物业管理的基础理论培训教材
物业管理基本知识教材
物业管理基本知识教材1. 介绍物业管理是指对不动产进行综合管理和维护的一项专业工作。
本教材旨在介绍物业管理的基本知识，包括物业管理的定义、目标和职责，以及物业管理的重要性和特点。
2. 物业管理的定义和目标物业管理是指对各类不动产的日常管理、维护、保养和升值管理。
其主要目标包括： - 提供良好的物业管理服务，满足业主和租户的需求。
- 维护物业的正常运营和环境卫生。
- 保护和增值物业的价值，提高物业的竞争力。
3. 物业管理的职责物业管理的职责包括但不限于以下几个方面： - 定期巡查和维护物业设备和设施。
- 管理物业的收入和支出，制定预算和费用分摊方案。
- 处理业主和租户的投诉和纠纷。
- 管理物业的安全和保安工作，确保居民的人身和财产安全。
- 协调维修和改造工程，以确保物业的质量和价值。
- 管理物业的租赁和销售活动。
4. 物业管理的重要性物业管理在现代城市化进程中扮演着重要的角色，其重要性体现在以下几个方面： - 提升物业的价值和竞争力，吸引更多的业主和投资者。
- 为业主和租户提供便利的居住和工作环境。
- 提供安全和安心的居住环境，减少犯罪和其他安全隐患。
- 保护业主和租户的权益，解决纠纷和投诉。
- 增加社区的凝聚力和社交活动，改善居民的生活质量。
5. 物业管理的特点物业管理具有以下几个特点： - 综合性：物业管理涉及多个领域和专业，需要协调各方资源和力量。
- 长期性：物业管理是一个长期的过程，需要持续的管理和维护。
- 多元化：物业管理涉及到不同类型的不动产，如住宅、商业、办公等，需要针对不同类型的物业采取不同的管理策略。
- 公共性：物业管理涉及到共用设施和公共空间的管理，需要考虑各方利益的平衡和协调。
- 市场化：物业管理也是一个市场化的行业，需要不断适应市场的需求和变化。
6. 物业管理的流程物业管理一般包括以下几个流程： - 收集信息：了解物业的基本信息和需求，包括业主和租户的需求、物业的设施和设备状况等。
物业管理培训资料
物业管理培训资料一、概述物业管理是指对房地产项目进行维护、管理和运营的一系列活动。
物业管理的目标是保持房地产项目的价值和良好的运营状态，提供优质的服务，满足业主和租户的需求。
本文将介绍物业管理的基本概念、职责和技能要求，以及物业管理培训的重要性。
二、物业管理的基本概念物业管理是一个综合性的管理工作，包括对房地产项目的维护、保养、安全、环境、设备管理等方面的工作。
物业管理的目标是提供一个安全、舒适、便利的居住和工作环境。
物业管理人员需要具备良好的沟通能力、解决问题的能力和组织协调能力。
三、物业管理的职责1. 日常维护：物业管理人员负责房地产项目的日常维护工作，包括清洁、绿化、设备维修等。
2. 安全管理：物业管理人员需要确保房地产项目的安全，包括监控系统的运行、安全演练、火灾防护等。
3. 环境管理：物业管理人员需要保持房地产项目的环境卫生，包括垃圾处理、噪音控制等。
4. 设备管理：物业管理人员需要对房地产项目的设备进行维护和保养，确保设备的正常运行。
5. 业主服务：物业管理人员需要提供优质的服务，解决业主的问题和需求。
6. 财务管理：物业管理人员需要负责物业费用的收取和支出，确保财务的正常运作。
四、物业管理的技能要求1. 沟通能力：物业管理人员需要与业主、租户、供应商等多方进行有效的沟通，解决问题和处理纠纷。
2. 解决问题的能力：物业管理人员需要具备快速解决问题的能力，处理各种突发事件和紧急情况。
3. 组织协调能力：物业管理人员需要协调各方资源，确保工作的顺利进行。
4. 技术知识：物业管理人员需要了解房地产项目的基本知识和相关法律法规，掌握设备维修和安全管理的技能。
5. 团队合作能力：物业管理人员需要与团队成员密切合作，共同完成工作任务。
五、物业管理培训的重要性物业管理培训对于提高物业管理人员的专业素质和工作能力非常重要。
通过培训，物业管理人员可以学习到最新的管理理念和技能，提升自己的综合能力。
培训还可以帮助物业管理人员了解行业的最新动态和发展趋势，为房地产项目的管理提供更好的支持。
物业管理基本知识培训资料
物业管理基本知识培训资料第一部分：物业管理概述物业管理是管理和维护房地产物业的一项专业化服务，在现代社会中具有重要的地位和作用。
本部分将介绍物业管理的定义、目标和职责，以及物业管理的重要性。
1.1 物业管理的定义物业管理是指通过专业化的管理和服务，维护和提升房地产物业的价值，以满足业主和住户的需求和期望，同时确保物业运营的安全、顺利和可持续发展。
1.2 物业管理的目标物业管理的主要目标包括：- 保护和增值业主的资产- 提供安全和舒适的居住环境- 维护物业设施的正常运营- 协调和维护住户之间的关系- 保持物业的规范和良好形象1.3 物业管理的职责物业管理公司通常承担以下职责：- 日常维护和保养物业设施- 管理供应链和合同关系- 安全管理和应急处理- 物业财务管理和费用控制- 住户服务和关系管理- 协调业主大会和业主委员会事务1.4 物业管理的重要性物业管理对于房地产业和住户来说都具有重要意义。
对于业主来说，良好的物业管理可以保护其资产的价值，并提供高质量的居住环境。
对于房地产业来说，优秀的物业管理可以提高房地产项目的市场竞争力，增加租户和投资者的满意度。
第二部分：物业管理的专业知识本部分将介绍物业管理所涉及的专业知识和技能，包括物业法律法规、设施管理、财务管理和客户服务等方面。
2.1 物业管理的法律法规- 房地产相关法律法规- 物业管理条例和规章制度- 合同管理和纠纷处理2.2 设施管理- 设备维护和保养- 政府合规和安全管理- 能源节约和环境保护2.3 财务管理- 费用收支管理- 财务报表和预算管理- 税务管理和审计2.4 客户服务- 住户关系管理- 投诉处理和问题解决- 社区建设和活动组织第三部分：提高物业管理效率的方法本部分将介绍一些提高物业管理效率和质量的方法和技巧。
3.1 信息化管理- 物业管理软件的使用- 信息系统的建立和管理- 数据分析和决策支持3.2 合作与协调- 与供应商的合作和管理- 与住户的沟通和合作- 与业主委员会的协调和合作3.3 绩效评估与提升- 设定合理的绩效指标- 绩效评估和反馈机制- 持续改进和学习第四部分：物业管理的案例分析本部分将通过实际案例分析，帮助学员更好地理解和应用物业管理的知识和技能。
物业管理基础知识及操作培训教材
• 一、物业的保值增值
•
二、为其创造出一个安全、舒适、方便的工作、学习 和居住环境
2.物业管理服务的分类：
• 可分为公共服务、专项服务和特约服务、
• 物业服务的特点：
• 一、基本特征 （1）无形性 （2）不可贮存性 （3）差异性 （4）不可分离性
•
• 二、服务特点 • （1）综合性
（2）专业性
（3）政策性
• 常见的经营服务 – 维修保养服务 – 待客购物服务 – 家庭服务 – 邮件转递服务
物业管理的基本内容
•
第一节 房屋修缮管理
一、房屋的概念
• 房屋是指有墙、顶、门、窗，供人们居住或其他用途 的建筑主要包括工业和民用建筑。
• 房屋主体一般有以下六个部分组成：基础、主体结构 、屋面、楼地面、门窗及各种装饰，他们也称为房屋 的土建组成部分。
•
项目经理（管理处主任）
工程维修中心 绿化保洁中心 秩序维护中心 客服中心
• 工程维修员 绿化保洁员 秩序维护员 管理员
THANKS!
ห้องสมุดไป่ตู้行为。
物业管理的作用
• 1.有效地保证物业处于良好的使用状态 • 2.可以使物业实现保值增值 • 3.能够促进房地产市场的发展 • 4.行业的形成，拓展了就业途径 • 5.物业管理成为建立和谐社会的重要组成部分
物业管理服务与经营服务
第一节 物业管理服务概述
1.物业服务的内涵：
服务的定义 ：可被区分界定，主要为不可感知，却可使欲望 获得满足的活动，而这种活动并不需要与其他的产品 或服务的出售联系在一起。生产服务时可能会或不会 需要利用实物，而且即使需要借助莫些实物协助生产 服务，这些事物的所有权将不涉及转移的问题。 （美国营销协会)
物业管理培训内容
物业管理培训内容标题：物业管理培训内容引言概述：物业管理是一个复杂而庞大的领域，需要从业人员具备全面的知识和技能。
为了提高物业管理人员的专业素养和工作能力，物业管理培训成为必不可少的一环。
本文将详细介绍物业管理培训的内容，包括法律法规知识、管理技巧、服务意识、安全管理和危机处理等方面。
一、法律法规知识：1.1 了解相关法律法规：物业管理人员需要了解相关的法律法规，包括《物权法》、《物业管理条例》等，以便在工作中遵守法律规定，维护物业的正常运营。
1.2 掌握合同管理：物业管理人员需要学习合同管理知识，包括合同的订立、履行和终止等方面，以确保物业与业主之间的合作关系顺利进行。
1.3 熟悉业主权益保护：物业管理人员应该了解业主的权益保护措施，包括维修基金的管理、业主大会的召开等，以保障业主的合法权益。
二、管理技巧：2.1 沟通与协调能力：物业管理人员需要具备良好的沟通与协调能力，能够与不同的利益相关方进行有效的沟通和协调，解决各类问题。
2.2 组织与计划能力：物业管理人员需要具备良好的组织与计划能力，能够合理安排物业管理工作的各项任务和时间，提高工作效率。
2.3 领导与管理能力：物业管理人员需要具备一定的领导与管理能力，能够带领团队高效运作，处理日常管理事务，确保物业管理工作的顺利进行。
三、服务意识：3.1 业主服务技巧：物业管理人员需要学习业主服务技巧，包括礼貌用语、接待礼仪、投诉处理等，以提升业主满意度和维护良好的业主关系。
3.2 紧急事件处理：物业管理人员需要学习应对突发事件的处理方法，包括火灾、水漏等，能够迅速反应和采取有效措施，保障业主和物业安全。
3.3 社区活动组织：物业管理人员需要具备组织社区活动的能力，包括节日庆祝、志愿者活动等，以增进业主之间的交流和社区的凝聚力。
四、安全管理：4.1 安全防范知识：物业管理人员需要学习安全防范知识，包括防火、防盗、防水等方面，能够及时发现和处理安全隐患，确保物业的安全。
物业管理培训教材大纲
-员工岗位职责及权限
-员工招聘
-员工手册、劳动合同
-制服设计
-员工培训
a.课程，实地培训
b.每六个月重温
1.保安
-培训
-外来人员工控制
-二十四小时保安、监控、消防
-巡逻制度
-货物搬运制度
-停车场管理
-二次装修管理
-紧急事故处理
2.清洁
-不同材料的处理方法
-特别之处(大堂首层高)的清洁方式
-入伙(手续、收费)
十、物业管理进阶
1.物业的定义
物业(PROPERTY)：
物业管理行业定义：
各类有价值(经济价值和使用价值)的土地、房屋及附属市政、公用设施、毗邻场地等。如：未开发的土地、整个住宅小区或单体建筑，包括高层、多层住宅楼、别墅、综合办公写字楼、商业大厦、旅游宾馆、工业厂房、仓库、地铁站等。
2.沟通
部门例会：保安部、清洁部、维修部及物业部应定期每星期一次与各领班进行例会(如有需要可要求该部门全体员工参加)，以作检讨及讯息交流，由部门主管主持。会议须作正式会议记录，须于三天内完成及分发到每名领班。
3.事件报告途径：管理处应制定事件报告途径，让下属员工清楚当那类事件时应向谁作出报告的逐级途径，尤其是在非办公时间内发生重大事故或紧急情况所需的支援渠道。
-公约、法律来处理欠款
-制订电脑化会计程序
-税项及税率
-稽核制度
-预算、年度审核
5.行政及公共关系
-与业户联络
-投诉处理
-购保险
-通知一切突发事件
-与政府部门联络
-处理各项公约
-法律事务
-制定、修改公共守则
6.订立规章制度
-管理公约、业户手册、装修手册
物业管理服务实操基础知识培训教材模板
某某市某某物业管理有限公司物业管理服务实操基础知识（某某物业内部培训教材）0000年00月目录第一部分：基础知识一、公司对员工的最基本要求二、日常管理服务主要文明用语三、物业管理有关名词解释四、物业管理服务合同（一）前期物业服务合同（二）物业服务合同（三）业主公约和其他物业管理合同五、物业的早期介入（一）早期介入的含义（二）早期介入的作用（三）早期介入的内容六、物业的承接验收（一）新建物业的承接验收（二）物业管理工作的移交七、业主入住管理服务（一）业主入住服务的内容（二）业主入住服务应注意的问题八、业主装修管理（一）装饰装修管理流程（二）装饰装修管理内容（三）装修管理应注意的问题九、房屋及设施设备管理（一）房屋及设施设备的种类和组成（二）房屋及设施设备评价参考主要指标（三）房屋及设施设备管理内容与方法（四）房屋及设施设备维修养护计划的制订（五）房屋及设施设备维修养护计划的实施（六）共用设施设备的运行管理（七）几种典型设施设备的管理要点十、物业公共环境清洁卫生管理（一）清洁卫生管理的主要内容（二）清洁卫生的日常管理（三）其他虫害的防治十一、物业公共环境绿化管理（一）物业绿化管理的内容（二）物业绿化管理的要求十二、物业公共安全防范管理（一）对秩序维护员的基本要求（二）治安防范管理（三）消防安全管理（四）机动车辆管理十三、紧急事件的处理（一）紧急事件的概念（二）紧急事件的处理要求（三）紧急事件的处理过程（四）典型紧急事件的处理十四、物业管理档案管理（一）物业管理档案的内容与分类（二）物业管理档案的收集与整理（三）物业管理档案的保存与安全十五、客户沟通管理（一）客户沟通的内容和方法（二）客户沟通的管理十六、物业管理应用文书（一）相关术语（二）物业管理应用文书的类型（三）应用文书的写作要领（四）应用文书标题的制作（五）应用文书写的行款格式要求第二部分：实操规程及要点十七、客户服务管理吱操规程及耍点（一）交接班操作规程及要点（二）客户服务员巡视工作要求及要点（三）受理服务操作规程及要点（四）受理投诉操作规程及要点（五）住户意见征询操作规程及要点（六）空房管理操作规程及要点十八、安全防范管理实操规程及要点（一）人员出入操作规程及要点（二）车辆出入操作规程及要点（三）物品出入操作规程及要点（四）安全巡逻操作规程及要点（五）停车及交通秩序管理操作规程及要点（六）常规消防巡检操作规程及要点十九、设施设备管理实操规程及要点（一）设施设备种类及其维修保养内容（二）照明线路和灯具检修操作规程及要点（三）电梯的维护与管理操作规程及要点（四）动力设备维护保养操作规程及要点（五）给水系统维护保养操作规程及要点（六）排水系统维护保养操作规程及要点（七）室内燃气管道维护保养操作规程及要点（八）消防系统维护保养操作规程及要点（九）安全用电管理二十、清扫保沽管婵实操规程及要点（一）室外地面清洁操作规程及要点（二）去灰尘、湿抹、洗刷、上蜡清洁规程及要点（三）垃圾转运、清运、垃圾中转站清洁规程及要点（四）消杀操作规程及要点（五）大堂清洁操作规程及要点（六）楼道清洁操作规程及要点（七）玻璃门窗清洁操作规程及要点（八）不锈钢清洁操作规程及要点（九）卫生间清洁操作规程及要点（十）垃圾分类收集处理规程及要点（十一）卫生清洁达标标准（十二）一般清洁药品的保管和使用要求二十一、环境绿化符腿吱操规枉及要点（一）绿化日常养护规程及要点（二）绿化美化达标规程及要点（三）草坪建植操作规程及要点（四）草坪养护操作规程及要点（五）树木栽植操作规程及要点（六）树木养护操作规程及要点（七）补栽补种操作规程及要点（八）施肥作业操作规程及要点（九）病虫害识别与防治操作规程及要点（十）旋转式割草机操作规程及要点（十一）手动喷雾器操作规程及要点（十二）常用绿化药品的保管和使用要求第一部分：基础知识一、公司对员工的最基本要求（一）树立服务意识1、服务意识是一种无形的内在心理活动，意识指导人的行为。
培训教材物业管理基础知识
培训教材物业管理基础知识第一篇：培训教材物业管理基础知识培训教材物业管理的了解一、什么是物业管理指物管企业受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的建筑及设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容颜等进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供有偿服务。
对其定义为：“物业管理就是对业主、住户或用户、客户（可以统称为甲方）提供的公共性服务。
特别是那些客户和业主不愿做、也做不好、做了也没有效率的工作。
”二、物业管理有什么作用为了发挥物业的最大使用功能，使其保值增值，并为物业所有人和使用人提供卫生、整洁、安全、舒适的生活和工作环境，实现社会、经济、环境的三效统一和稳定增长。
三、物业管理公司应向小区居民提供什么样的服务主要有公共性服务、特约性专项服务、代办服务三大类。
常规性服务是最基本的服务，包括：房屋建筑主体的管理、房屋设备、设施和管理、环卫管理、绿化、治安、消防、车辆道路、代办服务。
国家建设部1998年颁布了《物业管理规范服务标准》。
1、接到住用户要求维修电话和报修，应立即做好登记工作。
2、家庭水电急修不过夜，对房屋小修等其它问题，应自报修时起三日内进行。
3、维修人员入户维修要便民不扰民，活完料净场地清。
4、维修人员态度和蔼、礼貌，不得吃拿卡要。
5、凡属住户自费的维修项目，要公开收费标准，不乱收或多收费。
6、建立维修服务回访制度，由住用户对维修质量提出评议。
特约性专项服务实质上是一种代理业务，为满足一部分业主的需求而提供的服务，如代购物品、车船票、代人接送小孩或提供商业经营性服务项目。
代办服务实质上是特约服务的补充和完善。
四、什么是前期物业管理前期物业管理是物业管理重要环节，是指房屋施工后期（约封顶前三个月左右）和销售时期进行的物业管理交叉工作。
通过对前期的图纸设计到工程设备、设施的深入熟悉了解，为以后正式进驻管理创造良好的基础。
五、物业管理合同与物业管理公约有何区别和联系？物业管理合同是两个主体，即业主委员会（委托方）与物业管理公司（受托方）之间所签订的合同，规定双方的权利与义务：而物业管理公约是多个主体，及开发商、业主、业主委员会、使用人（承租人）之间分清各自权利与义务的公约。
物业管理基础知识培训PPT
物业维修管理是物业管理的重要组成部分，能够确保物业 的正常使用和延长其使用寿命，提高物业的保值和增值能 力。
流程
物业维修管理包括定期检查、日常保养、应急维修等多个 环节，需要专业的维修团队进行管理和执行。
物业设备管理
物业管理内容
物业设备管理是物业管理的重要内容之一，包括对建筑物、设施、设备等进行维 护、保养和维修，确保其正常运行和使用安全。
价值体现
良好的物业管理有助于增强社区凝聚力，形成互帮互助 的良好氛围，提升居民的归属感和幸福感。
04
物业管理的发展趋势与 挑战
智能化、信息化技术 的应用
技术应用
智能化、信息化技术已逐渐应用到物业管理中，包括智 能化安保系统、智能化能耗管理系统等，为物业管理提 供便利。
技术发展
随着科技的不断发展，物业管理对智能化、信息化技术 的需求将不断提高，这些技术的应用将进一步促进物业 管理水平的提升。
03
物业管理的重要性与价 值
维护业主权益
业主权益
物业管理通过专业的管理和服务，保障业主 的居住安全和环境舒适，确保业主权益得到
维护。
价值体现
物业管理为业主提供全面、专业的服务，提 升了物业价值，是物业发展的重要保障。
提高生活质量
物业管理的重要 性
物业管理负责维护和改善住宅小区、商业大厦等建 筑设施，提高生活质量。
物业管理基础知识 培训PPT
汇报人：XXX
目录
Байду номын сангаас
01 02 03 04 05
责物 业 管 理 的 定 义 与 职
程物 业 管 理 的 内 容 与 流
价物 值业
管 理 的 重 要 性 与
与物 挑业 战管
物业管理基础知识培训课件
在业主自治管理的实践中，可以探索建立更加完善的业主自治组织架构和运作机制，提高业主参与自治管理的积极性和能 力。同时，可以加强与政府部门的沟通和协作，争取更多的政策支持和资源保障。
挑战与对策 在业主自治管理的实践中，可能会遇到一些挑战和问题，如业主参与度不高、物业服务企业不配合等。 针对这些问题，可以采取多种措施加以解决，如加强宣传教育、建立激励机制、强化法律保障等。
法定税费：包括营业税、城市建设维 护税、教育附加费等。
物业管理企业的利润：指物业管理企 业提供服务应取得的报酬。
物业管理费用的收取与缴纳
物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物 业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设 行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。
物业管理基础知识培 训课件
目录ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
• 物业管理概述 • 物业服务企业 • 物业管理服务内容 • 物业管理费用 • 业主自治管理 • 物业管理法律法规与政策
01
物业管理概述
物业管理的定义与性质
物业管理的定义
物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服 务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维 护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
制定应急预案，及时处理突发事件，保障业主安 全。
04
物业管理费用
物业管理费用的构成与计算
物业服务成本：包括管理服务人员的 工资、社会保险和按规定提取的福利 费等；物业共用部位、共用设施设备 的日常运行、维护费用；物业管理区 域清洁卫生费用；物业管理区域绿化 养护费用；物业管理区域秩序维护费 用；办公费用；物业管理企业固定资 产折旧；物业共用部位、共用设施设 备及公众责任保险费用；经业主同意 的其它费用。
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物业管理的基础理论
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普唏阳和科猖暮晟吐宙剥卑苜:解Y惟
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申孟簣冲一冲笊I
(_ ) 私有产权(private property rights)
厂完全私有产权私有庐权的表现形昌按部住拥有
I按份拥有
占有权
权力苑阖或权力项使用权等
收益权
I处分权
（二丿社团产权（communal property rights ）
君詡庐宓（不舅曲他性）
与私有产权相比,其最重要特点在于社团产权在个人之间是完全不可分的,即完全重合的。
因此.即使每个人都可以使用某一资源来为自已服务,但每个人都没有权力声明这个资源是属于他的财产,即每个人都对此拥有全部的产权,但这个资源或财产实际上并不属于每乂由于社团产权在社团内部不具有排他性,因此, 这种产权常常给资源利用带来"外部影响” o，对象物：如市政公用设施（私有投资的收费大桥等除处）
(三丿集体产权(collective property rights ) 去闭也的小因條就贸喜痢的产权。
其与社团产权的区别在于
前者在产权行使时无需与他人协商z 后者则需由集体决策机构以民主的程序做出决定或约束。
对象物: 小区公用设施、场地等
、建筑物区分所有权
(专有部分的专有所有权(A ) 区分所有权哄用部分的持分权(B ) 因異同关系所生的成员权(C )
（二丿客体
传统所有权：一物一权（歹鸟倣澡则）区分所有权客体：建筑及其空间
（三）区分所权的特征
1.复合性
4 B. C三者的复合。
2.专穴所有权的主导性
先有A ,再有B、C
A的份额大小决走B、C的份额大小
一般只登记A ”不登记B. C
3.一体性
区分所有权转让.处分.抵押.继承时,A B. C同时变化。
4・登记公示性
必须履行不动产物权的登记手续,
以示
5.权利主体的多童性一u’rr /
专有所有权人、共有所有权人、成K权人
区分所有权种类
建筑区分所有权种类:
从切矍（连栋扎孤玖拼丸分网建筑肠）
横初型
明确区分所有权的意义在于处理共用部分和共同关系方面，即共用部分不能分割 ,共同事男应遵从大多人的意见。
三、建筑杨区分所有权人的三项权利
1_丿专有所有权
区分所有权人对专有部分予以自由使用、收
1・专有部分的要件
构造上独立性（物理上的独立性）
勒判断
I利用上的独立性（机能上的独立性）
2.专有部分的范围
四种学说:
1・中心说（四面界墙.壁. 面围合范围）
2.空间说
3.最后粉刷表层说
4.壁心和最后粉刷表层说
对内认可粉刷表面对外
认可粉中心线
3.专衣所衣权的穴容
(1)权利
所有权：4项基本权能
相邻部分使用权
(2)义务
维护、维持
遵守、遵规尊重.配合
（二丿共有所有权
指某资源为一定范围内的人共同拥有、使用。
⑴复合性
（2J广泛性
对建筑输整体、票一部分、占地旳有权利义务
⑶多重性
；杖勻纟勺定共有权' 全库共有权与部分共有权R
漑珈殛跚超筑锄绚笑有权、忖费制不忖涮共有权
⑷从属性
⑸不可分刘性（捺的輪不得请求分割）
2 •共用部分范围
参考建段部《畅业服务合同示范丈本》3 •共有所有权形态
总有（处分权、管理权归体丿
共同異有
4.共有所有权的内容
使用.收盜.单纯修缮欧良权
和按本来用逾使用、分担费用义务
（三）成员权
参与、投票表决.提议请求.选举被选举、知情、建议。
义务：执行、遵守.接受
管理要求：
在市场经济体制下,私人物％飢准衣共炀嬴的权利行使与关糸调整可以通过当事人合约方无解决。
n 委托—代理理论
输业管理兴生的原因:
建筑形式的变化（高层.区域）
建筑技术的复杂产权形式的变化（分散.多元）
外界条件的变化.生活水平的提高社会分工的细化（效率的追求）
社会环境的变化
一.委托 --------- 代理的含义
委托是指受托人以委托人的名义和费用为委托人办理委托事务,委托人支付约定报酬的活动。
代理:代人办理
指代理人在代理权限内以被代理人的名义实施民事法律行为。
［委托代理
法定代理指定代理
〔代理人（物管公司丿
代理关糸主体;槻代理人（业主、业主委员会丿
金特别提醒
《合同法》49条：
行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。
，《合同
法》50条：法人或其他组织的法定代表人.负责人超越权限订立的合同，除相对人知道或应当知道其超越
权限的以外，该代表性为有效。
二.物业管理矽委龙 ----------- 代理关糸
产权人与管理者的关糸:
传统房屋管理:管理被管理关系
新型物业管理:委托—_代理关系（近似）
三.杨业管理的委托 --------- 代理问題
畅业畫理持续期里两金层次的决走关糸: 委托人所采取的监督及激励的有效性决定着代理人的工作动机和努力水平。
实际成效。
因此涉及有关管理效益和效率的几个主要问题: (—)*权利益
「使用效益
包括 < 经营效益(租金、铺位收益等)
I出让价值
物理管理屮,委托人可滋黒一个利再站同俸,曳屮痛人
可滋就会帝“搭懊车”
导致委托P督彩級性的下浄。
［二丿监督距离
“物业管理”作为无形服务”评判有一定难度
初始委托人（多元产权人）-业主委员会-物业企业
距离长,导致监督积极性缩小,监督力度减弱，代理成本加大。
［三丿激励手段
激励:詩猱激衣人的铀机的皿理过程
激发人的动机心理过程的模式:
需要机,动机令为,行为S标。
物业管理的激励考核难以量化,难免不准、不公,导致正
面激励效应递减。
业主另选新企业即替代威胁（更换代理人）的高;“用脚投票"空尢负面激励效果也差。
行为能力
要求:委托方、代理方均应具备谈判履约能力。
选出的业主委员会成员应有责任心、公益心、专业能力、时间精力等。
物业管理单位应有权制止一些不当行为（包
括业主的不当行为）
四.杨业管理委托 ------- 代理问题的解决
（_）业主权力方面
派生出
物业的产权-------- »物业管理权
业主怎体的权利应由业主代荻（通过选举产生丿行使,给予迨当报酬。
业主委员会权力的芫分行祓需要社团法人地住
（法律上应诉、起诉身份）
（二丿监督距富方面
加强传息瓜开要求,强化授告乂务,魏慮厠矣制度,加强引导和外部蹙督。
［三丿血激励机制方面
输业管理的JL步、不对隸:
履狗考核上綸亲对蘇後业主处于相对不利的他住
对管理单住的激励应多借助于:
制走详冬的興釣、加强合同淡判（朗确要求・标冷、费用丿・签灯较枚期的金岡、龙期评仪奖励（定性、走量结含丿
g行为能力方面
通过物业管理立法,加强对各方的规范、约束、引导,尤其是首次业主大会的召开和首次物业管理企业的招聘。