土地资产管理政策与实务(上)
房地产开发企业土地增值税清算政策解读与实务操作(成都市)
• 土地增值税征收规定
房地产开发项目有下列情形之一的，税务机关可核定征收土地增值税：
1、依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的； 2、擅自销毁账簿或拒不提供纳税资料的； 3、虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定 转让收入或扣除项目金额的； 4、符合土地增值税清算条件、未按规定的期限办理清算手续、经税务机关责令限期清 算，逾期仍不清算的； 5、申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。
开发间接费用
造价咨询费
工程保险费 法律顾问费 专家评审费
支付给对设计方案、施工方案论证会所聘请的费用
开发建设阶段
开发间接费
包括按规定应由开发商承担的由物业管理公司代管的物 业管理基金、公建维修基金或其它专项基金，以及小区 入住前投入的物业管理费
开发间接费
物业管理完善费用
营销设施建造费
直接组织、管理开发 项目的费用，包括工资、 职工福利费、折旧费、修 理费、办公费、水电费、 （1）广告设施费；（2）销售环境改造费：会所、退出 劳动保护费、周转房摊销 销售楼盘（含示范单位）周围等销售区域的现场设计、 等。 工程、装饰费及工程返工损失；临时销售通道的设计、 工程、装修等费用；（3）售楼处装修装饰费：包括设计、 装修、家具、饰品以及保洁、保安、维修费。主体外搭 设的、使用用后将会拆除的售楼处还包括建造费用；（4） 样本间费用：包括样板间的设计、装修、装饰以及使用 期间的保洁、保安、维修费。主体外搭设的、使用后将 会拆除的样本房还包括建造费用
写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手
2022年《资产评估实务(一)》模拟考试7
2022年《资产评估实务（一）》模拟考试7 2022年《资产评估实务（一）》模拟考试7单选题（共30题，共30分）1.企业合并对价分摊评估中的评估对象不包括（）。
A.可辨认资产B.企业股东的部分权益价值C.负债D.或有负债2.对作为整体资产组成部分的机器设备进行评估时，对机器设备的评估依据是（）。
A.收益原则B.替代原则C.贡献原则D.评估时点原则3.某企业1月初预付8个月的房屋租金100万元，当年4月1日对该企业进行评估，该预付费用的评估值为（）。
A.50万元B.100万元C.62.5万元D.75万元4.根据用途划分，下列选项中，不属于物业类型划分的是（）。
A.居住物业B.商业物业C.工业物业D.可变物业5.采用收益法对用材林林木资产进行评估时，下列各项中不属于收益法的是（）。
A.收获现值法B.年金资本化法C.周期收益资本化法D.市场成交比较法6.PPP项目中，不需要进行资产评估的是（）。
A.项目识别B.PPP项目的执行和移交阶段C.项目公司产权转让D.公司的名称7.基准地价修正系数法从评估原理和方法论的角度划分可归属于（）。
A.市场法B.收益法C.成本法D.剩余法8.下列选项中，难以适用于市场法评估的建（构）筑物的是（）。
A.商品住宅B.商业写字楼C.标准工业厂房D.城市图书馆9.某宗地存在商业写字楼，房地产年净收益为500万元，该写字楼建筑物价值为3000万元，已知综合资本化率为11%，则该房地产的土地价值约为（）万元。
A.1500B.1545C.2500D.294510.长期股权投资评估指的是（）。
A.对投资企业的获利能力的评估B.对资本的评估C.对资本或权益的评估D.对权益的评估11.下列关于机器设备的基本特征的说法中，不正确的是（）。
A.由零部件组成B.有能量转换C.制造复杂D.零部件之间有确定的相对运动12.下列各项中不属于具有控制权股权评估特点的是（）。
A.评估程序不受限制B.关注资产权属资料完善情况C.应关注流动性影响D.可能存在控制权溢价因素13.关于评估在会计计量、审计中的应用，下列表述不正确的是（）。
土地资产管理政策和实务
2023年资产评估师-资产评估实务(一)(新版)考试备考题库附带答案1
2023年资产评估师-资产评估实务（一）（新版）考试备考题库附带答案第1卷一.全考点押密题库(共50题)1.(单项选择题)(每题 1.00 分)我国目前企业会计核算领域，按使用性质已不适合本单位使用，待处理的机器设备属于（）。
A. 生产机器设备B. 租出机器设备C. 不需用机器设备D. 融资租入机器设备正确答案：C,2.(单项选择题)(每题 1.00 分)在以财务报告为目的的评估业务中，资产减值测试的评估对象通常是（）。
A. 以公允价值计量的相关资产或负债B. 合并中取得的被购买方可辨认资产、负债及或有负债C. 已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权，已出租的建筑物D. 单项资产、资产组或资产组合正确答案：D,3.(单项选择题)(每题 1.00 分) 某被评估设备为1992年12月购入，账面原值12万元，评估基准日为2004年12月31日。
目前市场上无法获得该设备相关售价信息。
已知该类设备1992年的定基物价指数为102%，1998年的定基物价指数为116%，自1999年开始，同类物价指数每年比上一年上升4%，A. 5.34B. 6.15C. 6.65D. 7.85正确答案：C,4.(多项选择题)(每题 1.00 分) 资产处置工作中，资产评估定价在（）等方面起着十分重要的作用，引起了监管部门、社会各界和资产公司的高度关注。
A. 合理确定资产处置价格B. 确定选择资产管理公司C. 考核资产管理公司处置业绩D. 防止国有资产流失E. 防范资产处置中道德风险正确答案：A,C,D,E,5.(单项选择题)(每题 1.00 分) （）是用取得林地所需要的费用和把林地维持到现在状态所需的费用来确定林地价格的方法。
A. 林地费用价法B. 年金资本化法C. 剩余价值法D. 林地期望价法正确答案：A,6.(多项选择题)(每题 1.00 分)下列有关企业负债的说法中正确的有（）。
A. 企业负债按其流动性，可分为短期负债和长期负债B. 企业负债按其流动性，可分为流动负债和长期负债C. 流动负债是指将在1年(不含1年)内偿还的债务D. 流动负债包括短期借款、应付债券E. 长期负债包括长期借款、长期应付款正确答案：B,E,7.(单项选择题)(每题 1.00 分)机器设备类资产分为动产和不动产是按照（）进行分类的。
资产评估实务(一)收益法计算公式、房地分估模式下的土地评估知识点
收益法计算公式及应用举例（三）计算公式1.评估房地合一的不动产的价值（L＋B）不动产价值（L＋B）＝不动产净收益/综合资本化率r（4-10）式中，不动产净收益＝不动产总收益-不动产总费用根据不动产获取收益的方式时不同，可分为出租型不动产、商业经营型不动产、生产经营型不动产等类型，每种类型不动产净收益的计算方法各有不同。
2.单独评估土地的价值L（1）由土地收益评估土地价值（空地出租）（2）建筑物价值扣除法（3）建筑物收益扣除法3.单独评估建筑物的价值建筑物价值B＝不动产价值（L＋B）-土地使用权价值L（4-14）建筑物价值B＝（不动产净收益-土地净收益）/建筑物资本化率r（4-15）2【说明】（1）不动产总费用并不包含不动产折旧费。
（2）以上所列计算公式均假设土地使用年期为无限年期，但在评估实践中，应注意土地使用的有限年期，以便进行相应的有限年期计算。
（3）在选取估值模型时应注意区分报酬资本化法和直接资本化法。
（四）应用举例1.不动产概况评估对象位于某市某区，建成于2005年，用途为商业，总楼层为地上3层，地下1层，总建筑面积为地上6009.77平方米、地下1898.99平方米。
评估对象（1）位置状况。
评估对象用地四至为：东至永安路，北至道路，西侧为基督教会，南侧为永清大街。
（2）权益状况。
根据委托人提供的《房屋所有权证》（证号略），评估对象设计用途为商业。
地号（略），土地使用权类型为出让，土地使用权终止日期2043年7月30日，土地使用权面积为2145.14平方米。
评估基准日未设定他项权利。
（3）实物状况。
根据评估专业人员现场勘查，评估对象建筑物的装修标准及设备设施情况：钢混结构、外墙刷涂料，地下一层和地上一层地面铺瓷砖，石膏板吊顶，墙面刮大白。
地上二至三层地面铺地板，石膏板吊顶，墙面贴瓷砖。
供水、供电，照明系统，防火分区消防自动喷淋系统，给排风系统等。
（4）基础设施状况。
评估对象宗地红线内基础设施状况达到“六通”（即通路、通电、通讯、通上水、通下水、通热力）。
资产评估实务(一)林地资源资产评估知识点
林地资源资产评估五、林地资源资产评估（一）林地资源资产评估1. 林地费用价法（1）含义也称为成本价法，是将取得林地所需要的费用和把林地维持到现在状态所需要费用的本利之和来估算林地评估值的方法。
（2）适用范围林地购入后经改良使之适合于林业用途的林地评估。
（3）林地费用由三种费用构成①购买林地及其他为取得林地所需的费用。
②林地取得后，为造成适于林木培育而投入林地的改良费用。
③从投入上述费用时开始到评估基准日为止的年间费用的利息（包括通货膨胀）。
购买土地和林地的维持或改良的费用一般按购买或支付的原价格，不用重置值，此时计算利息采用的利率为正常的商业利率，它包括通货膨胀率在内。
如林地的购置费和各年的林地改良费均采用基准日的重置值，则其利率用不含通货膨胀的利率。
该法在一般的土地资产评估中较常使用，而在林地资产中，由于林地购入后仅维持、改良而不进行经营的情况极少，因而该法在林地资产评估中用的较少。
4）计算公式2. 市场成交价比较法（1）基本原理评估时应选取三个及以上与拟评估的林地条件相类似的参照交易案例，并从评估资料、评估参数指标等的代表性、适宜性、准确性方面，客观分析参照交易案例，对各估算结果进行分析判断后，可采用简单算术平均法、加权算术平均法、中位数法、众数法、综合分析法等方法确定评估结果，并在评估报告中披露所采用的方法和理由。
2）简单算术平均法计算公式式中，E—评估值；G i —参照案例的单位面积林地交易价格；S —拟评估林地面积；K i —林地质量调整系数；K bi —物价指数调整系数；N —参照交易案例个数。
（3）林地立地质量（或立地条件类型）差异修正系数Ki 。
①立地等级差异修正系数通常按地位指数级、地位级或立地类型确定，通常采用该地区交易林地的立地等级主伐时的蓄积预测产量与被评估林地立地等级预测主伐时产量来进行修正。
②地利等级差异修正系数地利等级是林地采、集、运生产条件的反映，一般用采、集、运的生产成本来确定。
建设用地管理政策法规及实务
征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人 的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。
3.1.3《土地管理法》总则第2条第4款“国家为了公共利益的需要，可以依法对 土地实行征收或者征用并给予补偿。”45-51条作出具体规定，其中：第45条规定 征地批准权限；第46条征地公告及补偿登记；第47条规定补偿安置；第48条规定方 案公告；第49条征地补偿安置费用的监管；第50条支持被征地集体和农民兴办企业； 第51条规定大中型水利水电征地补偿。
2017年4月，市国土房管局印发了《关于进一步改进和优化乡（镇）村 建设用地农用地转用审查报批工作的通知》（渝国土房管办〔2017〕71 号），对农村集体建设用地农用地转用报批工作作了规定：
2.2 农用地转用的审批
一是对用地面积小于400㎡的村民单独建房用地不提供勘测定界图，为减轻农村集 体建设用地农用地转用审批中勘测定界成本，具体工作中，400㎡以上的用地勘测 定界可只提供勘测定界图、勘测定界表、土地分类面积表、技术说明和界址点坐标 成果表，不再单独编制勘测定界技术报告书；400㎡以下的用地勘界可只提供界址 点坐标成果表；
省级人民政府
审批权限
基本农田以外的耕地超过35公顷的 基本农田以外的耕地35公顷以内的
其他土地超过70公顷的
其他土地70公顷以内的
土地增值税处理与清算实务.ppt
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代收费用的处理
财税字[1995]48号）的规定，对于县级及县级以上 人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项 费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收 取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果 代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取 的，可以不作为转让房地产的收入。
（摘自国务院第138号令发布的《土
地增值税暂行条例》）
条例第二条所称的收入，包括转让房地产 的全部价款及有关的经济收益。
（摘自财法字(1995)6号《土地增值
税暂行条例实施细则》）
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视同销售收入的确认
(2)非直接销售 房地产开发企业将开发产品用于职工福利
第十条：转让旧房的，应按房屋及建筑物 的评估价格、取得土地使用权所支付的地 价款和按国家统一规定交纳的有关费用以 及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金 额计征土地增值税。
对取得土地使用权时未支付地价款或不能 提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除 取得土地使用权所支付的金额。
国税发[1995]48号
、奖励、对外投资、分配给股东或投资人 、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货 币性资产等，发生所有权转移时应视同销 售房地产。
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确认方法和顺序
第二十三条 纳税人将开发的房地产用于职工福利 、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿 债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等， 发生所有权转移时应视同销售房地产，其视同销 售收入按下列方法和顺序审核确认： （一）按本企业当月销售的同类房地产的平 均价格核定。 （二）按本企业在同一地区、同一年度销售 的同类房地产的平均价格确认。 （三）参照当地当年、同类房地产的市场价 格或评估价值确认。 国税发[2007]132号