连锁商圈调查与选店

第12章 连锁商圈调查与选店 开设连锁店首先遭遇到的课题，就是选点（选择合适的设店地点），而房地产的价位一直高居不下，尤其是具有潜力的商业区地带，也到了寸士寸金的地步，因此房产价值、租金，其涨幅比例、租期年限……等等，都影响了业者在投资策略中的开发定位，也攸关营业额的预估和软硬件投资的成本风险，所以谈到开店，尤其是开发策略的正确与否，将左右近五成以上的经营命运。 好的开发策略将领导整个企业迈向成功之路，因此企业总部必须拥有或能掌控整个营业地点不动产动向，在将经营权交给加盟者之前，公司必须完成开拓新点的开发作业。在永续经营的投资策略里，如果能够延长租约期限，自然相对地可投入较佳的营运系统及设备，如此才能确保展店品质的稳定与产值的提高。 本章内容： 1 2 2-1 商圈范围划分确定 2-2 商圈简图 2-3 抽样点及发ＤＭ点之选择确定 2-4 商圈特征 2-5 人潮状况＜实地抽样方式＞ 2-6 消费特征与人口特征 2-7 商圈类型 2-8 预估收入、支出与可能净利 2-9 建议地点之确定 2-10 商圈未来发展潜力及结论 2-11 幻灯片、投影片之制作方式及目的 3 4 4-1 立地点所在街道评估 4-2 立地点本身之评估 4-3 门店预定点之选定 4-4 挖掘金店面 4-5 屋主之探查 4-6 租屋谈判需知 4-7 租贷契约要件 1 商圈调查的标的 商圈是活的，而商圈内的人口是门店赖以生存的衣食父母，因此对于商圈内的构成因素就是在经营商圈前所应了解的要项。所谓商圈，就是吸引消费者前来购物的有效范围。然而，随着距离之远近，商圈吸引力也有所不同。通常依门店预定之远近将商圈分为主要商圈、次要商圈及辅助商圈。 主商圈是距离门店最近的商圈，也是门店最主要的业绩来源。通常战业绩55-70%。主商圈是连锁企业首要目标，也是忠诚率最高的顾客群。次要商圈占业绩15-25%，相对的老顾客来店率也低。辅助商圈是商圈的最外围，只占业绩的5%，所吸引到的也都是游离客人。 而在商圈调查中所需探讨的如下数据： 1)固定人口数:固定人口是指居住在商圈内的住户。 2)人口密度:人口密度是将区域内居住人口数除以土地面积所得出之每平方公里居住人口数。密度越高愈适合开设门店。 3)社会增加率:指随城市发展而增加的人口数，例如新开之市镇、新区等会纳入许多外流人口进入。 4)日夜人口数:由于门店经营是一整天，有的更达24小时，因此对于白天流入之人口就非常重要。通常在办公区或工业区，其白天 人口是门店业绩的主要来源，但到了晚上，反而上班人回家后，商圈内人口就明显的减少了许多。 5)年龄、教育程度、所得:不同的年龄层结构，其对于商品需求偏好角度亦有不同。同样的教育程度也有此情形。而商圈内人口所得也直接影响到人民支出额度及门店消费的客单价。 6)交通:交通因素与地区考量同等重要，因为交通可以带来大量的流动人口，提高商圈内的消费能力。换言之，便捷的交通关系着人潮，也关系着业绩的成长。 7)大楼种类:不同的大楼有着不同的客户。办公大楼代表着稳定的办公人口，购买力高。百货公司及休闲娱乐场所及其营业面积、价格、时间、情况及受雇人口数，代表其所能吸引的顾客，亦即集客力的高低及消费状况，可作为企业门店经营的互动指标。 2 商圈调查的方法 2-1 商圈范围划分确定 商圈范围的划定因行业类别的不同而不同，一般以便利店来说，主商圈大多为50米，次商圈为50--150米，辅助商圈为150-250米。但如果是以选购品为主的专门店或大型店，择期商圈范围之估算可用车程来计算。 商圈基本上是没有形状的，然而为了方便计划，一般事前规划可用圆形或地形式来为商圈推算。例如有以下各情况限制，可为商圈之范围划分点： 1)商圈半径以 500 公尺为限。 2)马路之分界、凡超过40米宽之道路四线道以上或中间有栏杆分隔岛阻隔、主要干道。 3)铁路、平交道之阻隔: 因铁路、平交道之阻隔,使人们交通受阻而划分成两个不同商圈。 4)高架桥、地下道阻隔: 因高架桥、地下道阻隔，使人潮流动不易而划分成不同商圈。 5)安全岛之阻隔: 因安全岛阻隔，使人潮流动不易而划分成不同商圈。 6)大水沟: 因大水沟阻隔，使人潮流动不易而划分成不同商圈。 7)单行道: 因单行道阻隔，使人潮流动不易而划分成不同商圈。 8)人潮走向: 由于人潮走向之购物习惯与人潮流动之方向，使该区形成一独立商圈。 2-2 商圈简图 商圈简图的绘制目的在于能一目了然所欲调查的商圈范围与面貌，通常在绘制简图会标示下列地貌； 1)周边五百公尺简图。 2)标出重要建筑物及楼别＜金融大楼，办公大楼＞。 3)着名门店及影响生活形态之地段特征＜戏院、百货公司＞。 4)人潮汇集之地段门店群及大型集客场所＜超级市场娱乐区··之同等类＞。 5)标出竞争店或同性质门店所在之位置、抽样点之所在位置。 6)可与本企业连锁店有互补作用之门店。 7)政府重要之行政中心。 8)车站、加油站、学校、停车场、市场、公园··等特定族群会集场所。 9)标出街道之行进方向＜单行道方向＞。 10)标出未来促销活动发ＤＭ之地点。 2-3 抽样点及发ＤＭ点之选择确定 1)抽样点之选择 A. 办公人口或上班族汇集之地点＜未来适合设店之地点＞。 B. 人潮走向汇集地点。 C. 固定人口较集中流动之地点。 D. 可能形成未来的门店群之地段。 E. 预定三～四个抽样点。 F. 其中尽量以一个抽样点为同性质之门店。 2)发ＤＭ点之选择 A.主消费群走动频繁之点。 B.次消费群走动频繁之点。 C.区分消费群活动频繁之时段。 2-4 商圈特征 2-4-1 门店特色及分布情况 1)建筑形态 A.于主要门店街，主要干道上的建筑其建筑高度。 B.新大楼与旧式建筑的分布。 C.目前的改建情况。 D.一～三年内可能改建的趋式。 2)行业形态 A.于主要门店街、干道之行业类型。 B.以何产品为主，贩卖产品之层次。 3)分布家数 A.以抽样点之并行道路为主要调查对象。 B.主要道路之门店分布明细·包含将门店分门别类记录，并将其统计填入明细表。 C.于主要干道、大马路、相同门店之家数。 D.门店汇集地带的概述。 E.以门店＜辅助店、竞争店＞正确所在位置标注于商圈简图。 2-4-2 住宅特色 1)建物形态 A.实地了解于本商圈内住宅区的建筑形态、建筑高度，楼数、建筑型式为新式或旧式及分布区域。 B.目前的改建情况。 C.一～三年内可能改建的趋式。 2)分布情况 A.实地了解该区之实际住户与建筑物之分布情况。 B.将该商圈分为门店区，以＜甲＞为代码、辨公区＜甲２＞为代码、新式住宅区以＜乙１＞为代码、旧式住宅区以＜乙２＞为代码、文教区，以＜丙＞为代码。 C.于简图上分别划定区域，制作商圈。 D.并于图上注明建筑物之楼别。 2-4-3 集会场所 1)场所类型 A.本商圈内汇聚人潮之场所类型。 B.聚集人口类型。 2)动线 A.人潮汇集流动的路线。 B.人潮汇集流动的主要方向。 2-4-4 竞争者分析 1)卖场气氛: 本区内对本企业较有影响性的竞争店，其卖场气氛、购物环境、服务态度。 2)来客数: 该竞争店每日之成交客户数。 3)平均消费额 A.解该食品店的各类客数与消费金额比例。 B.根据此比例再分别乘其价格。 C.加总后求其平均值即为平均消费额。 4)营业额 来客数×平均消费额＝每日营业额。 每日营业额×每月工作天数＝每月营业额。 2-5 人潮状况＜实地抽样方式＞ 2-5-1 平日及假日的人潮状况 1)将一周之时间区分为2段·周一～周五及周六、周日、国定假日。 2)以AM7～PM12点每两小时细分为一个小段。 3)以15分钟为其抽样时段之样本，并计算其抽样点之实际经过人数、机车、汽车、助动车、脚踏车。 4)抽样时将人潮分为青少年、上班族、家庭主妇。 5)将每抽样之数，转变成以2个小时之人潮流动数。 例：以15分钟为抽样得该抽样点人数为Ｙ，将Y×8＝Z，则为其可能之人口流动数。 6)将其数字依时段填入＜人潮流动抽样表＞。 7)将人潮流动抽样之数字以线图表示＜人潮分布图＞。 2-5-2 人口、住家户数推算 1)固定住家 A.该商圈建筑物来推算当地住家户数。 B.以户数×３得当地预估人口数。 C.将各抽数样点人口数平均减当地人口数得外来流动人数。 2)办公户数 A.计算该区的公司家数。 B.该区公司家数×(10～20)＝该区办公人口。 C.该区办公人口即为该区的半固定人口。 2-5-3 交通状况 1)公共车之往返方善 A.经过该商圈公车之起站与经过路线。 B.经过该商圈公车之将行驶路线与终点站。 2)下车后之走向 A.为转车之目的行径的路线。 B.为休闲、购物之目的行经的路线。 C.为回家之目的行经的路线。 3)未来交通运输系统的影响 A.捷运系统的出入口，可能带动的人潮。 B.重要道路可能拓宽辟建，带动的人潮。 2-6 消费特征与人口特征 1)该区住户人口所得 A.高所得，达平均国民所得４倍以上所占比率。 B.中上所得、达平均国民所得２倍以上所占比率。 C.平均每户全年收支情况表与图。 2)该区往来、居住人口的消费习惯 A.对便利性、服务品质及门店气份的诉求概况。 B.习惯消费(大型连锁店、点心食品面包店、传统式饮食店)。 C.年龄分配情形。 D.教育程度分配表与图。