《物业管理法规》教学提纲
《物业管理法规》课程教学大纲 .doc
《物业管理法规》课程教学大纲一、课程介绍物业管理法规是物业管理专业必修的专业核心课程。
承担着培养学生法制意识和依法办事能力的重要任务，该门课程具有很强的理论性、实效性和应用性。
本课程意在培养学生具备物业管理法规知识和法律素质，能运用法律知识做好事前物业法律咨询与解答服务，能正确运用物业管理法规知识来处理物业服务企业与客户之间的各种纠纷，提高自身的服务管理水平，从而更好地为客户提供服务、建立和谐社区。
对该课程内容的掌握将引导学生深入专业体系，有助于学生全面了解物业管理业务的规范开展，对于学生全面了解物业管理行业具有较好的积极作用，同时也为后续课程的开展奠定了坚实的基础。
二、课程目标三、主要教学方法和考核形式（一）主要教学方法讲授教学法、启发式教学法、引导式教学法、案例分析教学法、讨论式教学法、习题讲解式等。
（二）考核形式本课程为考试课。
课程考核采用过程性和结果性相结合的方式，过程性的方式包括课堂参与度、案例讨论等；结果性的方式为期末闭卷考试。
过程性考核占总成绩的50%（其中课堂参与度占20%，作业占30%。
），结果性考核占总成绩的50%。
过程性考核的具体要求如下：课堂参与度评价考核表作业完成情况考核表四、教材及教学参考资料（一）建议教材物业管理法规，王锡耀编著，中国人民大学出版社，2018年。
（二）教学参考书1. 物业管理常见法律问题及纠纷解决法条速查与文书范本，法律出版社法规中心编著，法律出版社，2018年。
2. 物业管理条例：实用问题版，法律出版社大众出版编委会编，法律出版社，2018年。
3. 物业管理条例注释本，法律出版社法规中心编，法律出版社，2017年。
4. 物业管理法规(第2版)，安海峰编，北京理工大学出版社，2016年。
（三）推荐网站（1）中国物业管理协会（2）物业头条（3）福建省物业管理协会（4）深圳物业管理协会网站（5）中国物业服务顾问网（四）推荐公众号（1）物业管理（2）中国物业管理协会（3）物业管理资讯（4）万科物业说（5）物业观察（6）北大物业讲堂五、学时分配表教学内容第一章法及物业管理立法（支撑课程目标1.1、2.1）教学目的：了解法及法律的基本知识，了解物业管理行业的发展历程，以及国内外物业管理法律的产生和发展过程。
《物业管理》教学指导大纲
精心整理《物业管理》教学大纲第一部分大纲说明课程代码：总学时：40学时开课对象：房地产经营管理专业课程性质与设置目的、任务：本课程是房地产经营管理专业的一门主干课，通过本课程学习，使学生初步掌握物业管理的基学、第一节物业管理的基本概念一、物业与物业管理的内涵二、物业管理的基本内容三、国内外物业管理的发展第二节物业管理的特点与原则一、物业管理的特点二、物业管理的类型三、物业管理的基本原则第三节物业管理的职能与作用一、物业管理的职能二、物业管理的作用第二章物业管理机构讲授6学时讲授要点及学习目标：主要讲授物业管理机构的组建及内容，讲授物业管理企业、业主委员会权利、义务及相互关系。
通过学习，使学生对物业管理企业、业主委员会的组建、各自权利、义务，物业管理企业、业主管理委员会的关系有个全面系统的认识。
第三章物业管理市场及其管理体制讲授2学时讲授要点及学习目标：主要讲授物业管理市场及其竞争机制，讲授物业管理市场的三级管理体制。
通过学习使学生对物业管理市场和我国现行物业管理市场的三级管理体制及其主要职责有个全面的认识。
关键概念：物业管理市场、物业管理行业协会讲授重点：物业管理市场竞争机制，政府、行业协会对物业管理市场的管理，物业管理企业的自我管理讲授难点：物业管理企业的自我管理第一节物业管理市场的形成及其竞争机制一、物业管理市场的形成二、物业管理市场的竞争机制第二节物业管理市场的三级管理体制一、政府对物业管理市场的宏观管理二、行业协会对物业管理市场的中观管理三、物业管理企业的自我管理一、二、三、一、物业管理纠纷产生的原因二、物业管理纠纷处理方式第五章物业管理程序讲授4学时讲授要点及学习目标：主要讲授物业管理的早期介入和前期管理的含义和内容，物业管理的接管验收、物业入伙手续、物业的装修管理的管理要点，使学生初步掌握物业管理的全过程。
关键概念：物业管理的早期介入、物业前期管理、物业的接管验收讲授重点：物业管理的早期介入和物业前期管理的概念，物业的竣工验收与接管验收的关系，物业入伙文件，物业装修管理的权限讲授难点：对物业管理早期介入的认识，物业接管验收与竣工验收的关系，物业装修管理的权限第一节物业管理的早期介入一、物业管理早期介入的认识二、物业管理早期介入的内容三、物业前期管理的含义第二节物业接管验收一、二、一、二、三、四、一、二、三、四、程序讲授重点：物业管理招标投标的概念与原则，招标方式与程序，投标程序讲授难点：招投标的程序第一节物业管理招投标的原则和特点一、物业管理招投标的概念二、物业管理招投标的原则三、物业管理招投标的特点第二节物业管理招标一、物业管理招标方式二、物业管理招标程序三、物业管理招标内容第三节物业管理投标一、物业管理投标的前期工作二、物业管理投标的实施程序三、物业管理定标后的工作第七章物业管理资金的筹集和使用讲授3学时，实验1学时通一、二、三、一、二、三、房屋修缮管理的基本理论与管理内容，房屋设备设施管理内容及其相关管理制度。
物业管理法规教学讲义
物业公司对陈提供物业管理服务的承诺以及陈 愿意接受服务和物业管理的明确表示。但是双 方并未就陈的财产由物业公司保管签订过保管 合同或有其他约定，物业公司也就无保管陈摩 托车的义务。因此，尽管物业公司对小区的安 全负有日常管理的义务，但其所承担的小区安 全防范只是协助义务。
但缺乏国家级法律规范
• 2.立法涵盖性和浓度不够，层次较低 • 3.缺乏科学的物管理论体系，立法要领不清，
指导思想混乱
• 1.4.2物管立法的重要性 • 1.只有通过规范物管行业的行为 • 3.只有通过立法，才能从根本上保证业主利益 • 4.只有通过立法，才能管理好物管市场
第二章业主大会与业主委员会
• 学习目的与要求： • 了解：1.业主委员会章程的主要内容；2.业
主公约的主要内容；3.住户手册的主要内容
• 掌握：1.业主的权利与义务；2.业主大会的
职责；3.业主委员会的职责
2.1业主的权利与义务 2.1.1业主的概念 2.1.2业主的权利与义务 2.2业主大会 2.2.1业主大会的组成 2.2.2首次业主大会 1.前提条件 2.筹备条件 3.程序 2.2.3业主大会的职责 2.2.4业主大会
• 目前，一些小区业委会越俎代庖现象比
较严重，动辄提起诉讼；有的业委会虽 然形式上通过了书面投票表决，而在征 询意见时往往写上：如果你未在规定的 时间里将征询意见表寄回业委会的，则 视作你同意诉讼。这种做法是法律本身 所禁止的。法律明确规定：投票表决有 三种，即同意、反对、弃权。因此既不 能将弃权票加在反对票身上，更不能将 弃权票强加到同意票的头上。
第三章 物业管理企业
• 3.1物业管理企业的性质和种类 • 3.1.1物业管理企业的性质 • 1.物业管理企业 • 2.物业管理企业的性质 • （1）物业管理公司是独立的企业法人 • （2）物业管理公司属于服务性企业 • （3）物业管理公司是现代化城市建设和管理的重
《物业管理》教学大纲
《物业管理》教学大纲一、课程的性质、地位与任务物业管理是一门新兴的管理科学，它即是房地产综合开发的延续和完善，又是现代化城市管理和房地产经营管理的重要组成部分。
讲授本科程的目的，让学生掌握物业管理的基本能力和方法及其基本运作规律，培养学生实际管理的能力。
为将来参与房地产开发建设及其管理打好扎实的基础。
二、教学基本要求本课程是本专业的专业选修课。
掌握这门课程的思想，理论和方法是学生应具备的基本素质之一。
在本课程的教学中，必须强调理论与实践相结合的原则，内容要科学性，连贯性和系统性。
通过教学，案例分析和社会调查达到下列基本要求：1.掌握物业管理的基本理论框架2.掌握物业管理的基本运作规律3.熟悉物业管理经济活动中的融资渠道，了解物业管理的经济核算方法与财务分析4.熟悉物业综合管理，房屋及设备管理，经营小区管理的运作程序，内容和方法。
5.了解物业管理发展的历史，现状及发展趋势，并了解国外成功的管理经验。
三、教学学时分配表四、教学内容与学时安排第一章多媒体技术的基本概念……2学时本章教学目的和要求：掌握物业管理概念，理解物业管理内容，理解物业管理的特点与原则，物业管理的历史与现状。
重点和难点：物业管理概念，物业管理内容，物业管理的特点与原则，物业管理的历史与现状。
第一节物业管理概念一、物业管理内容二、物业管理注意事项第二节物业管理的特点与原则一、物业管理的特点二、物业管理的原则三、物业管理的历史与现状第二章物业管理机构设置……2学时本章教学目的和要求：了解物业管理公司的组建，掌握物业管理委员会，掌握物业管理市场的管理体制。
重点和难点：了解物业管理公司的组建，掌握物业管理市场的管理体制。
第一节物业管理公司的组建一、物业管理委员会成员二、物业管理委员会工作第二节物业管理市场的管理体制一、物业管理市场的现状二、物业管理市场的管理方式第三章物业管理的基本运作…… 4 学时本章教学目的和要求：理解物业管理前期管理，掌握物业管理的招标与投标，理解物业的接管与验收，了解物业的装潢与管理。
物业管理培训提纲
物业管理培训提纲一、物业管理概述与实务（一）概述1、物业与物业管理的基本概念：物业、property、Estate、物业管理、物业管理公司、业主大会和业主委员会2、物业管理的理解要点：物业管理的作用和职能、物业管理的宗旨和基本内容、物业管理的服务特点3、住宅小区物业管理的分类（二）服务和服务特性1、需要理解的“服务”概念2、服务过程中与业户的接触面3、服务特性及案例（三）《物业管理条例》概述和部分条款解析（四）相关法律、法规、政策性文件导读（五）公司内部管理应订立的规章制度二、关于物业费和维修资金物业服务费用（物业管理费）物业管理服务费三种类型：公共性服务费、公众代办性质的服务费、特约服务费定价程序及起算日物业服务费的预收维修养护专项基金（维修基金、修缮基金）筹集维修基金及其收取特性维修基金的使用及管理住宅电梯和水泵运行费装修垃圾清运费思考题1、物业管理的日常服务包括哪些内容？2、物业管理服务费包括哪三种类型？3、物业管理安全特性的小特性主要有哪些？客户服务中心：岗位职责不是一般意义上的前台，承担的服务功能是全方位的。
管理服务中心作业，全方位熟悉情况，特别是可能发生的报修，水，电，煤气。
收费考核目标责任制收费台帐物品摆放，笔、纸客户档案管理（齐全，不遗失，不泄密）收银作业、准备工作、注意事项及时公告（通知）住户事项住户手册特色服务内容——服务流程（订报、订牛奶），电话接待，报修接待，投诉处理，服务交办单开具、汇总、报修记录、回访接管验收验交房工作计划案例：1、搬物品损坏2、拉保安保洁脱岗3、介绍中介公司、搬场公司、清洁公司、家政服务公司、饮水公司（介绍、推荐、帮助联系），安全、卫生问题，经营收入、服务与风险作业规范：作业规范，共同达标规范，承诺兑现保安——仪表仪容礼节礼貌规范前台工作规范物业管理服务规范与标准一、基本原则1、礼貌2、缴费3、诚实为本4、坚持工作标准二、基本标准1、窗口规范2、行为规范3、岗位规范4、管理和服务考核标准三、服务承诺四、各服务环节应注意的问题案例：1、乱讲话：房屋质量是不好……水臭，有好几家人家来过了2、无交代，不落实，失约，不追踪3、业主面前废话少说：扫帚点绿化4、瞎扯蛋，不着边际，添乱：对讲机声音小一点，轻一点，是领导关照我们不要同业主讲话租赁合同交房入户：业主临时公约入住通知书，入住通知书回执，入住须知，付款明细表业主收楼流程图，内部作业程序，入住手续书钥匙及文件接收确认书，表具读数及交费确认书业主资料登记表各项收费项目解释口径装修：申请表，图纸，出入证，许可证，动明火许可证，消防措施，身份证，暂住证装修规定公告，须知，协议书，发函告示，准备公告，违规处理文件（整改通知书），签收挂号信巡检列表细化动火审批物品、施工人员进入门口把关租赁：商业用房管理责任书（业主、工商所、市容监察、居委会、物业管理处）规范行为：经营、环卫、广告、停车、治安、绿化、消防、环保、小区环境、装修、外来人员管理，计划生育管理保安仪表仪容和仪态，礼貌，礼仪，礼节和服务规范保安队员培训——详见培训纲要（教案）会操：立正姿势、稍息、跨立、停止间转法、敬礼、下蹲起立、跑步立定、齐步立定、跑步立定、交接岗、交通指挥、集合、解散、整队、报数……公司规章、劳动纪律、保安岗位工作职责、工作内容、作业标准、考核细则奖惩制度、文明执勤、业务素质要求、器械具使用、着装、仪容仪表、礼节礼貌、应急处置、消防器材、紧急常用电话（水、电、煤、火警、治安——盗抢、伤害、凶杀）保安员职责介绍、工作细则、职位说明、工作权限、职业道德工作手册介绍：执勤要求、情况记录（日期、班次、带班人、到岗与离岗时间、交接情况、值勤、检查情况、发现问题、采取措施、队长意见）通行证制作防窃车乱停车（作出规范）配合装修管理事项，搭建、空调随意安装案例：1、围捕（指挥勿乱用对讲机，电筒，对讲机电池足量，警棍，系鞋带子，不漏搜索，注意安全——防凶器、同伙接应，惊动住户，可能会脱逃路线的堵截）2、案发（保护现场，脚印，手印，白手套，帽套，鞋套，口供，记录，报警）3、停车（车未停稳，车已停止，无奈是领导关照的，此公共酒店、商场难管）4、装修期间窃案5、值勤不到位，脱岗，盲区盲点保洁（专业化、规范化）1、范围，内容2、职责3、作业程序，标准4、培训——列项、要求5、质量控制6、设备工具配置与消耗品（到位、合理）7、尊重工程维修1、准时2、动作要领规范（忌粗糙随意）3、工具箱物品标准化配置和辅助用品4、紧急情况应对反应5、电梯使用规则、说明、调试、装修期作保护，注意乱用、滥用，解困6、预防性维护维修：节省时间、降低成本、减少损失、延长设备寿命、增加设备的稳定性，解除安全隐患7、照明，设施，开启、关闭时间，位置，操作方式/执行人8、公设/住户维修反馈（回访）9、遗留工程问题整改流程、整改单，经费来源落实案例：1、鼠害（保法灭害），大楼停电，别墅电器损坏2、疏通器损伤了马桶表面人事：1、拟定落实贯彻各项人事制度和作业流程（招录工、退工、任免、考核、薪酬管理等）2、定编，人事成本核算3、咨询、收集人事相关法律、法规、政策性文件4、用工、实行其他工时制（综合、不定时）申请5、招聘、面试、录用、报到、录工、退工手续办理6、劳动、劳务协议签订及管理7、试用期考评，绩效考核，奖惩8、员工培训（导入前、新进、岗位培训）9、薪金，考勤，请假手续，相关单据管理（劳动监察，请示领导）10、养老保险，医疗、失业保险金，综合保险，住房公积金申报11、医疗就诊管理12、人事纠纷及劳动争议协调处理13、工作餐管理（订数登记，餐券发放，核销等）必须注意的五大问题1、雇佣一个不合适、不恰当的人来从事某项工作2、由于激励机制有问题，员工流动率高，员工工作不尽力3、没有有效的招聘技术，面试无效而浪费了宝贵的时间4、由于对员工缺乏培训而使企业效率受损5、人员配置不是建立在工作分析和工作说明书的基础上，人浮于事，工作职责不清以及对员工无法进行招聘、考核、晋升、奖酬、培训等，管理混乱行政:值班，巡视部位名称，巡视范围和检查标准，检查和情况处理记录（时间、第一次、第二次……）采购，价格，质量，协作厂商资讯，应急备用（盘库存/资金抵压）会务，环境检查，物品准备各类保险档案合同管理。
物业管理教案大纲范文模板
一、教学目标1. 知识目标：使学生了解物业管理的基本概念、特点、原则和内容，掌握物业管理的基本流程和方法。
2. 能力目标：培养学生运用所学知识解决实际问题的能力，提高学生组织协调、沟通协作、团队协作等方面的能力。
3. 情感目标：激发学生对物业管理的兴趣，树立良好的职业道德和服务意识，培养学生的社会责任感和使命感。
二、教学重点1. 物业管理的基本概念、特点、原则和内容；2. 物业管理的基本流程和方法；3. 物业管理的职业道德和服务意识。
三、教学难点1. 物业管理在实际操作中的难点；2. 如何提高物业管理服务的质量和效率。
四、教学过程（一）导入1. 通过案例分析，引入物业管理的话题，激发学生的学习兴趣。
2. 提出问题：什么是物业管理？物业管理有哪些特点？（二）讲授新课1. 物业管理的基本概念、特点、原则和内容- 物业管理的定义：物业管理是指对房屋及其附属设施进行维护、管理、维修和服务的活动。
- 物业管理的特点：专业性、综合性、服务性、公益性和市场性。
- 物业管理的原则：依法管理、以人为本、诚信服务、持续改进。
- 物业管理的内容：房屋及附属设施的管理、环境卫生管理、公共秩序管理、安全管理、客户服务、财务管理等。
2. 物业管理的基本流程和方法- 物业管理的流程：物业管理前期介入、物业管理招标、物业管理合同签订、物业管理实施、物业管理评估。
- 物业管理的方法：制度化管理、标准化管理、信息化管理、精细化管理等。
3. 物业管理的职业道德和服务意识- 物业管理职业道德：诚信、敬业、勤奋、责任、公正、尊重、团结、奉献。
- 物业管理服务意识：以人为本、客户至上、真诚服务、高效快捷。
（三）案例分析1. 分析物业管理在实际操作中的难点，引导学生思考解决方法。
2. 通过案例分析，让学生了解物业管理服务的质量和效率对业主生活的影响。
（四）课堂讨论1. 组织学生就物业管理中的热点问题进行讨论，培养学生的团队协作能力和沟通能力。
物业管理法规讲稿
二、 业主大会
二、 业主大会
二、 业主大会
三、 业主委员会
二、 业主委员会
第六章 物 业服务企
业
一、职能部门 二、设立与资质
三、权利和义务
一、 物业服务企业的职能部门
二、 设立与资质
二、 物业服务企业的设立与资质
二、 设立与资质
二、设立与资质
三、权利和义务
三、权利和义务
第七章 物 业管理招 标和投标
反物业管理法规的行为所应承担的法 律后果。
一、物业管理法律责任的概述
一、物业管理法律责任的概述 （三）归责 经类济型体制
过实行错单责一任的 公类有型制
无过错责任 排斥类市型场经济
形公成平过责度集任中 的计划类经型济模式
二、物业管理法律责任的种类
种类
刑事责任 行政责任 民事责任
二、 物业管理法律责任的种类
二、作用
1、规范了物业管理行为 2、保证了物业管理权利人的合 法权利 3、推动了居住环境的建设和人民 生活质量的提高。
第二节 物业管理法规的性质及渊源
一、物业管理法规的性质
它具有民事性质的规范和行政 性质的规范
物业管理法规体现民法的性质：物 业服务公司与业主的地位平等。
体现民事 性质
如物业买卖、租赁、抵 押等。
二、 效力、履行、变更或终止
二、 效力、履行、变更或终止
二、 效力、履行、变更或终止
二、 效力、履行、变更或终止
二、 效力、履行、变更或终止
二、 效力、履行、变更或终止
三、 违约责任
第九章 物 业管理服
务费
一、概述
二、物业管理服 务费的定价 三、收缴及监督
一、 物业管理服务费的概述
物业管理法规说课稿
物业管理法规说课稿一、课程设置定位（一）课程性质及作用该课程是一门必修的专业核心课程。
根据物业管理公司的客户服务部、工程维修部、安保部等各岗位的工作人员都必须具备一定的物业管理法规知识，能运用物业管理法规来处理物业公司与业主之间的各种纠纷及事务这一岗位能力要求，《物业管理法规》以培养学生具备物业管理法规知识和法律素质，运用物业管理法规知识分析、处理物业纠纷，并融法规知识于物业管理日常事务中，更好为业主提供服务、建立和谐物业小区为课程培养目标。
（二）课程目标定位（知识、能力、素质）1、使学生掌握《物权法》、《物业管理条例》等物业管理常用的相关法律、法规和政策的基本知识，正确认识相关法律、法规和政策在物业管理活动中的作用，具备能运用法律知识做好事前物业法律咨询与解答服务，并具有能解决具体的物业管理中物业纠纷的能力。
2、巩固前面学习的《物业管理基础》等课程的知识，并为后续开设的《专业实习》等专业课程的专业知识学习、技能培养奠定扎实基础。
3、本课程与物业管理员的考证紧密联系，把课程知识和能力培养的目标与考证的基本要求结合起来，为学生报考物业管理员提供知识和能力保障服务。
二、教学内容设计1、总体设计理念：以社会需求为导向，以培养创新服务精神为灵魂，以培养职业实践技能为根本。
通过校企结合共同完成对学生能力的培养。
2、根据能力培养需要，重构教学内容。
将《民法通则》、《物权法》、《合同法》与物业管理专业知识相融合，按照现代物业服务企业的物业服务工作流程的行动内容来设计和组织教学内容。
先选取必备的法律基础知识，再按物业服务工作流程：前期物业管理招投标、物业服务合同、物业装饰装修管理、业主自治管理、物业使用和维护、物业服务收费、物业综合服务等环节安排教学内容，使教学内容“模块化”。
3、运用灵活多样的教学方法，吸引、提高学生的学习兴趣及主动性，圆满完成对学生的教学实施。
通过案例分析、案例情景演练、模拟法庭审理等灵活多样的形式，让学生熟练掌握物业管理各类典型纠纷的处理方法。
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物业管理法规教学提纲前言:养成法律意识1、法眼看世界2、法言法语一、物业管理法律关系（一）法律关系的概念及其构成要素1、法律关系的概念2、法律关系的构成要素（1）法律关系的主体（2）法律关系的客体（3）法律关系的内容（权利和义务）（二）物业管理法律关系1、物业管理法律关系的概念2、物业管理法律关系的主体（1）业主（物业所有权人）及非业主使用人（2）建设单位和物业管理企业（3）国家（4）其他组织3、物业管理法律关系的客体（1）物（2）行为（3）非物质财富4、物业管理法律关系的内容（1）业主的权利和义务（2）物业管理企业的权利和义务二、物业权属法律制度（一）物业权属的概述1、物业权属的概念2、物业权属与物权附：权利的分类一、人身权（人格权:身体权、健康权、生命权、姓名权、肖像权、名誉权、荣誉权;身份权：亲权等）二、财产权（一）物权（对世权、绝对权）1、自物权----所有权2、他物权（1）用益物权①地役权②地上权③典权（2）担保物权①抵押权：优先受尝权②质押权③留置权（合法、合乎道德）（二）债权（对人权、相对权）1、合同之债2、侵权之债3、不当得利之债4、无因管理之债（二）房屋所有权：房屋的区分所有权（三）相邻权（四）物业权属登记物权变动原则（1）公示原则（动产交付占有、不动产登记）（2）公信原则三、业主自治机构（一）业主（所有权人）（二）业主大会（性质和地位：权力机构）（三）业主委员会（性质和地位：执行机构）（四）业主公约：既约束业主也约束物业管理公司四、物业管理企业（一）、物业管理企业的形式与成立条件1、物业管理企业的形式（在我国物业管理企业的唯一形式是公司形式而不能是合伙形式）2、物业管理企业成立的条件要符合《公司法》（2006年1月适用新的《公司法》）的要求（二）物业管理企业的资质管理1、主管部门（1）国务院建设主管部门：一级（2）省、自治区建设主管部门：二级（3）直辖市建设主管部门：二级、三级（4）设区的市建设主管部门：三级2、资质条件（1）注册资金最低50万元（2）人员要求（3）已经接管的物业要求五、物业服务合同（一）物业服务合同概述1、合同的概念2、物业服务合同的概念3、物业服务合同的种类（1）前期物业服务合同①主体：开发商和物业管理企业②效力：对业主是否有效（2）物业服务合同①主体：物业管理企业和业主委员会②效力（3）业主大会和业主委员会成立后，前期物业服务合同可以随时解除。
（二）物业服务合同的订立程序1、一般程序：要约邀请（引诱）、要约、承诺2、前期物业服务合同：招标3、物业服务合同（1）业主大会选聘物业管理企业（全体业主所持投票权的三分之二通过）（2）业主委员会代表业主与物业管理企业签定物业服务合同（三）物业服务合同的违约责任与侵权责任的竟合六、物业服务费用（一）费用的来源1、专项维修资金（1）概念（2）来源:开发商预留房款的2%存入指定账户（3）资金不足的解决办法：由业主大会决定按照业主所拥有的建筑面积向业主续筹（4）所有权：全体业主2、物业服务收费（1）公共性服务收费（2）公共代办性服务收费（3）特约服务收费3、经营性收入（1）所有权归全体业主（2）用途：用于专项维修资金4、国家财政拨款（二）费用支出1、公共部分的维修养护：专项维修资金2、物业管理企业人员的工资及福利3、物业管理企业的办公费用4、国家税收和物业管理企业的利润（三）物业服务收费的价格形式1、政府定价2、政府指导价3、市场调节价4、业主定价七、物业交易（一）物业转让1、转让客体的二重性：房屋的所有权与土地的使用权（要求二者一并转让）2、转让形式要件：登记（二）物业抵押1、物业抵押---物业的交换价值抵押而不是以使用价值抵押2、物业抵押的物上代位性3、抵押标的的复杂性4、抵押的形式要件：登记5、抵押权的实现：买卖不破租赁（三）物业租赁1、租赁的时间限制：不超过二十年，超过二十年的超过部分无效2、租赁的形式要件：租赁期限6个月以上的，应当采用书面形式，否则，视为不定期3、物业租赁的登记备案：不是合同生效的要件4、承租人的优先购买权（抵押权人没有优先购买权）5、买卖不破租赁6、转租：（1）需要出租人同意（2）对物业造成损失责任的承担八、物业管理质量（1）承建单位对开发企业的保修（2）开发单位对业主的保修九、物业管理法律责任（一）民事责任1、责任的种类（1）侵权责任（精神损害赔偿）（2）违约责任（3）侵权责任与违约责任的竟合2、归责原则（1）过错责任（过错推定）[1]故意①直接故意：明知结果会发生，希望结果的发生②间接故意：明知结果会发生，放任结果的发生[2]过失①过于自信的过失：明知结果会发生，轻信能够避免②疏忽大意的过失:应当预见，但由于疏忽大意而没有预见（2）无过错责任（3）公平责任3、举证责任（1）一般原则：谁主张谁举证（2）举证责任倒置（二）行政责任（三）刑事责任十、物业管理纠纷解决（一）协商（二）调解1、民间调解2、行政调解3、诉讼（法庭）调解（三）仲裁1、或裁或审原则2、一裁终局3、仲裁非必经4、以有效的仲裁协议为前提5、与行政裁决的不同（仲裁必经）（四）诉讼1、基本制度（1）合议制度（简易程序除外）（2）公开审判制度（有例外）（3）回避制度（4）两审终审2、级别管辖3、地域管辖（1）一般地域管辖：原告就被告（2）特殊地域管辖：侵权纠纷由侵权行为地或被告所在地法院管辖（3）专属管辖：不动产纠纷4、程序十一、案例分析1、某市甲小区召开第一次业主大会，鉴于负责该小区前期物业管理的A物业公司服务质量低下、收费不合理，业主大会决议不再聘请A物业公司承担本小区物业管理，并决议聘请了B物业公司承担该小区物业管理。
A物业公司不服，拒不退出，不办理移交手续。
该市房地产行政管理部门对A物业公司的行为作出了行政处罚决定。
请问：（1）本例中存在哪些法律关系？（2）本例中哪些为法律事实？答：（1）甲小区业主与A物业公司之间的前期物业管理法律关系；甲小区业主与B物业公司之间产生新的物业管理法律关系；该市房地产行政管理部门与A物业公司之间的行政管理法律关系。
（2）业主大会不再聘请A物业公司的决议；聘请B物业公司的行为；房地产行政管理部门作出的行政处罚决定。
2、甲某住在某小区的D栋501室，乙某住在同一栋的601室，是楼上楼下的邻居。
乙某决定在自家客厅的一角新建一卫生间。
建成之后，甲某感觉特别别扭，每天在客厅都能听到楼上冲厕所的声音，而且每次坐在客厅内都会想到有人在头上上厕所，心情大受影响。
在难于忍受之下，甲某将乙某告上人民法院，要求乙某拆除厅里的卫生间。
请问：（1）甲某的诉讼要求是否合理？（2）甲、乙之间属于什么性质的纠纷？答：（1）甲某的诉讼要求合理，乙某的行为事实上已经触犯民法中相邻关系的他方合法的居住利益，在不应该建卫生间的地方建造卫生间，其形成的声音已严重干扰甲某的正常生活，应该排除妨碍。
（2）甲、乙之间属于民事纠纷，涉及的是相邻关系。
3、2004年11月，新建甲住宅小区的A建设单位通过招标方式与B物业管理公司签订前期物业服务合同，约定由B物业管理公司负责甲小区的前期物业管理，合同期限为5年。
A建设单位将该合同包含在与物业买受人签订的买卖合同中。
2005年10月，甲小区符合召开第一次业主大会的条件，并依照有关规定召开了首次业主大会，成立了业主委员会。
之后业主大会作出了解聘B 物业管理公司，重新聘请其他物业管理公司的决定。
为此，B物业管理公司与业主双方发生纠纷。
请问：（1）A建设单位与B物业管理公司之间的前期物业服务合同是否有效？（2）业主是否有权提前终止物业服务合同？答：（1）A建设单位与B物业管理公司之间的前期物业服务合同是符合法律、法规的规定的，是有效合同。
（2）业主有权提前终止物业服务合同，因为建设单位与物业管理公司之间的前期物业服务合同是暂时性的，即使前期物业服务合同约定期限，业主委员会成立后，也可随时提前解除前期物业服务合同4、王某与李某有生意上的来往，2004年5月王某欠李某货款30万元，约定1年后偿还，王某将自己的一处物业抵押给李某，作为该债权的担保。
2005年3月，王某在李某不知情的情况下，将抵押物业卖给张某。
2005年5月，王某到期未能偿还30万元货款。
请问：（1）王某是否有权将抵押物业转让？（2）李某可以怎样维护自己的合法权益？答：（1）抵押并不发生所有权转移，王某作为抵押人，依然拥有所有权，有权处分抵押物业，包括转让。
但王某对抵押物业行使权利有一定的限制，其转让抵押物业应当征得抵押权人的同意。
（2）李某作为抵押权人，拥有追偿权，具有追及性，可以追及到抵押财产的受让人即张某而行使抵押权。