连锁商圈调查与选店
第12章 连锁商圈调查与选店 开设连锁店首先遭遇到的课题，就是选点（选择合适的设店地点），而房地产的价位一直高居不下，尤其是具有潜力的商业区地带，也到了寸士寸金的地步，因此房产价值、租金，其涨幅比例、租期年限……等等，都影响了业者在投资策略中的开发定位，也攸关营业额的预估和软硬件投资的成本风险，所以谈到开店，尤其是开发策略的正确与否，将左右近五成以上的经营命运。 好的开发策略将领导整个企业迈向成功之路，因此企业总部必须拥有或能掌控整个营业地点不动产动向，在将经营权交给加盟者之前，公司必须完成开拓新点的开发作业。在永续经营的投资策略里，如果能够延长租约期限，自然相对地可投入较佳的营运系统及设备，如此才能确保展店品质的稳定与产值的提高。 本章内容： 1 2 2-1 商圈范围划分确定 2-2 商圈简图 2-3 抽样点及发ＤＭ点之选择确定 2-4 商圈特征 2-5 人潮状况＜实地抽样方式＞ 2-6 消费特征与人口特征 2-7 商圈类型 2-8 预估收入、支出与可能净利 2-9 建议地点之确定 2-10 商圈未来发展潜力及结论 2-11 幻灯片、投影片之制作方式及目的 3 4 4-1 立地点所在街道评估 4-2 立地点本身之评估 4-3 门店预定点之选定 4-4 挖掘金店面 4-5 屋主之探查 4-6 租屋谈判需知 4-7 租贷契约要件 1 商圈调查的标的 商圈是活的，而商圈内的人口是门店赖以生存的衣食父母，因此对于商圈内的构成因素就是在经营商圈前所应了解的要项。所谓商圈，就是吸引消费者前来购物的有效范围。然而，随着距离之远近，商圈吸引力也有所不同。通常依门店预定之远近将商圈分为主要商圈、次要商圈及辅助商圈。 主商圈是距离门店最近的商圈，也是门店最主要的业绩来源。通常战业绩55-70%。主商圈是连锁企业首要目标，也是忠诚率最高的顾客群。次要商圈占业绩15-25%，相对的老顾客来店率也低。辅助商圈是商圈的最外围，只占业绩的5%，所吸引到的也都是游离客人。 而在商圈调查中所需探讨的如下数据： 1)固定人口数:固定人口是指居住在商圈内的住户。 2)人口密度:人口密度是将区域内居住人口数除以土地面积所得出之每平方公里居住人口数。密度越高愈适合开设门店。 3)社会增加率:指随城市发展而增加的人口数，例如新开之市镇、新区等会纳入许多外流人口进入。 4)日夜人口数:由于门店经营是一整天，有的更达24小时，因此对于白天流入之人口就非常重要。通常在办公区或工业区，其白天 人口是门店业绩的主要来源，但到了晚上，反而上班人回家后，商圈内人口就明显的减少了许多。 5)年龄、教育程度、所得:不同的年龄层结构，其对于商品需求偏好角度亦有不同。同样的教育程度也有此情形。而商圈内人口所得也直接影响到人民支出额度及门店消费的客单价。 6)交通:交通因素与地区考量同等重要，因为交通可以带来大量的流动人口，提高商圈内的消费能力。换言之，便捷的交通关系着人潮，也关系着业绩的成长。 7)大楼种类:不同的大楼有着不同的客户。办公大楼代表着稳定的办公人口，购买力高。百货公司及休闲娱乐场所及其营业面积、价格、时间、情况及受雇人口数，代表其所能吸引的顾客，亦即集客力的高低及消费状况，可作为企业门店经营的互动指标。 2 商圈调查的方法 2-1 商圈范围划分确定 商圈范围的划定因行业类别的不同而不同，一般以便利店来说，主商圈大多为50米，次商圈为50--150米，辅助商圈为150-250米。但如果是以选购品为主的专门店或大型店，择期商圈范围之估算可用车程来计算。 商圈基本上是没有形状的，然而为了方便计划，一般事前规划可用圆形或地形式来为商圈推算。例如有以下各情况限制，可为商圈之范围划分点： 1)商圈半径以 500 公尺为限。 2)马路之分界、凡超过40米宽之道路四线道以上或中间有栏杆分隔岛阻隔、主要干道。 3)铁路、平交道之阻隔: 因铁路、平交道之阻隔,使人们交通受阻而划分成两个不同商圈。 4)高架桥、地下道阻隔: 因高架桥、地下道阻隔，使人潮流动不易而划分成不同商圈。 5)安全岛之阻隔: 因安全岛阻隔，使人潮流动不易而划分成不同商圈。 6)大水沟: 因大水沟阻隔，使人潮流动不易而划分成不同商圈。 7)单行道: 因单行道阻隔，使人潮流动不易而划分成不同商圈。 8)人潮走向: 由于人潮走向之购物习惯与人潮流动之方向，使该区形成一独立商圈。 2-2 商圈简图 商圈简图的绘制目的在于能一目了然所欲调查的商圈范围与面貌，通常在绘制简图会标示下列地貌； 1)周边五百公尺简图。 2)标出重要建筑物及楼别＜金融大楼，办公大楼＞。 3)着名门店及影响生活形态之地段特征＜戏院、百货公司＞。 4)人潮汇集之地段门店群及大型集客场所＜超级市场娱乐区··之同等类＞。 5)标出竞争店或同性质门店所在之位置、抽样点之所在位置。 6)可与本企业连锁店有互补作用之门店。 7)政府重要之行政中心。 8)车站、加油站、学校、停车场、市场、公园··等特定族群会集场所。 9)标出街道之行进方向＜单行道方向＞。 10)标出未来促销活动发ＤＭ之地点。 2-3 抽样点及发ＤＭ点之选择确定 1)抽样点之选择 A. 办公人口或上班族汇集之地点＜未来适合设店之地点＞。 B. 人潮走向汇集地点。 C. 固定人口较集中流动之地点。 D. 可能形成未来的门店群之地段。 E. 预定三～四个抽样点。 F. 其中尽量以一个抽样点为同性质之门店。 2)发ＤＭ点之选择 A.主消费群走动频繁之点。 B.次消费群走动频繁之点。 C.区分消费群活动频繁之时段。 2-4 商圈特征 2-4-1 门店特色及分布情况 1)建筑形态 A.于主要门店街，主要干道上的建筑其建筑高度。 B.新大楼与旧式建筑的分布。 C.目前的改建情况。 D.一～三年内可能改建的趋式。 2)行业形态 A.于主要门店街、干道之行业类型。 B.以何产品为主，贩卖产品之层次。 3)分布家数 A.以抽样点之并行道路为主要调查对象。 B.主要道路之门店分布明细·包含将门店分门别类记录，并将其统计填入明细表。 C.于主要干道、大马路、相同门店之家数。 D.门店汇集地带的概述。 E.以门店＜辅助店、竞争店＞正确所在位置标注于商圈简图。 2-4-2 住宅特色 1)建物形态 A.实地了解于本商圈内住宅区的建筑形态、建筑高度，楼数、建筑型式为新式或旧式及分布区域。 B.目前的改建情况。 C.一～三年内可能改建的趋式。 2)分布情况 A.实地了解该区之实际住户与建筑物之分布情况。 B.将该商圈分为门店区，以＜甲＞为代码、辨公区＜甲２＞为代码、新式住宅区以＜乙１＞为代码、旧式住宅区以＜乙２＞为代码、文教区，以＜丙＞为代码。 C.于简图上分别划定区域，制作商圈。 D.并于图上注明建筑物之楼别。 2-4-3 集会场所 1)场所类型 A.本商圈内汇聚人潮之场所类型。 B.聚集人口类型。 2)动线 A.人潮汇集流动的路线。 B.人潮汇集流动的主要方向。 2-4-4 竞争者分析 1)卖场气氛: 本区内对本企业较有影响性的竞争店，其卖场气氛、购物环境、服务态度。 2)来客数: 该竞争店每日之成交客户数。 3)平均消费额 A.解该食品店的各类客数与消费金额比例。 B.根据此比例再分别乘其价格。 C.加总后求其平均值即为平均消费额。 4)营业额 来客数×平均消费额＝每日营业额。 每日营业额×每月工作天数＝每月营业额。 2-5 人潮状况＜实地抽样方式＞ 2-5-1 平日及假日的人潮状况 1)将一周之时间区分为2段·周一～周五及周六、周日、国定假日。 2)以AM7～PM12点每两小时细分为一个小段。 3)以15分钟为其抽样时段之样本，并计算其抽样点之实际经过人数、机车、汽车、助动车、脚踏车。 4)抽样时将人潮分为青少年、上班族、家庭主妇。 5)将每抽样之数，转变成以2个小时之人潮流动数。 例：以15分钟为抽样得该抽样点人数为Ｙ，将Y×8＝Z，则为其可能之人口流动数。 6)将其数字依时段填入＜人潮流动抽样表＞。 7)将人潮流动抽样之数字以线图表示＜人潮分布图＞。 2-5-2 人口、住家户数推算 1)固定住家 A.该商圈建筑物来推算当地住家户数。 B.以户数×３得当地预估人口数。 C.将各抽数样点人口数平均减当地人口数得外来流动人数。 2)办公户数 A.计算该区的公司家数。 B.该区公司家数×(10～20)＝该区办公人口。 C.该区办公人口即为该区的半固定人口。 2-5-3 交通状况 1)公共车之往返方善 A.经过该商圈公车之起站与经过路线。 B.经过该商圈公车之将行驶路线与终点站。 2)下车后之走向 A.为转车之目的行径的路线。 B.为休闲、购物之目的行经的路线。 C.为回家之目的行经的路线。 3)未来交通运输系统的影响 A.捷运系统的出入口，可能带动的人潮。 B.重要道路可能拓宽辟建，带动的人潮。 2-6 消费特征与人口特征 1)该区住户人口所得 A.高所得，达平均国民所得４倍以上所占比率。 B.中上所得、达平均国民所得２倍以上所占比率。 C.平均每户全年收支情况表与图。 2)该区往来、居住人口的消费习惯 A.对便利性、服务品质及门店气份的诉求概况。 B.习惯消费(大型连锁店、点心食品面包店、传统式饮食店)。 C.年龄分配情形。 D.教育程度分配表与图。
小区超市调查报告
小区超市调查报告篇一：超市市场调查报告人人乐超市五公里店消费者满意度调查调查题目：人人乐超市市场调研调查地点：南岸五公里人人乐超市学院：商务策划专业：市场营销小组成员：指导老师：日期：2021年11月第一部分：调查简介说明一、调查项目背景超级市场是以顾客自选方式经营的大型综合性零售商场。
又称自选商场。
是许多国家特别是经济发达国家的主要商业零售组织形式。
超级市场于20世纪30年代初最先出现在美国东部地区。
第二次世界大战后，特别是50、60年代，超级市场在世界范围内得到较快的发展。
在超级市场中最初经营的主要是各种食品，以后经营范围日益广泛，逐渐扩展到销售服装、家庭日用杂品、家用电器、玩具、家具以及医药用品等。
超级市场一般在入口处备有手提篮或手推车供顾客使用，顾客将挑选好的商品放在篮或车里，到出口处收款台统一结算。
除此以外，超级市场的特点还主要表现在：①超级市场的商品均事先以机械化的包装方式，分门别类地按一定的重量和规格包装好，并分别摆放在货架上，明码标价，顾客实行自我服务，可以随意挑选。
②超级市场广泛使用电子计算机和其他现代化设备。
便于管理人员迅速了解销售情况，及时保存、整理和包装商品，自动标价、计价等，因而提高了工作效率，扩大了销售数量。
③超级市场内的商品品种齐全，挑选方便。
人们可以在一个商场内购买到日常生活所需的绝大部分商品，免除了许多麻烦。
自动标价、计价、结算效率高，也节省了顾客的时间。
而且由于商场的经营效益好，降低了成本，所以商品的价格相对也较低廉，受到广大顾客的欢迎。
现对南岸区学府大道这个小范围（包括南岸四公里到六公里地段），到处都有大型超市，如：永辉超市、新世纪超市、人人乐超市等。
换个角度，从单个人人乐超市分析，就学府大道与人人乐竞争的对手就有好几个。
且我们面对的竞争的对手不只是大小型超市，还有便利店、小卖部，各大小商店及肉菜市场等。
二、企业现状简介1、集团概况人人乐连锁商业集团股份有限公司（股票代码为002336）前身为深圳市人人乐连锁商业有限公司，成立于199年4月。
南宁商圈商业调查报告市场分析
商业市场调查分析报告一、商圈状况1、商圈功能“商圈”一词最早产生于上个世纪，现代都市里的商圈是城市经济生活繁荣的产物，是适应生产力进步的结果；同时也应该是一个城市现代化的象征与标志。
这里聚集着规模宏大的商业建筑群落，聚集着实力雄厚的企业王国，当然还会有与之匹配的专司创造财富的消费群落。
当今国际化的商圈主要由商业、商务办公和服务类三大职能构成，商圈的中心不仅仅是商业中心，也是经济运作管理中心，拥有大量商务办公、酒店等配套，具备完善的市政交通与通讯条件，便于现代商务活动。
管理、金融、服务的创新使其成为经济发展的核心和经济变革的发源地。
2、商圈划分本文中商圈具体指以一个或二、三个核心标志性大型商业项目为中心发展起来的商业密集区。
同一商圈内的商业氛围应同等浓郁且同步繁荣；商业场所和业态均有大抵相同的特征；拥有基本相同的消费人群。
C.D.Harris在其主张的城市核心论里强调，城市在发展过程中并非只形成一个核心商圈，而是会出现多个商圈。
其中的一个为城市核心商圈，其余为次商圈。
这些商圈形成和分化有以下几个原因：●各种商家以自身的利益为目标的区位选择过程；●产生聚集效益的过程；●各商家利益对比而发生的分离；●地价和房租对行业区位的作用。
一般而言城市规模越大，商圈也就越多，越专业化。
参照上述条件，南宁目前仅能划分出两大商圈，即原有的第一商圈——‘朝阳商圈’和第二商圈——‘梦之岛—七星商圈’虽然城市商业有东移形成商业次中心的趋势，但按目前情况来看，‘五象广场—凤岭商圈’尚在发育阶段，远未形成相应的商业号召力。
二、现有商圈解析下面我们针对两个商圈按照相同的6个商圈要素进行分解、比照：1、商圈范围●朝阳商圈：东—共和路、友爱路，西—兴宁路，南—民族大道，北—人民路。
●梦之岛—七星商圈：东—古城路，西—新民路，南—七星路，北—民族大道。
2、商圈核心●朝阳商圈：以南宁百货大楼、裕丰商厦、金朝阳商业广场、步行街和大连万达购物广场、中山路为核心。
商圈的半径距离如何确定？商圈分析涉及的因素？
商圈的半径距离如何确定？商圈分析涉及的因素？1.商圈的确定确定商圈要以连锁店所在位置为轴心点，具体调查轴心点所在街区的状况、交通状况和详细位置。
由地点定位延展出区域定位，一般可以通过半径划分出各层商圈，即以店铺位置为轴心，以习惯性的肯定距离为半径，画出商圈。
国际上习惯性商圈半径参考标准如表4.1所示。
表4.1商圈划分参考标准对于处在不同地区的连锁店来说，商圈的半径距离存在很大差异，一般要受到当地人口密度、竞争状况、服务差别、交通方式、企业声誉等因素的影响。
在城市中心地带，连锁店的商圈半径通常只有两三个街区距离，而在城郊则可能是十多公里。
另外，对于不同地区的连锁店，不同商圈顾客占市场的份额不同。
由于人们出行条件的改善，一些位于城市新兴开发区域的餐饮店，其边缘商圈的客源规模越来越大。
2.商圈分析商圈分析涉及的因素包括商圈内的人口规模、人口结构、收入状况、教育水平及人口流淌、消费习惯等。
数据方面的资料可以从政府的人口普查、年度统计及统计公报等资料中获得，而定性分析则要考虑不同地理位置的详细特征，可从以下指标加以考虑。
（1）商务活动频率高的地区。
如城市中心商务区，商务活动极为频繁、客流量大，是购物、洽谈、休闲、社交等活动的消费集结区域。
一些连锁店甚至进驻大型购物广场，位于商场的顶层或底层，以充分利用这些区域的市场优势和客源优势。
（2）人口密度高的地区。
在居民聚居和人口集中的地区，顾客的需求较为稳定，连锁企业有很大的进展空间。
（3）交通中转地区。
近年来，车站或中转站的周边成为连锁店选址的重要目标，充分反映了连锁企业对交通条件的重视。
（4）知名旅游景点。
设在旅游风景区内部或周边的连锁店特别受游人的欢迎，极大的人气和合适的位置有效保证了连锁店的客源。
星巴克-选址介绍
星巴克-选址三个策略
选址流程 选址标准
可行性分析
星巴克-选址流程
星巴克对具体开店位置的 确认，有自己一套独立的 流程。
1、选择有整体定位的商 业建筑。
2、建筑物有大的对外展 示面。
3、选择合适的进入时间。
星巴克-选址标准
1、强化品牌形象：星巴克是以精品咖 啡自居，所以开店的位置坚持在能符 合精品形象的地段。
总结： 星巴克有着独立的扩展部 负责选点事宜，包括店面 的选择、调查、设计和仪 器装备等一系列工作。 并且星巴克的选址很具有 代表性，符合服务行业的 一般规律，但比一般的服 务业更加侧重于 “人” 的因素。
谢谢观看
组员： 彭铖锋、邓少华、刘景文、 王一清、王琴、陈思一、苗玲玲
2、满足目标顾客流量：星巴克在选择 店址时，要考虑邻居，好邻居可以相 互造势。实际上星巴克连锁店几乎总 是开在商圈的核心位置或者写字楼附 近。
3、商圈性质良好：在人流里数据的基础上，预测入店率是多少，市区精华地段密 集开店，商圈的成熟和稳定是选址的关键，更注重 选址的眼光和预测能力，确定消 费者的层次，确定潜在顾客的数量，确定商圈。
星巴克-竞争对手
星巴克所面临的，不仅仅是中国 传统文化的挑战，更是和其他的 咖啡公司竞争中国这片广阔的市 场。而星巴克，却不仅仅是把其 优质的精选咖啡作为其主打品。 更是将其融入了咖啡文化的内涵。 星巴克想告诉顾客，他们在体验 一种全新的文化，一种西方的文 化。而事实告诉我们，星巴克的 文化，很好得融入到了中国这个 古老的东方大地。
方案一（已建）友谊大道武车路选址
优点：
1、位于高档写字楼与商务步行街处， 有着不同种类的消费群体。
2、位于十字路口交界处，人流量大， 消费群体数量大。
屈臣氏连锁经营调查报告
企业连锁经营与管理——屈臣氏案例分析班级：姓名：学号：目录一、选择原因........... 错误!未定义书签。
二、屈臣氏简介....... 错误!未定义书签。
三、屈臣氏的连锁经营错误!未定义书签。
四、屈臣氏的经营理念错误!未定义书签。
五、3S特征: ............ 错误!未定义书签。
六、门店选址........... 错误!未定义书签。
七、门店的岗位设计错误!未定义书签。
八、门店的生动化要点错误!未定义书签。
九、产品策略 ......... 错误!未定义书签。
十、屈臣氏自有品牌成功的原因分析..11十一、屈臣氏电子供应链系统错误!未定义书签。
十二、屈臣氏的特色营销方式错误!未定义书签。
十三、圣诞节促销策划方案错误!未定义书签。
一、选择原因屈臣氏是国内知名的保健与美容产品零售店，在年轻人中享有一定的知名度。
其统一的门店形象、富有特色的经营方式、别出心裁的产品摆放、优雅的购物环境等收到客户的喜爱，尤其是女性客户。
作为年轻的消费群体，我们对屈臣氏也比较关注。
让我们进一步走进屈臣氏。
二、屈臣氏简介屈臣氏个人护理商店是屈臣氏集团最先设立的零售品牌。
其前身是广东大药房，1828年成立于广东。
1841年迁往香港，1981年成为李嘉诚旗下和记黄埔有限公司全资拥有的子公司，凭借和记黄埔雄厚的经济实力和灵活的经营理念，在亚洲迅速崛起，成为家喻户晓的零售业品牌。
屈臣氏个人护理店(屈臣氏)是目前亚洲区最具规模的保健及美容产品零售连锁店，在十个亚洲市场及两个欧洲市场包括中国内地、香港、台湾、澳门、新加坡、泰国、马来西亚、菲律宾、土耳其、韩国、印度尼西亚和爱沙尼亚拥有1700家分店及1242家驻店药房。
中国屈臣氏拥有超过500家分店及10000多名员工，是中国目前最大规模的保健及美容产品零售连锁店。
长久以来，屈臣氏不只在质量与创新方面建立了相当声誉，更赢得顾客的高度信赖。
屈臣氏为顾客提供多元化种类的商品，以迎合不同生活型态的需要。
认识连锁超市
2.1 认识连锁超市
知识框架
01
理论知识
实践知识
02
拓展知识
03
理论知识
• 一、连锁超市的起源 • 二、连锁超市的分类与特征 • 三、连锁超市的商圈调查
一、连锁超市的起源 目前，以大型综合超 级市场为主的连锁超
市企业逐渐取代传统
的百货企业，成为零
• 〔一〕连锁超市的起源
价格与促销方式。 3. 商品贩卖的手法与陈列技巧。 4. 商品加工处理的方法及包装方式。 5. 市场需求动态，如季节变化趋势、新产品的上市等。 6. 效劳人员〔销售厂家〕的态度、人员编制、分配管理情
超市商圈的层次性
➢边缘商圈 次级商圈 核心商圈
市场占有率在30%以上， 占本店销售额55%---75% 市场占有率10%以上，占本店销售15%——25%
➢市场占有率5%以上， 占本店销售额5%
三、连锁超市的商圈调查
•〔二〕超市商圈的概念 • 注意：
①不同商品所形成的商圈不同。〔贵重商品VS日 用品〕 • ②超市商圈不一定是绝对的同心圆模式，其具体 规模与形状是由各类因素所决定的。〔超市类型、规 模、竞争者坐落地点、顾客往返时间和交通障碍〕 • ③不同类型的超市的商圈不同。〔居民区附近的 标准超市几乎没有边缘商圈的顾客；位于商业中心的 超级市场，次级商圈和边缘商圈的顾客密度较大〕
• 连锁超市商圈确实定要考虑业态模式的区别。
2.商圈概况调查
• ①掌握详尽和准确的资料并加以整理。 • ②进行现场实地调查，确认上述内容。 • ③根据收集到的资料做出决策。
3.商圈内顾客群调查
• 商圈内顾客群的调查主要是对其收入水平与消费 能力的调查。
• 商圈内的顾客群分为两局部：一是当地住户，二 是流动人口。
连锁店选址评估表
店铺租金递增率
递增5%以内
递增5%-8%
递增8%-10%
递增10%-15%
递增15%以上
店铺租期年限
1年
2年
3年
4年
5年以上
店铺商圈发展周期
成熟期
增长期
新开发
衰退期
其他
周围消费者购买力
高
中高
中
低
偏低
主要消费者居住间距
半径200米
半径500米
半径800米
半径1000米
半径1500米
店铺所在商圈位置
连锁店选址评估表
房东姓名
房东电话
地址
交通
概况
门店地址
交通状况
地址属性
面积
店面
结构
室 内
室 外
租赁
条件
商圈
调查
分析
邻铺
概况
左边：
右边：
营业时间
开业时间：
打烊时间：
客流统计
位置：
时段：（人流统计以10/分钟计算）
商圈半径
500米
1000米
1500米
商圈分布
竞品
门店
店铺综合评估
店铺转让费
无
商场
社区
其他
商圈道路情况
主干道
次干道
支道
小巷
其他
店铺周围竞品店
无
1-2家
3-4家
4-5家
5家以上
店铺门前障碍物
店前无台阶无障碍物
店前有台阶无障碍物
商圈室内
店前有台阶有障碍物
店前有台阶有障碍物
店招可视距离
5米
10米
20米
企业选址分析
连锁企业选址分析开店选址需要科学的调研和分析，店面选址不当常常是导致亏损的最大因素，连锁企业选址分析从选址方法以及案例分析上，告诉你如何选址。
很多连锁企业选址，往往采用欧美企业在上个世纪70年代使用的市场调研法，即只对几个微观的市场因素进行调查。
这种方法忽略了几个重要的选址细节，导致门店失败。
城市分类在大型连锁经营项目中，是否进入一个城市，是战略层和拓展人员首先遇到的问题。
传统做法一般看人均收入、城市的发展状况等，但一上来就进入细节，实际上往往使一线人员忽略了一个宏观大前提：城市的类型。
城市大概可分为3类：1、工业化城市：这种城市的功能单一，人口较少，大都是某个或某几个大型企业的员工和家属。
根据工业项目不同，又可分为：矿业城市（如大庆、克拉玛依、抚顺），重工业城市（如鞍山、本溪），轻工业城市（如东莞、番禺）。
到了80年代开始还出现了电子及高科技工业城市，但都依附于大型城市周围，属于卫星城。
工业化城市居民中，工业企业员工占比很大，居民呈“金字塔型”消费结构，一线工人的数量大，收入稳定，当然绝对值不高，而且居民对购物时尚的追求不会太超前。
那些商品种类又宽又深、档次和价格带很宽的零售商不易成巩而由于这类城市中很少有极贫困阶层，因此低价、散乱的业态也很难成功。
2、交通枢纽城市：一般这类城市是由两个因素产生：地理位置和行政区划。
它们的建城时间都很早，大多有百年的历史，是商品和信息的集散地，又可分为：门户型（进入某个地区的必经之地，如山海关），交叉型（几个交通干线交叉的地方，如武汉、郑州），港口型（一个主要的出海港或内陆港，如大连、秦皇岛），地区核心型（某个地区的核心城市，如沈阳、西安）。
这类城市的居民有典型的“纺锤型”消费结构，即有少量特别富有的阶层和非常贫困的居民，而中层部分占大多数，而且中层群体里有一大批消费意识超前的顾客。
这类城市积极吸纳的业态都比较先进，传统业态不占优。
虽然某些城市中层的收入也不高，但在跟风驱使下，会把价格带往上烘托。
店铺选址策略与方法
店铺选址策略与方法一、新店周围地理位置特征表述在某品牌全国市场急速扩张的背景下，正当业界还在为“直营模式”和“加盟模式”争论不休时，全民开店时代的步伐已经走到了我们的面前，面对单店的低存活率、连锁的高难度基因复制，以及店铺品牌的跨区域推广和文化移植，如何科学经营、有效管理好单店就成为了关键要素，不积跬步无以至千里，如何进行前期的商圈调查与新店选址则是首当其冲的重要问题。
某品牌坚持其店铺的选址方向基本如下：（配合地图+选址工具）1.人流量集中的商业街道、办公楼2.居住人口大的社区3.大型百货商店、超大型卖场、大型商业中心4.中心城市的地铁沿线5.与肯德基、麦当劳等具有共同目标消费群的商业靠近某品牌将店铺分为“街铺店”和“非街铺店”，使用面积约在200至500平方米。
对于街铺店，最好在楼层1楼，有独立的进出口。
如位置很好，可考虑2楼，但在临主街的位置上必须有独立、便捷的进出通道，形象展示好。
临主干道、人流汇集点，可视性好，有较好的招牌广告位。
对于“非街铺店”，必须在主要人流量的通道上。
同时，在进出口的位置上必须有非常明显的广告标识或者广告位置。
1）化妆品店接近人们聚集的场所。
如剧院、电影院、公园等娱乐场所附近，或者大工厂、机关附近，这一方面可吸引出入行人，另一方面易于使顾客记住该店铺的地点。
2）2)化妆品店选择人口增加较快的地方。
企业、居民区和市政的发展，会给店铺带来更多的顾客，并使其更具发展潜力。
3）3)化妆品店要选择较少横街或障碍物的一边。
许多时候，行人为了要过马路，因而集中精力去躲避车辆或其他来往行人，而忽略了一旁的店铺。
4）4)化妆品店要交通便利。
在主要车站的附近，或者在顾客步行不超过20分钟的路程内的街道设店。
选择哪一边较有利于经营，需要观察马路两边行人流量，以行人较多的一边为好。
1、店址选择遵循的原则 :要选定一个好的店址，有多方面的因素是需要考虑的，但投资者首先要明确自己的选择原则，因为原则是自己的作业导向和目标指引。
连锁企业开店策略
赔偿金(合称 五金) 等问题。
? 7、科学地签订房产使用权等多类合同。前面 五金 的问题在合 同中要充分讨论。
? 8、认真研究当地人民的人均收入水平与开店密度的关系。 ? 9、认真研究当地人民的民俗文化与开店业务的关系。 ? 10、充分考虑物流配送的问题，包括交通、第三方物流、原料
? 二、餐厅需要具备的基本备件 ? 1、使用面积。在200-800平方米之间，框架结构。 ? 2、水的条件。具备上水(有用水指标300～500吨)、下水(符合当地环境保护
部门排放标准或能够提供市政部门同意的排污管道接口 )。 ? 3、具备照明电(有用电指标10千瓦)，具备动力电(有用电指标20～40千瓦)。 ? 4、为避免扰民，楼上不能是居民房屋，但可以是办公或商业用房。 ? 5、为避免扰民，周围离居民楼有一定的距离。有适当的排烟位置。 ? 6、停车场。门前有一定的场地停车更好。 ? 7、规避风险。为规避投资风险，没有房屋产权证、临建房屋、在拆迁范围之
? (2)经验法。经验法是根据以往经验来设定商圈，这种经验 包括以往经营过程中获得的各种经验、经历等。例如，便利 品(购买频度较高的商品)的商圈一般为步行10分钟左右的距 离，而购买频度较低的商品为 30分钟左有，这是通常的基本 范围。又如，便利店的商圈半径大约是 500米。这些都是根 据人们长期的经验所得出的结论。在使用这种方法来决定商 圈时，还应综合考虑地区性、社会性、自然条件等环境因素 的影响。
一商圈分析商店5570的顾客核心商圈次级商圈边缘商圈1525的顾客510余下来的顾客商圈的测定量的方面人口数人口密度家庭数流动人口数客流规律零售业销售额营业面积大型店状况交通装备及交通量质的方面年龄职业家庭人口构成收入水平消费水平就业状况产业结构城市规划城市间关系竞争店互补店的地区分布市政设施商业街的规模主体方面店铺规模业态商品配置楼层构成及配置吸引顾客的设施状况如停车场销售促进营销及其他组织活动状况附加因素