城市转型视角下的产业基地规划创新探索 ——以深圳市留仙洞战略性新兴产业基地为例
产学研基地资料
深港产学研基地
深港产学研基地产业发展中心概况 产业发展中心是深港产学研基地全资的承担科技成果孵化和产业化职责的二级事业单位，中心力争成 为深港湾区具有全球竞争力的科技成果孵化和产业化基地，先后被认定为“深圳市中小企业创业辅导示范 基地”、“广东省中小企业创业服务机构示范单位”等，并为深港产学研基地2008年通过科技部火炬中 心认定“国家高新技术创业服务中心（孵化器）”做出了较大的贡献。 深港产学研基地产业发展中心以深圳高新区深港产学研基地大楼为核心，以实验室/工程中心为支撑 ，投资、孵化了近百家科技企业，积累了较为成熟的创业辅导经验，建立了完善的创业辅导体系，现已建 成建筑面积超过3万平方米、入驻企业58家、服务体系完善、以IT为主的科技型专业小企业孵化器。 孵化器内配套设施齐全，公用服务设施面积达6000平方米，有展示厅、学术报告厅、多功能厅及附 属会议厅、贵宾厅、中介服务（银行、商务中心等）、中西快餐厅等；教学中心面积7200平方米，有公 共教室、远程教育、工商管理教室等，可为企业培训提供服务。 基地引入北京大学、香港科技大学的国家重点实验室，涵盖环境工程、集成电路设计、智能信息系 统、自动化设备和高分子材料等多个高新技术领域，为入驻企业的技术研发提供了强大的公共技术平台。
深港产学研基地
深港产学研基地产业发展中心 创业服务项目 一、 孵化场地提供； 二、 工商、税务和海关等事务代理：注册登记、变更、年检等； 三、 人力资源服务：人才猎头，人力资源外包，职业生涯规划，人事代理（档案、社保、招调工、党 务等），外事代理（出国、出境、外事文件申报等）等； 四、 财务代理与顾问：记帐、报税、财税顾问等； 五、 认证代理：高新技术企业、软件企业资质认证，科技成果鉴定，专利和商标申请等； 六、 政府资助申报：科技发展基金、中小企业创新基金等； 七、 合作研发：依托北京大学、香港科技大学在电子信息、环境、生物、新材料等领域的重点实验室 ，与企业合作开展项目研发； 八、 融资顾问：项目前期策划与商务计划书撰写；项目融资服务； 九、 投资顾问：创业投资机构运行机制设计，投资项目筛选、评估与可行性论证，投资项目交易结构 设计与增值服务； 十、 管理咨询：战略管理、人力资源管理、市场营销、财务管理等。
产业园区规划设计创新组织管理--创智云城项目规划设计管理
建设科技CONSTRUCTION SCIENCE AND TECHNOLOGY2020年6月上总第408期交流探讨产业园区规划设计创新组织管理——创智云城项目规划设计管理刘 超 洋1 孙 龙 飞2 刘 茜3 赵 影4(深圳市特区建设发展集团有限公司，广东深圳 518000）深圳市建筑科学研究院股份有限公司，广东深圳 518000；深圳市绿景房地产开发有限公司，广东深圳 518000；深圳市特区建发投资发展有限公司，广东深圳 518000)[摘要]超大型综合性产业园区项目具有规模大、功能多、系统复杂的特点。
因此，规划设计管理是项目管理的核心工作。
本文以深圳市留仙洞总部基地1街坊项目为实例，论述其采用的五个方面的创新管理方法，即组织架构创新、集群设计组织创新、专项设计协同创新、运营策划协同创新、技术集成创新。
较好地解决了项目的复杂难题。
从规划设计源头控制项目质量、进度和成本，实现了较好的经济效益和社会效益。
重点从规划设计管理维度出发，为超大型产业园项目的规划设计管理提供有效的方法和思路。
[关键词]项目管理；创新；组织架构；协同；规划设计Organization and Management of Industrial Park Planning andDesign Innovation——Planning, design and management of Chuangzhi Cloud City ProjectLiu Chaoyang 1，Sun Longfei 2，Liu Qian 3，Zhao Ying 4(Shenzhen SEZ Construction and Development Group Co.,Ltd,Shenzhen Guangdong,518000；Shenzhen Institute of Building Research Co.,Ltd,Shenzhen Guangdong,518000；Shenzhen Lvgem Real Estate Development Co., Ltd,Shenzhen Guangdong,518000；Shenzhen Special Economic Zone C&D Investment Development Co.,Ltd,Shenzhen Guangdong,518000)Abstract : Super large comprehensive industrial park project has the characteristics of large scale, multi-functional and complex system. Planning and design management is the core work of project management. Taking the 1st neighborhood project of Liuxiandong headquarters base in Shenzhen as an example, this paper has adopted five innovative management methods, including organizational framework innovation, cluster design organization innovation, special design collaboration innovation, operation planning collaboration innovation, and technology integration innovation, which not only solved the complex problems of the project, but also controlled the quality, schedule and cost of the project from the source of planning and design, so that it achieved better economic and social benefits. This article focuses on the dimension of planning and design management to provide effective methods and ideas for the planning and design management of super large industrialDOI: 10.16116/ki.jskj.2020.11.018总第408期建设科技交流探讨park projects.Keywords : project management, innovation, organizational framework, collaboration, planning and design上世纪以来，产业园区伴随着世界产业转移与中国高速城市化的推进，尤其是“园区+地产”商业模式催化，如雨后春笋般迅速崛起，推动了许多地方政府与地产企业的生产力。
深圳市人民政府关于优化空间资源配置促进产业转型升级的意见
深圳市人民政府关于优化空间资源配置促进产业转型升级的意见文章属性•【制定机关】深圳市人民政府•【公布日期】2013.01.07•【字号】深府[2013]1号•【施行日期】2013.01.07•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】机关工作正文深圳市人民政府关于优化空间资源配置促进产业转型升级的意见（深府〔2013〕1号）各区人民政府，市政府直属各单位：为贯彻落实国土资源部、广东省人民政府批复的《深圳市土地管理制度改革总体方案》和《中共深圳市委深圳市人民政府关于加快转变经济发展方式的决定》，推进土地节约集约利用，优化空间资源配置，拓展产业发展空间，更好地促进产业转型升级，现提出以下意见：一、创新工作思路，以优化空间资源配置促进产业转型升级（一）重大意义。
产业是城市发展的基础和动力。
经过三十多年的快速发展，深圳经济特区创造了世界工业化、城市化和现代化史上的奇迹，但同时也率先遇到了空间资源紧约束问题，土地供需矛盾突出，给产业可持续发展带来新的挑战。
当前，深圳正处于加快转变经济发展方式的关键时期，进一步创新土地利用方式，挖掘土地资源潜力，优化空间资源配置，保障重点产业发展的空间需求，是推进土地管理制度改革，提升土地节约集约利用水平的内在要求；是加快产业转型升级，构建以“高新软优”为特征的现代产业体系的迫切需要；是增强城市发展后劲，加快建设现代化国际化先进城市的必然选择，对打造科学发展的“深圳质量”，努力实现有质量的稳定增长、可持续的全面发展，具有重大意义。
（二）基本思路。
牢固树立创新发展、深圳质量的理念，更加突出规划统筹，推进空间规划与产业规划有机衔接，实现城市空间布局和功能结构优化；更加突出有扶有控、有保有压，以结构性、差别化的土地供给，引导空间资源向产业转型升级的重点方向、重点领域、重点行业和重点企业配置，限制、淘汰落后产能；更加突出节约集约，加大土地利用强度，促进优质要素资源向产业基地和园区集聚，提高空间资源综合利用效益；更加突出改革创新，着力在土地整备、二次开发利用、产业用地用房供给等方面取得新突破，释放产业发展空间，促进产业转型升级，以更少的空间资源消耗支撑更长时期、更高质量的产业发展。
创新为魂
深圳商报/2009年/5月/5日/第A03版要闻创新为魂——深圳文化产业发展的路径与启示(二)胡谋深圳，只有不到30年的城市史。
没有大自然赐与的山水、珍宝等文化资源，没有老祖宗留下的故宫、名楼等文化遗产，没有文学家封下的圣地、古都等文化头衔……自然资源短缺的深圳，文化资源也相对贫乏。
但是，“硬资源”短缺的深圳，却敏锐地发现了“智力”、“创意”这一永不枯竭的“软资源”。
依靠“智力”、“创意”，深圳在一张“文化白纸”上，画出了一幅以“创新”为“魂”、多姿多彩的新画图。
联合国教科文组织授予深圳“设计之都”的称号，就是认定：深圳把“设计”作为战略工具来“指导城市转型”，尊重了“经济发展机会的平衡”。
这个“平衡”，也给了深圳文化产业面对国际金融“海啸”冲击的强大抵御力。
创新创造“资源”上世纪80年代初，人们不知道何为“主题公园”。
但深圳的“拓荒牛”却突发奇想：打造中国的“主题公园”。
1989年，深圳湾畔一片滩涂上，拔地而起“万里长城”、“长江三峡”、“桂林山水”……接着又有“埃及金字塔”、“巴黎凯旋门”、“美国大峡谷”……“突发奇想”，让没有奇山异水、名楼古阁的深圳，将“锦绣中华”、“世界之窗”尽收“囊”中。
“突发奇想”，也让航空母舰“明思克号”驶进深圳，成为中国第一个军事主题的旅游景点。
与“锦绣中华”的崛起几乎同时，香港商人黄江走进“大芬”，建起了中国第一条复制世界名画的“油画生产线”。
看着黄江的“行画”带来的利润，“大芬村”幡然醒悟。
800多家画店、画坊和6000多名画家、画商、画工迅速云集，“大芬”在中国首创“集中扎堆”、“流水生产”模式。
一张“文化白纸”，没有旧的约束和抵抗，使得深圳成为中国“创意”人才最为集中的地区。
2007年，深圳宣布取消引进急需人才的学历、职称等统一“门槛”，实行“个性化”的“一岗一策”，更让文化人才迅速集聚。
目前，深圳设计师6万余人，国际设计联盟中的中国顶级设计师，有一半来自深圳。
基于规划单元开发的控制性详细规划编制方法研究——以深圳留仙洞总部基地控制性详细规划为例
基于规划单元开发的控制性详细规划编制方法研究——以深圳留仙洞总部基地控制性详细规划为例刘欢，李连财摘要:控规作为土体出让的前提条件，在城市开发建设中起着重要的作用。
但随着市场经济的逐渐深入，传统的控规编制方法和管理手段不能满足市场的多元需求。
如何使控规更好地引导土地开发，是当前控规面临的关键问题。
本文分析当前控规编制方法中存在的问题，借鉴单元开发的优点，确定“管理单元—开发单元—地块”三个控制层次，并明确各层次的控制要素和方式，特别是开发单元的开发模式和建设指引等内容，形成了一套完整的、刚柔并济、利于整体开发的控规导控体系。
本文以规划单元开发为切入点，探索了单元整体开发下的控规编制的新思路和新方法，以期抛砖引玉，为控规的编制和管理提供思路和借鉴。
关键词:规划单元开发控制性详细规划编制方法留仙洞总部基地引言控制性详细规划（以下简称“控规”）作为控制城市土地开发、强化城市管理的技术手段，在城市建设中发挥着重要的作用。
自80年代初控规出现以来，随着经济和社会的不断变化，不少学者对控规的编制、实施以及修改等方面进行了积极探索，形成了较为成熟的控规编制方法和体系。
但最近几年，随着城市化进程逐渐加快、市场经济的逐渐深入，控规的编制和实施面临新的问题，如地块控规造成城市空间单一、不利于街区整体开发等。
针对以上情况，本文以规划单元开发为切入点，针对现行的控规编制技术进行分析，同时借鉴单元开发的优点，总结出适应单元整体开发的控规的编制方法和思路，以更有效的指导土地出让和开发，以期达到提高城市空间环境品质、适应市场需求、提升规划管理水平等目的。
1、规划单元开发的认识1.1规划单元开发的定义规划单元开发（Planned Unit Development，PUD）是与“地块分散开发”相对的一个概念，指在规模较大（街区或多地块）的土地开发中，规划主管部门只要求开发商保证落实开发强度、公共空间及市政、交通等设施强制性控制要求，而其他具体的控制规定，如功能配比、建筑高度、建筑形式等更加灵活，由市场条件和基地条件去决定和由开发商做出弹性的安排[1]。
深圳市城市轨道交通13号线工程 环境影响报告书(公示本)
环境影响报告书
（公示本）
建设单位 ： 深 圳 市 地 铁 集 团 有 限 公 司 环评单位 ： 中 铁 二 院 工 程 集 团 有 限 责 任 公 司
2018 年 1 月 深圳
深圳市城市轨道交通四期建设规划（2017～2022）
深圳市城市轨道交通 13 号工程线路平面示意图
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深圳市城市轨道交通 13 号线工程
环境影响报告书
1.3.4 技术导则及规范 1、《环境影响评价技术导则·总纲》（HJ2.1-2016）； 2、《环境影响评价技术导则·大气环境》（HJ2.2-2008）； 3、《环境影响评价技术导则·地表水环境》（HJ/T2.3-1993）； 4、《环境影响评价技术导则·地下水环境》（HJ610-2016）； 4、《环境影响评价技术导则·声环境》（HJ2.4-2009）； 5、《环境影响评价技术导则·生态影响》（HJ19-2011）； 6、《环境影响评价技术导则·城市轨道交通》（HJ453-2008）； 7、《环境影响评价技术导则·输变电工程》（HJ24-2014）； 8、《电磁环境控制限值》（GB8702-2014）； 9、《城市轨道交通工程项目建设标准》（建标 104-2008）； 10、《地铁设计规范》（GB50157-2013）； 11、《城市轨道交通振动和噪声控制简明手册》； 12、《 环 境 噪 声 与 振 动 控 制 工 程 技 术 导 则 》（ HJ2034-2013）。
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深圳市城市轨道交通 13 号线工程
环境影响报告书
出租小汽 17842 辆，增长 7.5%。全年公共汽车客运总量 22.42 亿人次，减少 8.9%， 轨道交通线路长度 285 公里，增加 108 公里，轨道交通客运总量 12.97 亿人次，增 长 15.6%。
深圳高新技术产业园区发展专项规划(2009—2015年)
深圳市人民政府关于印发深圳高新技术产业园区发展专项规划（2009—2015年）的通知深府〔2009〕158号各区人民政府，市政府直属各单位：《深圳高新技术产业园区发展专项规划（2009—2015年）》已经市政府同意，现予印发，请遵照执行。
深圳市人民政府二〇〇九年八月二十一日深圳高新技术产业园区发展专项规划（2009—2015年）二十世纪八十年代，党中央国务院高瞻远瞩，根据高技术产业发展客观规律，做出建设国家高新技术产业开发区的重大决策。
深圳高新技术产业园区（以下简称深圳高新区）十余年开拓创新，有力推动了深圳高技术产业集聚和优化升级，成为国家高技术产业的重要基地和创建世界一流高科技园区的试点园区。
当前，在全面贯彻科学发展观，落实珠三角规划纲要、深圳市综合配套改革总体方案和建设国家创新型城市的关键时期，把握新机遇，迎接新挑战，超前规划，及早布局，是深圳高新区实施国家自主创新战略，增强高技术产业国际竞争力的必然选择。
依据《珠江三角洲地区改革发展规划纲要（2008—2020年）》、《深圳市综合配套改革总体方案》和《深圳国家创新型城市总体规划（2008—2015）》，编制本专项规划。
本规划覆盖的空间范围包括深圳湾、留仙洞、大学城、福永北—沙井南、光明、石岩、观澜、龙华、坂雪岗、宝龙、碧岭、坪山（深圳出口加工区）、葵涌、大鹏等园区以及市政府划定的其他高技术产业发展区域，面积185.6平方公里，其中高新技术产业用地76.1平方公里。
规划期至2015年。
本规划是当前和今后一段时期深圳高新区科学发展的指导性文件和行动纲领。
一、发展现状与面临形势（一）发展现状。
深圳高新区弘扬敢于冒险、勇于创新、宽容失败、追求成功的创新文化，以开放创新引领园区建设和产业集聚式发展，实现持续高速增长，经济总量稳居国家高新技术产业开发区前列，技术创新名列前茅，为深圳率先创建国家创新型城市奠定了坚实基础。
高产出高效益集约化发展成绩显著。
2008年，深圳高新区以全市约19%的工业用地、12%的从业人口实现高新技术产品产值5328亿元，占全市的63.32%。
深圳南山区西丽湖国际科教城科技赋能 让生活更美好
44民生周刊 2022.01.24特区激荡40年，南山始终以创业者的姿态奋勇向前，闯出了一条具有鲜明特色的创新发展之路，成长为创新之区、科技之地。
□ 《民生周刊》记者 李雪 宋盈莹科技赋能 让生活更美好深圳南山区西丽湖国际科教城：45充分用好此次论坛成果，高标准打造光明科学城、河套深港科技创新合作区、西丽湖国际科教城等重大创新平台，促进产业链、创新链、人才链、教育链深度协同，强化与香港、澳门创新资源高效对接联通，努力建设具有全球影响力的科技和产业创新高地，切实担当起推进高水平科技自立自强的深圳责任。
粤港澳大湾区创新引擎未来的南山，南有蛇口国际海洋城，北有西丽湖国际科教城，一南一北，遥相呼应。
西丽湖国际科教城是深圳推动粤港澳大湾区建设的重大战略平台之一，南山区按照“基础研究+技术攻关+成果产业化+科技金融+人才支撑”的思路，高标准建设南山“中央智力区”西丽湖国际科教城。
目前，科教城聚集拥有国家、省、市各类创新载体519家，打造了中国科学院深圳先进技术研究院、国家超算深圳中心、深圳计量质量检测研究院、9所诺奖科学家实验室等一批高层次创新平台。
同时，科教城覆盖留仙洞战略性新兴产业总部基地，有国高企业800余家，主要集中在生物医药、新一代信息技术领域。
紧邻的前海、后海、深圳湾等总部基地的开发建设可以为企业做大做强后向全球延伸提供最佳平台。
鹏城实验室是我国网络通信领域新型科研机构，聚焦国家中长期目标和战略需求，以打造创新型网络空间科学国家实验室为目标，紧密配合国家新一代人工智能的重大规划。
鹏城云脑二期正式上线运行，汇聚31位院士、200位国际会士以及国家杰出青年等高端人才在内的3400余位各类各界人士献计西丽湖国际科教城发展。
46民生周刊 2022.01.2447。
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城市转型视角下的产业基地规划创新探索——以深圳市留仙洞战略性新兴产业基地为例发布人：黄卫东李连财窦飞宇来源：《规划师》2013年第9期阅读：2078 发布时间：2014-02-20字体大小：大中小摘要：深圳城市转型的背景下，产业转型和产业基地规划创新助力城市二次腾飞。
在深圳新开发建设的产业基地及集聚区中，留仙洞产业基地启动较早，且建设速度较快，所以具有较强的示范及带动意义。
留仙洞产业基地规划的创新点在于，以街坊为平台实现园区投融资开发的创新，刚弹结合的技术指标的创新，符合产业特点的设施配置指标创新。
1 深圳转型背景1.1 土地资源紧缺上个世纪末期，随着社会主义国家从计划经济向市场经济转变，“转型”（Transition）成为一个广泛使用的概念；1992年邓小平南巡在深圳开启了中国的“转型”。
根据迈克尔·波特提出的区域发展四阶段，深圳现在处于“投资推动”向“创新推动”转型过程中。
投资推动阶段的发展重点是资本的积累，这一过程大多是政府通过大量的土地投入来取得外部资本投入，在这个阶段城市空间迅速扩张。
1979年深圳特区城市建设用地仅为2.81平方公里，到2005年就增加至703平方公里，占可建设用地的75.5%，2007年深圳特区城市建设用地为750平方公里，占可建设用地80.6%。
深圳从2007年已经进入了土地刚性约束阶段。
随着投资推动模式的发展，土地等生产要素会遇到不可持续的瓶颈；城市发展面临从量到质的一个矛盾转换，需要通过不断的创新实现新型发展；此时，城市发展进入创新推动阶段。
2005年深圳的发展已经明显受到“四个难以为继”的制约：一是土地、空间有限；二是能源、水资源难以为继；三是城市不堪人口重负；四是环境容量严重透支。
这些问题的解决是深圳进入创新推动阶段的核心任务，其中土地紧缺是核心中的首要问题，突出表现为产业发展约束与约束下的产业转型。
1.2 产业升级转型深圳产业发展起步于“三来一补”加工制造业，以劳动密集为特点；从1993年—2004年深圳产业转型为以高新技术为主；2005年—2011年深圳逐渐形成具有全球影响力的以现代服务业为主的产业类型，深圳从“出口加工区”迅速发展成为区域性中心城市。
在产业发展过程中，产业竞争力下降、现代产业基础薄弱等问题越来越凸显，从2012年开始，深圳进入了战略性新兴产业发展阶段，形成以低碳经济高端引领的产业发展模式，重点发展生物、互联网、新能源、新材料、新一代信息技术和文化创意六大战略性新兴产业。
产业的四个转型阶段与城市建设用地约束阶段有较大的相关性：产业发展随着建设用地不同约束阶段发生转型，并略有滞后；建设用地约束性越强，产业发展类型越高端。
1.3 规划创新应对现阶段深圳产业转型面临的空间问题为：布局不均衡，产业的集聚和规模效应不明显。
深圳市“十二五”规划纲要将建设发展战略性新兴产业基地集聚区确定为发展的重要任务。
深圳市工业发展“十二五”规划中提出了12个战略性新兴产业基地和11个产业集聚区建设。
为了切实推进产业基地集聚区建设，2012年7月规划国土部门开始针对包括留仙洞产业基地在内的条件比较成熟的9个基地，组织编制《深圳市战略性新兴产业基地集聚区综合发展规划》。
新形势下的产业基地规划编制和规划管理也不断进行创新：从以生产为主的产城分离规划，到生产、生活、生态并重的产城融合规划；从绝对的刚性制约管理，到相对的弹性管理控制。
针对产业转型的规划创新从理念、方法、空间、环境、配套、开发等多方面进行了应对，对于土地价值的提升和生产效能的提高做出了较大贡献。
2 转型背景下的产业基地规划创新2.1 规划理念——“生产、生活、生态”三位一体传统的生产性空间规划以产业为主，空间载体多为产业园区；随后产业园区开始向街区化发展，成为生产、生活的整体；未来产业基地规划需要此基础上进行创新，要利用新技术对园区进行全方位提升，形成“生产、生活、生态”三位一体的新理念。
“生产”是产业基地的主体，其核心就是效益，新理念下的效益包括：经济效益，也就是通过信息技术的不断升级，提高经济产出；社会效益，是新技术下对于人才的需求和培养，指向促进就业、利于交流和教育。
“生活”体现在配套设施的完善，以及环境品质的提升，实现从产业园区到产业社区的转变。
“生态”理念的核心是绿色、智慧，既：绿色节能、可持续的开放生长、信息化高效管理、灵活公平的弹性适应。
2.2 规划方法——综合规划以往产业主管部门负责产业规划的编制，规划主管部门负责空间规划的编制，这种分离式的规划编制往往由于主管部门缺乏互动造成规划实施效率低下，导致产业规划难以落地、空间规划没有实体等问题。
城市转型背景下的产业基地规划必须实现多部门的互动，建立综合规划的编制方法，即体现产业的发展特征和用地需求，规划设计特色符合产业的引入、链接和强化，土地出让和产业引导相结合，既可以保障规划的主要结构和公共设施得以实施，又适应未来产业发展的弹性。
2.3 规划要求——集约、优化、弹性2.3.1 空间集约化现状深圳的产业用地毛容积率普遍较低，开发强度较小，空间利用较为松散；在城市面临土地资源瓶颈，从投资推动走向创新推动的阶段，空间集约利用成为必然。
近年来深圳新建产业项目容积率基本在6-10之间，通过精明的空间设计来提高土地资源利用率，同时保证环境品质。
例如深圳湾生态科技城占地20.3公顷，通过大街块、绿廊与花园平台的设计手法，容积率达到6.6；德赛工业大厦占地6.2公顷，其容积率高达24.0。
2.3.2 环境优质化现状深圳的产业用地规划引导方式较为粗略，将容积率很低的大地块以切豆腐块的方式进行出让，由企业自行建设；导致空间布局匀质，并带来了系统连接不畅，产业空间单一等问题。
转型背景下的产业基地规划应该通过统一规划设计为企业提供优质的生产、生活环境。
2.3.3 服务多方位转型背景下的产业基地服务配套是广泛配套的意义，其规划创新包括三方面：首先，要充分利用自身的区位优势，与周边的特色地区形成配套联动，实现“产学研”的一体发展；其次，实现从生产与生活并重的跨越，规划配套除了科技型服务以外，还要提供生活型服务；最后，将生命周期理论引入企业管理，从关注企业入驻到关注企业繁衍。
2.3.4 开发多模式现状深圳产业用地多采用企业自建的模式，新的产业基地建设应该倡导多元开发主体，除企业自建外，还包括：企业联合建设，例如中小型企业联盟建设联合总部大厦、或者通过共同投资建设与运营来建设合资企业；企业代建，有完全代建和代建定返还比例两种模式；以及政府投融资平台开发建设和政府投资建设的方式。
通过多元开发主体，来促进土地资源优化配置。
3 留仙洞产业基地的规划实践3.1 留仙洞产业基地概况留仙洞产业基地位于南山区西丽中心区，西邻中兴通讯工业园，南靠高新区深圳湾园区，东接深圳市大学城，是前海的后方基地，是大沙河创新走廊产学研融合发展的重要节点；基地以留仙大道、创科路、茶光路、石鼓路为界，总用地面积为135.5公顷。
现状已建设用地主要以工业用地、居住用地、教育科研用地为主，有少量商业用地、仓储用地混杂其中。
基地内发展备用地为96.49公顷，占总用地面积的71.20%，具有较大的开发潜力，是深圳市不可多得的整片国有土地。
3.2 留仙洞产业基地战略地位3.2.1 政策性战略地位为了落实“十二五”规划，2011年3月深圳市政府出台《关于提升城市发展质量的决定》将12个领域的60个项目确定为标志性重大建设项目，留仙洞产业基地就是其中总部基地领域中的五大基地之一。
作为深圳市重点打造的第一批基地集聚区，留仙洞产业基地将承接国家、省、市发展战略性新兴产业的要求，布局深圳新一代信息技术优势产业，与周边光明、大学城、龙华、宝龙等新一代信息技术园区形成错位、联动发展。
在深圳新开发建设的产业基地及集聚区中，留仙洞产业基地启动较早，且建设速度较快，所以具有较强的示范及带动意义。
3.2.2 技术性战略地位产业转型创新平台——目前，深圳湾园区产业扩容对土地需求的增长与土地资源紧缺的矛盾成为制约园区发展的瓶颈，促使园区发展进入产业升级转型的新阶段。
留仙洞产业基地以新一代信息技术为主导，将发展成为国际化新一代信息技术研究中心，国家级新一代信息技术转化与应用示范基地，区域性新一代信息技术辐射带动极。
土地综合开发试验区——留仙洞产业基地是高新区深圳湾园区的拓展和升级，必须探索新的土地开发模式来实现土地二级开发。
4 留仙洞产业基地规划设计4.1 整体规划布局结合产业基地和总部基地的双重使命，规划确立留仙洞产业基地的发展定位为“战略性新兴产业总部基地”，即集合战略性新兴产业特征和企业总部特征的新一代产业园区。
以“生产、生活、生态”三位一体为指导思想，规划确定以产业总部和研发为主导功能，以商业、公寓、产业公共服务、产业技术服务为辅助功能，同时结合战略性新兴产业尤其是新一代信息技术的特点，营造生态、智慧的新型园区，构筑低碳生态技术体验区和智慧园区示范区。
土地利用规划以工业用地为主，共56.33公顷，占总用地41.57%，其次为道路广场用地，49.11公顷，占总用地36.24%，绿地为22.74公顷，占总用地16.78%，商业服务设施及居住用地共计4.94公顷和政府社团用地2.40公顷，分别占总用地3.65%、1.77%。
整体空间格局为“7个街坊+公共绿廊”，即以街坊为单位进行包括地上和地下各个系统的整体开发，绿廊是街坊地面和地下的联系通道。
按照留仙洞新一代信息技术的产业定位，分解各个街坊主要产业布局：1街坊和2街坊以物联网、移动互联网为主；3街坊以云计算服务为主；4街坊是园区服务的综合体；5街坊以IC设计为主；6街坊以高端软件为主；7街坊以云计算应用和IC设计为主。
4.2 综合规划方法留仙洞产业基地的规划编制在政府工作领导小组把关下，组织规土委、科创委、发改委、交委、住房建设局、城管局、南山区政府等多部门进行互动协作，融合产业规划和空间规划，建立了综合规划的工作方法。
同时规划进行了产业需求的调查，分析了不同产业对其空间承载的要求；并对目标企业进行了调查与访谈，总结了目标企业发展的空间需求与服务需求；基于分析结果进行了综合规划的编制。
这样的规划编制方法有利于产业规划的落地，以及规划空间实体的实现。
4.3 规划设计要点4.3.1 确定集约使用土地的开发强度按照集约化空间利用的要求，留仙洞产业基地规划毛容积率为3.7-4.4，产业用地净容积率为8.5-10.2，整体建筑高度不超过300米。
其中1街坊容积率为7.0-9.1，2街坊容积率为10.4-12.0，3街坊容积率为6.1-7.1，4街坊容积率为9.1-10.2，5街坊容积率为6.3-7.2，6街坊容积率为6.5-8.3，7街坊容积率为10.3-12.7。