5月苏州房产市场研究

苏州08年5月住宅市场月度报告2008.6一、宏观政策导读⏹苏州中低收入家庭新保障，2012将年实现“住有所居”5月1日，苏州市政府出台了《关于苏州市区解决城市低收入及中等偏低收入家庭住房困难发展规划》的五年规划，对城市最低收入、低收入、中等偏低收入等不同人群，提出了低保廉租型、市场租赁型、共有产权型、租金补贴型和完全出售型等不同的住房类型予以保障。

据悉，此规划期限从2008年到2012年。

在规划期内，基本建立起以城市低收入住房困难家庭为主要对象，以供应各种类型保障性住房和发放租金补贴为主要形式的住房保障制度；基本形成工作网络完整健全、保障方式科学合理、资金来源稳定可靠、政策制度相对完善、各项管理规范协调的有苏州特色的住房保障体系。

具体目标为全面解决最低收入家庭的住房困难，对最低收入住房困难家庭供应低保廉租型住房的比例达80％左右；基本解决城市低收入住房困难家庭的住房困难，对提出申请并符合条件的城市低收入住房困难家庭做到应保尽保等。

在五年规划期内，中心城区将计划供应保障性住房8400套、50万平方米，按成本测算投入资金约6.627亿元。

而住房保障形式分为六种，即低保廉租型、市场廉租型、公有产权型、完全出售型、租金补贴保障型和租金减免保障型。

而根据规定，住房保障对象须同时具备以下条件：具有苏州市区城镇常住户口满5年以上（含5年）；人均住房建筑面积在18平方米以下（含18平方米）；家庭收入为低收入或中等偏低收入；政府确定的其他条件。

根据家庭的具体收入情况，按三种类别实施住房保障：城市最低收入家庭（三无、低保、低保边缘家庭和特困家庭）实施以配租低保廉租型住房为主的保障方式；城市低收入家庭（家庭人均月收入在最低工资标准以下的家庭）实施先发放租金补贴和供应共有产权型住房的两种保障方式；城市中等偏低收入家庭（家庭人均月收入在1220元以下的家庭）实施供应完全出售型住房的保障方式。

在目前房价高涨的形势下，此规划的顺利实施对大多数普通居住家庭意味着，有了政策的保驾护航，到2012年，苏州将基本实现“住有所居”的目标；与此同时，随着众多保障性住房的上市，也将会对市场上一些低端的商品房造成相当的冲击。

⏹苏州银监局：六项新规剑指“二套房贷”漏洞针对近段时间流传的“苏州第二套房贷将出现松动”、“房价近期可能还会上涨”的言论，由苏州银行业协会牵头，苏州工、农、中、建、交等10多家银行参加、苏州银监分局相关负责人出席的“第二套住房贷款界定标准”专题研讨会在苏低调召开，研讨会上最新出台的6项规定，直接将矛头指向了“第二套房贷”。

这6项规定包括：各行都必须从严执行现行界定第二套住房贷款标准，决不允许为争夺房贷市场份额而暗自松动或者擅自解释规定；严格执行以借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）为单位认定房贷次数的规定，已经向任何一家银行借过住房贷款（包括利用住房公积金贷款），不管是否结清贷款均不能再认作首套房贷；各银行对购买第二套（含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40％，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，采用本总行规定的固定利率的也必须按固定利率上浮10％等。

从内容看出，6项规定的措词都很强硬，特别是最后一条，更是出奇的严厉。

《纪要》第6条规定：凡发现向银行提供虚假信息、证明的，各银行都不得受理其信贷申请，对于出具虚假收入证明并被查实的单位，所有银行不得再采信其证明等。

这意味着一旦造假被发现，就终身上了黑名单，造假所受到的惩罚十分严厉，使得很多人不敢去造假，这会根本上抑制购买第二套房的热情。

据悉，该会议《纪要》是集合苏州各大银行的意见后签发的，目前多家银行均已经收到这份《纪要》，并表示会严格执行“二套房贷新政”及相关补充协议，这对巩固现有宏观调控成果以及促进房地行业的理性发展都将会起到积极的促进作用。

⏹园区公积金制度将有大调整近期，园区公积金制度将有重大调整，凡属于园区行政范围内的已取得房屋产权证和国有土地使用证的住宅商品房（含动迁安置房）均可动用园区公积金摊还，这对广大的普通购房者来说无疑是个重大的利好消息。

原先的园区公积金住房保障的房源必须符合三个条件：1、该房源必须在园区行政区域内；2、该房源的土地性质必须是出让；3、该房源所属的开发商必须是在园区注册且与园区公积金管理中心签署相关协议的开发公司。

目前园区的行政区域包括东环路以东的娄葑、斜塘、跨塘、胜浦、唯亭、中新合作开发区等，总规划面积260平方公里，其中中新合作开发区的面积70平方公里，能够动用园区公积金摊还的房源大部分都集中在中新合作开发区，而开发区内的房源数量占整个园区方圆数量的比例相对来说还是比较少的，因此新的政策将惠及更多的普通购房者。

其一，置业门槛将大大降低。

现有的房源大部分都是次新房，面积偏大，总价较高，而新政下，东环沿线、斜塘、跨塘、胜浦、唯亭的等地大量的动迁房源可供选择，面积小，总价低，首付、贷款压力大大减轻，对大量初次置业者来说将是过渡首选；其二，成交均价将会有所下降。

随着可供房源的大批上市，供求关系将进一步缓解，直接拉低整个市场的成交价格。

其三，对大量中小户型的新房价格将产生冲击。

原先的中小户型的新房由于受惠于园区公积金住房保障的特殊政策，单价居高不下，而新政的实施将会分流相当部分的客源，很可能导致开发商主动降价来应对新的形势；第四，成交量恐会逐步放大。

去年十月至今，受制于银行贷款政策以及宏观调控的影响，园区的二手房成交量大幅下跌，观望氛围浓重，而自住需求并没有因为宏观调控和市场的观望氛围而减少，在此情况下，大量上市的性价比较高的房源，在调整后公积金政策的引导下，将重新激发购房者的热情，直接导致二手房成交量的上升，并会对一手房的成交产生相应的促进作用。

⏹央行5月21日起上调存款准备金，地震灾区暂缓上调中国人民银行今天起开始上调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，至16.5%的新高。

同时，经央行总行同意，地震灾区将暂缓提高存款准备金率。

中国人民银行成都分行在报经总行同意后，对受灾严重的成都、绵阳、德阳、广元、雅安、阿坝藏族羌族自治州等6市州，地方法人金融机构5月20日暂不提高存款准备金率。

成都分行有关负责人表示，实施这项举措旨在增加上述地区有关金融机构的可用资金，从而加大对四川地区的信贷投入，提高抗震救灾自救能力。

据悉，对某几个城市的一类金融机构暂缓上调存款准备金率，这在国内尚属首次。

按照央行公布的4月份金融机构人民币各项存款余额为42.22万亿元计算，此次存款准备金率上调0.5个百分点将收回金融机构2111亿元资金。

二、5月苏州住宅市场整体分析1、5月苏州住宅市场整体销售统计分析表：5月苏州住宅类商品房成交状况：据统计，4月份苏州市区普通商品房（住宅类）共计成交3963套，比上月增加了1105套，增幅为38.66％；成交面积为425949.01平方米，比上月增加了94725.46平方米，增幅为28.60％；成交均价为6915.90元/平方米,比上月减少了929.14元/平方米，跌幅为11.84％。

5月作为传统意义上全年销售的第一波小高峰，此时今日，又被赋予了“楼市战略性转折”的使命。

面对持续观望的市场僵局，开发商似乎真的有点坐不住了，在这场旷日持久的“博弈中”，在宏观调控政策一再的调紧以及紧缩的货币政策面前，开发商的资金链的问题终于日渐“浮出水面”，不再“犹抱琵琶半遮面”，这从苏州、乃至全国房地产企业在这次汶川大地震中的捐款依稀可见。

为了尽早摆脱这一局面，力争早日走出“楼市温而不火的泥沼”。

因此在5月这个对下半年楼市走向极具影响的一个月份，残喘于资金链的开发商，在全市各区不约而同地加大了推盘力度，希望能抓住5月楼市这根救命稻草，借助5月的这一波推盘高潮，撬动楼市销售，并最终实现楼市整体的真正回暖。

正如开发商所预想的一样，5月的苏州楼市在各区域开发商不约而同加大推盘力度和优惠力度的情况下，楼市表现的确有相当的起色，也创造了今年以来的第一波销售高潮，成交面积的环比增幅达到28.60%，虽然成交面积达到了42.59万平方米，但也仅是去年同期的一半略强。

整体大环境的不景气，加上国家宏观调控政策的不放松，虽然未曾使苏州如深圳等地一般大幅降价，却也着实动摇了许多苏州购房者的信心。

就目前市场运行情况看，楼市离火热仍有相当的差距，随着6、7月传统销售淡季的到来，也许开发商对于5月所能带来的美好预期会随着五月的结束而一起破灭。

表：5月份各区住宅类商品房成交状况：5月份苏州各区住宅类房源成交套数排名从高到低依次是：园区942套（上月934套），占全市的23.77%；相城区831套（上月257套），占全市的20.97%；高新区678套（上月542套），占全市的17.11%；吴中区516套（上月338套），占全市的13.20%；平江区505套（上月354套），占全市的12.74%；沧浪区334套（上月137套），占全市的8.45%；金阊区167套（上月296套），占全市的3.76%。

从整体市场销售行情看，中小户型的销售，甚至是热销，还是那么一如既往，而在此基础上反衬出的是中大户型销售的不力。

但也非绝对，如较早前的“中海·御湖熙岸”以及本月内的“中央景城”便取得了相当不错的销售业绩。

总体看来，在现有市场形势下，打折力度成为项目去化的重要因素之一；除此之外，开发商的品牌、实力、口碑，以及所处地段和规划则成为项目去化另一至关重要的因素。

从成交区域看，在全市普遍加大推盘力度的情况下，除金阊区外，各区成交情况均有所增长。

其中园区依靠在消费者心中强势品牌地位和产品优势，依然占据榜首；而相城区依靠个别新开楼盘的热销和部分政策性住房签售的支撑，成交量出乎意料的攀升至第二位；而金阊区由于区域内新增供应不足，区域成交量已经连续两月呈下跌趋势。

各区具体表现为：园区共成交942套，较上月增加了8套，增幅为0.86%；相城区共成交831套，较上月增加了574套，增幅为233.35%；高新区共成交678套，较上月增加了136套，增幅为25.09%；吴中区共成交516套，较上月增加了178套，增幅为52.66%；平江区共成交505套，较上月增加了151套，增幅为42.66%；沧浪区共成交334套，较上月增加了197套，增幅为143.80%。

金阊区共成交167套，较上月减少了129套，降幅为43.58%。

图：5月苏州各区住宅成交面积比例图图：5月苏州各区住宅成交套数比例图图：5月苏州住宅成交套数走势图255075100125150175200225250275300325350375400123456789101112131415161718192021222324252627282930315月份苏州市区住宅类商品房成交均价为6915.90元/平方米,比上月减少了929.14元/平方米，跌幅为11.84％。