云浮中心城区云城组团三旧改造专项规划修编
云浮市“三旧”改造项目实施方案编制和审批指引(征求意见稿)-房地产-
云浮市“三旧”改造项目实施方案编制和审批指引（征求意见稿）根据《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府〔2009〕78 号）、《广东省国土资源厅关于印发深入推进“三旧”改造工作实施意见的通知》（粤国土资规字〔2018〕3 号）、《云浮市“三旧”改造管理办法》（云府办〔2019〕18 号）等有关规定，为规范项目实施方案的编制和审批，特制定本指引。
一、实施方案内容编制指引按规定不需编制“三旧”改造单元规划的改造项目，需按照已批控规编制项目实施方案，具体应包含但不限于以下内容：（一）现状概述说明改造地块及周边地区的基本情况，包括改造地块位置、面积、范围、土地用途、已使用年限、地上建筑物面积和容积率等；改造地块所在区位情况、交通情况、周边发展情况等。
（二）规划依据明确改造涉及的土地是否符合土地利用总体规划和城乡规划（国土空间规划），是否符合控规，是否符合“三旧” 改造专项规划。
说明现行土地利用总体规划、城乡规划及已批单元规划对项目的管控要求，包括用地性质、容积率、建筑面积、建筑密度、绿地率、公共服务设施、环境保护等内容。
（三）协议补偿情况涉及完善土地征收手续的需核实该项内容，具体如下：1.重点确定用地单位与农村集体经济组织签订的征地补偿协议签订和补偿兑现情况，涉及转让行为的一并核实转让协议签订和转让款支付行为；2.需核实农村集体经济组织和农民对历史征地的补偿安置有无不同意见；3.涉及“三地”的需核实征地补偿、办理听证、社保审核和安排留用地落实情况。
（四）改造模式和路径分析明确项目实施的主体，并按照土地权属、用地性质、现状利用等情况以及相关政策法规确定项目可采用的改造模式、供地方式等。
（五）拆迁补偿安置情况涉及拆迁补偿安置的需核实该项内容。
改造项目必须符合拆旧建新的原则，原建筑的拆除所涉及的拆迁安置情况须按省、市、区有关文件要求实施，拆迁安置涉及的投入估算须作为经济分析的重要组成内容。
拆迁补偿安置主要内容包括：拆迁计划、拆迁范围、约定补偿方式及结算方法，补偿金额和支付期限，回迁房屋的面积、地点和登记价格，搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限，产权归属及管理，协议生效的时间和条件，奖惩办法等相关事项。
云浮工程建设项目策划生成管理办法
云浮市工程建设项目策划生成管理办法（征求意见稿）第一章总则第一条为加强全市投资谋划、决策和统筹协调，提升全市工程建设项目（以下简称项目）前期策划生成工作效率，有效配置城市空间资源，保障项目顺利实施，实现全市对项目规划、谋划、决策和推进实施的协调一致，根据十九大以来国家最新的改革精神和《国务院办公厅关于全面开展工程建设项目审批制度改革的实施意见》（国办发〔2019〕11号）、《广东省人民政府关于印发广东省全面开展工程建设项目审批制度改革实施方案的通知（粤府〔2019〕49号）》，结合《云浮市工程建设项目审批制度改革实施方案》（云府办函〔2019〕101号，以下简称“实施方案”），制定本办法。
第二条项目类型本办法适用于我市范围内的政府投资项目和社会投资项目的前期策划生成。
前期策划项目是指未立项、尚在前期研究工作阶段的投资项目。
根据资金来源、工程类别、土地获得方式、技术难度和风险控制等因素，本市工程建设项目分为政府投资项目、社会投资项目两大类。
小型项目及装饰装修工程不纳入项目策划生成管理。
需上报国家、省审批，特殊重大项目或涉及军事、保密的项目，不适用本办法，按有关规定执行。
第三条职能分工。
发展改革部门负责统筹协调项目策划生成机制的推进实施，负责统筹推进市本级政府投资项目、跨县（市、区）项目及市级重点项目的前期策划工作，负责对项目按计划落实前期规划条件进行协调监督。
各县（市、区）政府，云浮新区、佛山（云浮）产业转移工业园管委会负责本区域项目策划生成的相关工作。
自然资源部门负责整合城市规划、土地利用规划及各部门各行业空间性专项规划，建成云浮市多规合一管理平台，负责依托多规合一管理平台对项目是否符合城市规划、土地利用规划等进行城市空间合规性审查（下简称合规性审查）。
其他相关部门和各县（市、区、管委会）应依托多规合一管理平台对项目是否符合各自专项规划进行合规性审查，提出本领域、本地区的项目建设条件，并将相关条件推送至多规合一管理平台，由自然资源部门统筹提出项目总体建设条件。
规划管理办法
云浮市中心城区云城组团征地留用地规划管理办法（征求意见稿）第一章总则第一条为规范云浮市中心城区云城组团征地留用地的规划管理，完善相关的业务办理流程,做到科学规划、合理布局，切实保障被征地农民合法权益，促进农村经济发展，推进和谐社会建设，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《广东省征收农村集体土地留用地管理办法》、《广东省城乡规划条例》、《广东省人民政府办公厅关于加强征收农村集体土地留用地安置管理工作的意见》（粤府办〔2016〕30号）的规定，结合本地的实际，特制定本办法。
第二条本办法所称的征地留用地（以下简称“留用地”），是指国家征收农村集体土地后，按实际征收土地面积的一定比例，作为征地安置另行安排给被征地农村集体经济组织用于解决生产、生活的建设用地。
第三条本办法适用于云浮市城市总体规划确定的中心城区云城组团范围内的留用地管理，中心城区其他组团、各县（市、区）可参照本办法执行。
第四条留用地的使用权及其收益归被征地农村集体经济组织所有。
留用地安置面积为规划建设用地面积，包括道路、绿化等公共配套用地面积。
第二章规划选址第五条留用地选址应当遵循以下原则：（一）符合土地利用总体规划及城乡规划；（二）市、区人民政府与被征地农村集体经济组织共同协商确定；（三）根据产业分类分别向规划功能区、城镇社区集中。
第六条征收单位向规划管理部门提出留用地规划选址方案时，应按要求提供以下报批材料：留用地与征收土地一并报批的，应当提供市（区）人民政府组织制订的留用地安置方案（留用地安置方案应当列明留用地选址位置、面积和拟安排用途等内容），以及被征收土地农村集体经济组织表决同意留用地安置方案的书面证明。
留用地单独报批的，市或区人民政府土地管理部门应当专门作出书面说明，包括需安排留用地所对应的用地批次或项目，原用地批次或项目征收土地面积、征收土地时间、留用地比例、留用地指标安排、被征收土地农村集体经济组织对留用地选址方案的意见、是否经充分协商等情况，并附上用地批复及当时政府向被征收土地农村集体经济组织作出的具体书面承诺文件或政府与被征收土地农村集体经济组织签订的相关协议文件等。
加快“三旧改造”工作,推进云浮城市化进程
加快“三旧改造”工作,推进云浮城市化进程作者：周子钦来源：《城市建设理论研究》2011年第04期摘要：目前，我国正处于城市化水平的加速发展时期，城市化的步伐正在进一步加快。
在这个历史大潮中，云浮市也努力融入并积极地推进城市化的进程，以下笔者就云浮市如何加快“三旧改造” 工作，推进城市化进程作一些粗浅的探讨。
关键词：云浮；三旧改造；城市化进程；1、云浮市“三旧改造”基本情况根据省委省政府作出的“加快城乡建设，推进城市化进程” 的重大决策部署以及城市化发展目标、方针和政策措施，云浮市全面加快了城乡建设步伐，围绕建设“广东富庶文明大西关”和“健康、生态、幸福的宜居城市示范市”的目标，并采取了一系列行之有效的措施，努力完善城镇功能，改善城乡环境，提高人民生活质量。
近年来，云浮市采取节约集约用地的重要举措，以城中旧厂房改造作为重要抓手，努力拓展城市建设空间，提升城市功能，建设宜居城市，推进“三旧改造”工作。
云浮市中心城区三旧用地规模：中心城区“三旧”总用地共约883.5公顷（13252.5亩），其中旧城镇用地约111公顷（1665亩），旧厂房用地面积约339.5公顷（5092.5亩）旧村庄用地面积约433公顷（6495亩）。
在不突破土地利用总体规划确定的耕地保有量、基本农田面积和建设用地总规模的前提下，促进存量建设用地和低效用地“二次开发”，统筹城乡发展，优化人居环境，改善城乡面貌，切实提高建设用地利用效率。
2、存在的主要问题城市化进程并不一定是一曲美妙的乐章，像很多进步一样，城市化过程中也夹杂着许多不和谐之音。
正确认识城市化进程中存在的问题，并采取必要的措施认真的予以解决，对开展三旧工作有着重要的现实意义。
2.1 人口密度高，城市发展压力巨大云浮市是广东省西部欠发达地区之一，城区面积和人口相对较小。
但也存在普遍城市面对的旧城发展改造问题。
相对密集的人口分布和相对狭小的土地面积给云浮市的城市化发展带来了较大的制约、影响。
云浮市中心城区近期建设规划(2011-2015)——规划文本
文本第一章总则第一条为指导城市近期建设项目安排，加强城市建设监督管理，促进经济、社会和环境的可持续发展，根据《中华人民共和国城乡规划法》（2008）、《城市规划编制办法》、《关于加强“十二五”近期建设规划制定工作的通知》（建规[2011]31号）、《近期建设规划强制性内容暂行规定》、《云浮市城市总体规划（2008－2020）》、《云浮市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》等，结合云浮市的实际情况，制定本规划。
第二条规划范围为中心城区：包括云城区的云城街道、高峰街道、河口街道、都杨镇和云安县六都镇，总面积692.23平方公里。
第三条本规划的期限为2011年－2015年。
第四条规划期限内，凡在规划范围内进行的各项土地利用规划和建设活动，均应符合本规划；与空间利用相关的各项政策、计划，应与本规划相协调。
屋第五条文中黑体字表示的部分为本次规划的强制性内容。
第二章目标与策略第一节发展目标第六条社会经济发展目标“十二五”时期城区经济社会发展主要预期目标是：——生产总值年均增长15%，人均生产总值年均增长14%。
——财政一般预算收入年均增长18.5%。
——外贸出口总值年均增长9.4%，实际利用外资年均增长6.5%。
——全社会固定资产投资总额年均增长27%。
——社会消费品零售总额年均增长19 %。
——城镇居民人均纯收入分别年均增长8％。
——到2015年，城镇化水平达到60%。
第七条城市建设发展目标：成为宜居宜业的生态园林城市。
第八条道路交通建设目标完善综合交通体系，缓解对外交通和内部交通持续增长的压力，提供安全、畅达、经济、舒适的城市交通服务。
对外交通：落实“七三三三一”交通工程建设计划，全力拓展大西关交通网络，以加快促进融入珠三角1.5小时核心经济圈的步伐，加快汕湛高速建设。
城市交通：在增强三个组团之间交通联系的前提下，优化与完善各等级道路网结构，加强各街道（镇）内部交通以及之间联系通道的打通，以适应和促进城市经济发展，合理引导中心城区空间拓展。
《云浮市中心城区云城组团城中片区控制性详细规划》YCC-
用地性质
二类居住用地 公园绿地 商住用地
二类居住用地 商住用地 商住用地 体育用地 公园绿地
公园绿地 商住用地 公园绿地 村庄居住用地 公园绿地 体育用地
用地面积（㎡）
21097.25 17465.05 24354.44 24606.3 3345.83 5563.14 3529.64 1492.65 2013.38 5232.66 1394.11 17649.52
地块编号
YCC-03-03 YCC-03-07 YCC-03-12 YCC-03-13 YCC-03-15 YCC-03-18 YCC-03-28 YCC-03-29 YCC-03-30 YCC-03-31 YCC-03-32 YCC-04-01 YCC-04-45 YCC-04-46
用地代码
R2 G1 RB R2 RB RB A4 G1 G1 RB G1 R2H14 G1 A4
二类居住用地 商住用地 体育用地
村庄居住用地
用地面积（㎡）
容积率
建筑密度（%）
24626.89
2
35
22697.71
-
-
25847.09
3.5
3026619.683 Nhomakorabea30
4739.94
3.5
30
5563.14
0.4
40
20015.54
1.2
50
规划调整后地块指标表
建筑限高（m）
40 80 60 80 40 30
2、YCC-03-18地块中的5563.14㎡体育用地（A4）调整为商住 用地（RB），地块规划控制指标为容积率≤3.5、建筑密度≤40%、 绿地率为≥35%、建筑限高≤80m。
3、 按 照 “ 实 事 求 是 、 尊 重 产 权 ， 公 益 优 先 、 保 障 民 生 ” 、 “占补平衡”的原则，在保障公园绿地和体育用地总量不减少的 前提下，就近置换公园绿地和体育用地，优化城市空间布局，提 升城市生态质量。其中，公园绿地置换在YCC-04-01、YCC-03-15、 YCC-03-13、YCC-03-11地块中共5232.66㎡，体育用地置换在YCC04-01和YCC-03-03地块中共5563.14㎡。
云浮市人民政府办公室关于印发云浮市中心城区停车场建设专项规划(2018—2035年)的通知
云浮市人民政府办公室关于印发云浮市中心城区停车场建设专项规划(2018—2035年)的通知
文章属性
•【制定机关】云浮市人民政府办公室
•【公布日期】2019.10.16
•【字号】云府办函〔2019〕117号
•【施行日期】2019.10.16
•【效力等级】地方规范性文件
•【时效性】现行有效
•【主题分类】城市管理
正文
云浮市人民政府办公室关于印发云浮市
中心城区停车场建设专项规划
(2018—2035年)的通知
云城区、云安区人民政府，市直有关单位：
《云浮市中心城区停车场建设专项规划(2018—2035年)》已经市政府同意，现印发给你们，请认真贯彻实施。
执行过程中遇到的问题，请径向市住房城乡建设局反映。
云浮市人民政府办公室
2019年10月16日。
云浮市城市规划技术管理规定
云浮市城市规划技术管理规定（印发稿）2018.01目录第一章总则 (1)1.1 目的与依据 (1)1.2 适用范围 (1)1.3 修订与施行 (1)1.4 其他 (2)第二章用地分类与建设用地布局 (3)2.1 用地分类 (3)2.2 规划建设用地标准 (9)2.3 规划单元和地块划分 (10)2.4 土地混合使用 (11)2.5 居住用地 (16)2.6 工业用地 (21)2.7 物流仓储用地 (22)第三章土地使用强度 (25)3.1 一般原则 (25)3.2 容积率与建筑密度控制指标 (25)3.3 绿地率控制指标 (26)第四章城市设计 (28)4.1 城市设计原则 (28)4.2 公共开放空间 (29)4.3 城市街区控制 (32)4.4 围墙建设导则 (34)第五章建筑控制 (35)5.1 建筑退让控制 (35)5.2 建筑间距控制 (39)5.3 建筑高度控制 (43)5.4 建筑面宽控制 (44)5.5 绿色建筑指引 (44)第六章公共服务设施 (47)6.1 分级分类标准 (47)6.2 市级和片区级公共服务设施 (47)6.3 居住区、居住小区和组团级公共服务设施 (49)第七章道路与交通设施 (59)7.1 城市道路系统 (59)7.2 城市道路交叉口 (62)7.3 公共交通系统 (66)7.4 慢行交通系统 (70)7.5 货运交通系统 (73)7.6 机动车停车场（库） (74)7.7 地块机动车出入口设置 (77)7.8 公共加油（气）站 (78)第八章绿地与广场 (80)8.1 一般原则 (80)8.2 公园绿地 (80)8.3 防护绿地 (83)8.4 附属绿地 (84)8.5 广场用地 (84)第九章市政公用设施 (86)9.1 供水工程 (86)9.2 污水工程 (91)9.3 雨水工程 (95)9.4 供电工程 (98)9.5 通信工程 (103)9.6 燃气工程 (108)9.7 工程管线综合 (113)9.8 环境卫生设施 (121)9.9 综合防灾减灾 (125)第十章历史文化与自然风貌区保护 (131)10.1 历史文化保护 (131)10.2 自然保护区 (137)10.3 水源保护区 (140)10.4 生态公益林 (144)10.5 森林公园 (146)10.6 基本农田保护区 (147)10.7 风景名胜区 (148)第十一章地下空间利用 (152)11.1 一般原则 (152)11.2 人行地道和车行隧道 (153)11.3 地下室和半地下室 (154)11.4 地下公共停车库 (155)11.5 地下街 (155)11.6 地下人防工事 (156)11.7 地下空间附属设施 (157)第十二章“四线”及控制要求 (158)12.1 城市黄线及控制要求 (158)12.2 城市绿线及控制要求 (160)12.3 城市紫线及控制要求 (161)12.4 城市蓝线及控制要求 (163)第十三章建设工程规划条件核实 (166)13.1 建设工程的内容 (166)13.2 分期建设项目验收要求 (166)13.3 规划条件核实内容 (166)13.4 规划条件核实的规定 (168)13.5 规划条件核实后归档要求 (169)13.6 公共开放空间的验收管理 (169)第十四章附则 (170)附录A 用词说明 (171)附录B 名词解释 (172)附录C 计算规则 (179)C.01 用地面积计算 (179)C.02 建筑面积计算 (180)C.03 容积率计算 (180)C.04 建筑密度计算 (188)C.05 绿地率计算 (189)C.06 建筑间距计算 (191)C.07 建筑高度计算 (192)第一章总则1.1 目的与依据为实现城市规划管理的标准化、规范化和法制化，提高城市规划建设水平，促进云浮经济、社会和环境的和谐持续发展，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《广东省城乡规划条例》、《广东省城市控制性详细规划管理条例》以及其他相关法律法规、规范标准、政策的规定，结合云浮实际情况，制定本规定。
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《云浮市中心城区（云城组团）“三旧”改造专项规划(修编)》听证会意见采纳情况汇总表
会议时间：2019年12月25日听证参加人意见和建议意见采纳情况
莫锋云城街道办建议加快“三旧”改造项目的审批流程。
采纳。
规划已在文本第七章“实施保证机制”中，
梁育棠云城区国有土地上房屋
征收办公室
1、建议将迴龙围村改造项目纳入近期项目库，
将文笔新村、天柱新村、牧羊工业园等改造项目
纳入远期项目库。
采纳。
已根据实际发展需求，将将迴龙围村改造项
目纳入近期项目库，将文笔新村、天柱新村、牧羊工
2、建议进一步核实规划控制指标。
采纳。
已按照落实市规委会已批“三旧”改造项目
指标、已批控制性详细规划指标的原则，核实近期改
造项目库中规划控制指标。
如需调整，建议在下一层
黄泮池市发展和改革局
1、建议按照“三旧”改造项目的成熟程度，
合理安排建设时序，分步实施，建议将市发改局
的物资大院及宿舍列入近期改造项目库。
采纳。
根据《广东省深入推进“三旧”改造三年行
动方案（2019-2021年）》，将规划分为近期与远期。
其中，近期为2019至2021年，建立近期改造项目
库；远期为2022至2025年，是对远期的展望。
市2、“三旧”改造规划要体现规划的前瞻性，
体现云浮特色，围绕山水特色、禅宗文化、石文
化以及历史名人文化。
采纳。
已在成果中体现云浮山水特色，详见说明书
第8章“专项支撑提升与优化指引”，具体相关建设
附件：
林树德市教育局
建议按照国家最新出台的相关文件要求，进一
步明确哪些“三旧”改造项目需要配套建设幼儿
园和中小学。
采纳。
在规划编制过程中，已通过对教育设施的服
务半径分析及设施承载力分析，增加公共服务配套设
黄学良市生态环境局
1、建议在“三旧”改造具体项目落地前，做
好环评报批等环保手续，并统筹做好“三旧”改
造后的环保设施配套。
采纳。
已在规划文本第七章“实施保证机制”中补
充相关内容。
2、建议规划内容与相关环境保护规划作进一
步的衔接。
采纳。
此次“三旧”改造规划已与相关环境保护规
划进行衔接，确保生态保护红线的落实。
罗耀珊市住房和城乡建设局
1、蟠龙天湖在城市总体规划中定位为历史文
化街区，建议对该片区的改造要同时考虑历史文
化街区的要求。
采纳。
已在规划说明书第8章“专项支撑提升与优
化指引”中增加相应内容。
2、建议把罗桂路附近的用地纳入“三旧”改
造标图建库图斑范围，加快贯通罗桂路，提升中
心城区首位度。
采纳。
目前，罗桂路附近部分用地已纳入“三旧”
改造标图建库图斑范围内，其他相关用地需进一步对
覃丽市交通运输局无意见。
——
莫晓渝市文化广电旅游体育局
建议在规划文本的相关部门意见采纳汇总表
中，明确涉及文物保护单位、不可移动文物的改
造地块编码，便于后续的实施管理。
采纳。
在规划说明书第8章“专项支撑提升与优化
指引”中增加相应内容。
黄雪丽市卫生健康局建议进一步核实近期改造项目库中的卫生站
等设施配建要求。
采纳。
近期改造项目库落实已批控规的配套设施，在充分利用现状设施的基础上，根据人口规划的配套
梁伟文云浮市云城区河口街道
1、建议进一步核实村庄类项目中的建筑密度
等指标。
采纳。
本次规划仅明确近期改造项目库中的项目建
筑密度等指标，按照落实市城乡规划委员会已审议通
过的“三旧”改造项目指标及已批控制性详细规划指
标的原则，落实近期改造项目库中村庄类项目的建设2、尚东世纪项目中河道已改线，建议核对落
实。
采纳。
经核实，原钢铁厂改造项目（尚东世纪）已
落实改线后的河道范围，详见图则。
刘志华云浮市云城区云城街道无意见——
萧强云浮市云城区云城街道
目前“三旧”改造的政策性和专业性过强，建
议综合考虑“三旧”改造项目的建设成本等因素，
进一步提高规划的可操作性。
采纳。
已在规划文本第七章“实施保证机制”中明
确政策保障、行政管理保障、规划支撑引导、社会融
资保障、宣传引导等措施，充分考虑项目成本，使规
林桂杰云浮市云城区云城街道无意见——
区彩银云浮市云城区云城街道
建议适当提高旧机械城项目的容积率，将容积
率分区上调为中高容积率。
解释说明。
本次规划按照落实市城乡规划委员会已
审议通过的“三旧”改造项目指标及已批控制性详细
规划指标的原则，落实旧机械城项目规划容积率。
如。