策源XXXX年天津复地温莎堡营销实施方案
天津市海逸长洲营销策略方案150页
■ 把海涵计划能量转换至海逸长洲
◇ 至此，我们建议“海涵计划”其实就等同于“海逸长 洲”的品性、个人特质、风格，与产品的口气，都 是一样的。
实现>>Realize（是一种真相）
海逸长洲，是海涵计划起步区的实现。
■ 第三阶段：公开深耕期。
目标：强调精神层面，再次提升项目形象。 使海逸长洲具象化，把风景区内的高 层建筑豪宅生活表现出来。
主题——世界／高层／豪宅
叁、从文案来看广告口气、方针
<女首长形象给予产品定位身份证>
□ 产品拟人化的必要性。 □ 海涵计划、海逸长洲的拟人角色定位。 □ 确定广告文案口气。 □ 确定广告文案的辅助口气。
◇ 那么“海逸长洲”的能量站在“海涵计划”的立基点 上，亦是一个“大的楼盘，有高层，也有独栋，更 有许多额外的设施、岛屿、岸区等等”。
■ “海涵计划”造就“海逸长洲”
<从两者关系来看>
◇ 海涵计划是“虚”，海逸长洲是“实”。 因此，海逸长洲不是海涵计划“变”出来的，而是
一直都存在的，其格局不是“保持”的问题，只是 “说 明”的问题。 ◇ 因此，“海涵计划”并无需在此时间点上“消失”。
肆、 “心灵富豪”的定义与内函说明
<谁能打造“心灵富豪”，即成为销售高端产品的赢家>
■ 从“心灵”谈起
<地产“智能”营销时代来临 > 首先谈“心灵”这个词，从“文化是2004年营销策略 的主角”，说到以心灵层面的营销策略，在“中国地 产销售史”上的三个阶段转变“体能、技能、智能”， 1992年到2004年的10年之间，地产进入空前竞争时期， 心灵也代表着中国50年内“贵族养成”的过程，终端 是居住“质”代替“量”的时代来临。
天津门店活动策划方案
天津门店活动策划方案一、活动背景分析随着经济的不断发展，门店活动在吸引消费者、增加销量、提升品牌形象等方面起到了重要的作用。
然而，门店活动的策划与执行并非易事，需要经过充分的市场调研、合理的活动目标制定、人员配备等多个环节才能达到预期效果。
天津作为一个经济发达的城市，门店活动的策划更需要有针对性和创新性，以吸引消费者并打开市场。
二、活动目标1. 吸引更多的顾客到门店购物，提高销售额和利润；2. 提升门店的品牌形象，增加消费者对门店的认可度；3. 增加销售量，清理库存，提高运营效益；4. 提高员工的参与度和凝聚力，推动团队合作。
三、活动时间和地点1. 活动时间：根据市场调研确定，一般选择周末或假日；2. 活动地点：门店所在位置或附近繁华商圈。
四、活动策划1. 确定活动主题和形式：- 主题可以根据季节、节日、产品特点等来确定，如春节促销、夏季清仓、新品发布等； - 活动形式可以选择促销折扣、赠品、特价品、拼团或抽奖等多种方式。
2. 制定活动预算：- 通过市场调研和历史数据分析，确定门店活动的预算；- 预算要充分考虑各个环节的费用，包括促销物料费用、活动奖品费用、员工培训费用等。
3. 筹备活动物料：- 制作海报、横幅、广告牌等宣传物料，吸引消费者的目光；- 准备活动所需的赠品、特价品、抽奖奖品等，确保有吸引力；- 根据活动主题制作宣传手册、宣传单，让顾客了解活动内容。
4. 市场调研和宣传：- 通过市场调研确定目标消费者群体和他们的购物习惯；- 根据调研结果制定宣传方案，选择合适的渠道进行宣传，包括户外广告、电视媒体、社交媒体等；- 利用门店内部宣传，如悬挂海报、播放宣传视频，提醒顾客活动的举办时间、地点和内容。
5. 安排活动流程：- 活动前准备：包括布置门店、整理商品、培训员工、备齐赠品和奖品等；- 活动当天：保持良好的门店形象，接待顾客并参与活动，保证活动的顺利进行；- 活动结束：做好活动结算和总结，分析活动效果并提炼经验，为下一次活动提供参考。
天津房地产营销策划方案
天津房地产营销策划方案一、背景分析房地产市场是一个高度竞争的行业，在天津这样一个经济发展快速的城市，房地产市场更是竞争异常激烈。
近年来，随着房地产行业的快速发展，市场上项目众多，消费者的需求也更加多元化和个性化，对营销策划提出了更高的要求。
因此，制定一套科学、有效的房地产营销策划方案至关重要。
二、目标市场分析1.目标群体：以中产阶级家庭为主的购房群体。
2.目标市场：以天津市中心城区为主要市场，辐射周边城市。
三、竞争环境分析天津市目前的房地产市场竞争环境较为复杂和激烈，市场上出现了众多房地产开发商，项目众多，竞争激烈。
主要竞争对手有万科、恒大、金科等知名房地产开发企业。
四、市场定位在激烈的市场竞争中，我们要明确自己的市场定位，根据目标群体的需求和竞争环境制定适合的市场策略。
我们的市场定位是高端房地产开发商，致力于打造品质卓越的房屋产品，提供优质的售后服务。
五、核心竞争力分析1.产品优势：专注于高品质的房地产开发，注重设计和材料的质量。
2.品牌优势：拥有良好的品牌形象和声誉，品牌认知度较高。
3.服务优势：提供全方位的售前和售后服务，满足消费者的个性化需求。
六、营销策略1.产品策略(1)产品定位：推出高品质的房屋产品，满足目标群体的需求。
(2)产品差异化：通过独特的设计和材料选择，打造与众不同的产品。
2.价格策略(1)定价策略：制定合理的价格策略，既能保证利润，又能与市场价格相竞争。
(2)促销策略：定期进行优惠促销活动，吸引潜在客户。
3.渠道策略(1)线上渠道：建立自己的官方网站，并将产品信息发布在房地产平台上，提高品牌的知名度。
(2)线下渠道：与中介机构合作，通过线下渠道进行推广和销售。
4.推广策略(1)广告宣传：通过电视、报纸、互联网等媒体进行广告宣传，提高品牌知名度和认知度。
(2)活动策划：参加相关房地产展览和城市活动，加强品牌和产品的推广。
5.战略合作与有影响力的地产中介机构合作，共同开展销售和推广活动，提升品牌形象和市场影响力。
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销售推广活动建议总结计划执行方案
地产痴人 2016年
地产销售团队
[案场业务管理制度]
针对项目，在业务体内制定各类执行制度，在人多，事多，固 定环节和特殊环节同时出现时，仍然保障一切业务顺利流畅进 行。
项目营销总控图——
时间 营销节点 销售节奏 5月 6月 7月 8月 9月 15月 开盘 15月 12月 新春答谢
本阶段工作内容方向
【品牌需要持续证言！】
——利用老客户答谢活动&艺术展&产品跨界推广 通过政府&城市利益点赞助全市性活动；艺术及产品跨界活动，以 地产集团品牌为主，进而推出XX谷独栋产品。
500强 地产品牌 文化城 半山 巨制
【品质需要切身亲见！】
——现场持续小活动—— 通过第三方乐居、搜房、北晚等，邀请老客户， 针对不同产品目标客群，做小型的主题答谢活动， 老客户可带朋友参见，以促成老带新的拓展目的。
短信/户外 项目开盘 后续其它活动
临时接待中心开放 暨政府答谢酒会 形象折页、模型、DM、户型
样板房展示
形象楼书、礼品、VIP系列
3 3
项目定位
■整体定位■形象定位■客户定位■产品策略■价格策略■推广策略
客户需求
本项目对 应的价值 体现
地理位置优 越 黄金地段商 铺有着唯一 性、稀缺性、 不可复制性 的特点 重点工程 政府保障回 报稳定
宣传为主，不进行大规模投放。
项目可以利用的资源 国际会议：如全球经济峰会、世界脑库论坛 私人会所：VIP会员
名车经销商：捷豹、雷克萨斯、宾士、法拉利等VIP会员
游艇经销商 各大商会：新加坡、香港、台湾等 民间企业：民营经济高峰论坛等 整合媒体活动、协会活动、峰会活动、论坛活动进行全方位的事件推广。
2019天津复地温莎堡别墅-营销策划方案 82P
赭石印记——伯明翰之旅
暑假小客户活动
别墅装修大讲堂
操作思路
结合赭石调性、温莎堡的户型，为 业主讲解装修的风格、材质、费用 等。
主讲人：陈怡 （博轩园室内装修设计大师，对欧 美中产品味设计颇有心得。）
软文宣传
1、复地温莎堡——伯明翰的赭石日记。 2、津门小绅士，空港挥杆忙 3、复地温莎堡——有故事的别墅
赭石本色！
复地温莎堡年销12亿，创天津楼市、别墅市场双冠王
活动建议
LEXON----浪漫法国 时尚品牌，这个1991 年由一个名叫Rene Adda的人所创立的年 轻品牌，旗下设计成 员来自全世界，他们 不断地参加东京、巴 黎、伦敦等地的国际 型大赛，并屡次获得 设计大奖。
绅士用品展卖
软文宣传
文案示意
与温莎堡一样难得的是，男人的得体与优雅
复地温莎堡，情境样板间开放，5月联排别墅“红庭”加推，敬请关注。
视觉说明：更衣间内，模特实拍，一个妻子在给丈夫系领带
文案示意
知交天下，无论烟斗或清茶
复地温莎堡，50平米大客厅，满足开放的中国人社交的需要。 复地温莎堡，情境样板间开放，5月联排别墅“红庭”加推，敬请关注。
费用匡算：全年20万
软文宣传
1、复地温莎堡——波士顿的赭石日记。 2、复地温莎堡，汇聚世界最饱满的赭石色彩 3、复地温莎堡，天津高尔夫别墅价值代表作
网络、短信、广播
1、样板间开放预告 2、复地温莎堡，联排别墅红庭5月加推
三次蓄客期 5月开盘后——9月开盘前
阶段任务
1、广告：示范区实景感染+细节呈现 2、软文：机场、高尔夫别墅投资价值+细节故事 3、活动：高尔夫主题活动
操作思路：
从成交客户中，每季度甄选3名幸运者，免费 去英国（美国）旅行，零距离体验赭石建筑 和英美绅士风尚。形成持续性的市场聚焦和 话题炒作，使全年体验之旅的主题名副其实。 出发、在途、归来皆可设置炒作点。图片、 视频、文字，都可作为传播工具进行大众传 播，带回来的物品和照片可作为现场道具陈 列展示于我们的售楼处。当12个月之后，温 莎堡的售楼中心，必然成为全天津最丰富、 最动人的赭石文化体验中心。
天津红酒营销策划方案模板
天津红酒营销策划方案模板一、背景分析天津是一个经济发达、消费水平较高的城市，红酒作为一种高档饮品，具有浓厚的文化底蕴和消费升级的需求。
随着人们对生活品质的要求不断提高，红酒市场进入了快速发展的阶段。
天津红酒市场潜力巨大，但竞争也非常激烈，因此需要制定一套切实有效的营销策划方案。
二、目标市场分析1. 目标消费群体通过市场调研，我们发现天津红酒的消费群体主要是中高收入的城市居民，特别是25-45岁的中年人群，这一群体对红酒的品质和文化内涵有着较高的认可度。
2. 目标市场规模天津市人口众多，消费水平较高，因此红酒市场的规模非常庞大。
市场调研显示，天津市每年红酒销量约为50万箱，市场规模约为5亿元。
三、竞争对手分析1. 主要竞争对手天津市红酒市场竞争激烈，主要竞争对手有国内外知名红酒品牌。
国内品牌有张裕、长城、小酒鬼等，国际品牌有法国的拉菲、澳大利亚的彼得雷郎等。
2. 竞争对手优势竞争对手在品牌知名度、产品质量和市场份额方面具有一定的优势。
他们拥有庞大的销售网络和市场渗透能力，能够迅速占领市场份额。
四、产品定位基于市场调研结果和竞争对手分析，我们将天津红酒定位为高端品质、浓郁文化内涵的红酒产品。
通过打造天津特色红酒品牌，提升品牌知名度和美誉度，满足中高收入人群对红酒品质和文化的需求。
五、营销策略1. 品牌建设建立天津红酒品牌形象，强调产品高品质、文化内涵和天津特色。
通过专业的包装设计和标识，塑造品牌形象，提升消费者对产品的信任度和认可度。
2. 渠道拓展打造多样化的销售渠道，包括超市、餐厅、酒吧等，以便消费者能够方便地购买到天津红酒。
与餐厅、酒吧等商家合作，提供特殊优惠和支持，增加产品曝光度和销售量。
3. 产品附加值提升通过与美食、文化等领域的合作，将天津红酒与其他产品或体验进行联合销售，提升产品附加值。
例如与天津本地特色美食进行搭配销售，或在活动中提供红酒品尝和文化体验。
4. 市场推广利用社交媒体、网络平台、电视广告、宣传册等多种手段进行市场推广。
某楼盘营销策略方案
某楼盘营销策略方案“顺驰—汉沽第壹城”营销策略方案（天津灵狮广告文化发展有限公司）目录：第一篇：分析篇一、市场背景：二、竞争对手分析：三、已售产品分析：四、已购客户分析：五、产品前期市场推广简要分析：六、分析总结：第二篇：策略篇一、项目营销目标：a) 项目的总体销售目标b) 分阶段的销售目标：二、项目总体营销策略1、项目整体营销思路2、销售现场策略3、价格策略4、渠道策略5、推广策略第三篇：执行篇一、月度营销推广方案1、财务指标2、推广目标3、渠道4、销售控制5、现场说辞要求6、推广主线7、推广步骤1）推广主题a) 宣传时间b) 宣传内容c) 宣传意义d) 宣传媒介2）配合活动主题a) 活动时间b) 活动内容c) 活动对象d) 资源整合第一篇：分析篇一、市场背景：汉沽位于天津东部滨海地区，是天津滨海新区的重要组成部分，辖区面积441.5平方公里区政府坐落在寨上街辖区内，全区共有常驻人口17万。
汉沽是我国重要的化学工业基地之一，已形成以海洋化工为主，多门类综合发展的工业体系，全区共有工业企业300余家，主要有制盐、化工、轻纺、服装、冶金、机械加工等十多个工业门类。
汉沽不仅是一个工业重地，而且还是一个鱼米之乡，盛产水稻、水果及水产品。
其中的茶淀葡萄和水产品久负盛名。
顺驰第壹城所在寨上街，其南部为天津老牌化工企业—天津化工厂，她曾为汉沽区的发展立下了汗马功劳，但随着改革开放的进行及国有老企业的通病，企业的效益大不如前，也在某种程度上影响了汉沽区的发展。
随着汉沽新一届领导班子对当地经济结构的调整，将第三产业作为汉沽区结构的补充体，使汉沽成为一个经济结构多角化的地区，从而保证汉沽区经济的健康、可持续发展。
汉沽当地房地产市场的发展，应该是从今年正式开始，正继房地产、井田置业、开发区晟达房地产、绿地置业及顺驰地产在寨上街开发主流房地产产品开工面积达到了20万平米以上。
在比较初级的汉沽房地产市场中，不管是市场先入者，还是市场后来者，基本都得了较好的市场回报。
天津文化街营销策划方案
天津文化街营销策划方案一、背景分析天津是我国历史文化名城之一，有着丰富的历史遗产和传统文化，而天津文化街作为天津历史文化的代表之一，具有独特的文化魅力。
然而，在现代社会的快节奏发展中，传统文化逐渐被忽视。
为了保护和传承天津传统文化，提高文化街的知名度和吸引力，我们制定了以下天津文化街营销策划方案。
二、目标和目标群体1.目标:(1) 提升天津文化街的知名度和形象。
(2) 增加天津文化街的客流量和销售额。
(3) 促进天津传统文化的传承和发展。
2. 目标群体:(1) 天津市民和游客。
(2) 外国游客和商务人士。
三、营销策略1. 定位策略: 将天津文化街定位为重要的文化旅游景点。
通过整合历史文化资源，打造具有艺术、历史、传统文化等特色的街区，以吸引更多的游客。
2. 品牌定位: 通过建立独特的品牌形象，将天津文化街打造成集特色街区、休闲娱乐、文化展览、商务交流等功能于一身的地标性旅游品牌。
3. 传播策略: 通过多渠道、多媒体的传播手段，扩大天津文化街的知名度。
采用线上、线下相结合的方式进行文化活动的宣传，包括线上推广、社交媒体运营、户外广告、宣传活动和媒体合作等。
4. 营销活动策略: 通过各类文化活动增加天津文化街的吸引力和知名度。
常规活动包括传统文化展览、表演、工艺品展销会等，也可以结合当代艺术、创意设计等元素进行创新活动。
5. 服务品质提升策略: 提高天津文化街的服务品质，增加游客的满意度和再次光临的意愿。
包括提升商铺服务意识，培训员工素质，提供优质的导览服务，增加停车位等。
四、具体实施方案1. 线上推广:(1) 建立天津文化街官方网站和微信公众号，提供最新的活动信息和文化街导览。
(2) 制作宣传短片和图片，发布在社交媒体平台上并推广。
(3) 与旅游相关网站合作，增加天津文化街的曝光度。
2. 社交媒体运营:(1) 在微博、微信、新浪微博等社交媒体上开展推广活动，增加关注度和粉丝数量。
(2) 与旅游达人、博主等合作，通过他们的社交平台进行推广。
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25
6049.38 12362.05
55%
11
43%
33
4999.66
4%
16246.74
12%
洋房A1
88
23754.72
68
18438.1
78%
20
5316.62
4%
洋房A2
88
12909.48
80
11737.44
91%
8
1172.04
1%
洋房A3
88
11083.68
81
10202.18
92%
7
双拼 联排A 联排B 联排C 洋房A1 洋房A2 洋房A3 洋房A4 小高层
公寓
根据产品套值分布，联排B以及洋房A2、A3作为边缘价值产品，定位较为尴尬，推盘时 应力图在第一销售周期内予以去化，以明晰全案产品价值条线、避免产品自我冲突。
复地温莎堡销售及库存情况汇总表
户型 总套数 总面积 去化套数 去化面积 面积去化率 剩余套数
➢ 成交面积：2月达到全年峰值，新政后出现第 一个下滑期；调控加剧信贷紧张，传统“金九” 热度不复往年，10月开始是第二个下滑期，市场 观望情绪持续并有加剧态势
8000 ➢ 成交均价：全年9300元/㎡左右，新政后达到
6000 8000元/㎡全年最低点；年底调控加剧，但均价
并未降低，刚需产品销售受抑制，导致市
856229 919211 744732 453000
9435
9464
9505
9864
80.79
87.00
70.79 44.68 数据来源：富思博得
1400000 1200000 1000000
800000 600000 400000 200000
量升 价跌
量跌 价涨
量升 价跌
量跌 价升
12000 10000
保有完整
销控分散
第三部分 市场环境分析
2011年市场分析
2011年天津市场分析 2011年区域市场分析 2011年竞品销售分析 2011年市场环境分析
天津市场
指标 时间 1月
2月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月
11月
成交套数（套） 8483 9068
6286
4801
8274
7232
7963
8214
产品分布情况
2012年全年可售套数共计643套， 销售面积131955.55㎡， 销售额约161212万（含2.2期）
2.1期别墅存货量大，其中邻近高尔夫 一侧的优质资源（所有双拼及部分联 排）产品保有相对完整，二期东南侧 别墅产品有销售但销售情况较分散。
未售出 销售率30% 销售率50% 销售率70% 售罄
成交均价 10329
（元/平米）
销售额 （亿元）
6.58
2月 1056 108584 9387 10.19
3月 534 59462 9392 5.59
4月
5月
6月
566
1810
1042
58873 159787 99937
9577
8293
8954
5.64
13.25
8.95
7月 885 90399 9056 8.19
0 2011年1月
2011年3月
量涨 价跌
2011年5月
2011年7月
2011年9月
量跌 价跌
12000 10000
➢ 成交面积：5月区域内竞品频繁推盘，成 交面积达到全年峰值，新政后和10月是两 个下滑期，与全市市场状况一致；11月跌
8000 为全年谷底
881.5
1%
洋房A4
88
16203.88
56
10310.45
64%
32
5893.43
4%
小高层
234
23994
0
0
0%
234
23994
18%
1.联酒排店产式公品寓面积80占比超60过0050%，其0 中联排0C全部项目存量0%的1/38，0 是绝对6的000项目主力5%产品、
年度推合计售的重125点2 ； 286813.6
8767
7347
4189
成交面积（平 902903 959005
米）
成交均价（元/ 9106
平米）
8829
销售额 （亿元）
82.22 84.67
620227 8326 51.64
全市成交量价关系图
505247 9670 48.86
808813 9883 79.93
732704 9379 68.72
843861 9177 77.44
保底签约10.5亿元
冲刺签约12亿元
第二部分 现有产品存量
剩余库存盘点
产品线单套产品价值盘点
1000
950
900
800
700
750
600
500
470 420
400
420 330
300
360 250
200 100
300
170 150
150 140
220 190 120
0
70 60
别墅产品
洋房产品 刚需型产品
609
154858.05
54%
643
131955.55
100%
2.双拼作为明星产品，产品的推售应结合联排产品贯穿全年；
3.洋房产品存量较少，对全年任务影响较小，应尽快清货以明晰产品线；
4.小高层产品虽然面积占比接近二成，但户型偏紧凑实用，应考虑利用上半年节点推售，
力求主力及早消化；
5.公寓产品在下半年才能推出，蓄客周期长，应力求开盘即清。
2012年复地温莎堡营销实施方案
Tianjin Shen Gang Land Development Co., Ltd.
前言
2012年因应市场的不确定性变化， 我们将会采用折扣策略实施低开高走、 分阶段制造节点的方针，大量结合圈层 营销、渠道营销，跑赢弱市！
第一部分 2012年销售目标
2012年全年销售目标
剩余面积
存货占比
联排A
146
46115.33
82
25871.45
56%
64
20243.88
15%
联排B
76
19940.58
66
17314.78
87%
10
2625.8
2%
联排C
282
87154.1
138
42572.22
49%
144
44581.88
34%
双拼A 双拼B
24
11049.04
13
58
28608.79
4000
场表象为量跌价升
2000
0 2011年1月
2011年3月
2011年5月
成交面积（平方米）
2011年7月
2011年9月
0 2011年11月
成交均价（元/平方米） 注：数据来源网签数据，量价走势与实际市场走势滞后1个月左右
区域市场
指标 时间 1月
成交套数 585
（套）
成交面积 63725
（平米）
8月 863 91047 9397 8.56
9月 686 74413 9390 6.99
10月 799
11月 336
83311 35200
9594
9047
7.99
3.19
东丽区成交量价关系图
数据来源：富思博得
200000 180000 160000 140000 120000 100000
80000 60000 40000 20000