时代地产惠州项目发展战略
惠州写字楼研究
惠州写字楼研究来源：深圳房地产信息网研究与发展部作者：吴上锦目录一、惠州经济发展概况二、惠州写字楼发展概况三、惠州写字楼市场特征分析1、发展起步晚2、档次参差不齐3、分布零散4、空置面积大5、租售条件苛刻四、惠州写字楼发展展望五、惠州写字楼发展SWOT分析1、优势（Strength）2、劣势（Weakness）3、机会（Opportunity）4、威胁（Threat）六、惠州主要写字楼概况一、惠州经济发展概况——数据来源：惠州统计年鉴惠州近三十几年的经济发展历程可以划分为三个阶段：第一阶段是改革开发后到1988年，第二个阶段是1989—1993年，第三个阶段是1994年到现在。
第一阶段，1978年到1988年是惠州市经济发展的积累阶段，经济总量较低，1978年惠州GDP仅6.8亿元，但增长较快，年均增长率约为16.4％，其中1988年达到这一时期的峰值，GDP达32.3亿元，10年间增长了约5倍。
第二阶段，1989年到1993年是惠州经济的腾飞阶段，GDP年均增长率为33.3％，1993年的GDP达133亿元，短短5年GDP翻了5倍多！第三阶段，1994年至今，惠州经济从燥热回归理性，并且有向峰顶发展的态势。
房地产的泡沫给惠州经济带来沉重的打击，而且影响深远，房地产泡沫破灭后惠州经济衰退了近十年，GDP增长率不断向下调整，到2001年到达谷底，增长率为9.0％，期间GDP年均增长率为16.4％。
随后，在中海壳牌进驻利好的带动下，经济在慢慢的恢复，2005年GDP为803.9亿元，增长率达17.3％。
从以上数据可以看出，惠州的经济发展已经完成了基本的原始积累，底气充足，而且经历了房地产泡沫的洗礼，经济发展表现得比较理想，目前经济正处于上升态势。
2006年1-9月，全市实现生产总值669.13亿元，增长16.4%，创下1998年以来的增长新高，呈强势发展态势；全市完成全社会固定资产投资额198.63亿元，下降0.8%，若剔除上年同期中海壳牌项目的投资额，则投资增长达39.9%，今年以来的新增投资增长仍然是比较快的。
国家级高新技术园区宣传片文案
国家级高新技术园区宣传片文案版本一一、岭南有名郡，XXX正茂时大国崛起，环球瞩目东方神州腾飞，世界聚焦中国惠州，这个素称“岭南名郡”的粤东大门，正迅速崛起。
“北依五岭，举千山之雄姿；南临沧海，展万顷之碧波”。
这是一个风云际会、人才集聚的宝地：南靠深圳、西接东莞，毗邻广州、香港，区位优势得天独厚。
城际轻轨通车、惠州机场复航、赣深高铁立项，这座城市正加速进入珠三角第二梯队。
惠州，作为中国大中城市“投资硬环境40优”、“综合实力50强”、“全国文明城市”和“中国最具幸福感城市”，一贯重视高新技术产业的发展。
作为惠州仲恺高新技术产业开发区引擎之一的XX高新科技产业园，正扬帆起航、砥砺前行。
二、鹰击跃长空，看今朝XX产业园2002年，XX高新科技产业园首次出现在公众视野中，之后迅速造就了“规划引领、产业兴园、创新驱动、产城融合”的“XX现象”。
2006年，园区获批为省级开发区。
2010年2月，园区纳入仲恺高新区管辖，升格为国家级高新区的重要组成部分。
从2008年的“广东省省级开发区经济实力前十”到2009年的“中国十大特色园区”荣誉，再到2014年“国家级企业孵化器”、“省级科技企业加速器试点单位”获得认定——如今XX 高新区科技产业园既有一系列国家级名片，又有一系列金牌荣誉；既展现了超群实力、更体现了不凡潜力。
园区总计划面积45平方千米，其中建筑用地30平方千米。
目前，一期已经完成，二期也在紧锣密鼓地进行。
产业园建园伊始，便坚持“高起点规划，高标准建设，高效率管理”战略，布局产城人融合、解决企业发展后顾之忧。
目前，园区房地产、医院、学校、酒店、商贸中心等生活配套一应俱全，生态园、大健康产业基地、教育基地、梦工厂以及岭南印象城等产业项目正加速成型。
XX高新科技产业园既是投资凹地、也是政策高地。
“九通一平”、“并联审批”和绿色通道为企业进驻保驾护航；产业行业政策、科技搀扶政策、人材激励政策使工程“引得进”、“发展快”和“留得住”。
和而不同官方版课件
纳帕溪谷
和而不同官方版
和而不同官方版
和而不同官方版
和而不同官方版
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邦泰未来城
和而不同官方版
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和而不同架构与服务流程
TEAM TEAM TEAM
TEAM TEAM TEAM
/ /
策
客
略
户
服 务
总 监
1
2
3
4
5
6
中
职 业 化
总 参 决 策 控
总 后
心
策
略
指
Байду номын сангаас
企
企
企
总
市场Market
现场Scene
现场动线控制，营销展示面构建
氛围
磁场Allure
客户 关系
运动组织与文本沟通
和和而不而同官方不版 同全场互动整合模式
市场
基础市场检讨与策略构建
定位
对位
核心传播策略与通路构建
现场
错位
强势引导和主导化策略构建
磁场
和而不同官方版 全场+三位一体构架
差异化营销：人无我有，人有我优。立足市场，为
无锡․朗诗未来之家
城市副中心区核心地段，恒温恒湿恒氧科技住宅。
南京․朗诗国际街区 郑州․信和普罗旺世
南京․山河水
CBD河西区第一价，恒温恒湿恒氧科技住宅。 1600亩大盘，双拼、联排、叠加别墅，多层洋房、小高层洋房
真别墅，纯独栋。南京顶级别墅物业。
舟山․华邦未来城 石家庄․纳帕溪谷
滨海教育概念地产，多层洋房，海景小高层、豪宅高层。
和而不同官方版
和而不同官方版
机构特质：专业广告，专心地产！ 机构理念：以不同的方式实现大同的市场价值！ 和而不同,一个全国性地产整合推广专家型服务公司! 20个城市的地产服务资历，上百个地产项目操盘经验！
2012惠州奥辰·龙湾新城3期广告推广提案142P
2012年，随着政府对房地产调控政策的严苛，以及市场经济形 势的低迷，我们不得不承认——房地产的冬天还在持续！
另一方面，随着中国社会经济的发展，刚需阶层的不断增加， 众多企业进驻地产，希望分得这一杯羹。各种不同类型的产品 源源不断的供应市场，市场竞争日益白日化，曾经业界飘红的 时代一去不复返。
通过对以上项目的分析，我们知道发现， 所有的产品都在兜售自己的概念：
或者是大露台、入户花园、增送大面积； 或者是宣扬越有的区位条件；
亦或者是展示自己不同的建筑风格……
在产品本质上我们与他们存在哪些不同或者优势？ 带着这些问题我们深刻认识我们的产品。
NO.2 项目回顾
2006年，奥辰进入惠州打造76万方幸福大城。 一路走来，无论是奥辰抑或龙湾新城都已在惠州甚至东莞、增城等 城市都留下了深刻的印象。 项目已经奠定了较高、较广的口碑力度和品牌属性。
石湾：一品中央
一品中央位于石湾镇宏明西路 ，总占地面积约为5万多平方 米，总建筑面积为约22万平方 米。一期占地面积15421.39平 方米，层数11层/17层。一次 性付款9.8折、按揭付款9.9折 的优惠在售。
建筑类别：小高层、高层/毛坯
目前售价：均价3600元/㎡ 核心概念：公园地产，经济住宅
核心地段优异资源，众多开发商纷纷抢驻
随着该片区价值逐步提升 ，片区内新盘正与日剧增 ，众多开发商纷纷抢驻该 区域，其中包括佳兆业等 著名企业已进入石龙，而 石湾区已有聚龙集团、博 罗力天、博罗恒基实业等 开发商。内竞争正与日剧 增，一场硝烟弥漫的营销 战争悄然打响！引导着我 们必须高度警觉，深刻认 知自己更要解剖我们的敌 人亦是朋友……
NO.3 客群分析
年轻是一种享受！
江北CBD介绍
江北CBD区域CBD是中心城市的灵魂，也是城市经济发展的火车头，惠州CBD 主要分为三大区域组成，分别是行政商业区、文化配套功能区、高尚住宅区。
CBD区域中的第一个区域行政商业区，我们就从17号小区开始，17号小区是惠州最有权威性的市政单位惠州市政府，市政府的后面有50%~60%的市级行政单位都在2000年后坐落在这的像公安局，房管局，国土局、交通局等。
在市政府两边分别为16、18号小区，16号小区是早在2004年建设规划的综合区，那里拥有一个高档住宅区丽日百合家园和丽日购物中心，还有4座写字楼，其中双子星大厦和大隆是2002年后建设入住的，德赛大厦和外商投资大厦是2000年前的写字楼，在这拥有很完善的金融配套，像建设银行、农业银行、广东发展银行，因此被称为金融一条街。
在市政府另一边，也就是中信城市位于的18号小区，整个18号小区是全商务用地，除了电信大厦，其余的都是在2006年后建造的，其中有3座高档字楼，分别是中信城市时代、凯宾斯基、德威大厦，还拥有一座5星级酒店和佳兆业的下沉式购物广场，行政与商业的结合，为商业发展提供了便利。
市政府大门前的这条路是云山西路，路的对面是CBD区域中的第二个区域，是在2002年后打造建设的文化配套功能区，整个功能区的占地面就达到了100万平方米这，这里凝聚了整个惠州最完善的配套，像体育馆、展览中心、博物馆、图书馆等重大文化设施的配套，为CBD 区域增添了文化艺术的气息，惠州举行的大型活动均在市民乐园成功举办，也是CBD区域的绿色休闲区。
第三个区域是沿着东江的高尚住宅区，整个沿着东江住宅区是都2002年后建设的，像这边的金裕碧水湾占地面17万平米，是2002年时的高档住宅小区，在2003年时合生帝景湾推出了全惠州最高价位的豪宅，如今丽港于2008年再次推出惠州最高价位高尚小洋房，东江同时也是我们的母亲河，为惠州及香港提供了绿色饮用水，在不久的将来，沿东江还会建设一条东江夜游，为惠州CBD又增加一个秀丽的风景画。
陈威与陈少贞、惠州创时代房产经纪有限公司、广东佰盛按揭服务有限公司房屋买卖合同纠纷一案民事二审判决书
陈威与陈少贞、惠州创时代房产经纪有限公司、广东佰盛按揭服务有限公司房屋买卖合同纠纷一案民事二审判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷【审理法院】广东省惠州市中级人民法院【审理法院】广东省惠州市中级人民法院【审结日期】2020.07.16【案件字号】(2020)粤13民终2840号【审理程序】二审【审理法官】周娟于海砚胡江【审理法官】周娟于海砚胡江【文书类型】判决书【当事人】陈威;陈少贞;惠州创时代地产经纪有限公司;广东佰盛按揭服务有限公司【当事人】陈威陈少贞惠州创时代地产经纪有限公司广东佰盛按揭服务有限公司【当事人-个人】陈威陈少贞【当事人-公司】惠州创时代地产经纪有限公司广东佰盛按揭服务有限公司【代理律师/律所】陈波广东凯扬律师事务所;贺彩兰广东凯扬律师事务所;林志晖北京市盈科（惠州）律师事务所;黄丽珊北京市盈科（惠州）律师事务所【代理律师/律所】陈波广东凯扬律师事务所贺彩兰广东凯扬律师事务所林志晖北京市盈科（惠州）律师事务所黄丽珊北京市盈科（惠州）律师事务所【代理律师】陈波贺彩兰林志晖黄丽珊【代理律所】广东凯扬律师事务所北京市盈科（惠州）律师事务所【法院级别】中级人民法院【字号名称】民终字【原告】陈威;惠州创时代地产经纪有限公司;广东佰盛按揭服务有限公司【被告】陈少贞【本院观点】本案系房屋买卖合同纠纷，根据双方当事人在二审的上诉意见，本案争议焦点：解除涉案房屋买卖合同的违约责任应当由谁承担的问题。
【权责关键词】催告撤销代理实际履行违约金过错支付违约金合同约定第三人自认新证据财产保全诉讼请求反诉维持原判查封【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】本院经审理查明：一审认定事实清楚，本院予以确认。
【本院认为】本院经审理认为，本案系房屋买卖合同纠纷，根据双方当事人在二审的上诉意见，本案争议焦点：解除涉案房屋买卖合同的违约责任应当由谁承担的问题。
本院对此分析如下：上诉人陈威与被上诉人陈少贞及原审第三人创时代公司三方之间签订的《房地产买卖及居间合同》是各方真实意思表示，内容未违反法律及行政法规强制性规定，应认定合法有效。
世联地产简介
世联地产世联地产成立于1993年，是国内最早从事房地产专业咨询的服务机构。
2007年，世联地产整体改制，成立深圳世联地产顾问股份有限公司。
2009年8月28日，世联地产在深圳证券交易所成功挂牌上市，成为首家登陆A股的房地产综合服务提供商。
（股票代码：002285）。
经过18年的发展，世联地产现已成为全国性的房地产市场服务提供商。
至今，世联地产拥有27家分支机构，已为全国100多个城市的客户、超过1000个房地产项目提供了高品质的房地产综合服务。
世联地产以深圳为总部，分别在珠三角、长三角、环渤海等区域建立起华南、华东、华北、华中、山东五大业务中心，形成“咨询+实施”独特的业务模式，提供从区域开发、旧城改造、土地出让到项目开发、销售以及二手房租售的综合服务，并凭借本地智慧和全国共享的知识平台，为客户跨地域和细分市场下的多样化、精细化发展提供强有力的支持。
世联地产以“为客户挖掘物业价值，降低交易成本，解决房地产问题”作为经营之本，不断强化持续推动中国房地产市场发展的服务力量，致力于成为中国房地产市场服务的第一选择。
1993年，创立期1993年，世联房地产咨询服务（深圳）有限公司成立，正式进入国内房地产服务领域。
1994年——1996年，起步期1994年7月，世联公司取得深圳市规划国土局的批文，核准公司开展房地产信息咨询、交易代理、价格评估、投资策划等咨询业务。
这是深圳市政府为房地产咨询企业颁发的第一张正式批文。
1994年，世联开始探索新的业务方向――代理。
1996年，以景桦花园为标志，世联地产代理业务树立了另一杆旗帜——策划领先和前期介入；该楼盘同时成为快速营销和大户型豪宅萌芽的代表。
1997年——2000年，成长期1997年，以丰润、居雅、柏景轩、万达丰、柏丽等一批物业为代表，世联开始对各种物业类型代理销售的全面探索。
1997年5月，世联最早尝试店铺式经营，设立世联地产上步分行。
1997年12月，世联与中房指数系统(CREIS)办公室签订协议，承办中房深圳指数的数据收集、整理、发布和产品销售工作，并于1998年第一季度开始正式发布中房深圳指数。
国家级高新技术园区宣传片文案
国家级高新技术园区宣传片文案版本一一、岭南有名郡，仲恺风华正茂时大国崛起，环球瞩目东方神州腾飞，世界聚焦中国惠州，这个素称“岭南名郡”的粤东大门，正迅速崛起。
“北依五岭，举千山之雄姿；南临沧海，展万顷之碧波”。
这是一个风云际会、人才集聚的宝地：南靠深圳、西接东莞，毗邻广州、香港，区位优势得天独厚。
城际轻轨通车、惠州机场复航、赣深高铁立项，这座城市正加速进入珠三角第二梯队。
惠州，作为中国大中城市“投资硬环境40优”、“综合实力50强”、“全国文明城市”和“中国最具幸福感城市”，一贯重视高新技术产业的发展。
作为惠州仲恺高新技术产业开发区引擎之一的XX高新科技产业园，正扬帆起航、砥砺前行。
二、鹰击跃长空，看今朝XX产业园2002年，XX高新科技产业园首次出现在公众视野中，之后迅速造就了“规划引领、产业兴园、创新驱动、产城融合”的“XX现象”。
2006年，园区获批为省级开发区。
2010年2月，园区纳入仲恺高新区管辖，升格为国家级高新区的重要组成部分。
从2008年的“广东省省级开发区经济实力前十”到2009年的“中国十大特色园区”荣誉，再到 2014年“国家级企业孵化器”、“省级科技企业加速器试点单位”获得认定——如今XX高新区科技产业园既有一系列国家级名片，又有一系列金牌荣誉；既展现了超群实力、更体现了不凡潜力。
园区总规划面积45平方公里，其中建筑用地30平方公里。
目前，一期已经完成，二期也在紧锣密鼓地进行。
产业园建园伊始，便坚持“高起点规划，高标准建设，高效率管理”战略，布局产城人融合、解决企业发展后顾之忧。
目前，园区房地产、医院、学校、酒店、商贸中心等生活配套一应俱全，生态园、大健康产业基地、教育基地、梦工厂以及岭南印象城等产业项目正加速成型。
XX高新科技产业园既是投资洼地、也是政策高地。
“九通一平”、“并联审批”和绿色通道为企业进驻保驾护航；产业行业政策、科技扶持政策、人才激励政策使项目“引得进”、“发展快”和“留得住”。
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依靠稀缺，TOHO成为东平高价支撑（蓝波湾纯TH小区售价达5000元/平米） 惠州普通小高层与TH的价格比约为1：1.5，低于珠三角其他城市水平（深圳为1：2-7）
项目的定位（重战略与资源，而不是物业本身差异）
本报告是严格保密的。
现状6. 传统大盘的产品供应现状
总价 180万
120万 100万
本报告是严格保密的。
现状2.
大盘云集，但各自为战！
东平片区的市场评价：江景好，大盘多，交通拥挤 东平供应特征： ——项目规模大/物业类型多样/面积区间集中 东平价格特征： ——单价差距大/总价跨度大/存在断层（60-80万）
项目
物业类型
长湖苑（二期） 小高层
东湖花园5号 小区
蓝波湾二期北 郡
荷兰水乡（二 期）
312 （1期）
4300（估）
4房
面积 100-140
蓝波湾 荷兰水乡
110--150 180-360
东方威尼斯
160/180
东湖花园
160/180
新世界长湖苑
——作为高档大盘，本报项告是严格目保密的。缺乏起势的有力支持平台（纯高档片区）
现状3.
片区 江北 东平
龙丰上排
项目 帝景湾一期
奥园 蓝波湾二期北郡
小高层 TH
小高层
东方威尼斯
TH/多层/ 小高层
占地面 积
40000
总建面 总套数 140000 1079
105700 288100 1569
均价 3000 3200
主力户型 3房/4房 3房/4房
55000 50000 143
5000
TH
160000
100000
4100 （估）
4房/5房
320000
本项目
旧住宅 区
旧住宅 区
荷兰水 乡
东方威 尼斯
占地约24万m2 容积率2.5（暂定） 总建筑面积近60万m2
西北面、东北面大面积 宽阔的一线江景
本报告是严格保密的。
项目目标探讨
迅速回笼资金 卖高价，最大
利润
我们的开发目标是什么？
提升企业 品牌知名度
本报告是严格保密的。
销售速度快
本项目基于已知条件下的目标的理解
蓝波湾二期北郡 110000
总建面 128656 50000 140000 288100 50000
荷兰水乡（二期）
100000
东方威尼斯
160000 320000
总套数 754 200 1079 1569 143
均价 4000 5700 2800 3200 5000
主力户型 3房
4房5房 3房4房 3房4房
叫座 叫好
快进快出,迅速回笼资金,——短期 目标 持续旺销——长期目标
实现片区高价——利润最大化 时代品牌的提升——目标达成后 的结果
确立项目的发展 战略
02市场 现状 02
Hale Waihona Puke 现状1.地处城市腹地，江景资源丰富，规划 以居住为主，但政府投入力度不大。
片区位置：惠城腹地，江北以南， 下埔以北 片区特征：四面环江，交通枢纽 （依靠大桥与其他城市区域连接，城 市交通的枢纽中心） 片区规划：以居住为核心，市政配 套成熟，但市政投入力度不大，无明 显利好规划举措。
01目标
02
项目背景
假设的前提条件：
➢2006年一期销售，需要有资金回笼； ➢项目的容积率最高可做到2.5； ➢拆迁能顺利进行； ➢地块的范围在无坐标点的情况下，根据贵司提供的图 纸来确定； ➢学校等的位置可变；
下面的报告内容是在以上的前提下来展开的。
本报告是严格保密的。
项目属性定位： 城市·新核心区·江景·大盘
过5000
核心价值 大盘/品质/品牌/区位/江景
大盘/品牌/片区/江景 稀缺产品/江景
稀缺产品/江景/产品品质 ????
江景/规模/学校 山景/水景/大盘 大盘/山景/水景
大盘/山景
惠州主流大盘均不乏景观资源。 当景观资源不能成为价格的绝对支撑，我们凭借什么在大盘竞争中
脱颖而出？——项目的核心竞争力。
东方威尼斯 本项目
荷兰水乡（二期） 鹏基项目 御龙山 宝安集团
总建面 50000 900000 50000 320000 600000 100000 （估） 360000 199600 （估） 170000
均价 5700
——
5000
4300（估）
4500(估)
4100（估） 依靠大面积山景 实现较高价格， 预计标杆产品超
大盘的启动策略是突破速度限制，实现短期目标的根本因素—— 项目的启动策略。
项目的营销（重竞争策略，而不是全面迎合消费者）
本报告是严格保密的。
现状5.
TOHO、类TOHO物业成为东平价格标杆，但绝对 价差不大
项目
占地面积
丽日百合
29973.59
帝景湾一期
40000
长湖苑（二期） 40000
东湖花园5号小区 105700
销售率 45% 60% 60% 30% 90%
月均销售套数 10套左右 40套左右 45套左右 25套左右 40套左右
金裕碧水湾（三组团）
3200
04.1.1
95%
25套左右
惠州销售速度受消费者购买心态影响大：眼见为实意识/缓购意识（供应足不
愁购买）/投资意识弱（固定资产的保值增值作用被忽视）；
已经受检验的销售速度促进因素：品牌/规模/形象/品质/产品等
项目的发展（重核心竞争力，而不是单纯的比拼）
本报告是严格保密的。
现状4.
市场销售速度存在上限:现有月均45-50套的速度,
难以突破
项目 蓝波湾2期
帝景湾 丽日百合 东湖花园5号区 荷兰水乡
均价 5000 5700 4000 3200 3200
开盘时间 04.10.16 05.9.11 05.7.30 05.6.15 04.11.28
谨呈：
时代地产惠州项目发展战略
本报告是严格保密的。
2020/9/6
商业秘密声明
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TH
4100 （估） 4房5房
312 （1期）
4300（估）
4房
面积 124/133/144 170/190/210
100-140 110--150 180-360
160/180
160/180
发售时间 2005-1-1 2005-9-11 2002-12-1 2005-6-1 2004-10
估计2006.5