5.房地产基础知识讲义

5.房地产基础知识讲义房地产基础知识讲义（一）第一天：今天，我们正式进入到房地产基础知识的授课阶段。

这一个版块的知识包括了五个章节的内容：第一章是房地产的基本概念；第二章是房地产相关的一些常用术语，这是作为一名房地产开发企业的员工所必须了解和掌握的知识；第三章涉及房地产的一些基本制度和法律问题，多与法律程序和民法有关；第四章介绍的是房地产的开发流程，包括了如何取得国有土地使用权的内容；第五章也是最后一章是物业管理的基本知识。

首先，对于房地产的概念，应该从两个方面来理解：房地产既是一种客观存在的物质形态，同时也是一项法律权利。

作为一种客观存在的物质形态，房地产是指房产和地产的总称，包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的权利。

房产是指建筑在土地上的各种房屋，包括住宅、厂房、仓库和商业、服务、文化、教育、卫生、体育以及办公用房等。

地产是指土地及其上下一定的空间，包括地下的各种基础设施、地面道路等。

法律意义上的房地产本质是一种财产权利，这种财产权利是指寓含于房地产实体中的各种经济利益以及由此而形成的各种权利，如所有权、使用权、抵押权、典当权、租赁权等。

房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。

不动产是指依自然性质或法律规定不可移动的土地、土地定着物、与土地尚未脱离的土地生成物、因自然或者人力添附于土地并且不能分离的其他物。

包括物质实体和依托于物质实体上的权益。

不动产是财产划分的一种形态。

因不动产对人们生活影响重大，且具有耐久性、稀缺性、不可隐匿性和不可移动性等特点，故许多国家法律对其均有特殊规定。

在民事实体法上，不动产权利的变化，如以不动产为买卖或设立抵押权的标的物时，必须经一定登记的公示手续，否则不发生效力。

国际上并不是单纯地把是否能移动及如移动是否造成价值的贬损作为界定动产与不动产的唯一标准，而是综合考虑物的价值大小、物权变动的法定要件等因素。

例如，飞机、船只等，国际上通行将其界定为不动产。

因为其价值较大、办理物权变动时要到行政机关进行登记等。

我们国家对不动产登记实行实质审查主义，赋予不动产登记以公信力。

依公示公信原则，只要无异议登记，即使登记所记载的权利与真实的权利状态不符，因相信登记正确而与登记名义人进行交易的善意第三人，其所得利益仍受法律保护。

房地产业是指从事土地和房地产开发、经营、管理和服务的行业。

房地产业主要包括以下一些内容：1.国有土地使用权的出让，房地产的开发和再开发，如征用土地、拆迁安置、委托规划设计、组织开发建设、对旧城区土地的再开发等；2.房地产经营，包括土地使用权的转让、出租、抵押和房屋的买卖租赁、抵押等活动；3.房地产中介服务，包括房地产咨询、估价和经纪代理、物业管理；4.房地产的调控和管理，即建立房地产的资金市场、技术市场、劳务市场、信息市场，制定合理的房地产价格，建立和健全房地产法规，以实现国家对房地产市场的宏观调控。

房地产的特征有如下5点：（一）位置的固定性和不可移动性（土地不可移，房屋也不可动）；（二）使用的长期性（价格贵、土地永久的）；（三）影响因素多样性；（四）投资大量性；（五）保值增值性（货币贬值、房产保值、货币增值、房产增值）。

我们再来了解一下什么叫做房地产市场。

房地产市场是从事房产、土地的出售、租赁、买卖、抵押等交易活动的场所或领域。

房产包括作为居民个人消费资料的住宅，也包括作为生产资料的厂房、办公楼等。

所以，住宅市场属于生活资料市场的一部分，非住宅房产市场则是生产要素市场的一部分。

房产也是自然商品，因而建立和发展从事房产交易的市场是经济运行的要求。

我们来分析一下近几年来房地产市场的行情是怎样的。

2013年2月，是中国楼市的传统淡季，然而国家统计局18日发布的最新数据显示，2月份全国70个大中城市，房价全面上涨的就有66个，楼市呈现出一幅淡季不淡的景象。

就新建商品住宅而言，从环比来看，70个大中城市中，价格下降的城市有1个，持平的城市有3个，上涨的城市有66个，最高涨幅为3.1%。

从同比来看，70个大中城市中，价格下降的城市有8个，上涨的城市有62个，最高涨幅为8.2%。

与新房相比，二手房市场同样红火。

环比上涨的城市有66个，最高涨幅为2.2%；同比上涨的城市有49个，最高涨幅为6.7%。

以上都反映出了最近几年的房地产行业的价格变化情况。

2012年1-11月，全国商品房销售面积与销售额均同比增长，累计销售额为53526亿元，同比增长9.1%，自8月起由下降转为上升且增幅不断扩大，累计销售面积为91750万平方米，同比增长2.3%，为2012年以来首次同比上升，但增速低于去年同期销售额和销售面积增速分别为16.0%和8.5%。

单月来看，全国商品房销售额、销售面积分别在6月和7月结束了2011年四季度以来的持续下降，保持同比上升且增幅扩大，11月增速分别为38%和30%，是2012年单月最高水平。

2012年1-11月，各类城市成交量均有所增长，其中过去两年受影响程度大的一线城市回升力度最为显著，同比增长36.5%；二、三线城市同比分别增长28.6%和15.3%。

与历年同期相比，各类城市月均成交量均为2008年以来仅低于2009年的次高水平，其中一线城市与2009年同期相比降幅超过40%，二线城市下降11.7%，而三线城市基本与2009年水平持平，仅下降2.6%。

财经证券评论员郭施亮发表评论指出，一般而言，房价是由土地价格和建筑物价格构成。

对于土地价格，我们不由自主就会联想到土地出让金。

先给大家看两组数据，一组是4月份的财政收入情况。

另外一组是4月份的土地出让金收入情况。

根据数据显示，4月份中央财政收入为5357亿元，同比下降2.2%。

而地方财政收入是6074亿元，同比增长14.7%。

另外，有资料显示4月一线城市的土地出让金同比上涨11.2%，此增速明显扩大。

以前期的国五条为例，当时条款中明确大幅提高首套贷款利率以及对出售自有住房按照转让所得的20%计征。

然而，从今年三月下旬各地方颁布的细则措施来看，仅有北京勉强执行上述的条款，其余城市基本没有有效执行。

可见，当前中国房价出现易涨难跌的格局主要受到两大因素的影响，其一是各项调控政策基本不会有效执行；其二是地方对土地出让金依赖严重，无法自拔。

想了解房产流通就必须先知悉房地产市场是如何划分的。

房地产市场划分为：一级、二级和三级市场（即土地市场、一手房市场、二手房市场）。

房地产一级市场又称土地一级市场，是指土地使用权出让的市场，即国家通过指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场。

房地产一级市场是由国家垄断的市场；房地产二级市场，是指土地使用者经过开发建设，将新建成的房地产进行出售和出租的市场，一般指商品房首次进入流通领域进行交易而形成的市场。

向开发商购买一手商品房属于二级市场行为；房地产三级市场，是指购买房地产的单位和个人，再次将房地产转卖或转租的市场，也就是房地产再次进入流通领域进行交易而形成的市场。

向其它单位或个人购买二手商品房属于三级市场行为。

我们再看看国有土地出让方式。

它可以总结为三个字，就是招、拍、挂。

2002年，国土资源部出台的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》规定，商业、旅游、娱乐和商品住宅用地，必须采取拍卖、招标或者挂牌方式出让。

根据我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条规定，土地使用权出让最高年限按下列用途确定：住宅的土地使用年限为70年；工业用地使用年限为50年；教育、文化、体育、卫生等土地使用年限为50年；商业、旅游、娱乐用地使用年限为40年；综合或者其他用地使用年限为50年。

根据2007年10月1日起施行的《物权法》中的明确规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。

”据悉，在《物权法》出台之前，根据1994年7月5日的《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十一条规定，办理土地使用权续期的，应当重新签订土地使用权转让合同，并依照规定支付土地使用权出让金。

也就是说，根据以往的规定，办理土地使用权续期是需要缴纳一定费用的。

而《物权法》出台后，虽然规定了可以自动续期，但实际上并没有对续期的土地使用费支付标准和办法做出明确规定。

特别是今年3月，《土地管理法（修订草案征求意见稿）》开始在一定范围内征求意见，相比于“草案”，“征求意见稿”以“按照国家有关规定自动续期”替换了“无偿自动续期”。

但是，当购房者的土地使用年限到期之后，需要怎样进行权利延期，是否需要缴纳土地出让费用，缴纳多少出让费用，都还没有一个明确的说法。

而有关业内人士认为，适当续费是最有可能的。

我们再来了解一下以下几个概念。

一、物业指正在使用中和已经可以投入使用的各类建筑物及附属设施、配套设施、相关场地等组成单宗房地产实体以及依托于该实体的权益。

二、物业管理指产权人对物业负责区域内共同利益进行维护的行为。

三、房地产开发依照城市建设总体规划和社会经济发展要求，在国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产项目或者销售出租商品房的行为。

四、房地产市场全社会房地产商品交换关系的总和。

这个概念我们已经在之前详细地讲解过。

五、房地产交易土地出让、房地产转让、抵押、租赁、典当等房地产市场行为。

六、房地产中介房地产中介是指房地产咨询、房地产评估、房地产经纪的总和。

房地产中介行业是房地产业的重要组成部分，房地产中介贯穿在房地产业经济运行的全过程之中，为房地产业的生产、流通和消费提供了多元化的中介服务。

房地产中介在我国既是一个年轻的行业，又是一个蓬勃发展的行业，已显示出强大的生命力和广阔的发展前景。

它具有服务性、流动性和灵活性的特点，在房地产业中起着重要作用。

中国古代和近代市场中为房地产买卖双方介绍交易、评定房地产商品质量、价格的居间行商称之为宅行。

宅行是中国房地产中介机构的前身，现称房地产中介，房产超市，不动产门市等。

史书记载：宅行，清朝年间，宅行主要分布在山西，陕西，河北，天津一代。

旧时，人们将宅行从事房产经纪的经纪人称呼为“房牙子”。

房牙子是旧时宅行里以说合房产买卖或租赁为职业的人，今称房地产经纪人。

房地产中介服务的范围比较广泛，房地产咨询、房地产评估、房地产经纪是目前三种比较重要的形式。

(1)房地产咨询房地产咨询，是指为房地产活动当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面咨询服务的经营活动。

从事房地产咨询活动的组织，即为房地产咨询机构。

房地产咨询的内容主要有：①房地产信息咨询包括提供各地的地价、房价、房地产租赁价格以及它们的动态走势，待出让地块和待出卖、出租、交换、抵押房地产情况，以及投资招商、购房、换房等信息的咨询。

②房地产法律、业务咨询对于房地产法规、政策问题以及办理房地产交易、租赁、抵押业务手续等问题的咨询。