关于特色文化商业街区建设的调研情况

关于西工区特色文化街区建设的调研情况——历史文化与城建提升的有机融合一、基本情况西工区地处洛阳市中心，东至定鼎路，北接邙岭，与老城区毗连；西邻涧河，与涧西区相邻；西北与新安县、孟津县接壤；南至洛河，与洛龙区隔河相望，总面积约55.95平方公里。

自西周成王七年（公元前1050年）在这里建立王城后，先后有东周、隋（炀帝）、唐（武则天）、五代梁、五代唐、五代晋6个朝代在此建都，历时达382年之久。

这里曾一度城廓巍峨，宫阙壮丽，商贾云集。

近年来，西工区深入贯彻落实科学发展观，按照“调结构、促转型、稳增长、惠民生”的总体要求，突出“发展”和“为民”两大主题，从而确定了西工区的总体目标就是“福民强区”，我们的定位是建设成“具有深厚的历史文化特色的现代化中心商务区”，最终通过全面实施“商务强区、工业强区、文化强区”的发展战略，来绘制西工区未来的蓝图。

二、文化规划2012年，西工区委区政府经过慎重研究，决定以洛阳市国际文化旅游名城建设战略为核心，开展周文化保护与展示规划，立足西工辖区丰富的周代遗存，挖掘、展示周文化元素。

并委托同济大学建筑设计研究院（集团）有限公司、上海蓝道建筑设计有限公司、洛阳市规划建筑设计研究院有限公司（三家单位组成设计联合体）对西工区周文化挖掘开发展示工程制作设计方案，并结合旧城旧村造项目进行城市设计。

周文化规划的战略目标是将洛阳建设成为“全球文化圣城，文化产业之都”。

其核心为：1．周文化是中华民族文化的第一个高峰，其内核是以“礼”为行为准则，以“德”为思想内核，以“和”为价值目标的中华传统文化。

2．结合洛阳市“十二五”文化产业发展规划提出的七大重点产业，以和谐周都、礼德周都、国乐周都、创意周都、美食周都、商贾周都和城建周都七大文化主体，串联起完整的周文化产业链。

3．“一环、一园、一轴、三带、五区”的城市设计空间功能体系。

“一环”即周文化记忆之环，指串联周王城城墙、金谷园路——体育场路、中州渠沿岸、涧河沿岸的文化展示游览环线。

“一园”即周文化体验之园，指原王城公园进行改造，新建周文化主题馆，重现周王城古城墙风采。

“一轴”即周文化展示之轴，指将洛河北岸火车站、天子驾六广场、电视塔广场三大标志性城市节点串联改造，与洛南新区城市轴线相呼应。

“三带”即洛河、涧河、中州渠等三条滨水廊道，结合滨水休闲空间与景观廊道的打造，形成独特风貌骨架，成为洛河北岸新景点。

“五区”即创意产业区、旅游商贸区、商业展示区、滨水休闲区及文化交流区五个城市功能片区。

三、特色文化街区建设我区围绕洛阳市“国际旅游文化名城”建设和西工区“文化强区”战略，深入挖掘、保护、展示、活化历史文化元素，结合城建提升改造，先后实施了上阳城·瞿家屯村改造项目、沿涧河历史文化长廊项目、以及洛都皇苑项目和隋唐洛阳城九洲池遗址保护展示暨丹尼斯城市广场项目。

1．上阳城·瞿家屯村改造项目位于西工区九都路涧河桥东，东临上阳路，西邻涧河，南临中州渠洛河取水闸，北临九都路，总占地面积约330亩。

项目计划投资40亿元，规划建设总建筑面积约130万平方米。

依据历史文献和考古发掘，项目用地范围内现存周王城城墙遗址东西长约374米，南北保护范围40米。

该项目规划设计围绕周城墙遗址，建设历史文化商业街区。

在文物保护范围内建设景观步行街，通过雕塑小品和地面铺设钢化玻璃，来展示城墙遗址和周文化；步行街两侧采用带有历史文化元素的建筑风貌，建设建筑面积约3.8万平方米商业街。

以此将文物保护与商业开发有机结合，提高城市品位。

2．沿涧河历史文化特色长廊项目主要围绕周文化挖掘展示规划“三带”（洛河、涧河、中州渠等三条滨水廊）中的一带（涧河），利用和依托涧河进行规划设计。

项目全长10余公里，主要景观分布于涧河沿线天城一品·五女冢整村改造项目、升龙广场·西小屯东涧沟村改造项目和上阳城·瞿家屯村改造项目中。

总规划景观面积约6万平方米，建筑面积约2.7万平方米，以“孝”、“德” 、“礼”、“乐”、“敬”、“和”等历史文化元素打造文化广场及湿地公园。

该项目建成将打造出集历史文化、滨水休闲、景观廊道为一体的洛河北岸新景观带。

3．洛都皇苑项目位于西工区红山乡西部，规划区北至孟津麻屯镇界、南至涧河、西至新安县界，东至规划西外环路红线。

规划总面积2.1万亩，其中开发建设用地约4485亩，共涉及4167户约1.6万村民，总投资170亿元。

项目围绕新型农村社区建设及生态住宅、农业观光、十三朝古都文化体验等内容，按照“一湖、两带、三园”的空间格局，建设中西部地区最具历史文化特色的生态度假、文化观光、商务会议和近郊休闲基地，力争打造为国家级生态旅游度假区、国家5A级景区和新型农村社区建设示范区。

4．隋唐洛阳城九洲池遗址保护展示暨丹尼斯城市广场项目东至定鼎路、西至光华路、北至道南路、南至唐宫路，总占地面积869亩，地块内150亩为武则天盛唐时期的皇家园林九州池文物用地，是国家级文物保护项目隋唐洛阳城的重要组成部分，也是全市“一区一轴”工程的重要支撑项目之一。

项目概算投资80亿元，分三期开发，6年左右建成，总建筑面积150万平方米左右，建成后可新增就业岗位2万个。

以上项目的实施主要凸显出三个“亮点”：一是点“史”成金，变“负担”为财富，实现了文物保护展示与城市建设有机统一。

我们针对开发商以往“头疼”的文物保护问题，创新理念，逆向思维，主动与文物、规划等部门沟通，帮助开发商变文物制约为开发优势，实现了文物保护利用在城市建设中的新突破。

二是高点规划，充分利用现有人文地域条件，变城市建设点状开发为带状发展。

我们将现有的开发项目经过科学规划，用历史元素和地理元素将开发项目进行串联，形成了规模更大、规划档次更高、辐射范围更宽的超大型综合体项目。

三是产城融合，兼顾人居改善和产业培育，将城市征迁改建过程变为培育新兴产业的过程。

项目建成后，将不仅融合品质住宅、生活商贸等景观改善和人居需求，还将融合历史文化、高端商务等多元产业，届时将成为洛阳城市一条璀璨的项链，也必将为洛阳旧城旧村改造和安置社区建设树立一个新标杆！四、问题分析与建议现在的城市发展包括城市外扩开发和城市内部更新两种模式。

城市对外开发扩张是有限的，而旧城改造的内容是无限的，所以旧城改造是当代城市发展无法回避的问题，决不能孤立地看待，它绝不是简单的拆旧建新，拆低建高，也绝不是单纯的房地产开发，而是要通过改造进一步盘活城市资源，完善城市功能合竞争力。

尤其针对”洛阳”，经过历史的洗礼之后，“河洛文化”逐渐又重新展现在这个时代。

文化成为衡量城市的重要标准，通过挖掘历史、重现文化，从而让“洛阳”以一个新的面貌来呈现在世人眼前。

所以，旧城改造无疑是发展的需要。

但旧城改造绝非易事，不是今天动明天就有成效，必须科学把握以下三种关系：（一）统筹处理旧城改造与产业发展的关系通过对历史文化元素的挖掘展示，西工区已逐渐摸索出一条将历史文化与城市改建有机融合的经验之路，城市建设的特色已逐渐凸显。

但是特色文化街区建设的“特色”，不仅仅要体现在建筑规划上，更要体现产业特色。

在改建过程中注重发展特色产业，增强产业集聚效应，如何实现“产城融合”，是我区当前首要研究的课题。

而在市规划部门现行的控制性详细规划中，西工区陇海铁路以南的主城区范围内城市建设用地共计1275.24公顷，规划的商业服务业用地面积为113.79公顷，占比仅为8.9%，与我区的定位和发展战略极不相称。

并且，项目开发企业为了减轻资金运作压力和后期管理负担，更加倾向于进行住宅项目的建设，忽视商业地产带来的长远效益。

建议：一是在规划编制过程中，在商业集中区域和重点交通节点增加商服用地，加强集聚效应对产业的拉动。

二是在项目规划、建设过程中，政府提前介入，进行产业谋划和引导。

通过产业定位、优惠政策、配套服务等手段协助开发商吸引企业入驻，培育孵化占有资源少、项目效益高的新型产业。

真正使特色文化街区“建成一个、发展一个、带动一批、辐射一片”，推动产业升级，引发集群效应。

（二）统筹处理旧城改造与改善民生的关系旧城区的道路、绿化、排水等市政和公共服务基础设施配套往往不齐全，商业综合配套设施也不完善。

同时，旧城区居民往往收入较低，生活质量不高，希望通过旧城改造，改善居住环境，提高生活质量。

而引入商业模式的旧城改建项目，开发企业往往为了企业利润，在项目规划中，千方百计压缩公建配套设施，降低了安置房用房的品质。

建议：一是规划主管部门在编制区域规划过程中，充分考虑公建配套设施的服务范围，科学布局，在考虑到征迁体量的情况下切实提高土地利用率。

二是政府在招商引资时明确规划条件，对项目进行带规划招商，并在协议中明确公建配套设施及安置房建设条件，促使建设项目早启动、早见效，避免安置房无法按时交工，引起信访问题。

并且将旧城旧村改造、社会保障等各种政策用足、用好，最大限度地发挥政策对群众利益的保障作用。

同时，还要充分考虑居民拆迁后就业、子女入学等方面的现实需求，让他们能过上更好的生活。

（三）统筹处理旧城改造中“保护”与“更新”的关系保护强调的是历史性与传统形态，它所代表的价值取向是历史价值和文化价值。

更新强调的是时代性与城市功能，它所代表的是现代文明与进步。

要特别注重兼顾历史景观的真实性与人类活动的适宜性，例如，成都的宽窄巷子、北京的胡同、四合院，上海的田子坊、青岛的里弄等都具有较高的历史及建筑艺术价值，这些建筑在当地旧城改造中都得到了很好的保护，成为城市中一道独特的风景线。

当然，保护并不是一切原封不动，如何协调改建和保护的关系，使城市历史在旧城改造中得以延续和发展，成为一个新的课题。

目前，西工区在特色文化街区建设中摸索出一系列经验，但仍存在主城区土地资源有限、集约化利用土地迫在眉睫的问题。

由于旧城改建项目各自独立运作，在土地出让和规划审批上单独实施，造成文物保护、建筑风格、城市面貌无法统一，并且相邻地块规划上需要互相退让地界，造成土地资源的浪费。

例如，西工区区市技校及周边地块东至纱厂南路、西至永昌路、南至汉屯路、北至健康西路，总面积约130.2亩。

由于历史原因，该地块被分割为若干个项目。

按照目前土地公开出让的原则，每个项目都将会由不同的开发企业竞得土地使用权。

但在项目实施过程中，每个企业都有不同的商业定位和设计风格，这将造成在如此小的地块范围内存在若干种城市建筑风貌，并且各个项目相互间都需要按规范退让地界，造成土地利用率低。

建议：一是连片统一规划审批，将规划方案附于土地出让条件中，然后可以分块实施，以提高土地利用率，统一城市建筑风貌，充分体现时代特征、地域特点、民族特色以及产业优势，将文化和产业融入旧城改造中，让深厚的历史文化底蕴、现代商业元素与旧城改造相结合，以此彰显城市的个性和特色。