旧房重置成本的核算
成本法(旧房)
成本法Ⅰ、基本原理求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
其基本公式如下：旧房积算价格＝土地的重新取得价格或重新开发成本＋建筑物的重新购建价格－建筑物的折旧Ⅱ、测算过程（一）土地的重新取得价格或重新开发成本采用基准地价系数修正法、市场比较法或成本逼近法等（二）建筑物的重新购建价格1、建筑物的重新购建价格（1）勘察设计及前期工程费包括可行性研究、规划、勘察、设计及“三通一平”等工程前期所发生的费用。
根据对武汉市房地产开发有关税费标准及同一供需圈建筑市场的调查与分析，该项费用共计为建安工程费的5.52%。
（详见表1）表1 勘察设计及前期工程费一览表房屋建筑安装工程费×5.52%＝※（万元）（2）基础设施配套费包括所需的道路、给水、排水、电力、通讯、燃气、热力等设施的建设费用（详见表2），按建筑面积计为122.25元/平方米。
表2 基础设施配套费一览表122.25×建筑面积×10-4＝※（万元）（3）房屋建筑安装工程费有多栋房屋时，取第※栋为典型工程，计算过程如下：A、参考重置价时估价对象中第※栋房屋结构为※，按武汉市现行房屋重置价格标准其建筑安装工程费为※元/平方米（标准层高3.0米）。
由于估价对象层高为※米，故需进行层高调节，调节系数详见表3：表3 房屋重置价格层高调节系数则，层高调节后第※栋房屋建筑安装工程费为※×（※－3.0）×10×※=※（元/平方米）B、参考武汉市造价指数时估价对象中第※栋房屋结构为※，按武汉市※年※季度工程造价指数，参考※※，其土建造价为※元/平方米，另加桩基100～120元/平方米，水电安装30～50元/平方米，合计为※元/平方米。
估价对象房屋建筑安装工程费计算结果见表4：表4 房屋建筑安装工程费一览表（4）设备设施费估价对象安装有电梯、中央空调等，参考武汉市同类档次设备设施费造价水平，取※元/平方米（按建筑面积计）。
重置价格与重建价格的区别与计算
建筑物重新购建价格的求取方式建筑物的重新购建价格有重置价格和重建价格两种：(1)重置价格又称重置成本，是采用估价时点时的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等，按照估价时点时的价格水平，重新建造与估价对象建筑物具有同等效用的新建筑物的正常价格。
(2)重建价格又称重建成本，是采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等，按照估价时点时的价格水平，重新建造与估价对象建筑物完全相同的新建筑物的正常价格。
这种重新建造方式可形象地称为“复制”。
重建价格进一步来说，是在原址，按照原规模和建筑形式，使用与原建筑材料、建筑构配件和建筑设备相同的新的建筑材料、建筑构配件、建筑设备，采用原建筑技术和工艺等，按照估价时点时的价格水平，重新建造与原建筑物完全相同的新建筑物的正常价格。
通常重置价格要比重建价格低。
建筑物重新购建价格的求取方法单位比较法单位比较法是以建筑物为整体，选取与建筑物价格或成本密切相关的某种计量单位为比较单位，通过调查了解类似建筑物的这种单位价格或成本，并对其做适当的修正、调整来求取建筑物重新购建价格的方法。
主要有单位面积法和单位体积法。
单位面积法是根据当地近期建成的类似建筑物的单位面积造价，对其做适当的修正、调整(有关修正、调整的内容和方法类似于市场法)，然后乘以估价对象建筑物的面积来测算建筑物的重新购建价格。
这是一种常用、简便迅速的方法，但比较粗略。
某建筑物的建筑面积为300m：，该类用途和建筑结构的建筑物的单位建筑面积造价为1 200元／㎡。
试估算该建筑物的重新购建价格。
[解]该建筑物的重新购建价格估算为：300x1200＝36(万元)单位体积法与单位面积法相似，是根据当地近期建成的类似建筑物的单位体积造价，对其做适当的修正、调整，然后乘以估价对象建筑物的体积来测算建筑物的重新购建价格。
这种方法适用于成本与体积关系较大的建筑物，如储油罐、地下油库等。
某建筑物的体积为500㎡，该类用途和建筑结构的建筑物的单位体积造价为600元／m3。
房屋重置成本法计算公式
房屋重置成本法是用于估算房产物业价值的方法之一，其计算公式如下：
房屋重置成本= 建筑面积×单位建筑造价
其中，建筑面积指的是房屋的室内可使用面积，单位为平方米。
单位建筑造价则是指在特定时期、地点和建筑类型下，按照规范要求所需支付的每单位面积建造成本，通常由当地建筑行业协会或政府部门发布的财务报告提供。
需要注意的是，房屋重置成本法并不考虑房产的市场价值以及未来折旧等因素，仅仅作为一种初步估算方式，可以帮助业主和投资者了解其房产物业的大致价值。
旧房重置成本的核算
土地增值税清算中的旧房重置成本计算实证研究
2017-12-29
一、一宗带旧房的土地转让实例
日前，中山城区某国有企业与A房地产公司达成协议，将自有的一处空置旧粮仓作价4500万元（含税价）转让给A房地产公司。该国有企业于2004年通过购买方式取得，取得时无取得发票；后于2008年办理转功能，由工业用地转为商住用地，支付土地补出让金1000万元。转让过程中，双方聘请了评估公司对该旧房产进行评估，房产评估价格为4500万元，其中土地评估价格为4200万元，建筑物评估价格为300万元（旧建筑物按重置成本法评估，重置成本为500万元，成新度为60%），评估费10万元由该国有企业承担。
3.《土地增值税宣传提纲》（国税函发〔1995〕110号）第五条第一项规定，取得土地使用权所支付的金额，包括纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。具体为：以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金；以行政划拔方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补交的出让金；以转让方式取得土地使用权时，为支付的地价款。
（二）有关土地增值税扣除项目的政策规定
目前，土地增值税扣除项目主要涉及五份税收文件：
1.《土地增值税暂行条例》第六条规定，计算增值额的扣除项目包括：（一）取得土地使用权所支付的金额；（二）开发土地的成本、费用；（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；（四）与转让房地产有关的税金；（五）财政部规定的其他扣除项目。
建筑物重置成本的估算方法
建筑物重置成本的估算方法一、概述建筑物重置成本的估算方法是指在建筑物需要进行重置时，通过对各项费用进行估算，得出重置所需的总成本。
该方法是建筑物管理和维护的重要工作之一，对于准确掌握建筑物维护成本、合理安排预算具有重要意义。
二、费用估算内容1. 建筑材料费用：包括各种建筑材料的采购费用，如水泥、砖块、木材等。
2. 人工费用：包括施工人员的薪资、社保等相关费用。
3. 设备使用费用：包括使用各种施工设备所需的租赁费用或购买费用。
4. 工程设计及监理费用：包括设计师和监理人员的薪资及相关支出。
5. 税金及其他杂项支出：包括税金、保险、水电气等各种支出。
三、具体步骤1. 确定重置范围：首先需要确定需要进行重置的范围，例如整栋建筑物还是局部区域。
2. 制定详细计划：制定详细的施工计划，明确每一个环节所需的费用、时间和人力资源等。
3. 估算建筑材料费用：根据重置范围和计划，估算需要采购的建筑材料种类和数量，并计算出相应的费用。
4. 估算人工费用：根据施工计划，估算所需的施工人员数量及每个人员的薪资、社保等相关费用。
5. 估算设备使用费用：根据施工计划，估算所需租赁或购买的设备种类和数量，并计算出相应的费用。
6. 估算设计及监理费用：根据重置范围和计划，确定需要聘请设计师和监理人员，并计算出相应的薪资及相关支出。
7. 计算税金及其他杂项支出：根据重置范围和计划，确定需要缴纳的税金、保险以及水电气等各种支出，并进行相应的计算。
8. 综合得出总成本：将以上各项费用综合起来得出建筑物重置所需的总成本。
四、注意事项1. 在进行费用估算时，需要尽可能详细地了解重置范围以及每个环节所需的具体要求，以避免漏项或误差。
2. 在估算建筑材料费用时，需要考虑到不同材料的质量和价格差异，以保证施工质量。
3. 在估算人工费用时，需要考虑到不同地区和不同等级的施工人员薪资水平的差异。
4. 在估算设备使用费用时，需要考虑到设备种类、规格以及租赁或购买方式等因素。
转让旧房重置成本与评估价问题
新房、旧房的区分标准旧房是指已建成并办理房屋产权证或取得购房发票的房产以及虽未办理房屋产权证但已建成并交付使用的房产。
《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号)关于新建房与旧房的界定问题指出：新建房是指建成后未使用的房产。
凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。
使用时间和磨损程度标准可由各省、自治区、直辖市财政厅(局)和地方税务局具体规定。
转让旧房如何确定扣除项目的三种情形计算转让旧房土地增值税的扣除项目包括三种情形，三种情形下税负的高低即是纳税人纳税风险与纳税规划要权衡的主要标志。
(一)按照评估价格确定扣除项目财税字[1995]48号文规定：转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。
对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。
其中，旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋和建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。
对于能提供评估价格的，已缴契税在计算土地增值税时不允许扣除。
(二)不能取得评估价格，但能提供购房发票的情形根据财税[2006]21号文件的规定，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《土地增值税暂行条例》第六条、第(一)、(三)项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%的计算。
对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不得作为加计5%的基数。
即转让旧房不能提供评估价格但能提供购房发票的扣除项目金额包括三项：一是购房发票所载金额(实际上包含了《土地增值税暂行条例》中第六条的“取得土地使用权所支付的金额”以及“旧房及建筑物的评估价格”两部分);二是加计扣除金额(加计扣除金额=购房发票所载金额×5%×购买年度起至转让年度止的年数);三是与转让房地产有关的税金(包括转让旧房时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税、契税以及教育费附加，上述四税及附加均必须提供相应的完税凭证)。
房屋重置成本估算方法
房屋重置成本估算方法随着时间的推移，房屋的老化和磨损是不可避免的。
当房屋需要进行重置时，了解房屋重置成本估算方法是至关重要的。
本文将介绍一些常用的房屋重置成本估算方法，帮助房主们更好地了解房屋重置的费用。
1. 目视估算法目视估算法是最简单直接的方法，通过对房屋进行目视检查，根据房屋的整体状况和老化程度来估算重置成本。
这种方法适用于房屋的问题较为明显，例如墙壁渗水、地板破损等。
房主可以根据自身的经验和对房屋的了解，大致估算出重置所需的费用。
2. 单项工程估算法单项工程估算法是将房屋的重置工作划分为不同的部分，对每个部分进行单独估算的方法。
例如，将地板更换、墙壁刷新、水电改造等工程分别估算成本，然后将各个部分的成本相加得出总成本。
这种方法适用于对房屋的各个部分进行详细估算，可以更准确地评估重置成本。
3. 单价估算法单价估算法是根据工程项目的单位价格来估算成本。
房主可以通过咨询专业的装修公司或者参考市场行情，了解各种工程项目的市场价格，然后根据房屋需要进行的具体工程项目，计算每个项目的成本，并将其相加得出总成本。
这种方法适用于房主对市场行情有一定了解，并且能够准确选择适合自己的工程项目。
4. 类比估算法类比估算法是通过参考类似的重置工程项目，找到类似的房屋重置案例，并将其成本作为参考，来估算自己的房屋重置成本。
这种方法适用于房主能够找到与自己房屋相似的案例，并且能够对比各个方面的差异，进行合理的估算。
5. 专业估价法如果房主对自己的估算能力不够有信心，或者房屋的问题比较复杂，可以选择请专业的房屋评估师进行估价。
房屋评估师会通过对房屋的细致检查和专业知识，给出准确的房屋重置成本估算。
这种方法虽然费用较高，但能够得到较为准确的结果，适用于对重置成本有较高要求的房主。
总结起来，房屋重置成本估算方法有目视估算法、单项工程估算法、单价估算法、类比估算法和专业估价法。
房主可以根据自身情况选择合适的方法进行估算。
需要注意的是，房屋重置成本估算只是一个参考值，实际费用可能会受到市场行情、地区差异和工程复杂度等多种因素的影响。
房产重置成本评估方法
房产重置成本评估方法房产重置成本评估方法是指评估一座房产进行重置或改造的费用。
这个过程通常包括对房屋结构、设备设施以及室内装修的检查与评估，以确定重置成本。
下面将介绍几种常见的房产重置成本评估方法。
1.现场勘察法现场勘察法是指专业人员实地对房产进行勘察和测量，了解房屋的具体情况和需求。
这种方法较为准确，因为专业人员可以直观地了解到房屋的结构、装修状况以及存在的问题。
通过现场勘察，评估师可以综合考虑各个方面的因素，如材料、人工成本等，进行成本评估。
2.统计数据法统计数据法是根据历史数据和市场的普遍情况进行房产重置成本评估。
一般来说，根据房屋的面积、类型、结构等信息，通过统计分析已经完成的类似房产重置项目的成本，计算出平均成本指标，然后根据当前市场的价格水平进行适当的调整。
3.指数法指数法是根据社会经济发展水平和物价水平的变化来评估房产重置成本的方法。
根据国家或地区的物价指数和建筑工程指数，将历史的成本数据与当前指数进行比较，计算出相应的增长比率。
然后将这个增长比率应用到当前的房产重置项目上，从而得到重置成本。
4.单位造价法单位造价法是根据单位面积或单位体积的造价进行评估的方法。
根据不同地区和不同类型的房产，可以建立一个单位造价的数据库，包括不同材料和工艺的成本信息。
通过与数据库中的数据进行对比，根据房产的规模和要求，计算出相应的重置成本。
5.结合多种方法在实际应用中，也可以结合多种方法来进行房产重置成本评估。
例如，可以先进行现场勘察，了解房屋的具体情况，然后根据统计数据和指数进行调整，最终得到一个相对准确的成本评估结果。
需要注意的是，房产重置成本评估方法只是对重置成本的估算，并非最终结果。
实际的重置成本可能会受到市场价格波动、人工成本变化、材料质量等因素的影响，因此在实施重置项目时，还需要进行详细的设计和报价，以及与承包商的协商。
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土地增值税清算中的旧房重置成本
一、一宗带旧房的土地转让实例
日前，中山城区某国有企业与A房地产公司达成协议，将自有的一处空置旧粮仓作价4500万元（含税价）转让给A 房地产公司。
该国有企业于2004年通过购买方式取得，取得时无取得发票；后于2008年办理转功能，由工业用地转为商住用地，支付土地补出让金1000万元。
转让过程中，双方聘请了评估公司对该旧房产进行评估，房产评估价格为4500万元，其中土地评估价格为4200万元，建筑物评估价格为300万元（旧建筑物按重置成本法评估，重置成本为500万元，成新度为60%），评估费10万元由该国有企业承担。
该国有企业财务认为，土地增值税的扣除项目包括土地出让金、转让环节缴纳的税金、评估费用、房产评估价格*成新度，因此计算转让房产共需缴纳增值税214.29万元，其他转让环节缴纳的税金合计27.97万元，进而计得土地增值税扣除项目=1000+27.97+10+4500×60%=3737.97万元，应缴纳土地增值税164.32万元。
该国有企业对土地增值税扣除政策适用错误，应重新计算。
二、现行土地增值税相关政策规定
带旧房转让的土地交易业务主要涉及两个税收要点，一是对房产性质的税务界定，二是如何准确界定土地增值税适用政策规定。
归纳如下：
（一）有关房产性质的税务认定
根据《土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）第七条规定，新建房是指建成后未使用的房产。
凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。
该国有企业转让的房产已使用多年，明显属于旧房，应按照旧房转让的土地增值税政策处理。
（二）有关土地增值税扣除项目的政策规定
目前，土地增值税扣除项目主要涉及五份税收文件：
1.《土地增值税暂行条例》第六条规定，计算增值额的扣除项目包括：（一）取得土地使用权所支付的金额；（二）开发土地的成本、费用；（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；（四）与转让房地产有关的税金；（五）财政部规定的其他扣除项目。
2.《土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定，条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：（一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。
（四）旧房及建筑物的评估价格，指在转让已使用房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。
评估价格须经当地税务机关确认。
3.《土地增值税宣传提纲》（国税函发〔1995〕110号）第五条第一项规定，取得土地使用权所支付的金额，包括纳税
人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。
具体为：以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金；以行政划拔方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补交的出让金；以转让方式取得土地使用权时，为支付的地价款。
4.《土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）第十条规定，转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。
对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。
5.《土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）第二条规定，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5％计算。
对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5％的基数。
对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《税收征管法》第35条的规定，实行核定征收。
三、税务处理意见
（一）若该公司不能提供评估报告但能提供购房发票的，其成本扣除项目，可按购房发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5％计算。
因该公司提供了由中介评估机构出具的该处房产评估价格，而无法提供购房发票，故按照建筑物评估价格计算扣除项目。
（二）该公司提供的房产评估价格4500万元，折算单位建筑面积4000元。
根据中山市建筑安装房地产造价标准，单位建筑面积成本在一千至二千元之间，旧粮仓的建筑面积成本应该更低，这4000元的单价显然包含了土地成本，经笔者查证也核实了这一点，因此不符合土地增值税扣除项目有关规定。
（三）取得土地使用权所支付的金额不能按照房产评估的土地价值虚增扣除，只能按照取得土地使用权所支付的实际价款扣除，如果其不能提供已支付地价款凭据，则该土地扣除成本为零，但以下第4点所列的特殊情形除外。
（四）以评估价作为土地成本的特殊情形。
根据《关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税〔2015〕5号）第六条规定，企业改制重组后再转让国有土地使用权并申报缴纳土地增值税时，应以改制前取得该宗国有土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用，作为该企业“取得土地使用权所支付的金额”扣除。
企业在重组改制过
程中经省级以上（含省级）国土管理部门批准，国家以国有土地使用权作价出资入股的，再转让该宗国有土地使用权并申报缴纳土地增值税时，应以该宗土地作价入股时省级以上（含省级）国土管理部门批准的评估价格，作为该企业“取得土地使用权所支付的金额”扣除。
但也并非现在的评估价格，仍然是改制前资本金投入时所确定价格。
（五）该公司并未提供支付地价款凭据，且不属于上述第4点的特殊情况，但其提供了土地转功能时支付土地补出让金1000万元的财政收据。
因此，土地成本项目仅可以扣除土地补出让金1000万元。
因此，该公司应缴增值税为：4500÷1.05×5%=214.29万，与此前该国有企业计算结果一致；
应缴土地增值税实际为1300.35万元，与此前国有企业自行计算的164.32万元相差1100多万元，差异巨大。
一要正确界定转让房产的性质；二要正确分析土地增值税适用政策，尤其是采取重置成新成本据实征收土地增值税中，其扣除项目的适用政策，需正确理解政策涵义，并结合实际分析，以防适用政策错误，导致错征少收税款。
如案例中企业将房屋重置成本按照房产评估价格4500万元计算，这是混淆了旧房及建筑物评估价与房地产价值两个概念，错将房地产价值作为房屋及建筑物重置成本。
一般来说，重置成本仅对房屋及建筑物而言，不含土地部分。
而企业提供的评估
价格4500万元，是该房地产的评估价值，包含土地价值和房屋价值，由此产生了企业计算税额与实际应征税额的巨大差异。