转让已抵押房屋,买卖合同是否有效
开发商故意隐瞒房屋抵押 房屋屋买卖合同能否主张无效
开发商故意隐瞒房屋抵押房屋屋买卖合同能否主张无效篇一：关于房屋买卖合同案件司法解释最高人民法院203年5月7日公布、6月1日施行的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）明确规定，具有下列情形之一，买房人可以要求双倍赔偿：一是商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；二是商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人；三是出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；四是出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已抵押的事实；五是出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
具备上述五种情况情形之一的，买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
这一规定将较好地遏制和制裁恶意违约、欺诈等严重损害市场交易安全的行为。
买房人在买房时应详细询问开发商是否有上述五种情况，并将此情况通过录音方式记录下来，作为证据保留。
如果发现开发商可能存在上述情况，应亲自去房地产管理部门咨询预购房和在建工程的有关情况，认真审查，核实开发商或原产权人提供的证件是否真实合法有效，同时还要落实该房是否已被查封、抵押情况。
为防止开发商或原产权人再次将该房抵押贷款或重复出售，必须尽快办理预售合同的备案登记或产权登记。
四、商品房重复销售案件的处理。
最高人民法院《解释》对此有一些特别规定并体现了不同于传统民法的精神。
主要是对买方的倾斜式保护。
普通一房二卖是典型的民事法律关系，因此不论是依传统的民法原理还是我国《民法通则》和《合同法》的规定，对于有关当事人都应一视同仁，平等相待。
（一）在先买方的无效请求权。
《解释》第十条规定：“买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。
安徽省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见-地方司法规范
安徽省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见为正确审理房屋买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国民事诉讼法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）等法律法规和司法解释的规定，结合本省民事审判实际，制定本意见。
一、关于新建商品房买卖合同纠纷1．当事人签订的认购书、购房意向书等协议虽然不具备《解释》第五条规定的条件，但已经明确了拟购商品房的位置、面积、价款且能够实际履行的，可以认定为商品房买卖合同。
但当事人明确约定认购书、购房意向书等协议仅为预约合同的除外。
人民法院对认购书、购房意向书等协议性质作出的认定，不影响一方当事人根据协议中定金条款的约定，向可归责的另一方当事人主张适用定金罚则。
2．当事人以期房不能转让为由请求确认转让合同无效的，一般不予支持；转让人在转让合同履行期限届满时仍未取得房屋所有权，致使受让人不能办理房屋所有权转移登记，受让人请求解除合同并要求转让人承担违约责任的，应予支持。
3．出卖人就同一房屋分别与数个买受人签订买卖合同，在合同均为有效且买受人均主张出卖人履行合同转移房屋所有权的情况下，一般应按照以下顺序确定买受人的权利保护顺位：（1）已经办理房屋所有权转移登记的；（2）已经办理房屋所有权转移预告登记或合同备案手续的；（3）已经合法占有房屋的；（4）合同实际履行在先的；（5）均未履行，合同成立在先的。
签订房屋买卖合同在先的买受人已经合法占有了房屋，出卖人又与后买受人签订合同并办理了房屋所有权转移登记，除非先买受人能够举证证明后买受人在签订合同及办理房屋所有权转移登记时知道或应当知道房屋已被其他买受人先行占有，仍应优先保护已经办理了房屋所有权转移登记的买受人。
4．房屋买卖格式合同约定以“该商品房经验收合格”作为交付条件，一般应以出卖人（建设单位）组织勘察、设计、施工、监理等单位进行工程竣工验收并出具验收合格的意见作为认定房屋经验收合格的依据。
房子被拍卖购房合同效力
随着房地产市场的不断发展，房屋买卖合同纠纷也日益增多。
当房屋被拍卖时，购房合同的效力问题成为众多购房者关注的焦点。
本文将从法律角度分析房子被拍卖后购房合同的效力，以保障购房者的合法权益。
一、购房合同效力概述购房合同，是指购房者与开发商或二手房卖家之间，就房屋买卖达成一致意见，明确双方权利义务的书面协议。
根据《中华人民共和国合同法》的规定，购房合同具有法律效力，一旦签订即对双方具有约束力。
二、房子被拍卖后购房合同效力分析1. 拍卖原因房子被拍卖可能源于以下原因：（1）开发商资金链断裂，无力偿还债务，导致房屋被抵押或拍卖。
（2）购房者违约，如未按时支付房款、逾期还款等，导致房屋被拍卖。
（3）房屋涉及法律纠纷，如产权纠纷、抵押权纠纷等，导致房屋被拍卖。
2. 购房合同效力（1）因开发商原因导致房屋被拍卖在此情况下，购房者与开发商签订的购房合同仍然有效。
购房者可以依法向开发商主张合同权利，要求开发商履行合同义务。
若开发商拒绝履行，购房者可以依法向法院提起诉讼。
（2）因购房者违约导致房屋被拍卖在此情况下，购房者与开发商签订的购房合同可能失效。
根据《中华人民共和国合同法》的规定，当事人一方违约，对方可以解除合同。
因此，开发商有权解除与购房者的购房合同，购房者无权要求开发商履行合同义务。
（3）因房屋涉及法律纠纷导致被拍卖在此情况下，购房合同效力取决于法律纠纷的性质。
若法律纠纷不影响房屋所有权转移，购房者与开发商签订的购房合同仍然有效；若法律纠纷导致房屋所有权转移无效，购房者无权要求开发商履行合同义务。
三、购房者维权途径1. 向法院提起诉讼，要求开发商履行合同义务。
2. 与开发商协商，争取和解。
3. 向相关行政部门投诉，寻求帮助。
四、总结房子被拍卖后，购房合同的效力取决于多种因素。
购房者应了解相关法律规定，依法维护自身合法权益。
同时，购房者在签订购房合同时，应仔细阅读合同条款，确保自身权益不受侵害。
北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见
北京市高级人民法院关于印发《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》的通知北京市高级人民法院关于印发《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》的通知（2010年12月21日京高法发[2010]458号）市第一、第二中级人民法院，北京铁路运输中级法院；各区、县人民法院，各铁路运输法院：《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》已经市高级人民法院审判委员会第21次（总第269次）会议于2010年12月13日讨论通过，现予印发，请认真贯彻执行。
执行中有何问题，请及时报告市高级人民法院民一庭。
特此通知。
北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）为妥善处理房屋买卖合同纠纷，统一审判标准和裁判尺度，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等法律法规及最高人民法院有关司法解释的规定，结合我市民事审判实践，制订本意见。
第一条本意见所称的房屋买卖，是指城镇区域内国有土地上的“二手房”买卖。
商品房买卖合同纠纷案件，可以参照本意见处理。
但法律、司法解释另有规定的，适用其规定。
第二条当事人签订的预购书、购房意向书等协议已经具备了拟购房屋的基本状况、价款数额、价款支付方式等合同主要内容的，可以认定为房屋买卖合同，但当事人另有约定的除外。
因可归责于当事人一方的原因致使房屋买卖合同未能订立，预约协议约定有定金条款的，应当适用定金罚则；没有约定定金条款，或者定金处罚数额不足以弥补守约方实际损失的，违约方应当赔偿守约方因此所受到的信赖利益损失。
守约方要求赔偿合同履行的可得利益损失的，一般不予支持。
第三条《城市房地产管理法》第三十八条第（六）项“未依法登记领取权属证书”的房屋不得转让的规定，在性质上不属于《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第十四条规定中的“效力性强制性规定”，不应作为认定房屋买卖合同无效的法律依据。
抵押人未经抵押权人同意可以转让抵押房产
抵押人未经抵押权人同意可以转让抵押房产——郑某可诉金某房屋买卖合同案【案件基本信息】1.裁判书字号江苏省江阴市人民法院（2020）苏0281民初8981号民事判决书2.案由：房屋买卖合同纠纷3.当事人原告：郑某可被告：金某【基本案情】2017年11月8日，原告郑某可与被告金某签订《房地产买卖合同》，约定金某将某处房屋作价人民币65万元出卖给郑某可。
因该房屋系金某的拆迁安置房，在签订合同时金某尚未取得房屋产权证，故双方在合同中约定，金某在获得房屋产权证书后过户至郑某可名下，过户费用由郑某可负担。
合同签订后郑某可支付了全部购房款。
金某随后向郑某可交付了房屋的钥匙，郑某可取得房屋后进行了装修，并一直居住。
2020年1月8日，金某取得了房屋产权证书，同年1月21日，4月15日，金某两次将房屋抵押给了赵某某，并办理了抵押登记，抵押债权金额共计50万元。
因抵押登记存在，金某至今未履行房屋过户义务。
【案件焦点】1.未经抵押权人同意抵押人能否转让抵押房产；2.抵押人转让抵押财产，抵押权是否受影响。
【法院裁判要旨】江苏省江阴市人民法院经审理认为：原告郑某可与被告金某于2017年11月8日签订的房地产买卖合同合法有效，郑某可与金某结清购房款，金某也向郑某可交付了房屋。
金某在取得房屋产权证后，依合同约定应当在1个月内履行房屋产权的过户变更登记。
但金某未能履行约定的义务，故郑某可有权要求金某办理产权变更登记。
金某在取得房屋产权证后，隐瞒房屋已实际出售的事实，将房屋抵押给他人，金某应当及时清偿债务消灭抵押权，以便履行其与郑某可之间的房屋买卖合同。
郑某可在知道房屋存在抵押权，金某有可能无法消灭抵押权的情况下，坚持要求金某办理房产的过户登记，并没有违反法律禁止性规定，且即使该房屋存在抵押权，该房屋产权变更并不能对抵押权人的抵押权产生实际性损害。
因郑某可有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利与诉讼权利。
故对郑某可的诉讼请求，依法予以支持。
北京高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的适用法律的指导意见
北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）（2010年12月21日京高法发[2010]458号）为妥善处理房屋买卖合同纠纷，统一审判标准和裁判尺度，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等法律法规及最高人民法院有关司法解释的规定，结合我市民事审判实践，制订本意见。
第一条本意见所称的房屋买卖，是指城镇区域内国有土地上的“二手房”买卖。
商品房买卖合同纠纷案件，可以参照本意见处理。
但法律、司法解释另有规定的，适用其规定。
第二条当事人签订的预购书、购房意向书等协议已经具备了拟购房屋的基本状况、价款数额、价款支付方式等合同主要内容的，可以认定为房屋买卖合同，但当事人另有约定的除外。
因可归责于当事人一方的原因致使房屋买卖合同未能订立，预约协议约定有定金条款的，应当适用定金罚则；没有约定定金条款，或者定金处罚数额不足以弥补守约方实际损失的，违约方应当赔偿守约方因此所受到的信赖利益损失。
守约方要求赔偿合同履行的可得利益损失的，一般不予支持。
第三条《城市房地产管理法》第三十八条第（六）项“未依法登记领取权属证书”的房屋不得转让的规定，在性质上不属于《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第十四条规定中的“效力性强制性规定”，不应作为认定房屋买卖合同无效的法律依据。
第四条对以将来可能取得所有权的房屋为标的物的买卖合同，法院不应仅以出卖人在签订合同时尚未取得房屋所有权为由认定买卖合同无效。
出卖人在合同履行期限届满时仍未取得房屋所有权，致使买受人不能办理房屋所有权转移登记的，应当承担相应的违约责任。
前款所称将来可能取得所有权的房屋，包括尚未取得所有权的已购商品房及已购按经济适用住房管理的房屋等。
第五条出卖人将登记在其个人名下的法定共有房屋，未经占份额三分之二以上的按份共有人或全体共同共有人同意，擅自以自己名义转让给他人，买受人为善意的，可以认定房屋买卖合同有效。
一不小心买到被抵押查封的房产怎么办
概要：购买被抵押、被查封的房产，合同有效吗？能过户吗？出了问题怎么办？律师给出分析、解答、处理方案！抵押一、房屋被设定抵押权，还能买吗？１、房屋被抵押是怎么回事？房屋被抵押的情况还是经常碰到的，最常见的就是原房主通过贷款购房的房屋，在贷款还清前，房屋是抵押给银行的。
除此之外，也有房屋所有权人因个人债务等其他原因，将房产抵押给其他人。
房产抵押，是指抵押人以其房产向抵押权人提供债务履行担保的行为。
在抵押期间房产的占有使用权并不改变。
当债务人不履行债务时，债权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。
２、买卖被抵押的房屋，合同有效吗？我们先来看一下相关法律规定：《担保法》第49条第一款规定：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况，抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。
”按《担保法》的规定，抵押期间转让抵押物，如果未通知抵押权人或未告知受让人，转让行为无效。
但依据后来出台的相关法律及司法解释，这个结论并不成立。
《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第67条规定：抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿全部债务，使抵押权消灭。
受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。
也就是说，以被设定抵押权的房产为标的买卖，在充分保护抵押权人利益的前提下，是有效的。
对此，后来的《物权法》给出了更明确的结论。
《物权法》第191条规定“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。
转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。
”即使买卖被抵押的房屋合同认定有效，但只要抵押权未解除，房屋就不能办理过户手续，这一点是无可改变的！３、买卖被抵押的房屋，怎么正常交易？实践中，大量存在未还清贷款即出售房的情况，买卖被抵押的房屋实际是很常见的。
抵押不动产买卖有效案例
抵押不动产买卖有效案例篇一：抵押案例案例:甲企业为国有企业，以其厂房和其附着的范围内的国有土地使用权为抵押物，向银行借款，后该厂房和其附着范围内的土地被国家征用，土地部门将其公开拍卖，乙公司支付对价取得房屋所有权和其附着范围内的国有土地的使用权，并对该土地进行了商品房开发，当甲企业的还款期限到期时，甲企业无力还款，银行将债务人（抵押人）甲企业和买受人乙公司诉至法院。
本案引出的问题是：第一、土地部门在明知国有企业的不动产已经抵押的情况下，可否征用该不动产？第二、买受人乙公司应否有义务替债务人甲企业承担还款责任？第三、抵押权人在上述情况下的利益如何实现？第四、债权人银行可否以债务人甲和土地部门为共同被告，提起民事诉讼？第五、抵押权可否对抗买受人的所有权？本文试图对这些问题进行分析，并提出一些自己的观点，以此抛砖引玉。
一、国家有关部门在明知国有企业的不动产已经抵押的情况下，可以对该不动产进行征用我国物权法第42条规定：“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。
??征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；??”可见，根据物权法和担保法的规定和立法精神，国家有关部门作为第三人在明知国有企业的不动产已经抵押的情况下，为了社会公共利益的需要，是可以对该不动产进行征用的，当然应该进行必要的、合理的补偿。
按担保法解释第80条的规定，抵押物物被征用，抵押权人可就补偿金受偿。
这也表明，我国法律并不禁止国家有关部门在明知国有企业的不动产已经抵押的情况下对该不动产进行征用，因为这也有利于物的流转和物的用途的发挥，而且一般情况下，也不会有损债权人（抵押权人）基于担保物权所享有的利益。
二、国家征用并出让已抵押的不动产，善意买受人不应承担债务人的还款责任实践中，往往会出现已抵押的不动产被第三人处分，通常发生在国有企业用其经营管理的不动产作抵押时，其已抵押的不动产被国家征用，有时也会发生在非国有企业和个人用其不动产作抵押而后该不动产被国家征用的场合，比如上述案例中土地部门代表国家征用并公开拍卖债务人甲企业已经抵押的厂房和其附着范围内的土地。
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篇一：抵押权设立后房屋转让合同的效力
抵押权设立后房屋转让合同的效力
一、基本案情
20XX年5月，荆某因生意周转，向宋某借款50万元，
借期2年，利息15%，并以其所有的、位于新疆某县的商品
房(以下简称案涉房屋)抵押给宋某并办理了抵押登记。
20XX 年12月，荆某未经抵押权人宋某同意，也未将案涉房屋的
抵押情况告知李某，又与李某签订“房屋买卖协议”，将案
涉房屋转让给李某；协议约定：在签订协议时李某交付定金**元，交钥匙时再支付**元，待办理完过户手续再支付尾款**元；按约定李某向荆某支付了定金款和交钥匙需支付的房款后，荆某将案涉房屋交付给了李某。
李某占有案涉房屋后，多次催促荆某办理过户手续，但荆某均以各种理由搪塞推托。
无奈之下，20XX年3月，李某以荆某为被告诉至法院，请求
判令荆某履行办理案涉房屋过户手续之义务。
庭审中，荆某以其与李某签订的“房屋买卖协议”未征得抵押权人宋某同意等为由，请求确认该“房屋买卖协议”无效。
二、主要问题
本案涉及的主要问题有：
1.本案中荆某与李某签订“房屋买卖协议”是否有效？
2.在抵押权未涂消的情形下，法院对本案应如何处理？
三、法律分析
1.法律分析。
在对上述问题直接回应前，首先有必要对抵押物转移制度相关的法律条文作一基本分析。
在抵押物转移制度问题上，我国立法从《民法通则》到《担保法》及其司法解释，再到《物权法》，经历了一个从严格限制到逐渐宽松的演变过程。
在《担保法》实施之前，《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见(试行)》(以下简称《民通意见》)第115条(已废止)通过限制抵押物的转让来保障抵押权人的利益，该条规定：“抵押物如由抵押人自己占有并负责保管，在抵押期间，非经债权人同意，抵押人将同一抵押物转让他人，或者就抵押物价值已设置抵押部分再作抵押的，其行为无效。
”
《担保法》对此作了一定的改变，其第49条规定：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押
权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。
”“转让抵押物的价款明显低于其价值的，抵押权人可以要求抵押人提供相应的担保；抵押人不提供的，不得转让抵押物。
”“抵押人转让抵押物所得的价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权或者向与抵押权人约定的第三人提存。
超过债权数额的部分，归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
”从条文文义来看，《担保法》
第49条虽然对抵押人行使处分权有一定的限制，但从根本上说，是允许抵押人在抵押设定
以后，将抵押物所有权让与第三人的。
在该条规定中，对抵押人行使处分权的限制主要有三：一是有将抵押物转让的情况告知抵押权人的义务；二是有将转让物上存在抵押负担的事实告知受让人的义务；三是抵押人转让抵押物所得的价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权或者向与抵押权人约定的第三人提存。
《最高人民法院关于适用若干问题的解释》(以下简称《担保法司法解释》)对此又有所突破，其第67条第1款规定：“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。
受让人清偿债务后可
以向抵押人追偿。
”也就是说，《担保法司法解释》第67条第1款既承认抵押权具有追及效力，同时规定受让人享有涤除权，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。
《物权法》第191条第2款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。
”总的看来，《物权法》第191条第2款实际上采取了与《担保法司法解释》第67条第1款相一致的立场，采用抵押权追及效力主义和涤除权制度，以此实现抵押权人与抵押物买受人之间的利益平衡。
但结合《物权法》第191条第1款关于“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。
转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿”之规定仔细分析，《物权法》第191条第2款与《担保法司法解释》
第67条第1款又存在两个重大区别：一是抵押期间，抵押人转让抵押财产的，不仅仅是转让前后抵押人履行通知抵押权人并告知受让人的义务，而是应当经抵押权人同意；同时，要将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债权或者提存；二是抵押期间，未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。
除非受让人替抵押人向抵押权人偿还了债务消灭了抵押权。
按照《物权法》第191条第2款的制度设计，转让抵押财产，必须消除该财产上的抵押权。
既然买受人取得的是没有物上
负担的财产，当然也就不再有物上追及的问题。
2.本案中荆某与李某签订“房屋买卖协议”是否有效？
关于这一问题，主要存在两种不同意见：
第一种意见认为，《物权法》第191条第1款规定属于法律的强(:转让已抵押房屋,买卖合同是否有效)制性规定，如出卖人未经抵押权人同意转让抵押财产，该抵押财产的转让协议无效。
故本案中荆某与李某签订的“房屋买卖协议”宜认定无效。
第二种意见认为，仅以适用《物权法》第191条第1款的规定认定本案中荆某与李某签订的“房屋买卖协议”无效不当。
理由是根据《物权法》第15条确立的不动产物权变动原因与结果相区分的原则，买卖合同只是债权行为，买卖标的物所有权的转移是物权行为，故在认定合同效力时应该适用《合同法》，确认买卖标的物所有权是否转移时应该适用《物权法》，故《物权法》第191条第1款的规定是确认买卖标的物所有权是否转移的法律依据，不应作为认定买卖合同有无效力的法律依据，而且物权转让行为不能成就，并不必然导致物权转让合同无效。
基于此，本案中荆某与李某签订的“房屋买卖协议”应认定有效。
笔者同意第二种意见，除了第二种意见关于物权变动的无因性这一理由外，还基于以下
四点考虑：
(1)从上述法律分析来看，从《担保法司法解释》第67
条第1款和《物权法》第191条
第2款的条文字面理解，并不能直接得出“未经抵押权人同意转让抵押财产，该抵押财产的转让协议无效”这一结论。
(2)从抵押权的性质来看，抵押权是不转移财产占有的
物权，其核心内容在于抵押权人可以直接支配抵押物的交换价值，而不在于取得或者限制抵押物的使用价值。
故在抵押权设立之后，抵押期间，抵押人并不丧失对物的占有、使用、收益和处分的权利。
肯定抵押物转移制度，有利于最大限度地发挥抵押物的使用价值，实现物尽其用的效果。
(3)从最高人民法院的态度来看，对认定抵押权设立后
抵押财产转让合同有效这一立场也是明确的。
法办
[20XX]442号《全国民事审判工作会议纪要》第二条“关于
房地产纠纷案件”规定：“物权法第191条第2款并非针对
抵押财产转让合同的效力性强制性规定，当事人仅以转让抵押房地产未经抵押权人同意为由，请求确认转让合同无效的，不应予以支持。
”
(4)司法实践中，也以认定合同有效为原则，以进一步
彰显诚实信用原则的重要性。
案如重庆索特盐化股份有限公司与重庆新万基房地产开发有限公司土地使用权转让合同
纠纷案，载《最高人民法院公报》20XX年第4期，等等。
3.在抵押权未涂消的情形下，法院对本案应如何处理？
本案中，如前述，虽然被告荆某与原告李某签订的“房屋买卖协议”有效，但由于案涉房屋存在第三人宋某的抵押权，如径行判决被告荆某履行办理案涉房屋过户手续之义务，在执行阶段必然会产生障碍，不仅会造成事实上的履行不能，也不符合审执兼顾的原则，故对本案的审理，笔者以为可按如下处理：
第一，在查明案涉房屋已经抵押的情况下，告知原告李某可以行使涤除权，并给原告李某合理的期限行使涤除权。
第二，若原告李某明确表示不愿意行使涂除权，或在法院给定的期限内未能行使涤除权的，应尽量引导原告李某变更诉讼请求：
(1)如果被告荆某在签订“房屋买卖协议”前后未曾告
知原告李某案涉房屋已经设定抵押，可引导原告李某依据《合同法》第54条，从“欺诈或重大误解”的角度主张撤
销合同和违约赔偿。
这在一些地方法院的司法实践是有相应参考依据的，如沪高法民[2000]44号《上海市高级人民法院关于民事案件审理的几点具体意见》第24条规定：“我们认为，根据合同法第54条第2款之规定，房地产开发经营企
业未将系争房地产已抵押他人的情况告知当事人而再行出
售该房地产的，属欺诈行为，买受人有权请求人民法院变更或者撤销房地产买卖合同，买受人自知道或者应当知道撤销。