山、武汉、长沙、成都、重庆和沈阳。
每个枢纽城市开发3至4个物流园区，形成一个物流配送网络。
园区特点
物流园主要产品是双层、单层仓库、集装箱堆场、及办公室附属设施。
除了建设普通物物流园，还建设保税物流园，通过国家政策扶持，满足客户需求，获得丰厚回报。
物流园一般规模都不大。
在全球开发的物流园平均面积不到2万平方米。
国内小型物流园占地约3-5万平方米，中型物流园在10-20万占地面积，很少有上千亩的物流园。
园区基本采用分期开发，分期开发3-5万建筑平方米的仓储设施。
客户定位
客户分为三大类:一是物流业：如UPS、DHL、联邦快递、马士基。
二是制造业：通用汽车、大众、卡特彼勒、雀巢等。
三是零售业，如沃尔玛和欧尚等。
跨国企业都租用了普洛斯遍布全球的多项仓储设施，世界1000强企业中近半数是其客户。
开发模式
开发选址上重点是临港、临空而建，基本上选址在城市周边临近机场、海港和高速公路等交通枢纽获取土地，开发建设物流中心。
获取土地通过直接投资与间接投资组合方式。
直接投资项目占35%。
与其他机构合资的占65%。
与其它机构合作。
如：与中国最大的仓储物流企业中国物资储运总公司合作成立合资公司，比例为双方各占50%，中储出资以土地使用权和仓储设施注入，普洛斯以现金注入。
合资公司进行土地开发、物流仓储及综合设施方面合作，及新土地资源投资。
合资建设的仓储中心出售给普洛斯旗下的产业基金，再由中储向该基金租赁仓储中心，进行经营运作；或者不出售给基金，而是直接由中储进行经营，客户将由普洛斯提供。
盈利模式
普洛斯只作房地产投资开发和物业管理，日常物流业务仍由客户操作，其本质是房地产开发商。
盈利收益来自三大业务部门：地产开发部门、地产运营部门和地产基金管理部门。
地产开发部门。
对土地进行一级开发，并把开发建成物流园出售给普洛斯基金，或第三方获取溢价,或交付地产管理部门用于出租。
该部门收入在主营业务收入中占60%左右,是公司收入最主要的来源,贡献30%的主营业务利润。
2005年底,该部门旗下有29.4百万平方英尺的124处工业物流地产处于开发完成阶段,23.2百万平方英尺的72处物流地产处于开发中,以及9869英亩的土地储备。
地产运营管理部门：将"物流地产开发业务"部门开发建成的"物流地产"出租取得租赁收入.该部门收入在主营业务收入中虽占30%,但贡献50%以上收益。
截至2005年底,该部门管理186.7百万平方英尺的1461处地产,1432处为工业物流地产。
地产基金管理部门:组织投资者募集资金,收购地产,设立基金,由普洛斯作为
基金经理管理基金以及基金旗下的地产,获取基金管理费收入和基金分红收益.普洛斯地产基金主要通过向地产开发部门收购或是向第三方收购获取地产.该部门的收入在主营业务收入中占6%,但贡献14%的主营业务利润,是普洛斯盈利性最强的一块资产之一.截至2005年底,普洛斯管理着14只地产基金，它在这些基金中拥有的权益从11.3%到50%不等.截至2005年底,这14只基金拥有159.8百万平方英尺的752处工业地产。
招商推广
普洛斯所管理的全球客户网络与市场网络保证项目能以很快的速度找到好客户，把物业填满，以其认可的租金租出物业，并尽可能实现长期的租用。
具体项目无需做太多招商推广工作。
经营评价
公司业务与盈利能力稳步发展（普洛斯历年盈利状况）
单位:百万美元1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年
净利润180.83 214.48 128.14 248.88 250.67 232.79 396.16
增长18.61% -40.26% 94.23% 0.72% -7.13% 70.18%
每股收益0.96 0.82 0.52 1.2 1.16 1.08 1.76
普洛斯成功的的借鉴意义
1、业务模式单一实用，成熟，可快速复制。
只专注发展物流园。
提供标准化物流设施，开发通用型物流仓储设施。
因此，公司03年进入中国，后扩张速度快速。
2、选址的针对性。
重点选择沿海地区主要城市周边重点是临港、临空而建。
国外项目几乎都是临港而建，世界前75大港口中的18个港口里能找到普洛斯的身影。
前期，我司惠州物流项目，想与该公司合作，该公司经过调研后认为项目地址不佳，最终不考虑合作。
3、强大的融资能力为全球扩张打下良好基础。
依靠三个资金渠道：一是普洛斯在纽约证券交易所上市，可在资本市场上进行融资；二是作为一家房地产投资信托基金（REIT）来运作（按季度向股东定期分红），管理着14只地产基金，拥有80亿美元的管理基金；三是通过银行贷款。
4、普洛斯所管理的全球客户网络与市场网络保证了项目能以很快的速度找到好客户，把物业填满，以其认可的租金租出物业，并尽可能实现长期的租用。
5、普洛斯在客户管理方面的秘密武器是ProLogisOperationSystem，这一工具系统囊括了对内部流程和客户服务的所有管理。
该系统从分析客户的需求和选址入手，对施工过程进行严格的成本控制，对预算的管理以及施工建造过程管理都将其用于物流设施建设方面的成本降到最低。
在物业交付使用后，系统还将进行客户管理和物业管理，将每个客户签的租约输入系统，在评估收益风险后签定租约，最大可能地保证投资的安全性。
6、由于普洛斯物流园模式的成功运营及背后带来世界500强的强大吸引力，各地政府非常积极主动邀请该公司进入当地投资，条件非常优越。
而公司已要从中加以选择。
7、物流地产的最大优点在于稳定。
物流地产资金投入大，投资回报周期长，一般在10年左右，没有暴利，追求的是一种缓慢而稳定的利润回报。
由于客户租赁期相对较长，即使是市场波动非常大的情况下，对租金收入的影响相对比较小。
策略研究部
2009年11月
参考资料：
国外物流期刊、普洛斯公司报告、09年物流地产考察。