房地产评估第1章练习题答案
《房地产估价》各主要内容习题及参考答案
《房地产估价》各主要内容习题及参考答案第一部分：房地产估价概论【复习思考题】1、什么是房地产估价?2、列举房地产的估价对象？3、影响房地产估价的因素有哪些?4、怎样进行房地产状态描述?5、简述房地产的估价原则?6、为什么要进行房地产估价?复习思考题答案：1、房地产估价就是专业人员根据特定目的，对特定房地产在特定时间的特定价值进行分析、测算和判断并提供专业意见的活动。
房地产估价的本质房地产估价是评估房地产的价值而不是价格房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证房地产估价会有误差但应将误差控制在合理的范围内2、（1）土地（2）房屋（3）构筑物（4）在建工程：即那些已开始建造但尚未建成、不具备使用条件的房地产（5）期房：正在开发建设或者计划开发建设、但尚未形成的房地产。
（6）灭失的房地产：如已被拆除的房屋、被灾害损毁的房屋。
（7）房地产的某一局部，如某幢房屋中的某个楼层，某幢住宅楼中的某套住房。
（8）现况房地产与以往状况房地产的差异部分。
（9）房地产以外的、作为房地产的一种附属财产的价值，即以房地产为主的整体资产价值评估或称企业价值的无形资产评估。
3、房地产自身因素(一)区位因素1.位置，（1）方位（2）距离（3）朝向（4）楼层2.交通3.周围环境和景观（1）大气环境（2）水文环境（3）声觉环境（4）视觉环境（5）卫生环境（6）人文环境4外部配套设施(二)实物因素1．土地实物因素（1）土地面积（2）土地形状（3）地形（4）地势（5）土壤，（6）地基（7）土地开发程度2．建筑物实物因素（1）建筑规模（2）外观（3）建筑结构（4）设备设施（5）装修装饰（6）层高和室内净高（7）空间布局（8）防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照（9）维修养护情况及完损程度(三)权益因素1．权利状况2．使用管制3．相邻关系房地产外部因素（一）人口因素（二）制度政策因素（三）经济因素（四）社会因素（五）国际因素（六）心理因素4、房地产实物状况描述1.土地实物状况(1)土地面积：(2)土地形状：(3)地形：(4)地势：(5)土壤：(6)地基（地质）：(7)土地开发程度：2.建筑物实物状况(1)建筑规模， (2)层数和高度：(3)外观：(4)建筑结构；(5)设施设备：(6)装饰装修： (7)防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照。
房地产评估第1章练习题答案
房地产评估第1章练习题答案第一章练习题答案一、单项选择题1、房地产的买卖通常需要较长的时间才能变现，这体现了房地产的（）D P11A．高价值性 B．保值增值性 C．利用外部性 D. 难以变现性2、房地产价格实质上是房地产（）的价格。
B P23A、开发成本B、权益C、物质实体D、B和C3、现实中土地的使用、支配权要受到多方面的制约，其中政府的城市规划属于（）方面的制约。
D P29A、建筑技术B、土地权利设置C、相邻关系D、土地使用管制4、生地价是指（）。
B P7A、城市中待拆迁土地之地价B、未开发农地、荒地之地价C、可供直接用于建设的土地之地价D、没有建筑物的土地之地价5、毛地的概念是（）。
D P7A、已做三通一平的土地B、已征用补偿但未做三通一平的土地C、城市空地D、未拆迁的城市土地6、尚不具备城市基础设施的土地，被称为（）。
C P7A、农地B、毛地C、生地D、熟地7、甲、乙两宗房地产，在物质实体方面甲好于乙，在权益、区位等其他方面两者相当，该两宗房地产的价值相比有（）。
AA、甲大于乙B、甲等于乙C、甲小于乙D、不可比8、楼面地价=土地单价÷（）。
D P42A、建筑层数B、建筑覆盖率C、绿地率D、建筑容积率9、房地产估价中的价值，一般是指（）。
B P34A、使用价值B、交换价值C、投资价值D、帐面价值10、甲土地的楼面地价2000元/平方米，建筑容积率为5，乙土地的楼面地价1500元/平方米，建筑容积率为7，若两块土地的面积等其他条件相同，其总价相比有（）。
CA、甲等于乙B、甲大于乙C、甲小于乙D、难以判断11、有一宗房地产交易，成交价格为3000元/平方米，付款方式是首付10%，余款在1年内按月等额付清，假设月利率为0.5%，其一次支付的实际成交价格为（）元/平方米。
A、3000B、2700C、2914D、250012、其他条件相同，期房价格一般（）现房价格。
B P47A、高于B、低于C、等于D、不可比13、容积率是指（）。
房地产开发经营管理模拟试题及答案-第一章房产投资与投资风险
第一章房地产投资与投资风险一、单项选择题1.（）是购买金融资产以期获得未来收益或资产增值后将其以更高价格卖出的行为。
A.投机B.储蓄C.投资D.信托2.实物投资可分为（）。
A.直接投资和间接投资B.生产性投资和非生产性投资C.固定资产投资、流动资产投资等D.短期投资和长期投资3.随着我国房地产金融的不断创新和发展，以前不适合在房地产投资领域使用的（）形式越来越得到普遍应用。
A.长期投资、实物投资和直接投资B.长期投资、间接投资和实物投资C.短期投资、实物投资和金融投资D.短期投资、间接投资和金融投资4.下列（）不属于投资的特性。
A.投资是一种有目的的经济行为B.投资具有时间性C.投资的目的在于得到报酬D.投资具有稳定性5.（）的市场最具潜力，投资风险也相对较小。
A.居住物业B.商业物业C.工业物业D.出租物业6.赛马场属于（）。
A.酒店和休闲娱乐设施投资物业B.商用物业C.工业物业D.特殊物业7.下列物业中，属于特殊物业的是（）。
A.在建工程B.车站C.购物中心D.科技产业园区8.房地产的（），决定了房地产投资的收益和风险不仅受地区社会经济发展水平和发展状况的束缚，还受到其所处区位及周边市场环境的影响，体现了房地产投资中（）的重要性。
A.不可移动性；区位B.稀缺性；环境C.增值性；区位D.变现性差；环境9.房地产的经济寿命是指物业开始使用至（）的时刻。
A.收益为零B.产生的收益超过其使用成本C.净收益为零D.收益率小于基准收益率10.公寓内的租客希望获得洗衣服务，那就可以通过增加自助洗衣房、提供出租洗衣设备来解决这一问题，按照租客的意愿及时调整房地产的使用功能。
这是房地产投资的（）特性。
A.区位选择异常重要B.投资价值难以判断因而易产生资本价值风险C.需要适时的更新改造投资D.存在效益外溢和转移11.某城市规划在A区修建火车站则A区商业物业投资将会增加，这主要是由于房地产投资具有（）的特性。
A.区位选择异常重要B.投资价值难以判断因而易产生资本价值风险C.需要适时的更新改造投资D.存在效益外溢和转移12.在.房地产开发投资活动中的投资者主要是（）。
房地产评估第一次作业题及答案.doc
第1次作业一、单项选择题（本大题共20分，共20小题，每小题1分）1.按建筑面积分摊方法，计算土地占有份额的公式为（）A.某部分占有的土地份额二该部分建筑面积F总建筑面积B.某部分占有的土地份额二该部分建筑面积X土地总价三总建筑面积C.某部分占有的土地份额二土地总价一该部分享有的地价额D.某部分占有的土地份额二该部分建筑面积一总建筑面积一土地总价2.房地产形成价格的条件是（）。
A.有用、稀缺且有需要B.独一无二C.不可移动D.寿命长久3.有关非专业估价，下列说法正确的是（）A.由取得相关资格的专业人员完成B.是一种专业意见C.具有社会公信力D.不用承担法律责任4.采用收益法测算房地产价格时，公式V二A/Y+b/Y2表示（）A.房地产净收益按一固定数额逐年递增B.房地产净收益按一固定数额逐年递减C.房地产净收益按一固定比率逐年递增D.房地产净收益按一固定比率逐年递减5.（）是对原有价格按照时间序列进行修匀，采用逐项递移的方法分别计算一系列移动的时序价格平均数，形成一个新的派生平均价格的时间序列，借以消除价格短期波动的影响，显现出价格变动的基本发展趋势A.指数修匀法B.移动平均法C.平均发展速度法D.数学曲线拟合法6.形成房地产需求的条件是（）。
A.费者愿意购买且有能力购买B.价值量大且寿命长久C.保值且升值D.有用且稀缺7.房地产的（）使房地产具有独占性。
A.数量有限性B.独一无二性C.不可移动性D.用途多样性&受腐蚀的砖木二等生产用房的耐用年限是（）A.30 年B.20 年C.10 年D.40 年9.寻找最佳使用的方法，是先尽可能地设想出各种潜在的使用方式，然后从下列四个方面依序筛选（）。
A.①法律上许可；②技术上可能；③经济上可行；④价值最大；B.①技术上可能；③经济上可行：③价值最大；③法律可行；C.① 价值最大；②法律上许可；③ 技术上可能；④经济上可行：D.①法律上许可；②技术上可行；③经济上可行；④价值最大；10.与报酬率性质不同的名词有（）A.利息率B.折现率C.内部收益率D.空置率11・房地产的供给增加，需求不变，其价格会（）A.上升B.下降C.维持不变D.升降难定12.—般而言，对同一房地产的征收价值正确的描述为（）。
房地产评估作业答案
1、待估对象为一新开发土地，因无收益记录和市场参照物，只得采用成本法进行评估，有关数据如下：拆迁补偿、安置费5万元/亩，其他费用（含税费）3万元/亩，开发费用1.5亿元/平方公里，当地银行一年期贷款利率9%，两年期贷款利率为10%，土地开发周期为两年，第一年投资占总投资的3/4，利润率为10%，土地所有权收益为土地成本的10%，试估算该地产的市场价值。
解：（1）估算每平方米土地取得费用和开发费用拆迁补偿、安置费用：50000÷667＝75元／平方米其他费用：30000÷667＝45元／平方米土地开发费用：150，000，000÷1，000，000＝150元／平方米每平方米土地取得费用和开发费用合计为：75+45+150＝270元／平方米（2）计算利息：第一期利息：270×3／4×10％×2×0.5＝20.25（元）第二期利息：270×1／4×9％×1×0.5＝3.0375（元）每平方米土地取得费用和开发费用应承担的利息费用为23.29元。
（注:由于第一年投入总投资的3／4，开发期为2年，利率10％，该笔资金并非第一年年初一次投入，所以需要乘以0.5。
第二年同理。
）（3）计算利润：270×10％＝27（元）（4）计算土地成本：270+23.29+27＝320.29（元／平方米）（5）计算待估土地公平市场价值：320.29×（1+10％）＝352.32（元／平方米）每平方米土地公平市场价值为352.32元／平方米，近似等于每平方米352元。
2、被评估对象为一宗待开发商业用地，土地面积5 000平方米，该宗地的使用权年限自评估基准日起为40年，当地城市规划规定，待估宗地的容积率为5，覆盖率为60%。
评估师根据城市规划的要求及房地产市场现状及发展趋势，认为待估宗地的最佳开发方案为建设一幢25 000平方米的大厦，其中1-2层为商场，每层建筑面积为3 00O平方米，3层及3层以上为写字楼，每层建筑面积为1 900平方米。
房地产估价习题及答案
第一章一、单选1、有关专业估价，下列说法正确的是( ABC )。
A、由取得相关资格的专业人员完成B、是一种专业意见C、具有社会公信力D、不用承担法律责任2、有关专业估价下列说法不正确的是 ( B )。
A、由取得相关资格的专业人员完成B、任何人都可以做出C、具有社会公信力D、是一种专业意见3、房地产估价专指 ( A )。
A、对房地产价值进行评估B、对房屋工程质量进行评估C、对房屋使用功能进行评估D、房屋完损等级进行评估4、某宗房地产初次抵押评估价值为100万元，并为80万元贷款担保。
问：最多还可以为( D )万元的贷款提供抵押担保。
A、100B、80C、30D、20二、多项选择题1、专业估价的特点为( ABCE )。
A、由专业人员完成B、是一种专业意见C、具有社会公信力D、不具有社会公信力E、承担法律责任2、房地产估价中的“分析”包括对( ABCD )的分析。
A、估价对象本身B、人口、制度政策C、经济、社会D、国际因素E、仅仅对估价对象本身3、下列“完全市场”必须同时具备的条件正确的是( ACD )。
A、同质商品，买者不在乎从谁的手里购买B、买者和卖者的人有限C、买者和卖者都有进出市场的自由D、买者和卖者都掌握当前价格的完全信息，并能预测未来的价格E、销售者要求总效用最大化，消费者要求总利润最大化4、委托人的义务包括( ABCDE )。
A、向估价机构如实提供其知悉的估价所必要的情况和资料B、对所提供的情况和资料的真实性、合法性和完整性负责C、协助估价人员搜集估价所必要的情况和资料D、协助估价人员对估价对象进行的实地查看等工作E、不得干预估价人员和估价机构的估价行为和估价结果5、估价报告使用者可能是( ABCDE )。
A、估价对象权利人B、债权人C、投资者D、受让人E、政府及其有关部门和社会公众等6、下列可以作为估价对象有( ABCDE )。
A、在建房地产B、正在开发建设或者计划开发建设、但尚未出现的房地产C、已经灭失的房地产D、现在状况下的房地产与过去状况下的房地产的差异部分E、以房地产为主的整体资产7、不同的估价目的将影响估价结果是因为( CDE)。
房地产估价练习题及其答案
房地产评估复习题及答案(一第一章房地产和房地产评估1.按房地产的(B 来分,房地产可分为居住房地产、商业房地产、工业房地产及特殊房地产等。
☆A.收益性B.用途C.市场性D.地段2.出租或营业型房地产的评估可以采用: (☆A.比较法B.收益还原法C.假设开发法D.成本评估法3.人为引起火灾或者碰毁他人房屋进行的损失价值或损失程度评估;其评估对象为:(A.已消失的房地产B.在建工程C.房地产的未来状况D.房地产过去状况与现在状况的差异状况4.从经济角度来看,土地利用选择的一般顺序是: (A.商业、办公、工业、居住B.商业、居住、办公、工业C.商业、办公、居住、工业D.商业、居住、工业、办公5.娱乐型房地产是按下列哪种方式划分的:(☆A.用途B.开发程度C.是否产生收益D.经营使用方式6.某土地使用权的有限期为40年,已使用20年,新建的房屋的耐用年数为50年,则房屋的所有权为:A.50年 B.无限期 C.20年 D.40年7.房地产交易很难采取样品交易的方式,必须到实地观察,房地产评估也要进行实地查勘,这是由房地产的(决定的A.不可移动性B. 相互影响性C.数量有限性D.独一无二性8.房地产的价值注重:(A.实物B.权益C.区位D.实物、权益、区位9.典权制度是中国特有的,下列阐述正确的为:(A.支付等于买价的典价,即可获得房地产的所有权,B.支付典价后只能获得房地产的使用权C.支付典价后房地产的使用者不付租金D.出典人获得典价后即失去房地产的所有权10.医院、学校是属于哪一类房地产(☆A.商业B.办公C.特殊用途D.综合答案1B.2B.3A.4C.5A.6C.7D.8D.9C.10C第二章房地产价格1.最能说明土地价格水平高低的价格是:(A.土地单价B.基准地价C.楼面地价D.标定地价2.决定某一房地产价格水平高低的,主要是(的供求状况。
☆A.本地区的房地产B.全国房地产C.全国本类房地产D.本地区本类房地产3.一套建筑面积100平方米、每平方米建筑面积3000元的住房,总价为30万元,其实际交易约定在一年后付清(假设折现率为5%,则:(A.实际价格28.5万元,名义价格30万元B.实际价格29.28万元,名义价格30万元C.实际价格30万元,名义价格不存在D.实际价格28.578万元,名义价格30万元4.采用比较法求得的价格通常称为(A.路线价B.比准价格C.积算价格D.收益价格5.目前各地区的经济适用房所采用的价格,应属(A.市场调节价B.政府指导价C.政府定价D.政府规定的最低限价6.在房地产销售过程中,(是买卖双方讨价还价的基础,成交时要比此低。
房地产价格评估练习及答案
房地产价格评估练习及答案1、术语解释（1）地产 （2）房地产 （3）不动产 （4）基准地价 （5）标定地价 （6）楼面地价2、单项选择题（1）最佳使用是( )必须考虑的评估前提。
a.地产b.房屋建筑物c.企业资产d.资产（2）基准地价系数修正法所要修正的因素是( )。
a. 地理位置和交通条件b. 个别因素和市场转让条件c. 容积率和覆盖率d. 特别利害关系和特殊动机（3）假设开发法属于一种( )。
a. 加和法b. 积算法c. 类比法d. 倒算法（4）某宗地年金收益额为8500元，剩余使用年限为20年，假定折现率为10％，其评估价值最有可能为( ) 元。
a. 85000b. 12631c. 72369d. 12369（5）计算建筑期利息的工期应按( )计算。
a. 合同工期b. 额定工期c. 协商工期d. 实际工期（6）待估建筑物账面原值100万元，竣工于1990年底，假定1990年的价格指数为l00%，从1991年到1995年的价格指数每年增长幅度分别是11.7％、17％、30.5％、6.9％、4.8％，则1995年底该建筑物的重置成本最有可能是 ( ) 元。
a. 1048000b. 1910000c. 1480000d. 19100000（7）待估建筑物为砖混结构单层住宅，宅基地300平方米，建筑面积200平方米，月租金3 000元，土地还原利率为7％.建筑物还原利率为8％，评估时，建筑物的剩余使用年限为25年，取得租金收入的年总成本为7600元，评估人员另用市场法求得土地使用权价格每平方米1 000元，运用建筑物残余估价法所得到建筑物的价值最有可能是( ) 元。
a. 61667b. 925000c. 789950d. 58041（8）残余估价法属于( )中的一种具体方法。
a. 收益法b. 成本法c. 市场法d. 功能价值法（9）有一宗地面积为500平方米，地上建有一幢3层的楼房，建筑密度为0.7，容积率为2.0，土地单价为3000元／平方米，则楼面地价为( )元／平方米。
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第一章练习题答案
一、单项选择题
1、房地产的买卖通常需要较长的时间才能变现，这体现了房地产的（）D P11
A．高价值性 B．保值增值性 C．利用外部性 D. 难以变现性
2、房地产价格实质上是房地产（）的价格。
B P23
A、开发成本
B、权益
C、物质实体
D、B和C
3、现实中土地的使用、支配权要受到多方面的制约，其中政府的城市规划属于（）方
面的制约。
D P29
A、建筑技术
B、土地权利设置
C、相邻关系
D、土地使用管制
4、生地价是指（）。
B P7
A、城市中待拆迁土地之地价
B、未开发农地、荒地之地价
C、可供直接用于建设的土地之地价
D、没有建筑物的土地之地价
5、毛地的概念是（）。
D P7
A、已做三通一平的土地
B、已征用补偿但未做三通一平的土地
C、城市空地
D、未拆迁的城市土地
6、尚不具备城市基础设施的土地，被称为（）。
C P7
A、农地
B、毛地
C、生地
D、熟地
7、甲、乙两宗房地产，在物质实体方面甲好于乙，在权益、区位等其他方面两者相当，该
两宗房地产的价值相比有（）。
A
A、甲大于乙
B、甲等于乙
C、甲小于乙
D、不可比
8、楼面地价=土地单价÷（）。
D P42
A、建筑层数
B、建筑覆盖率
C、绿地率
D、建筑容积率
9、房地产估价中的价值，一般是指（）。
B P34
A、使用价值
B、交换价值
C、投资价值
D、帐面价值
10、甲土地的楼面地价2000元/平方米，建筑容积率为5，乙土地的楼面地价1500元/平方
米，建筑容积率为7，若两块土地的面积等其他条件相同，其总价相比有（）。
C
A、甲等于乙
B、甲大于乙
C、甲小于乙
D、难以判断
11、有一宗房地产交易，成交价格为3000元/平方米，付款方式是首付10%，余款在1年内
按月等额付清，假设月利率为0.5%，其一次支付的实际成交价格为（）元/平方米。
A、3000
B、2700
C、2914
D、2500
12、其他条件相同，期房价格一般（）现房价格。
B P47
A、高于
B、低于
C、等于
D、不可比
13、容积率是指（）。
B P42
A、底层建筑面积与占地面积的比率
B、建筑总面积与土地总面积的比率
C、建筑面积密度
D、土地总面积与建筑总面积的比率
14、因增加容积率需补地价的数额为（）。
C P50
A、（增加后的容积率—原容积率）×原容积率下的地价
B、（增加后的容积率—原容积率）×增加后容积率下的地价
C、（增加后的容积率—原容积率）÷原容积率×原容积率下的地价
D、（增加后的容积率—原容积率）÷增加后容积率×增加后容积率下的地价
15、某一房地产价格水平的高低，主要取决于（）供求状况。
C
A、本地区房地产的
B、全国房地产的
C、本地区本类房地产的
D、本类房地产的
16、房地产的供给增加，需求不变，其价格会（）。
B P26
A、上升
B、下降
C、不变
D、升降难定
17、一种资产具备了（）等条件，才真正需要专业估价。
C P53
A、独一无二性和易受限制性
B、独一无二性和难以变现性
C、独一无二性和价值量较大
D、难以变现性和价值量较大
13、估价时点又称（）。
A P59
A、估价基准日
B、估价时间
C、评估时日
D、估价作业日期
二、多项选择题
1、权益是房地产中无形的部分，包括（）。
ACD P5
A、权利
B、权力
C、利益
D、收益
2、房地产属性包含（）。
ABCD P10
A、自然属性
B、经济属性
C、法律属性
D、社会属性
3、房地产估价是（）的结合。
AD P52
A、艺术
B、经验
C、方法
D、科学
4、房地产的三种存在形态是（）。
ABD P6
A、土地
B、房地
C、权益
D、建筑物
5、房地产估价所评估的是房地产的（）。
AB P34、35
A、交换价值
B、市场价值
C、使用价值
D、理论价值
6、房地产价格的形成条件是（）。
ABC P22
A、房地产的有用性
B、房地产的稀缺性
C、房地产的有效需求
D、人们对房地产的需要
7、增加原出让土地使用权规定的容积率，其补地价总额等于（）。
AC P50
A、（增加后的容积率—原容积率）×楼面地价
B、（增加后的容积率—原容积率）×土地总面积×楼面地价
C、（增加后的容积率—原容积率）÷原容积率×原容积率下的土地总价
D、增加的建筑面积×楼面地价
8、甲土地单价9000元/平方米，建筑容积率为6.0；乙土地单价9000元/平方米，建筑容
积率为4.5。
若两者的建筑面积相同，则：（）。
AD P42
A、甲土地总价等于乙土地总价
B、甲土地总价小于乙土地总价
C、甲土地的价格水平等于乙土地的价格水平
D、甲土地的价格水平小于乙土地的价格水平
9、房地产投机对房地产价格的影响可能引起（）。
ABD P33
A、房地产价格上涨
B、房地产价格下跌
C、房地产需求增加
D、房地产价格平抑
10、房地产需要专业估价的理由有（）。
AC P53
A、房地产具有独一无二性
B、政府部门要求估价
C、房地产的价值量较大
D、估价人员要求估价
11、房地产估价的现实需要有（）。
ABCD P53
A、房地产交易
B、房地产保险
C、房地产抵押
D、房地产税收
12、一名合格的房地产专业估价人员，在房地产估价方面要具有（）。
ACD P57
A、扎实的理论知识
B、广泛的人际关系
C、丰富的实践经验
D、良好的职业道德
13、对于同一估价对象宜选用（）以上的估价方法进行估价。
B P60
A、一种
B、两种
C、三种
D、四种
三、简答题
1、何谓房地产？P4
2、房地产的特性有哪些？
3、房地产价格特征有哪些？P23
4、房地产价格的影响因素有哪些？P23-34
5、简述影响房地产价格的区位因素。
P30
6、简述影响房地产价格的周围环境和景观因素。
P31
7、简述影响房地产价格的行政因素。
P33
8、简述影响房地产价格的社会因素。
P32
9、房地产为什么需要估价？ P53
10、现实各项活动中有哪些方面需要进行房地产估价？ P53
11、何谓房地产估价？P50
12、论述房地产估价特点。
P50
13、对房地产专业估价人员有哪些方面的要求？P57
14、何谓估价目的？P58。