第六章_屋建筑维修理

6.3.3 房屋建筑维修分类与标准 6.3.3.1 房屋结构的分类（混凝土结构、砖混结构、砖 木结构、简易结构） 6.3.3.2 房屋完损等级的分类（完好房 、基本完好房、 一般损坏房、严重损坏房、危险房） 6.3.3.3 房屋建筑维修标准 修缮标准: 1.主体工程 2.楼地面工程 3.屋面工程 4.抹灰工程 5.油漆粉饰工程 6.木门窗及装修工程 7.水、电、卫、暖等设备工程 8.金属构 9.其他等.
1.摸清施工现场情况及水、电、气、暖等地下管线及 其走向 2.绘制、备齐维修工程设计图纸 3.编制施工组织设计、施工方案获批准并申领建筑施工 许可证 4.保证施工所需建材能及时进场,以确保施工的连续性 5.安置好需暂时搬迁住户，切断（拆迁时）或接通（维 修施工前）水、电等 6.落实资金和劳动力计划等
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6.2.3.3 房屋建筑维修技术管理内容
1.房屋建筑的查勘鉴定 2.房屋建筑维护 3.维修设计和维修方案的制定 4.维修工程的监督 5.维修工程的验收 6.房屋建筑技术档案的建立和管理 7.技术责任制的制定、执行和检查
6.2.4 房屋建筑维修质量管理
6.2.4.1 房屋建筑维修质量管理的主要内容 • 1.建立、健全质量监督机构，配备人员。 • 2.规范质量检查机构和质检人员的工作 • 3.实行单位内部自检、互检和交接检查制度 • 4.施工准备阶段充分做好准备工作 • 5.施工阶段加强质量检查与技术复核 • 6.做好施工质量的检查验收工作 • 7.加强现场建筑构配件和成品等的质量检查 • 8.对建筑材料的品种、规格和质量进行检查 • 9.如有质量事故发生，及时处理并查清事故原因 • 10.对已交付使用的维修工程要进行质量跟踪和回访
• 2.一般维修项目
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• 房屋维修的基本操作
• • • • 1.房屋维修项目的收集 2.房屋维修任务的落实 3.房屋维修管理的实施 1）.自用部位和自用设备的损坏，由业主自行报 修；共用部位和共用设备设施的损坏，由业主或 业主委员会成员报修 • 2）.业主报修可以采用电话报修和直接报修的方 式 • 3）.物业管理企业接待人员对业主的保修应予登 记，报修接待应为一年全天接待
6.2.2.3 房屋建筑维修工程施工组织设计
1.大型维修施工工程组织设计内容 2.一般维修工程施工方案内容 3.小型维修工程施工说明的内容
6.2.2.4 房屋建筑维修工程施工阶段管理
1.施工调度：以施工进度计划为依据，在整个施工过程 中不断求得劳动力、材料、机械等与施工进度和施工 任务要求之间的平衡过程。 2.施工现场管理：以施工组织设计、施工方案为依据， 在施工现场进行的管理工作。包括：修建临时设施、 安排好施工衔接、排除障碍物和清运渣土等。目的是 优质低耗、均衡快速完成维修任务 3.施工安全管理：建立、健全安全生产管理制度，严格 执行安全操作规程确保施工安全。
6.2 房屋建筑维修管理的内容
房屋建筑维修管理的内容包括：对房屋建筑的维 修计划、维修施工、维修技术和施工质量等的管理。
6.2.1 房屋维修计划管理
1.房屋维修计划：是指在一定的时期内，对房屋建筑维 修的目的、要求、内容和步骤以及所需经费等一系列 问题作出安排，并以文字的形式形成对房屋建筑维修 工作具有规范作用的指导性文件。（计划本身） 2.房屋维修计划管理：对房屋建筑维修计划中确定的内 容、步骤、以及人、财、物等方面，进行具体的组织、 安排、落实和控制的一系列活动。（管理本身）
工程监理、安全管理和竣工验收等）
6.2.2.1 房屋建筑维修施工管理的基本内容
1.落实维修任务、签定维修工程专业分合同 2.在开工前，解决住户迁移，安置临时住房及其他准备 3.组织均衡流水作业和协调，对施工进度和质量监控 4.加强现场管理，检查是否按施工程序、操作规范和技 术要求进行以及安全管理
6.2.2.2 房屋建筑维修施工准备工作
6.1.2 房屋维修的特点
1.是一项日常性工作（房屋建筑使用周期长，由于各方 原因较多，容易产生损毁或使其功能减弱，不及时维 修会影响业主或使用人的正常生产或生活） 2.具有经营和服务的双重性（由于改善或恢复功能关系 到使用者的切身利益所以具有服务性，和物业管理一 样也是一种有偿服务。） 3.具有广泛性和分散性（广泛性是涉及千家万户，分散 性是维修队伍具有流动分散性） 4.技术要求高 （保持原有风格和满足使用要求，依据 不同等级标准的房屋采用不同的标准和维修工艺）
6.3.2 房屋建筑日常养护的考核指标 1. 定额指标(定额是在合理的劳动组织和合理地使用材 料和机械的条件下，预先规定完成单位合格产品消 耗的资源数量之标准，它反映一定时期的社会生产 力水平的高低。) （1）小修养护工人的劳动效率要达到100%或超过定额 （2）材料消耗不低于材料消耗定额
劳动效率（efficiency of labour）单位劳动投入的产出水 平。它反映一定量劳动投入所得的有效成果数量。 劳动效率 =产出成果数量/活劳动投入数量
6.3.3.4 房屋完损等级评定方法 房屋完损标准的项目划分：
房屋的结构组成部分分为五个分项：基础、承 构件、非承重构件、屋面和楼地面； 房屋的装修组成部分分为五个分项：门窗、外 抹灰、内抹灰、顶棚和细木装修； 房屋的设备组成部分分为四个分项：水卫、电 照、暖气及特种设备（消防栓、避雷针、电梯等） 1.钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构等 2.其他结构房屋完损等级评定方法
5.房屋建筑维修计划的执行和控制
• 房屋建筑维修计划的执行和控制主要是指对维修工 程的进度、数量、质量‘成本和安全等方面的控制 管理。 • 在计划执行过程中要进行经常性的监督检查和考核 工作，及时发现并解决执行中出现的问题。
6.2.2 房屋建筑维修施工管理
所谓房屋建筑维修施工管理是对维修施工过程所 进行的组织、协调、监督等各项活动。 所谓房屋建筑维修施工工程是指从接受维修任务 到维修工程竣工验收的全过程。（签合同、组织实施、
3.房屋维修计划管理的目的
• 1.有计划的进行养护和维修，可以避免盲目性， 确保房屋安全和正常使用。 • 2.保证维修资金的合理使用，使其发挥最大的经 济效益和社会效益。 • 3.提高物业管理企业的维修管理水平，实现维修 养护目的。
4.房屋建筑维修计划的编制
• 从实际情况出发，依据法律法规和《物业服务合同》 编制房屋建筑维修计划。 • 1.年度计划：与工程量、工期、成本、安全等有关。 • 2.季度计划：在年度基础之上按照均衡生产原则和季 节特点编制，要确保年度计划的顺利完成。 • 3.月度计划：依据季度维修计划、区分房屋建筑损毁 情况，按照轻重缓急原则编制。要确保季度计划顺利 完成。 • 总之：逐步细化、层层明确、区分缓急、确保总目标 顺利完成。
6.3 房屋建筑维修的分类与考核
6.3.1 房屋建筑类型 6.3.1.1 按房屋建筑使用性质分类 • 工业建筑（厂房、仓库等） • 民用建筑：居住性：住宅小区、别墅 公共建筑：宾馆、商场、学校、车站 6.3.1.2 按房屋的层数分类 ①住宅建筑中：低层为1～3层；多层为4～６层；中高
层为７～９层；高层为10层及以上；超高层建筑：为
6.1.3 房屋维修管理的原则----指导思想是:实行 “管养合一”（以小养护为主，实行综合有偿服 务） 1.经济、合理和适用的原则：（保质量的同时抓经 济促高效） 2.维修与养护相结合的原则：（合理及时的养护时 减少维修的重要手段） 3.区别对待原则：（对不同结构、不同等级标准的 建筑采用不同的维修方法和不同的维修标准）
6.1.1 房屋建筑维修管理的基本知识 6.1.1.1 房屋建筑维修的概念 是指房屋建筑自建成到报废的整个使用过程中, 为了维护和改善房屋的使用功能，保证和延长房屋的 使用年限，而进行的各种养护和修复的活动。（维修 活动本身） 6.1.1.2 房屋建筑维修管理的概念 对房屋建筑维修的各项活动进行的计划、组织、 协调、管理等工作。目的是节省费用、缩短工期、取 得良好的经济、社会和环境效益。（对维修活动的管 理）
• 房屋维修责任的划分
• 1）. 自用部位、自用设备修缮、更新责任由单元房 屋住户承担，费用由单元房屋住户自理 • 2）.房屋承重结构、共用部位及共用设备的修缮、更 新责任由整幢房屋住户按各单元房屋建筑面积比例共 同承担，费用在公共维修资金中列支 • 3）.公共设施的修缮、更新费用在公共维修资金中列 支 • 4）.社区服务配套设施的修缮、更新、改造责任由该 设施的所有人承担，费用在经营管理收入中列支 • 5）.共用部位、共用设备以及公共设施，凡属人为损 坏的，由行为人负责修复或赔偿，费用由行为人承担
• 4）.节假日和夜间实行水电急修值班制度 • 5）.物业管理单位接到报修后，应在规定时间内 派人上门查勘或修理 • 6）.报修项目修理完工后，由报修人验收，并在 保修单上签字 • 7）.维修工作结束后，物业管理公司应及时做好 回访工作，查验修理质量和效果 • 8）.业主报修项目分为急修项目和一般项目，对 于急修项目，在接到报修后24小时内修理，一般 项目，在接到报修后72小时之内修理。
40层以上，高于100m 。
1972年国际高层建筑会议将高层建筑分为4类： 低高层建筑：为9~15层，最高50m 中高层建筑：为17~25层，最高75m 高高层建筑：为26~40层，最高100m 超高层建筑：为40层以上，高于100m ②公共建筑及综合性建筑：建筑物总高度大于24m者为
高层建筑（不包括高度超过24m的单层主体建筑）。 ③建筑物高度超过100m时，不论住宅或公共建筑均为 超高层建筑。 ④工业建筑（厂房）：单层厂房、多层厂房、混合层 数的厂房。
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公式中的活劳动投入数量，可以分别以劳动者人数（生产人 员或全部人员），劳动时间为单位。 公式中的产出成果数量根据不同的计算目的可以采用价值指 标（总生产值或净产值指标）也可以采用数量指标（订单数 量或产品数量）。